أسعار الشقق ترتفع فقط، ولا تنخفض، وأسعار الإيجارات تبقى "دون تغيير"، شروط استعادة الأراضي قسراً

لا تزال المباني السكنية تشكل "النقطة الساخنة" في السوق، حيث من المقرر إصلاح ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هوشي منه، وطريقة حساب جديدة لضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق استخدام الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

في السوق الشمالية، الشقق هي القطاع الذي سيحظى باهتمام إيجابي في عام 2024. (الصورة: لينه آن)

شقة - نقطة ساخنة في السوق

نظم موقع Batdongsan.com.vn مؤخرًا حدثًا بعنوان "نظرة عامة على سوق العقارات في فيتنام 2024 والتركيز على دا نانغ ".

وفي المؤتمر، قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن الشقق هي نوع من العقارات التي تتمتع بمستوى مستقر إلى حد ما من الاهتمام ونمو الأسعار في السوق.

على وجه التحديد، يتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق في عام ٢٠٢١ بين ٣٤ و٣٧ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي عام ٢٠٢٢، يتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق بين ٣٨ و٤٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي عام ٢٠٢٣، يتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق بين ٣٩ و٤٢ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي عام ٢٠٢٤، يتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق بين ٤٥ و٥١ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

على عكس الاتجاه التصاعدي المستمر لأسعار البيع، لم يشهد سعر إيجار الشقق تغيرًا يُذكر في السنوات الأخيرة. في عام ٢٠٢١، بلغ متوسط ​​سعر إيجار الشقق ١٠ ملايين دونج فيتنامي شهريًا. وبحلول عامي ٢٠٢٣ و٢٠٢٤، ارتفع متوسط ​​سعر إيجار الشقق إلى ١٢ مليون دونج فيتنامي شهريًا.

وعلى وجه الخصوص، في السوق الشمالية، ستكون الشقق هي القطاع الذي سيحظى باهتمام إيجابي في عام 2024. وتشمل الأسواق ذات الاهتمام الأكبر بالشقق هانوي وهونج ين بمعدل نمو 7٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2024، تليها هاي فونج بمعدل نمو 6٪.

في هانوي، مشاريع الشقق التي تحظى بأكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي Hanoi Melody Residence بزيادة في الاهتمام بنسبة 88٪، Heritage West Lake بزيادة 87٪، Sunshine Green Iconic بزيادة 76٪، Sunshine Golden River بزيادة 74٪، The Sapphire - Vinhomes Smart City بزيادة 58٪.

في مدينة هو تشي منه، مشاريع الشقق التي تحظى بأكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي Lavida Plus بزيادة في الاهتمام بنسبة 258٪، وCelesta Rise بزيادة في الاهتمام بنسبة 198٪، ومنطقة Van Phuc City الحضرية بزيادة 57٪، وThe Opera Residence بزيادة 55٪، وThu Thiem Green House بزيادة 55٪، وThe Beverly Solari - Vinhomes Grand Park بزيادة 46٪.

بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، فإن مشاريع الشقق التي حققت أفضل زيادة في الأسعار في سوق هانوي تشمل تايمز سيتي بنسبة 39٪، وجولدمارك سيتي بنسبة 38٪، وفين هومز أوشن بارك جيا لام بنسبة 38٪، وفين هومز دي كابيتال بنسبة 27٪، وفين هومز سمارت سيتي بنسبة 26٪. وفي مدينة هو تشي منه، فإن مشاريع الشقق التي حققت أفضل زيادة في الأسعار في السوق هي لافيدا بلس بنسبة 24٪، وذا إيرا تاون بنسبة 19٪، وماستيري ثاو ديين بنسبة 18٪، وأوبرا ريزيدنس بنسبة 13٪، وإمباير سيتي ثو ثيم بنسبة 13٪.

وفقًا للسيد كوك آنه، تستحوذ الشقق الفاخرة والفاخرة تدريجيًا على نسبة أكبر من المعروض من الشقق في المدن الكبرى، وتحديدًا في الأسواق الرئيسية الثلاث في البلاد: هانوي، ومدينة هو تشي منه، ودا نانغ. والجدير بالذكر أن الشقق الفاخرة في دا نانغ تشهد نموًا جيدًا في كل من سعر البيع ومستوى الاهتمام، بينما يميل سوق الشقق في المدينتين الرئيسيتين المتبقيتين، هانوي وهو تشي منه، إلى التذبذب.

وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn، انخفض سعر الشقق الفاخرة في هانوي من 136 مليون دونج/م2 في الربع الثاني من عام 2024 إلى 132 مليون دونج/م2 في الربع الثالث من عام 2024. وخلال نفس الفترة الزمنية، ارتفع سعر بيع الشقق الفاخرة في مدينة هوشي منه من 113 مليون دونج/م2 إلى 121 مليون دونج/م2.

ارتفع سعر الشقق الفاخرة في دا نانغ من 106 ملايين دونج/متر مربع إلى 111 مليون دونج/متر مربع. وتُعدّ دا نانغ أيضًا السوق الأكثر إقبالًا على الشقق الفاخرة، حيث ارتفع سعرها من 240 نقطة إلى 260 نقطة.

في غضون ذلك، سجّلت مدينتا هو تشي منه وهانوي انخفاضًا في معدلات الفائدة. وتحديدًا، انخفض معدل الفائدة على الشقق الفاخرة في هانوي من 109 نقاط إلى 107 نقاط، بينما انخفض في مدينة هو تشي منه من 50 نقطة إلى 45 نقطة.

قال السيد كوك آنه إن سكان هانوي يبحثون بشكل متزايد عن شقق فاخرة، ويولون اهتمامًا كبيرًا لمناطق هونغ ين، ودا نانغ، وهاي فونغ . ومن حيث نسبة اهتمام سكان هانوي بقطاع الشقق الفاخرة، تتصدر هونغ ين القائمة بنسبة 44%، تليها دا نانغ بنسبة 15%، ثم هاي فونغ في المركز الثالث بنسبة بحث بلغت 9%. وهذه أيضًا هي المناطق الثلاث التي تشهد أعلى نسبة بحث عن الشقق الفاخرة في السوق.

وفقًا لنائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، فإن أبرز ما يميز قطاع الشقق الفاخرة هو العقارات ذات العلامات التجارية. "الشقق ذات العلامات التجارية" هي مشاريع عقارية راقية مُطورة بالتعاون مع علامات تجارية شهيرة. توفر هذه المشاريع خدمات ووسائل راحة فاخرة بتصاميم راقية. تشمل الأسباب الرئيسية التي تدفع المستهلكين إلى شراء العقارات ذات العلامات التجارية: الخدمات والمرافق (34%)، وإمكانية الربح (25%)، وصيانة وإدارة المباني (23%)، والسمعة الطيبة للعلامة التجارية (10%).

من المقرر أن يتم ترميم ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هوشي منه.

أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه للتو وثيقة تكلف الوكالات بحل الصعوبات والمشاكل في إصلاح الشقق والممتلكات المشتركة في المباني السكنية التي يديرها مركز إدارة الإسكان وتقييم البناء، التابع لإدارة البناء.

وفي وقت سابق، خصصت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه في نهاية شهر يوليو/تموز 3944 شقة مملوكة للدولة للجان الشعبية في المناطق ومدينة ثو دوك حتى تتمكن هذه المحليات من الموافقة على خطط الإدارة والاستخدام لأغراض إعادة التوطين.

تطلب اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه من الأحياء ومدينة ثو دوك تقديم تقرير مفصل عن العدد الفعلي للشقق التي تحتاج إلى ترميم، وخطة التقدم وإعادة التوطين. بناءً على هذه الخطة، سيقوم مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء بترميم الشقق والأماكن المشتركة في المباني السكنية.

تم توزيع ما يقارب 4000 شقة على المناطق مقسمة على 3 مجموعات.

تشمل المجموعة الأولى تحديدًا جميع الشقق في المباني السكنية المملوكة للدولة التي لا تزال شاغرة ولم تُجهّز للاستخدام بعد. أما المجموعة الثانية فتشمل الشقق الشاغرة التي لم تُجهّز للاستخدام بعد، والتي تقع بين شقق مُجهّزة للاستخدام ولكن لم يُشكّل مجلس إدارة لها بعد.

بالنسبة للشقق في المجموعتين المذكورتين، سيشرف مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء على أعمال الإصلاحات، وضمان التقدم وفقًا لمقترحات المحليات.

المجموعة الثالثة تتضمن الشقق الشاغرة، والتي تقع بين الشقق الأخرى التي تم ترتيبها للاستخدام وتم إنشاء مجلس إدارة للشقق فيها.

بالنسبة لهذه المجموعة، تم تكليف مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء بإصلاح الشقق، والتنسيق مع مجلس الإدارة لتقديم تقرير إلى إدارة البناء بشأن خطة إصلاح الملكية المشتركة للمبنى السكني.

طريقة جديدة لحساب ضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق استخدام الأراضي

وفقًا للوائح السابقة، كان الدخل الخاضع للضريبة من نقل حقوق استخدام الأراضي يُحدد بسعر النقل في كل مرة. ولكن مع اللوائح الجديدة لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، تغيرت طريقة الحساب.

وهذا هو المحتوى البارز لقانون الأراضي لعام 2024 عند تعديل اللوائح المتعلقة بالدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي (المختصرة باسم PIT) من أنشطة نقل العقارات.

في السابق، كان الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات منظماً في البند 1 من المادة 14 من قانون ضريبة الدخل الشخصي لعام 2007 (المعدل والمكمل بالقانون رقم 71/2014/QH13)، والذي ينص على أن الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات يتم تحديده بسعر التحويل في كل مرة.

غير أن اللائحة المذكورة أعلاه تم تعديلها واستكمالها بموجب المادة 247 من قانون الأراضي لسنة 2024، والتي دخلت حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من أغسطس.

وبناءً على ذلك، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات على أنه سعر النقل في كل مرة؛ وفي حالة نقل حقوق استخدام الأراضي، يتم حساب الدخل الخاضع للضريبة وفقًا لسعر الأرض في جدول أسعار الأراضي.

لذا، أضاف قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ ضوابط لتحديد الدخل الخاضع للضريبة في حالة نقل حقوق الانتفاع بالأراضي. واعتبارًا من ١ أغسطس، يُحدد الدخل الخاضع للضريبة من نقل حقوق الانتفاع بالأراضي وفقًا لسعر الأرض في جدول أسعار الأراضي.

وفي الوقت نفسه، لا يزال الدخل الخاضع للضريبة من عمليات نقل العقارات الأخرى (وليس حقوق استخدام الأراضي) يتم تحديده على أساس سعر النقل في كل مرة.

وبحسب قانون الأراضي لعام 2024، فإنه ابتداء من عام 2026، سيتم إصدار قوائم أسعار الأراضي من قبل اللجان الشعبية في المحافظات مرة واحدة في السنة للبقاء قريبة من السوق، بدلاً من كل 5 سنوات حسب اللوائح القديمة.

في الوقت الحالي، لا تزال قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية الإقليمية وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2013 سارية في العديد من المحليات حتى 31 ديسمبر 2025.

في غضون ذلك، في مدينة هو تشي منه، في نهاية أكتوبر/تشرين الأول، وبعد قرابة ثلاثة أشهر من تلقي الملاحظات والتوضيحات والتعديلات اللازمة، أصدرت اللجنة الشعبية للمدينة قرارًا رسميًا بتعديل قائمة أسعار الأراضي لعام ٢٠٢٠. وستُطبق هذه القائمة اعتبارًا من ٣١ أكتوبر/تشرين الأول ٢٠٢٤ إلى ٣١ ديسمبر/كانون الأول ٢٠٢٥.

في قائمة الأسعار الجديدة، تُعدّل أسعار الأراضي الزراعية بضرب أسعار الأراضي في قائمة أسعار عام ٢٠٢٠ في معامل التعديل (معامل K) الخاص بكل منطقة وموقع. وبالمقارنة مع السعر السابق، ارتفع سعر الأراضي الزراعية المعدّل ارتفاعًا طفيفًا.

بالنسبة للأراضي السكنية، إذا كان سعر الأرض لعام 2020 بعد ضربه بمعامل K هو 30% فقط من سعر السوق، فإن قائمة أسعار الأرض المعدلة تبلغ حوالي 50% من سعر السوق.

أعلى سعر للأراضي السكنية في مدينة هو تشي منه يعود إلى قطع الأراضي الواقعة على ثلاثة مسارات: نجوين هوي، ودونغ خوي، ولي لوي، المنطقة 1، حيث بلغ 687.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وبالمقارنة بسعر الأرض في عام 2020 مضروبًا في معامل (567 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع)، ارتفع سعر الأراضي السكنية المُعدَّل على المسارات المذكورة أعلاه بمقدار 120.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يعادل 21%.

ومع ذلك، انخفض هذا الرقم بشكل كبير مقارنة بالمسودة التي تم نشرها للتعليق عليها في نهاية شهر يوليو، عندما كان سعر الأرض المقترح على الطرق الثلاثة المذكورة أعلاه 810 مليون دونج/متر مربع.

أقل سعر للأرض في المدينة هو في منطقة ثينغ ليينغ السكنية، مقاطعة كان جيو، حيث يبلغ 2.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. في قائمة أسعار عام 2020، عند ضرب سعر الأرض في معامل K، يبلغ 170,000 دونغ فيتنامي للمتر المربع فقط. بعد التعديل، ارتفع سعر الأرض 13.5 مرة.

شروط الاستحواذ الإجباري على الأراضي

ما هي شروط تنفيذ قرارات استرداد الأراضي إلزاميا؟

تنص المادة 2 من المادة 89 من قانون الأراضي لسنة 2024 (ساري المفعول اعتباراً من أغسطس 2024) على أن تنفيذ قرارات استرداد الأراضي يتم عند استيفاء الشروط التالية:

أ) دخل قرار استرداد الأراضي حيز التنفيذ ولكن الشخص الذي تم استرداد أرضه لم يلتزم بقرار استرداد الأراضي بعد تعبئة وإقناع اللجنة الشعبية على مستوى البلدية ولجنة جبهة الوطن الفيتنامية على مستوى البلدية التي تم استرداد الأرض فيها ووكالة إدارة الأراضي المختصة أو الوحدة أو المنظمة التي تقوم بمهام التعويض والدعم وإعادة التوطين؛

ب) أن يكون قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض قد تم نشره علناً في مقر اللجنة الشعبية على مستوى البلدية، في محل السكن المشترك في المنطقة السكنية التي تم استرداد الأرض فيها؛

ج) أن يكون قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض قد دخل حيز التنفيذ؛

د) أن يكون الشخص الخاضع للتنفيذ قد تلقى قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض الفعال.

في حالة رفض المطلوب تنفيذه استلام قرار التنفيذ أو غيابه عند صدور قرار التنفيذ، تقوم اللجنة الشعبية على مستوى البلدية بتنظيم محضر.

وعليه، لا يمكن تنفيذ قرارات استرداد الأراضي إلا عند توافر كافة الشروط المنصوص عليها أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html