أسعار العقارات سهلة الارتفاع وصعبة الانخفاض، وبالنظر إلى سيناريوهين محتملين للسوق في عام 2025، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ستحدث سلسلة من التداعيات.

من غير المرجح أن تنخفض أسعار العقارات، ويتوقع الخبراء سيناريوهين للسوق لعام 2025، وقائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي سيكون لها رد فعل متسلسل، مما سيؤدي إلى تنشيط مستويات أسعار المساكن... هذه هي آخر أخبار العقارات.

خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، سيشهد سوق العقارات تغيرات ملحوظة، تشمل تقلبات الأسعار وتعديلات في الطلب من المستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. (صورة: آنه فونغ)

مع ازدياد العرض، لا تزال أسعار العقارات صعبة الانخفاض

من المتوقع أن يصل المعروض من الشقق الجديدة في عام 2024 إلى حوالي 35 ألف وحدة، وهو أعلى من التوقعات السابقة التي تراوحت بين 22 و24 ألف وحدة. وفي عام 2025، من المتوقع أن يرتفع هذا العدد إلى 40 ألف شقة في كل من هانوي ومدينة هو تشي منه ، وهما السوقان الرئيسيان. ومع ذلك، يتفق الخبراء عمومًا على أنه حتى مع الزيادة الكبيرة في المعروض، سيظل من الصعب خفض أسعار العقارات.

توقعت الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، دوونغ ثوي دونغ، وضع سوق العقارات في عام 2025، مشيرةً إلى أن أسعار المساكن لن تنخفض، لكنها لن ترتفع بالسرعة نفسها التي شهدتها الفترة الأخيرة. وقد تتراوح الزيادة بين 5 و8% مقارنةً بعام 2024. ولا يزال تحديد سعر مناسب لقدرة الناس على الدفع يمثل تحديًا كبيرًا للسوق، ولا يزال يفتقر إلى إجابة شافية.

بحسب تحليل السيدة دونغ، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة 64% مقارنةً بالربع الثاني من عام 2019، أي ضعف الزيادة في مدينة هو تشي منه. ويقترب متوسط ​​سعر البيع الأولي من 60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وبنفس الرأي، علّق الأستاذ المشارك، الدكتور دينه ترونغ ثينه، الخبير الاقتصادي ، قائلاً إن عام 2024 سيشهد ارتفاعاً سريعاً في أسعار الشقق في هانوي. فقد ارتفعت أسعار الشقق من متوسط ​​40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في عام 2022 إلى أكثر من 70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع بنهاية الربع الثالث من عام 2024. والجدير بالذكر أن السوق لم يعد يضم مشاريع بأسعار تقل عن 60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بل إن العديد من المشاريع متوسطة السعر تتجاوز أسعارها 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

خلال فترات الازدهار، يميل سعر البيع إلى الارتفاع يومًا بعد يوم وأسبوعًا بعد أسبوع، بينما تبقى السيولة مرتفعة. وقد تم إطلاق الطلب المكبوت على المساكن والاستثمار مع وجود العديد من الحوافز لاستعادة ثقة العملاء والمستثمرين في السوق. وقد أدى ازدهار الطلب، في ظل ندرة العرض، إلى ارتفاع الأسعار.

يقول الخبراء إنه على الرغم من تباطؤ وتيرة ارتفاع أسعار الشقق في هانوي، إلا أنه سيكون من الصعب خفض أسعار البيع في عام 2025 بسبب ارتفاع تكاليف الأراضي. في الواقع، يتبع سوق هانوي نمط النمو الذي تشهده مدينة هو تشي منه. خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، سيشهد سوق العقارات تغيرات ملحوظة، بما في ذلك تقلبات الأسعار وتعديلات في الطلب من المستثمرين والمشترين على حد سواء. من المتوقع أن يتركز العرض الأساسي في هانوي عام 2025 في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، حيث تشكل العقارات الفاخرة 36% من إجمالي المعروض.

من وجهة نظر تجارية، صرّح السيد نغو هوو ترونغ، نائب المدير العام لشركة هونغ ثينه، بأن أسعار العقارات ستواجه صعوبة في الانخفاض خلال الفترة المقبلة. ويعود أحد الأسباب إلى طول مدة إجراءات الموافقة على المشاريع، مما يزيد من تكاليف الاستثمار.

فيما يتعلق بأسعار العقارات، علّق نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، قائلاً إنه حتى نهاية عام 2025، لم تُطبّق أحكام القانون الجديد بالكامل، ولا تزال اللوائح القائمة سارية. ولذلك، من المتوقع أن تبقى أسعار الأراضي عند مستوى معقول. مع ذلك، في الفترة ما بين عامي 2026 و2027، إذا لم تُجرَ تعديلات مناسبة حتى ذلك الحين، فسيزداد الضغط على الأسعار.

بحسب السيد دينه، هناك سيناريوهان محتملان لسوق العقارات. فإذا وُجد تنظيم جيد، سيظل السوق مستقرًا خلال عامي 2026 و2027. أما إذا لم يحدث تعديل فني مناسب، فقد ترتفع أسعار العقارات إلى مستويات غير منطقية، ما سيؤدي إلى صعوبات في السوق مجددًا.

لقد مر السوق بأصعب فتراته.

أعلنت وزارة البناء للتو عن 10 نقاط رئيسية في قطاع البناء لعام 2024. ومن بينها، يشهد عام 2024 معدل نمو كبير يبلغ حوالي 7.8-8.2%، وهو الأعلى منذ عام 2020، متجاوزًا الهدف الذي حددته الحكومة في القرار رقم 01 (6.4-7.3%).

يُعدّ هذا أعلى معدل نمو حققه قطاع البناء منذ عام 2020، وهو المحرك الرئيسي لنمو الناتج المحلي الإجمالي للاقتصاد. وبلغ معدل التحضر 44.3%، متجاوزًا الهدف الذي حددته الجمعية الوطنية والبالغ 43.7%. كما حقق قطاع البناء هدفين آخرين حددتهما الحكومة، وهما: معدل جمع ومعالجة مياه الصرف الصحي بنسبة 18%، ومتوسط ​​مساحة السكن على مستوى البلاد 26.5 مترًا مربعًا للفرد.

أفادت وزارة البناء، خلال تقييمها لسوق العقارات العام الماضي، بتطبيق العديد من الحلول المتكاملة لتذليل الصعوبات التي تواجه السوق. وقد تعاون فريق عمل رئيس الوزراء المعني بتذليل العقبات أمام تنفيذ المشاريع العقارية مع الجهات المحلية وشركات العقارات لجمع المعلومات والبيانات اللازمة، ودراسة كل مشروع على حدة، بهدف مناقشة التحديات والعقبات التي تعترض التنفيذ، وتقديم التوجيهات اللازمة، والإجابة على استفساراتكم.

أكدت وزارة البناء أن "سوق العقارات شهد تغييرات إيجابية، وتجاوز أصعب فترة ليكتسب زخماً للتعافي والتنمية".

ومن أبرز إنجازات العام الماضي الاهتمام الخاص الذي أُولي لتطوير الإسكان الاجتماعي. وفي 24 مايو/أيار، أصدرت الأمانة العامة التوجيه رقم 34 بشأن تعزيز دور الحزب القيادي في تطوير الإسكان الاجتماعي في ظل الوضع الراهن.

تُقدّم وزارة البناء إلى الحكومة مشروع قرار بشأن مصادر التمويل المُفضّلة لتطوير الإسكان الاجتماعي. وبناءً على ذلك، تقترح الوزارة تطبيق حزمة تمويل مُفضّلة بقيمة 100 مليار دونغ فيتنامي لقروض الإسكان الاجتماعي من رأس مال السندات، لمدة خمس سنوات. وستُشكّل هذه الجهود أساسًا لتسريع وتيرة تطوير الإسكان الاجتماعي على مستوى البلاد في الفترة المقبلة.

تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا والسارية المفعول في هانوي اعتبارًا من 20 ديسمبر 2024، فإن أسعار الأراضي في بعض مناطق هانوي أعلى بمقدار 2 إلى 6 مرات من قائمة أسعار الأراضي الصادرة في عام 2019. وعلى وجه الخصوص، فإن أعلى سعر للأراضي يعود إلى بعض الطرق في منطقة هوان كيم حيث يصل إلى ما يقرب من 700 مليون دونغ فيتنامي/م2.

تشير بعض الآراء إلى أن تطبيق هانوي لقائمة أسعار الأراضي الجديدة قد يتسبب في استمرار ارتفاع أسعار المساكن.

يُشير تقرير صادر عن وزارة البناء إلى أنه في حال تطبيق جدول أسعار الأراضي لعام 2024، سترتفع تكاليف استخدام الأراضي لمشاريع العقارات بشكل ملحوظ مقارنةً بالفترة السابقة. ويعود السبب في ذلك إلى أن التكاليف الرئيسية المؤثرة على أسعار المساكن والعقارات تشمل: تكاليف تعويض إزالة المواقع، ورسوم استخدام الأراضي، وتكاليف إنشاء المشاريع كالسكن والعقارات والضرائب والرسوم ذات الصلة...

وعلى وجه الخصوص، غالباً ما تمثل التكاليف المتعلقة برسوم استخدام الأراضي نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية لمشروع الإسكان، حيث تتراوح من 7-20% لمشاريع الشقق السكنية الشاهقة ومن 25-50% لمشاريع الفيلات والمنازل المتلاصقة.

وبحسب وزارة البناء، فإن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة سيكون له رد فعل متسلسل، مما سيؤدي إلى زيادة بنسبة 15-20% في أسعار العقارات والمساكن مقارنة بما كان عليه الوضع سابقاً.

قال السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إن وجود قائمة أسعار الأراضي سيدعم الشركات في تقييم أسعار الأراضي بما يتماشى مع أسعار السوق. وتُعدّ قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة أساسًا هامًا للشركات لتحديد ضرائب الأراضي.

ومع ذلك، إذا تم تحديد ضريبة الأراضي وفقًا لسعر السوق، فإن ضريبة تحويل استخدام الأراضي للشركات ستكون أعلى، وبالتالي فإن سعر بيع العقارات الناتجة للمشترين سيكون أعلى.

هل يمكنني بيع شقة يتم سداد أقساطها بموجب اللوائح الجديدة؟

يُعدّ شراء شقة بالتقسيط خيارًا شائعًا بين الكثيرين، حيث يُفضّلون امتلاك منزل دون الحاجة إلى دفع مبلغ كبير دفعة واحدة. فما هي الشروط التي يجب الالتزام بها عند شراء شقة بالتقسيط؟

يتم تنظيم شراء وبيع الشقق بالتقسيط في المادة 167 من قانون الإسكان لعام 2023 على النحو التالي:

- تم الاتفاق عليه بين الطرفين وتم ذكره بوضوح في عقد شراء المنزل.

- خلال فترة سداد الأقساط، يُسمح لمشتري الشقة باستخدامها ويكون مسؤولاً عن صيانتها، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك أو خلال فترة ضمان الشقة.

وعلى وجه الخصوص، تؤكد الفقرة 2 من المادة 167 من قانون الإسكان لعام 2023 ما يلي: لا يجوز لمشتري المنزل الذي يدفع على أقساط أو على دفعات إجراء معاملات شراء أو بيع أو تبرع أو تبادل أو رهن أو المساهمة برأس مال في هذا المنزل مع شخص آخر إلا بعد سداد ثمن المنزل بالكامل، ما لم يكن لدى الطرفين اتفاق آخر.

وفقًا لهذا النظام، إذا أراد مشتري شقة يدفع أقساطها حاليًا بيعها لشخص آخر، فعليه أن يدفع ثمن الشراء بالكامل للبائع، ما لم يكن لدى الطرفين اتفاق آخر.

وبالتالي، إذا تم شراء شقة عن طريق الدفع بالتقسيط مع المستثمر أو الدفع بالتقسيط للبائع، فلا يُسمح للمشتري ببيعها لشخص آخر إلا بعد دفع المبلغ الكامل لسعر شراء الشقة، ما لم يكن لدى الطرفين اتفاق آخر.

وبالمثل، عند رهن قرض التقسيط المصرفي، إذا كنت ترغب في بيعه لشخص آخر، وفقًا للبند 5، المادة 321 من القانون المدني لعام 2015، يمكن للراهن بيع الشقة المرهونة للبنك لشخص آخر إذا وافق البنك أو وفقًا لأحكام القانون.

وبناءً على ذلك، إذا اتفق الطرفان أو وافق البنك على بيع الشقة على أقساط، فيمكن استخدام الطرق التالية:

- قام المستثمر بتوقيع وثيقة نقل عقد بيع وشراء الشقة دون تقديم الطلب إلى الجهة الحكومية المختصة لإصدار الشهادة.

- يوقع الطرفان على إلغاء عقد الشراء بالتقسيط القديم للشقة، وسيوقع البائع مباشرة على عقد شراء الشقة مع المشتري الجديد (إذا لم يكن المشتري القديم قد نقل الدفتر الأحمر) أو يضع اتفاقية مكتوبة بشأن بيع الشقة بالتقسيط بين ثلاثة أطراف: المشتري القديم والبائع والمشتري الجديد.

- إبرام اتفاقية ثلاثية الأطراف بين البنك والمشتري والبائع، يوافق بموجبها البنك على بيع الشقة، التي يتم سداد أقساطها، لشخص آخر. وفي الوقت نفسه، يتم فك الرهن العقاري عن العقار، وإعادة توقيع عقد البيع، ونقل ملكية العقار (الكتاب الأحمر) إلى المشتري الجديد.

في هذه الحالة، يجوز للأطراف نقل التزام القرض المصرفي إلى شخص آخر وفقًا لأحكام المادة 370 من القانون المدني لعام 2015.

وبالتالي، يمكن للمشتري بيع الشقة التي يتم سداد ثمنها على أقساط إذا كان هناك موافقة البائع وفقًا للتحليل المذكور أعلاه أو عندما يتم سداد القسط بالكامل أو وفقًا لاتفاق الطرفين.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html