يتطلب تقييم العقارات بغرض الاستثمار التفكير العميق والمستمر في القيمة السوقية

وفقًا للأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نغوك، رئيس قسم التقييم - أعمال العقارات، جامعة المالية والتسويق، المدينة. مدينة هوشي منه، إذا كان المستثمرون يعرفون فقط عن الأسعار ويجمعون المعلومات حول الأسعار، فإنهم سيفتقدون مجال تفكير أكثر جاذبية وفعالية في أنشطتهم الاستثمارية، وهو التفكير في: القيمة السوقية.

من أجل فهم أفضل للقضايا المتعلقة بالأسعار وقيم السوق بالإضافة إلى القيمة (الجوهرية والأساسية) للعقارات، أجرت TG&VN محادثة مع الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نغوك، رئيس قسم التقييم - أعمال العقارات، جامعة المالية والتسويق، مدينة هوشي منه. هو تشي منه

عزيزي الأستاذ المشارك الدكتور نجوين مينه نغوك، السعر هو أحد العوامل التي تؤثر بشكل كبير على أنشطة الاستثمار العقاري. هل يمكنك توضيح هذا الأمر أكثر؟

الأرض - العقارات تحمل السعر. لقد أدى ارتفاع الأسعار المعقولة، أو غير المعقولة في الغالب، في فيتنام إلى تحفيز كافة قطاعات المجتمع على البحث عن أنشطة الاستثمار العقاري. إن الواقع الموضوعي والتطورات الذاتية في أسعار الأراضي والعقارات خلال الثلاثين عاماً الماضية تسببت في فقدان العديد من الأفراد والمنظمات لتوازنهم العاطفي والمالي والعقلاني.

سعر الأرض - العقار هو التعبير النقدي عن قيمة تلك الأرض - العقار، أي مبلغ المال الذي يجب دفعه مقابل الأرض - العقار. سعر الأرض - العقارات بشكل عام هو كمية تتغير حول القيمة. عندما يتطابق العرض والطلب على الأراضي - العقارات، يمكن للسعر أن يعكس ويطابق قيمة تلك الأرض - العقارات، وهذه الحالة نادرا ما تحدث. سيكون سعر الأرض - العقارات أعلى من قيمتها إذا كان العرض أقل من الطلب. وعلى العكس من ذلك، إذا تجاوز العرض الطلب، فإن السعر سيكون أقل من القيمة.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

أستاذ مشارك، الدكتور نجوين مينه نجوك. (المصدر: RED)

هذه هي المعرفة الكلاسيكية في الاقتصاد الجزئي . ومع ذلك، ولأسباب مختلفة، يتوقف كثير من الناس في كثير من الأحيان (أو يعرفون فقط) عند مثل هذه المصطلحات العامة. غالبا ما لا تتوفر لديهم القدرة على تطبيق وتطوير التفكير في الاستثمار العقاري. كثيرًا ما يُقال: "للسوق صوته الخاص" أو "جميع النظريات رمادية. شجرة الحياة وحدها خضراء إلى الأبد"... من خلال استيعاب المعرفة العامة وفهمها، يحتاج مستثمرو العقارات إلى تطوير تفكيرهم الخاص لكل قرار ونهج محدد.

إذن ما هي العوامل التي تؤثر عادة على الأسعار، سيدي؟

يتم تحديد الأسعار عادة حسب العرض والطلب في السوق. ومع ذلك، فمن الضروري أن نفهم بشكل صحيح وشامل فئة "السوق". السوق الذي نذكره كثيرا في وسائل الإعلام مثل: الشقق، والأراضي، والمناطق التجارية... مع المناطق والقطاعات والسلع الشعبية ما هو إلا جزء صغير من السوق الإجمالي.

إذا نظرنا إلى مساحة فيتنام البالغة 365 ألف كيلومتر مربع، بالإضافة إلى الأصول الموجودة على الأرض (بما في ذلك أعمال البناء والأصول المرتبطة بالأرض مثل الأشجار المعمرة...)، فإن السوق الإجمالية أكبر بكثير وأكثر تنوعًا. ومن ناحية أخرى، إذا ركز المستثمرون فقط على الأسعار وجمع المعلومات عنها، فإنهم سيفتقدون مجال تفكير أكثر جاذبية وفعالية في أنشطتهم الاستثمارية. هذه أفكار حول: القيمة السوقية.

لا يزال مفهوم القيمة السوقية للعقارات غامضاً لدى الكثير من الناس، هل يمكنك توضيح ذلك بشكل أكثر وضوحاً؟

لفهم القيمة السوقية، من الضروري أولاً فهم مفاهيم القيمة (الجوهرية - الأساسية). سيتم مناقشة هذه المسألة بمزيد من التفصيل أدناه. القيمة السوقية للعقارات هي وظائف واستخدامات العقارات المستخدمة لأغراض معينة. يمكن أن تكون هذه الأهداف عامة أو خاصة بكل فرد أو منظمة. في الواقع، هناك مجموعة كبيرة ومتنوعة من الأهداف للجمهور المختلف. بمعنى آخر، يمكن أن يصل عدد الأهداف العقارية إلى الآلاف أو أكثر.

يتحدث الناس غالبًا عن فئتين من قيمة سوق العقارات: قيمة الاستخدام وقيمة التبادل. لا يتم استخدام العقارات للسكن أو الأعمال أو الربح فحسب... بل أيضًا لخدمة أغراض مختلفة، وأحيانًا لخدمة أغراض غريبة.

على سبيل المثال، اشترى شخص قطعة أرض فقط لينتظر الربيع لمراقبة نمو حشرة نادرة؛ أو هناك نوع من العقارات مناسب جدًا لجمع رأس المال المالي. عند استخدام هذا العقار كتمويل، فإنه سيجمع 100 مليار دونج، ولكن إذا تم شراؤه وبيعه بحرية، فإن السعر سيكون 30 مليار دونج فقط. بمعنى آخر، هذا العقار هو عقار مالي.

ومن المثال أعلاه، فإن التفكير في القيمة السوقية للعقارات يتجاوز النظرة التقليدية للشراء والبيع أو المعيشة. إنها تخدم أغراضًا متخصصة معينة تنشأ عن احتياجات متنوعة في السوق. ولا يمكن استخدام أسعار الإيجار أو البيع المجاني لقياس القيمة التي تضيفها.

لذلك، يحتاج المستثمرون إلى تخصيص كل عقار لكل شريحة ولكل عميل على حدة لتحديد القيمة السوقية بشكل دقيق. القيمة العقارية التي يمكن أن يتمتع بها ويشعر بها فرد أو منظمة في المجتمع تعتبر قيمة سوقية (أوسع من فئة السعر).

إذن، القيمة السوقية تعتمد بشكل كبير على قيمة العقارات، يا سيدي؟

تعتبر قيمة العقارات المجال الأكثر إثارة للاهتمام في تقييم العقارات، وأيضا الأكثر مراوغة وصعوبة في القياس. ومن خلال فهم القيمة السوقية، يمكن لمستثمري العقارات الانتقال إلى تعلم وإتقان القضايا المتعلقة بقيمة العقارات. وعلى عكس القيمة السوقية، فإن قيمة العقارات هنا لم تعد تحتوي على كلمة "سوق". بمعنى آخر، قبل وجود السوق، قبل تشكيل السوق، كان للعقارات قيمته الخاصة.

القيمة مفهوم تجريدي، معنى الأرض - العقار من حيث الملاءمة، وتلبية الاحتياجات الإنسانية. إن العقارات لديها القدرة على إشباع الاحتياجات الإنسانية في شكل واحد منفصل، ولكن قيمتها ترتبط بالأشياء والظواهر في نظام قيم إجمالي من خلال تفاعل الاحتياجات الأساسية المذكورة أعلاه.

يتمتع الأستاذ المشارك الدكتور نجوين مينه نغوك بخبرة تمتد لسنوات عديدة في تدريب وممارسة تقييم العقارات في هذا المجال. (المصدر: RED)

ومن خلال فهم القيمة السوقية، يمكن لمستثمري العقارات الانتقال إلى تعلم وإتقان القضايا المتعلقة بقيمة العقارات. السوق هو فئة؛ كشكل؛ هي مجموعة من الاتفاقيات. أو فهم السوق كمجموعة من السيناريوهات؛ إنه سياق التقلبات والمراحل... هناك العديد من الآراء والتوجهات والتصريحات حول السوق بشكل عام وسوق العقارات بشكل خاص. وبالتالي فإن القيمة السوقية للعقارات تتغير أيضًا بشكل لا يمكن التنبؤ به.

ولكن إذا دخلنا إلى الجذور الداخلية للعقارات، فسوف نجد القيمة الأساسية للعقارات نفسها. إن هذه القيم الجوهرية الجوهرية، إذا تم ربطها بالاحتياجات الأساسية غير المتغيرة للحضارة الإنسانية، من شأنها أن تخلق نظام قيم أساسي للعقارات لا يعتمد على أي سوق، في أي مكان في العالم .

هل يمكنك أن تعطينا بعض الأمثلة المحددة حتى يتمكن قرائنا من فهم القيم الأساسية الجوهرية للعقارات بشكل أفضل؟

على سبيل المثال، الغابة البدائية، أو جزيرة في بحيرة مياه عذبة، أو كهف، أو قمة جبل... تحمل دائمًا قيمة. ولكن لا يوجد سوق منفصل (سوق فرعي) لهذا النوع من العقارات. وهناك مثال آخر، وهو حجر الياقوت الأحمر النقي اللامع بلون دم الحمام الذي يقع في أعماق بحيرة ثاك با، بمقاطعة ين باي، وله قيمة جوهرية كبيرة.

ومع ذلك، فإنه لا يملك قيمة سوقية بسبب حالتين محتملتين: 1/ لأنه يقع تحت البحيرة، ولم يتم العثور عليه في سوق الأحجار الكريمة العاملة؛ 2/ أن سوق الأحجار الكريمة لم يتشكل بعد في فيتنام أو في العالم (عندما لا يعتبر الناس هذا الحجر الياقوت ثمينًا لأنهم لا يفهمونه تمامًا).

إذا نظرنا إلى المسألة من منظور القيمة الاستعمالية والقيمة التبادلية للممتلكات، فهذا الحجر ليس له قيمة استعمالية (لا قيمة سوقية). من ناحية أخرى، إذا تم العثور على هذا الياقوت وتبادله مقابل رحلة حول العالم، فإنه سوف يطور قيمته التبادلية، ويتحول إلى علاقة قيمة السوق (متعة ومشاعر الشخص الذي يتلقى الحجر)، وليس ضمن فئة السعر. إن الاستثمار العقاري في فيتنام يحتاج إلى تطبيق هذه المدرسة للتعرف على القيم المخفية، ثم جلبها إلى سوق العقارات. حتى إنشاء أسواق فرعية خاصة بهم للاستخدام أو التبادل.

فبرأيك ما هي العوامل التي يجب على المستثمرين الاهتمام بها للاستثمار الفعال في العقارات؟

في الواقع، في العديد من الدراسات حول "أنواع" العقارات التي تعتبر فريدة من نوعها في فيتنام (ولكنها شائعة في العالم، أو ليس لها فرع سوق لهذا النوع من العقارات في العالم)، اكتشفت نوعًا من العقارات لم يكن معروفًا من قبل، متداولًا في سوق العقارات الفيتنامي. السبب هو أن فيتنام تتطور، ففي الثلاثين عامًا الماضية ركز المشاركون في السوق غالبًا على "الأنواع" التي يسهل الوصول إليها، مع القليل من الاستكشاف والتفكير الإبداعي...

لذلك، عند تطبيق الخبرة الجيدة والقدرة على تقييم العقارات، يمكن للمستثمرين العثور على عدد لا يحصى من "الماس" القيم المتناثر في السوق المزدحم والذي لا يلتقطه أحد. وبعبارة أخرى، تعد هذه فرصة للمستثمرين لامتلاك أصول عقارية قيمة ومستدامة بأسعار منخفضة للغاية.

ومع ذلك، يحتاج المستثمرون أيضًا إلى فهم الاتجاهات الرئيسية في العالم، والقوانين الطبيعية المرتبطة بالعقارات، ويحتاجون إلى القدرة والأساليب اللازمة للتنبؤ بـ "المنعطفات" البشرية لقياس قيمة العقارات. كانت سفينة نوح لتكون بلا قيمة (أو ذات قيمة قليلة) بدون الطوفان العظيم. لم يكن نوح ليبني السفينة لولا "همسة" أحد (تنبؤ، حلم).

لذلك فإن تقييم العقارات بغرض الاستثمار يتطلب تفكير عميق ومستمر حول السعر - القيمة السوقية - القيمة (الأساسية - الجوهرية). لا ينبغي لمقيّمي العقارات للاستثمار أن يتابعوا عن كثب ويختبروا بعمق سوق العقارات بشكل خاص والحياة بشكل عام فحسب، بل يتعين عليهم أيضًا التعلم بشكل مستمر وتزويد أنفسهم بالمعرفة الأكاديمية حتى يتوقفوا عن الاستثمار.

شكرًا لك!

[إعلان 2]
مصدر