هل سيؤدي الإبقاء على طريقة الفائض إلى تسهيل تقييم أراضي المشروع؟

لا تزال وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ترغب في التوقف عن استخدام طريقة الفائض.

بحسب ما ذكرته صحيفة ثانه نين ، أرسلت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مؤخراً مسودة المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم الحكومي رقم 44/2014/ND-CP بتاريخ 15 مايو 2014، والذي ينظم أسعار الأراضي (مسودة المرسوم 44) إلى وزارة العدل لتقييمها قبل تقديمها إلى الحكومة.

والجدير بالذكر أن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تقترح في مسودة المرسوم رقم 44 عدم استخدام طريقة الفائض لتقييم الأراضي.

ومع ذلك، اتفق غالبية الخبراء في ورشة العمل التي عُقدت بعد ظهر اليوم على ضرورة الإبقاء على طريقة الفائض في تقييم الأراضي.

وقد شارك السيد داو ترونغ تشينه هذا الأمر في المؤتمر.

وفي كلمته في ورشة العمل، قدم السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتطوير الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، عدة جوانب وقدم أدلة على سبب اقتراح الوزارة إلغاء طريقة الفائض عند تقييم الأراضي.

ظل موقف ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في ورشة العمل كما هو عندما أجاب على مقابلة صحيفة ثانه نين في مقال بعنوان "هل ستقرر الحكومة الاحتفاظ بطريقة الفائض أم التخلي عنها؟" المنشور في 26 يوليو.

بحسب السيد تشينه، لا يمكن لأحد إنكار تفوق طريقة الفائض. مع ذلك، في سياق معايير الإدخال عند تطبيق هذه الطريقة لتقييم الأراضي في بلدنا، فإن البيانات غير موحدة بعد، مما يؤدي إلى نتائج غير دقيقة.

"لقد شاركتُ مؤخراً في تقييم الأراضي في عدة قضايا، ولاحظتُ أن المُقيّمين يخشون المخاطر القانونية عند تطبيق طريقة الفائض. وهذا أحد أسباب بطء عملية تقييم الأراضي في الآونة الأخيرة"، هذا ما صرّح به السيد تشينه في ورشة العمل.

وأضاف السيد تشينه أنه إذا قررت الحكومة الإبقاء على طريقة الفائض، فمن الضروري أيضاً إجراء بحث ومراجعة لوضع معايير إدخال لمؤشرات ومعايير هذه الطريقة. إن وجود مدخلات موحدة سيضمن نتائج دقيقة، ويمنح المُقيّمين الثقة في الموافقة على التقييمات، ويكسر الجمود في تقييم الأراضي، لا سيما بالنسبة للمشاريع.

"إن التخلي عن طريقة الفائض هو خطوة إلى الوراء في تقييم الأراضي."

عقب العرض الذي قدمه ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، قام العديد من الخبراء والشركات بشكل مباشر أو عن طريق تقديم أوراق تعبر عن آرائهم حول ضرورة الاحتفاظ بطريقة الفائض في تقييم الأراضي؛ إذ أن التخلي عنها قد يتسبب في مزيد من الصعوبات والاختناقات في عملية تقييم الأراضي البطيئة، وسيستمر سوق العقارات في مواجهة نقص مطول في العرض.

أعرب المحامي نغوين هونغ تشونغ، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، عن رأيه بضرورة الإبقاء على طريقة الفائض.

يجادل المحامي نغوين هونغ تشونغ، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، بأن طريقة الفائض تحدد أسعار الأراضي بناءً على استخدامات التطوير المستقبلية المحتملة، بدلاً من الاستخدامات الحالية مثل الطريقة المقارنة أو طريقة الدخل.

تعكس طريقة القيمة المتبقية القيمة السوقية للأرض المراد تقييمها، بما في ذلك عوامل مثل: الغرض من استخدام الأرض؛ مدة استخدام الأرض؛ كثافة المباني؛ ارتفاع المباني؛ معامل استخدام الأرض؛ وتعكس القيمة العملية للتدفقات النقدية في الاستثمار والإنتاج والأعمال.

"تعكس طريقة الفائض بوضوح الطبيعة المالية لمشروع عقاري: تحديد التكاليف والإيرادات والأرباح بطريقة علمية وموضوعية للغاية. كما توضح هذه الطريقة كيفية استغلال فروق إيجار الأراضي وتخصيصها وتقاسمها. وهي أيضاً طريقة حديثة لتقييم العقارات، تتماشى مع الممارسات الدولية."

قال السيد تشونغ: "إن حجة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بأن السبب وراء التخلي عن هذه الطريقة هو غياب قاعدة بيانات للتقييم، والحاجة إلى بناء التقييمات على عوامل افتراضية وغير دقيقة، غير مقنعة في رأيي. فإذا كانت المشكلة تكمن في غياب قاعدة البيانات، فينبغي أن يكون الحل هو إنشاء قاعدة بيانات عالية الجودة وموثوقة، بدلاً من التخلي عن طريقة الفائض (أي تفكيك منظومة الإنتاج). لذا، فإن التخلي عن طريقة الفائض سيمثل تراجعاً في تقييم الأراضي".

وفي الوقت نفسه، وفقًا للمحامي تشونغ، فإن مسودة المرسوم 44 لا تتضمن سوى ثلاث طرق للتقييم: المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض، وهي غير كافية لاستبدال طريقة الفائض عند تقييم المشاريع الاستثمارية التي تستخدم الأراضي: المناطق الحضرية، والمناطق التجارية والخدمية متعددة الاستخدامات، وما إلى ذلك.

إن التخلي عن أسلوب الفائض سيجعل من الصعب تحديد قيمة حقوق استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها مقابل المشاريع المستقبلية عندما لا تكتمل البنية التحتية الاجتماعية والتقنية بالكامل. ولن يتمكن المستثمرون من حساب الجدوى المالية للمشاريع العقارية...

شارك البروفيسور هوانغ فان كوونغ، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية، آراءه حول مزايا وعيوب طريقة الفائض.

من المهم توحيد معايير الإدخال لكل طريقة تقييم.

صرح البروفيسور هوانغ فان كوونغ، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية، بأن العديد من المشاريع لم تحصل على الموافقة في السنوات الأخيرة. ويعود أحد الأسباب إلى عدم وضوح معايير تقييم الأراضي، مما يحول دون تحصيل السلطات المحلية للرسوم، ويمنع المستثمرين من دفعها للحصول على قرارات تخصيص الأراضي. وقد يعود عدم دقة تقييم الأراضي إلى عوامل ذاتية أو موضوعية، نظراً لعدم وضوح اللوائح المنظمة لتقييم الأراضي.

ذكر البروفيسور كوانغ أن هناك أربع طرق شائعة الاستخدام عالميًا: المقارنة المباشرة، والخصم، والدخل، والفائض. وفي فيتنام، تُستخدم هذه الطرق الأربع حاليًا، بالإضافة إلى طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي.

وفي تحليله لطريقة معامل تعديل سعر الأرض، وهي إحدى الطرق الثلاث التي اقترحتها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في مسودة المرسوم 44، ذكر البروفيسور كوونغ أن هذه الطريقة ستكون آمنة للغاية بالنسبة للمثمنين لأن الدولة تنص عليها؛ فهم يحتاجون فقط إلى ضرب قائمة الأسعار بالمعامل لتحديد سعر الأرض.

"ومع ذلك، فإن هذا السعر غير دقيق. فقد يكون لقطعتي أرض متجاورتين بأشكال مختلفة أسعار مختلفة تماماً، ناهيك عن عوامل مثل الاتجاه والتضاريس والمناظر... إن طريقة معامل تعديل سعر الأرض أكثر ملاءمة للهيئات الإدارية منها للمواطنين والشركات"، كما لاحظ السيد كوونغ.

قام السيد كوونغ بتحليل مزايا وعيوب طرق تقييم الأراضي المختلفة: الخصم، والمقارنة، والدخل، قبل أن يختتم بعبارة مؤسفة: "في جميع أنحاء العالم، لتقييم العديد من المشاريع الجديدة، يستخدم الناس طريقة الفائض، لأنه لا يوجد ما يمكن مقارنته بالمشاريع التي بدأت للتو. ومع ذلك، فإن مشروع المرسوم رقم 44 يغفل هذه الطريقة...".

أعرب العديد من الخبراء والمحامين والشركات الذين حضروا ورشة العمل عن دعمهم للاحتفاظ بطريقة الفائض في تقييم الأراضي.

ومع ذلك، أقر السيد كوانغ أيضاً بأن طريقة الفائض لها العديد من القيود. فعلى وجه التحديد، إذا لم تكن عملية حساب مساحة الأرض المراد تقييمها دقيقة، أي إذا لم تكن المدخلات دقيقة، فسيؤدي ذلك إلى نتائج غير دقيقة.

تستخدم العديد من دول العالم طريقة الفائض بشكل شائع، متجنبةً الخسائر لعدم وجود تلاعب بالأسعار أو تهرب ضريبي. وتتميز البيئة التجارية والقانونية في معظم هذه الدول بالشفافية والانضباط. أما في فيتنام، فإن العديد من معايير ومؤشرات السوق المستخدمة في طريقة الفائض لتقييم الأراضي غير موحدة، مما يؤدي إلى نتائج غير دقيقة ومخاطر على المُقيّمين.

أوضح السيد نغوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، أن لكل طريقة تقييم مزاياها وعيوبها. ومع ذلك، في ظل الوضع الراهن في فيتنام، من الضروري الحفاظ على طرق تقييم الأراضي الخمس الحالية. والأهم هو توحيد معايير الإدخال لكل طريقة لتقليل الأخطاء في تقييم الأراضي وتسريع عملية التقييم. عندها فقط يمكننا كسر الجمود في مشاريع العقارات وتوفير معروض جديد للسوق في وقت أقرب.

على الرغم من إصرارهم على الحفاظ على طريقة الفائض في تقييم الأراضي، إلا أن معظم الخبراء وقادة الأعمال الذين حضروا ورشة العمل فشلوا في تقديم خطة شاملة لتسريع عملية تقييم الأراضي وتخفيف اختناقات العرض في سوق العقارات.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm