أسعار الشقق ترتفع فقط ولا تنخفض، وأسعار الإيجارات تبقى "دون تغيير"، شروط الاستحواذ القسري على الأراضي

لا تزال المباني السكنية تشكل "النقطة الساخنة" في السوق، حيث من المقرر إصلاح ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هوشي منه، وطريقة حساب جديدة لضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق استخدام الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

في السوق الشمالية، الشقق هي القطاع الذي سيحظى باهتمام إيجابي في عام 2024. (الصورة: لينه آن)

شقة - نقطة ساخنة في السوق

نظم موقع Batdongsan.com.vn مؤخرًا حدثًا بعنوان "نظرة عامة على سوق العقارات في فيتنام 2024 والتركيز على دا نانغ ".

وفي المؤتمر، قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن الشقق هي نوع من العقارات التي تتمتع بمستوى مستقر إلى حد ما من الاهتمام ونمو الأسعار في السوق.

وعلى وجه التحديد، يتراوح متوسط سعر بيع الشقق في عام 2021 ما بين 34 إلى 37 مليون دونج/م2. في عام 2022، يتراوح متوسط سعر بيع الشقق بين 38-40 مليون دونج/م2. في عام 2023، يتراوح متوسط سعر بيع الشقق بين 39-42 مليون دونج/م2. في عام 2024، سيتراوح متوسط سعر بيع الشقق بين 45-51 مليون دونج/م2.

وعلى النقيض من الاتجاه الصعودي المستمر لأسعار البيع، فإن أسعار إيجار الشقق لم تشهد أي تغييرات كبيرة تقريباً في السنوات الأخيرة. في عام 2021، بلغ متوسط سعر إيجار الشقة 10 ملايين دونج/شهر. بحلول عامي 2023 و2024، من المتوقع أن يرتفع متوسط سعر إيجار الشقق إلى 12 مليون دونج شهريًا.

وعلى وجه الخصوص، في السوق الشمالية، ستكون الشقق هي القطاع الذي سيحظى باهتمام إيجابي في عام 2024. وتشمل الأسواق الرائدة من حيث الاهتمام بالشقق هانوي وهونج ين بمعدل نمو 7٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2024، تليها هاي فونج بمعدل نمو 6٪.

في هانوي، مشاريع الشقق التي تحظى بأكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي Hanoi Melody Residence بزيادة في الاهتمام بنسبة 88٪، وHeritage West Lake بنسبة 87٪، وSunshine Green Iconic بنسبة 76٪، وSunshine Golden River بنسبة 74٪، وThe Sapphire - Vinhomes Smart City بنسبة 58٪.

في مدينة هوشي منه، مشاريع الشقق التي تحظى بأكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي Lavida Plus بزيادة قدرها 258٪ في الاهتمام، وCelesta Rise بزيادة قدرها 198٪ في الاهتمام، ومنطقة Van Phuc City الحضرية بزيادة قدرها 57٪، وThe Opera Residence بزيادة قدرها 55٪، وThu Thiem Green House بزيادة قدرها 55٪، وThe Beverly Solari - Vinhomes Grand Park بزيادة قدرها 46٪.

وبالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، تشمل مشاريع الشقق التي شهدت أفضل زيادة في الأسعار في سوق هانوي تايمز سيتي بزيادة قدرها 39%، وجولدمارك سيتي بزيادة قدرها 38%، وفين هومز أوشن بارك جيا لام بزيادة قدرها 38%، وفين هومز دي كابيتال بزيادة قدرها 27%، وفين هومز سمارت سيتي بزيادة قدرها 26%. وفي مدينة هوشي منه، مشاريع الشقق التي شهدت أفضل زيادات في الأسعار في السوق هي Lavida Plus بزيادة قدرها 24%، وThe Era Town بزيادة قدرها 19%، وMasteri Thao Dien بزيادة قدرها 18%، وThe Opera Residence بزيادة قدرها 13%، وEmpire City Thu Thiem بزيادة قدرها 13%.

وقال السيد كوك آنه إن الشقق الفاخرة والراقية بدأت تستحوذ تدريجيا على نسبة أكبر من المعروض من الشقق في المدن الكبرى، وخاصة في الأسواق الرئيسية الثلاثة في البلاد: هانوي، ومدينة هوشي منه، ودا نانغ. ومن الجدير بالذكر أن الشقق الفاخرة في دا نانغ شهدت نمواً جيداً في كل من سعر البيع ومستوى الاهتمام، في حين اتجهت السوق في المدينتين الرئيسيتين الأخريين، هانوي ومدينة هو تشي منه، إلى الاتجاه الجانبي.

وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn، انخفض سعر الشقق الفاخرة في هانوي من 136 مليون دونج/م2 في الربع الثاني من عام 2024 إلى 132 مليون دونج/م2 في الربع الثالث من عام 2024. وخلال نفس الفترة، ارتفع سعر بيع الشقق الفاخرة في مدينة هوشي منه من 113 مليون دونج/م2 إلى 121 مليون دونج/م2.

ارتفعت أسعار الشقق الفاخرة في دا نانغ من 106 مليون دونج/م2 إلى 111 مليون دونج/م2. وتعتبر مدينة دا نانغ أيضًا السوق التي تتمتع بأعلى مستوى من الاهتمام بالشقق الفاخرة، من 240 نقطة إلى 260 نقطة.

وفي الوقت نفسه، سجلت مدينتا هوشي منه وهانوي انخفاضا في مستويات الفائدة. وعلى وجه التحديد، انخفض مستوى الاهتمام بالشقق الفاخرة في هانوي من 109 نقاط إلى 107 نقاط، وانخفضت الشقق الفاخرة في مدينة هوشي منه من 50 نقطة إلى 45 نقطة.

وقال السيد كوك آنه إن سكان هانوي يبحثون عن شقق فاخرة أكثر ويولون اهتماما كبيرا لمناطق هونغ ين ودا نانغ وهاي فونج . من حيث مستوى الاهتمام بقطاع الشقق الفاخرة حسب منطقة سكان هانوي، تأتي هونغ ين في المقدمة بنسبة 44%، ودا نانغ في المرتبة الثانية بنسبة 15%. احتلت هاي فونج المرتبة الثالثة بحصة بحث بلغت 9%. وهذه أيضًا هي المناطق الثلاث التي تشهد أعلى عدد من عمليات البحث عن الشقق الفاخرة في السوق.

وبحسب نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، فإن أبرز ما يميز قطاع الشقق الفاخرة هو المنتج العقاري "ذي العلامة التجارية". المساكن ذات العلامات التجارية هي مشاريع عقارية راقية طُوّرت بالتعاون مع علامات تجارية مرموقة. توفر هذه المشاريع خدمات ومرافق فاخرة بتصميم راقي. تشمل الأسباب الرئيسية التي تدفع المستهلكين لشراء عقارات ذات علامات تجارية: الخدمات والمرافق (34%)، وإمكانية الربح (25%)، وصيانة وإدارة المباني (23%)، والسمعة الطيبة للعلامة التجارية (10%).

من المقرر أن يتم إصلاح ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هوشي منه.

أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه للتو وثيقة تكلف الوكالات بحل الصعوبات والمشاكل في إصلاح الشقق والممتلكات المشتركة في المباني السكنية التي يديرها مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء، التابع لإدارة البناء.

وفي وقت سابق، في نهاية شهر يوليو/تموز، خصصت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه 3944 شقة مملوكة للدولة للجان الشعبية في المناطق ومدينة ثو دوك حتى تتمكن هذه المحليات من الموافقة على خطط الإدارة والاستخدام لأغراض إعادة التوطين.

تطلب لجنة الشعب في مدينة هوشي منه من المناطق ومدينة ثو دوك تقديم تقرير تفصيلي عن العدد الفعلي للشقق التي تحتاج إلى إصلاح وخطة التقدم وإعادة التوطين. وبناء على الخطة المذكورة أعلاه، سيقوم مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء بإصلاح الشقق والمناطق المشتركة في المباني السكنية.

تم توزيع ما يقارب 4000 شقة على المناطق مقسمة على 3 مجموعات.

على وجه التحديد، تشمل المجموعة الأولى جميع الشقق في المباني السكنية ذات الملكية العامة التي لا تزال شاغرة ولم يتم ترتيبها للاستخدام. المجموعة الثانية تتضمن الشقق الشاغرة التي لم يتم ترتيبها للاستخدام، والتي تقع بين الشقق التي تم ترتيبها للاستخدام ولكن لم يتم إنشاء مجلس إدارة للشقق فيها بعد.

بالنسبة للشقق في المجموعتين المذكورتين أعلاه، سيشرف مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء على عملية الإصلاح، وضمان التقدم وفقًا لمقترحات المحليات.

المجموعة الثالثة تتضمن الشقق الشاغرة، والتي تقع بين الشقق الأخرى التي تم ترتيبها للاستخدام وتم إنشاء مجلس إدارة للشقق فيها.

بالنسبة لهذه المجموعة، تم تكليف مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء بإصلاح الشقق، والتنسيق مع مجلس الإدارة، وإبلاغ إدارة البناء بخطة إصلاح الملكية المشتركة لمبنى الشقق.

طريقة جديدة لحساب ضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق استخدام الأراضي

وفقاً للوائح السابقة، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل حقوق استخدام الأراضي على أنه سعر النقل في كل مرة. لكن مع اللوائح الجديدة في قانون الأراضي لعام 2024، تغيرت طريقة الحساب.

وهذا هو المحتوى البارز لقانون الأراضي لعام 2024 عند تعديل اللوائح المتعلقة بالدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي (المشار إليها فيما يلي باسم PIT) من أنشطة نقل العقارات.

في السابق، كان الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات منظماً في البند 1 من المادة 14 من قانون ضريبة الدخل الشخصي لسنة 2007 (المعدل والمكمل بالقانون رقم 71/2014/QH13)، والذي ينص على أن الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات يتم تحديده بسعر التحويل في كل مرة.

غير أن اللائحة المذكورة أعلاه تم تعديلها واستكمالها بموجب المادة 247 من قانون الأراضي لسنة 2024، والتي دخلت حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من أغسطس/آب.

وعليه، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات على أنه سعر النقل في كل مرة؛ في حالة نقل حقوق استخدام الأرض، يتم حساب الدخل الخاضع للضريبة وفقًا لسعر الأرض في جدول أسعار الأراضي.

وبذلك أضاف قانون الأراضي لعام 2024 ضوابط لتحديد الدخل الخاضع للضريبة على الدخل الشخصي في حالات نقل حقوق استخدام الأراضي. وعلى وجه التحديد، اعتبارًا من الأول من أغسطس، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل حقوق استخدام الأراضي وفقًا لأسعار الأراضي في جدول أسعار الأراضي.

وفي الوقت نفسه، لا يزال الدخل الخاضع للضريبة من عمليات نقل العقارات الأخرى (وليس حقوق استخدام الأراضي) يتم تحديده على أساس سعر النقل في كل مرة.

وبموجب قانون الأراضي لعام 2024، وبدءاً من عام 2026، سيتم إصدار قوائم أسعار الأراضي من قبل اللجان الشعبية الإقليمية مرة واحدة في السنة لمواكبة السوق، بدلاً من كل 5 سنوات حسب اللوائح القديمة.

في الوقت الحالي، يستمر تطبيق قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية الإقليمية وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2013 في العديد من المحليات حتى 31 ديسمبر 2025.

في مدينة هوشي منه، في نهاية شهر أكتوبر، وبعد ما يقرب من 3 أشهر من تلقي التعليقات والشروحات والتعديلات المناسبة، أصدرت لجنة الشعب بالمدينة رسميًا قرارًا بتعديل قائمة أسعار الأراضي لعام 2020. سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي هذه من 31 أكتوبر 2024 إلى 31 ديسمبر 2025.

في قائمة الأسعار الصادرة حديثًا، يتم تعديل أسعار الأراضي الزراعية بضرب سعر الأرض في قائمة أسعار عام 2020 في معامل التعديل (معامل K) المقابل لكل منطقة وموقع. وبالمقارنة بالسعر القديم، ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية قليلاً.

بالنسبة للأراضي السكنية، إذا كان سعر الأرض في عام 2020 بعد ضربه بمعامل K هو 30% فقط من سعر السوق، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تكون حوالي 50% من سعر السوق.

أعلى سعر للأراضي في مدينة هوشي منه ينتمي إلى قطع الأراضي في ثلاثة شوارع: نجوين هوي، ودونج خوي، ولي لوي، المنطقة 1، بمبلغ 687.2 مليون دونج/م2. وبالمقارنة بسعر الأرض لعام 2020 مضروبًا في المعامل (567 مليون دونج/م2)، ارتفع سعر الأرض المعدل على الطرق المذكورة أعلاه بمقدار 120.2 مليون دونج/م2، أي ما يعادل 21%.

ومع ذلك، انخفض هذا الرقم بشكل كبير مقارنة بالمسودة التي تم نشرها للتعليق عليها في نهاية شهر يوليو، عندما كان سعر الأرض المقترح على الطرق الثلاثة 810 مليون دونج/متر مربع.

أقل سعر للأرض في المدينة يقع في منطقة ثينج ليينج السكنية، منطقة كان جيو بـ 2.3 مليون دونج/م2. في قائمة أسعار عام 2020، عند ضربها بمعامل K، فإن سعر الأرض في هذه المنطقة هو 170.000 دونج/م2 فقط. وبعد التعديل، ارتفعت أسعار الأراضي بمقدار 13.5 مرة.

شروط الاستحواذ الإجباري على الأراضي

ما هي شروط تنفيذ قرارات استرداد الأراضي؟

تنص المادة 89 من البند 2 من قانون الأراضي لسنة 2024 (ساري المفعول اعتباراً من أغسطس 2024) على أن تنفيذ قرارات استرداد الأراضي يتم عند توافر الشروط التالية:

أ) دخل قرار استرداد الأرض حيز التنفيذ ولكن الشخص الذي تم استرداد أرضه لم يلتزم بقرار استرداد الأرض بعد تعبئة وإقناع اللجنة الشعبية للبلدية ولجنة جبهة الوطن الفيتنامية للبلدية التي تم استرداد الأرض فيها ووكالة إدارة الأراضي المختصة أو الوحدة أو المنظمة التي تقوم بمهمة التعويض والدعم وإعادة التوطين؛

ب) أن يكون قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض قد تم نشره علناً في مقر اللجنة الشعبية على مستوى البلدية وفي محل السكن المشترك في المنطقة السكنية التي تم استرداد الأرض فيها؛

ج) أن يكون قرار تنفيذ قرار استرداد الأراضي قد دخل حيز التنفيذ؛

د) أن يكون الشخص الخاضع للتنفيذ قد تلقى قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض الفعلي.

في حالة رفض المطلوب تنفيذه استلام قرار التنفيذ أو غيابه عند صدور قرار التنفيذ تقوم اللجنة الشعبية على مستوى البلدية بتحرير محضر بذلك.

وعليه، لا يمكن تنفيذ قرارات استرداد الأراضي إلا عند توافر كافة الشروط المنصوص عليها أعلاه.

[إعلان 2]
المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html