أسعار الشقق ترتفع فقط، ولا تنخفض، وأسعار الإيجارات تبقى "دون تغيير"، شروط استعادة الأراضي قسراً

لا تزال المباني السكنية تشكل "نقطة ساخنة" في السوق، حيث من المقرر تجديد ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هو تشي منه، ويتم استخدام طريقة جديدة لحساب ضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق استخدام الأراضي... هذه هي آخر أخبار العقارات.

في السوق الشمالية، تحظى الشقق باهتمام كبير في عام 2024. (صورة: لين آن)

المباني السكنية - نقطة جذب رئيسية في السوق.

نظمت Batdongsan.com.vn مؤخراً فعالية بعنوان "نظرة عامة على سوق العقارات الفيتنامية 2024 والتركيز على دا نانغ ".

في الندوة، صرح السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، بأن المباني السكنية هي نوع من العقارات التي تتمتع باهتمام مستقر نسبياً ونمو في الأسعار في السوق.

وبالتحديد، تراوح متوسط ​​سعر طلب الشقق في عام 2021 بين 34 و37 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وفي عام 2022، تراوح متوسط ​​سعر طلب الشقق بين 38 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وفي عام 2023، تراوح متوسط ​​سعر طلب الشقق بين 39 و42 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وفي عام 2024، تراوح متوسط ​​سعر طلب الشقق بين 45 و51 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

على عكس الاتجاه التصاعدي المستمر في أسعار الطلب، ظلت أسعار إيجار الشقق ثابتة نسبيًا في السنوات الأخيرة. في عام 2021، بلغ متوسط ​​إيجار الشقة 10 ملايين دونغ فيتنامي شهريًا. وبحلول عامي 2023 و2024، ارتفع متوسط ​​إيجار الشقة بشكل طفيف إلى 12 مليون دونغ فيتنامي شهريًا.

وعلى وجه الخصوص، في السوق الشمالية، تُعد الشقق قطاعاً يحظى باهتمام كبير في عام 2024. وتشمل الأسواق الرائدة من حيث الاهتمام بالشقق هانوي وهونغ ين، بنسبة نمو 7% مقارنة بالربع الثاني من عام 2024، تليها هاي فونغ بنسبة نمو 6%.

في هانوي، كانت مشاريع الشقق التي حظيت بأكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي: هانوي ميلودي ريزيدنس بزيادة قدرها 88% في الاهتمام، وهيريتدج ويست ليك بزيادة قدرها 87%، وسنشاين جرين أيكونيك بزيادة قدرها 76%، وسنشاين جولدن ريفر بزيادة قدرها 74%، وذا سافاير - فينهومز سمارت سيتي بزيادة قدرها 58%.

في مدينة هو تشي منه، كانت مشاريع الشقق التي حظيت بأكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي لافيدا بلس بزيادة قدرها 258٪ في الاهتمام، وسيليستا رايز بزيادة قدرها 198٪، ومنطقة مدينة فان فوك الحضرية بزيادة قدرها 57٪، وذا أوبرا ريزيدنس بزيادة قدرها 55٪، وثو ثيم جرين هاوس بزيادة قدرها 55٪، وذا بيفرلي سولاري - فينهومز جراند بارك بزيادة قدرها 46٪.

مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، شهدت مشاريع الشقق السكنية في هانوي أعلى معدلات ارتفاع في الأسعار، حيث سجلت مشاريع تايمز سيتي ارتفاعًا بنسبة 39%، وغولد مارك سيتي بنسبة 38%، وفينهومز أوشن بارك جيا لام بنسبة 38%، وفينهومز دي كابيتال بنسبة 27%، وفينهومز سمارت سيتي بنسبة 26%. أما في مدينة هو تشي منه، فقد سجلت مشاريع لافيدا بلس ارتفاعًا بنسبة 24%، وذا إيرا تاون بنسبة 19%، وماستيري ثاو دين بنسبة 18%، وذا أوبرا ريزيدنس بنسبة 13%، وإمباير سيتي ثو ثيم بنسبة 13%.

بحسب السيد كوك آنه، تستحوذ الشقق الفاخرة والراقية تدريجياً على نسبة أكبر من المعروض من الشقق في المدن الكبرى، وتحديداً في الأسواق الرئيسية الثلاثة في البلاد: هانوي، ومدينة هو تشي منه، ودا نانغ. ومن الجدير بالذكر أن الشقق الفاخرة في دا نانغ تشهد نمواً ملحوظاً في كل من أسعار البيع ومستويات الإقبال، بينما يميل السوق في المدينتين الرئيسيتين الأخريين، هانوي ومدينة هو تشي منه، إلى الركود.

بحسب بيانات موقع Batdongsan.com.vn، انخفض سعر الشقق الفاخرة في هانوي من 136 مليون دونغ فيتنامي/م2 في الربع الثاني من عام 2024 إلى 132 مليون دونغ فيتنامي/م2 في الربع الثالث من عام 2024. وخلال الفترة نفسها، ارتفع سعر بيع الشقق الفاخرة في مدينة هو تشي منه من 113 مليون دونغ فيتنامي/م2 إلى 121 مليون دونغ فيتنامي/م2.

ارتفع سعر الشقق الفاخرة في دا نانغ من 106 ملايين دونغ فيتنامي للمتر المربع إلى 111 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. كما تشهد دا نانغ أعلى مستوى من الاهتمام بالشقق الفاخرة في السوق، حيث ارتفع من 240 نقطة إلى 260 نقطة.

في غضون ذلك، سجلت مدينتا هو تشي منه وهانوي انخفاضاً في مستويات الاهتمام. وعلى وجه التحديد، انخفض الاهتمام بالشقق الفاخرة في هانوي من 109 نقاط إلى 107 نقاط، وانخفض الاهتمام بالشقق الفاخرة في مدينة هو تشي منه من 50 نقطة إلى 45 نقطة.

أوضح السيد كوك آنه أن سكان هانوي يتزايد إقبالهم على البحث عن الشقق الفاخرة، ويُبدون اهتمامًا كبيرًا بمناطق مثل هونغ ين، ودا نانغ، وهاي فونغ . وتتصدر هونغ ين قائمة المناطق من حيث نسبة الاهتمام بالشقق الفاخرة بنسبة 44%، تليها دا نانغ بنسبة 15%، ثم هاي فونغ بنسبة 9%. وتُعد هذه المناطق الثلاث أيضًا الأكثر بحثًا عن الشقق الفاخرة في السوق.

بحسب نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، فإنّ أحد أبرز سمات قطاع الشقق الفاخرة هو العقارات "ذات العلامات التجارية". "تُعدّ المساكن ذات العلامات التجارية مشاريع عقارية راقية تُطوّر بالتعاون مع علامات تجارية مرموقة. تقدّم هذه المشاريع خدمات ومرافق فاخرة، بتصاميم أنيقة. تشمل الأسباب الرئيسية التي تدفع المستهلكين لاختيار شراء العقارات ذات العلامات التجارية ما يلي: الخدمات والمرافق (34%)، وإمكانية الربح (25%)، وصيانة وإدارة المبنى (23%)، والاعتراف بالعلامة التجارية (10%)."

سيتم تجديد ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هو تشي منه.

أصدرت لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه مؤخراً وثيقة توكل فيها إلى الوكالات المعنية مهمة معالجة الصعوبات والعقبات في إصلاح الشقق والمناطق المشتركة في المباني السكنية التي يديرها مركز إدارة الإسكان والتفتيش على البناء، التابع لإدارة البناء.

في السابق، في نهاية شهر يوليو، خصصت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه 3944 شقة مملوكة للدولة للجان الشعبية في المقاطعات والأقاليم ومدينة ثو دوك لكي توافق هذه المناطق على خطط الإدارة والاستخدام لأغراض إعادة التوطين.

طلبت لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه من الأحياء والمحافظات ومدينة ثو دوك تقديم تقارير مفصلة عن العدد الفعلي للشقق التي تحتاج إلى إصلاح، وعن التقدم المحرز في خطة إعادة التوطين. وبناءً على هذه الخطة، سيقوم مركز إدارة الإسكان والتفتيش الإنشائي بإصلاح الشقق والمناطق المشتركة في المباني السكنية.

تم تخصيص ما يقرب من 4000 وحدة سكنية لمختلف المناطق، مقسمة إلى 3 مجموعات.

وبالتحديد، تشمل المجموعة الأولى جميع الشقق الشاغرة في المباني السكنية المملوكة للدولة والتي لم يتم تخصيصها للاستخدام بعد. أما المجموعة الثانية فتشمل الشقق الشاغرة التي لم يتم تخصيصها للاستخدام بعد، والمتخللة بين الشقق التي تم تخصيصها للاستخدام ولكن لم يتم تشكيل مجلس إدارة لمبنى سكني خاص بها.

بالنسبة للشقق التابعة للمجموعتين المذكورتين أعلاه، سيتولى مركز إدارة الإسكان والتفتيش على البناء زمام المبادرة في أعمال الإصلاح، مما يضمن أن يكون التقدم متوافقًا مع مقترحات السلطات المحلية.

تتكون المجموعة 3 من شقق شاغرة، تتخللها شقق أخرى تم شغلها بالفعل وتم إنشاء مجلس إدارة للمجمع السكني فيها.

بالنسبة لهذه المجموعة، تم تكليف مركز إدارة الإسكان والتفتيش على البناء بإصلاح الشقق، والتنسيق مع مجلس الإدارة، وتقديم التقارير إلى إدارة البناء بشأن خطة إصلاح المناطق المشتركة في مبنى الشقق.

طريقة جديدة لحساب ضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق استخدام الأراضي.

في السابق، كان الدخل الخاضع للضريبة من عمليات نقل حقوق استخدام الأراضي يُحدد بناءً على سعر النقل لكل معاملة. إلا أنه مع اللوائح الجديدة في قانون الأراضي لعام 2024، تغيرت طريقة الحساب.

هذا جانب بارز من قانون الأراضي لعام 2024، والذي يعدل اللوائح المتعلقة بالدخل الشخصي الخاضع للضريبة (PIT) من أنشطة نقل العقارات.

في السابق، كان يتم تنظيم الدخل الخاضع للضريبة من عمليات نقل العقارات في البند 1، المادة 14 من قانون ضريبة الدخل الشخصي لعام 2007 (المعدل والمكمل بموجب القانون رقم 71/2014/QH13)، والذي نص على أن الدخل الخاضع للضريبة من عمليات نقل العقارات يتم تحديده على أنه سعر النقل لكل معاملة.

ومع ذلك، فقد تم تعديل اللائحة المذكورة أعلاه واستكمالها بموجب المادة 247 من قانون الأراضي لعام 2024، والذي دخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس.

وبناءً على ذلك، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من عمليات نقل العقارات على أنه سعر النقل لكل معاملة؛ وفي حالة نقل حقوق استخدام الأراضي، يتم حساب الدخل الخاضع للضريبة بناءً على سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي.

وبناءً على ذلك، أضاف قانون الأراضي لعام 2024 لوائحَ بشأن تحديد الدخل الشخصي الخاضع للضريبة في حالات نقل حقوق استخدام الأراضي. وبالتحديد، اعتبارًا من الأول من أغسطس، سيتم تحديد الدخل الشخصي الخاضع للضريبة الناتج عن نقل حقوق استخدام الأراضي وفقًا لسعر الأرض في جدول أسعار الأراضي.

في الوقت نفسه، لا يزال يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من أنشطة نقل العقارات الأخرى (باستثناء حقوق استخدام الأراضي) بناءً على سعر النقل لكل معاملة.

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، اعتبارًا من عام 2026 فصاعدًا، سيتم إصدار قوائم أسعار الأراضي سنويًا من قبل اللجان الشعبية الإقليمية لتعكس أسعار السوق، بدلاً من كل خمس سنوات كما هو منصوص عليه في اللوائح القديمة.

حالياً، في العديد من المناطق، يستمر تطبيق قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن اللجنة الشعبية الإقليمية وفقاً لقانون الأراضي لعام 2013 حتى 31 ديسمبر 2025.

وفي الوقت نفسه، في مدينة هو تشي منه، في نهاية شهر أكتوبر، وبعد ما يقرب من ثلاثة أشهر من تلقي الملاحظات وتقديم التوضيحات وإجراء التعديلات، أصدرت اللجنة الشعبية للمدينة رسميًا قرارًا بتعديل قائمة أسعار الأراضي لعام 2020. وسيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي هذه من 31 أكتوبر 2024 إلى 31 ديسمبر 2025.

في قائمة الأسعار الجديدة، تم تعديل أسعار الأراضي الزراعية بضرب قائمة أسعار الأراضي لعام 2020 بمعامل التعديل (معامل K) المناسب لكل منطقة وموقع. وبالمقارنة بالأسعار القديمة، فقد شهدت أسعار الأراضي الزراعية ارتفاعاً طفيفاً.

بالنسبة للأراضي السكنية، إذا كان سعر الأرض في عام 2020، بعد ضربه بالمعامل K، يمثل 30% فقط من سعر السوق، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة ستكون حوالي 50% من سعر السوق.

تُسجّل أعلى أسعار الأراضي في مدينة هو تشي منه على قطع الأراضي الواقعة على طول شوارع نغوين هو، ودونغ خوي، ولي لوي في المنطقة الأولى، حيث تصل إلى 687.2 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وبالمقارنة مع سعر الأرض في عام 2020 مضروبًا في عامل (567 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع)، فقد ارتفعت أسعار الأراضي المعدّلة في هذه الشوارع بمقدار 120.2 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي بنسبة 21%.

ومع ذلك، فقد انخفض هذا الرقم بشكل كبير مقارنة بالمسودة التي تم إصدارها للتعليق العام في نهاية يوليو، عندما كان سعر الأرض المقترح للأراضي السكنية على طول الطرق الثلاثة المذكورة أعلاه 810 مليون دونغ فيتنامي/م2.

يُعدّ سعر الأرض الأدنى في مدينة هو تشي منه في منطقة ثينغ لينغ السكنية، التابعة لحي كان جيو، حيث يبلغ 2.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. في قائمة أسعار عام 2020، وبعد ضرب السعر بمعامل K، كان سعر الأرض في هذه المنطقة 170 ألف دونغ فيتنامي فقط للمتر المربع. وبعد التعديل، ارتفع سعر الأرض 13.5 ضعفًا.

شروط استصلاح الأراضي الإجباري

ما هي شروط تنفيذ قرار استصلاح الأراضي؟

تنص الفقرة 2 من المادة 89 من قانون الأراضي لعام 2024 (الذي دخل حيز التنفيذ في أغسطس 2024) على أنه يتم تنفيذ قرارات استرداد الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:

أ) لقد دخل قرار إلغاء الأرض حيز التنفيذ، لكن مالك الأرض يرفض الامتثال لقرار الإلغاء بعد أن حاولت اللجنة الشعبية للكومونة، ولجنة جبهة الوطن الفيتنامية في الكومونة التي تقع فيها الأرض، ووكالة إدارة الأراضي أو الوحدة/المنظمة المسؤولة عن التعويض والدعم وإعادة التوطين إقناعهم؛

ب) تم نشر قرار تنفيذ قرار استصلاح الأراضي علنًا في مقر اللجنة الشعبية على مستوى البلدية وفي مكان التجمع المشترك للمنطقة السكنية التي يتم استصلاح الأراضي فيها؛

ج) دخل قرار إنفاذ قرار استعادة الأرض حيز التنفيذ؛

د) الشخص الخاضع للتنفيذ قد تلقى قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض الفعلي.

إذا رفض الشخص الخاضع للتنفيذ قبول قرار التنفيذ أو كان غائباً عند تسليم قرار التنفيذ، فعلى اللجنة الشعبية على مستوى البلدية إعداد محضر بذلك.

وبالتالي، لا يمكن تنفيذ قرارات استعادة الأراضي إلا عند استيفاء جميع الشروط المذكورة أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html