أسعار الفائدة على قروض الإسكان عند مستويات غير مسبوقة

لم يكن سوق قروض الإسكان مثيرًا كما هو الحال اليوم، حيث أطلقت البنوك التجارية في وقت واحد سلسلة من حزم الائتمان التفضيلية بقيمة إجمالية تبلغ عشرات الآلاف من المليارات من دونج، مع أسعار فائدة منخفضة قياسية تبلغ 3.88٪ سنويًا.

مليئة بحزم القروض التفضيلية

في أوائل شهر مايو 2025، وبصفته شخصًا يحتاج إلى قرض لشراء منزل، توجه مراسل من صحيفة Nguoi Lao Dong إلى عدد من البنوك التجارية للتعرف على حزم القروض التفضيلية. في بنك فيتنام ثونج تين التجاري (فيت بنك)، قدم المستشارون حزمة "قرض بفائدة 0% - كل شيء يسير بسلاسة" مع أسعار فائدة تبدأ من 3.99% فقط/السنة، ومدة قرض قصوى تبلغ 380 شهرًا وعدم سداد أصل القرض خلال أول 60 شهرًا. كما يقدم هذا البنك برنامجاً خاصاً للعملاء الذين يشترون شققاً في المشاريع المرتبطة، حيث يعفون من الفائدة للشهر الأول ويطبق سعر فائدة 8% سنوياً للأشهر الـ11 التالية من السنة الأولى. بعد فترة التفضيل، سيتم تعديل سعر الفائدة بشكل دوري، اعتمادًا على مدة القرض.

كما أن بنك فيتنام للزراعة والتنمية الريفية ( أجريبانك ) ليس بعيدًا أيضًا عندما ينفذ برنامجًا تفضيليًا حتى نهاية عام 2025 للعملاء الأفراد الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا، والذين هم موظفون مدنيون أو موظفون عموميون أو عمال.

يمكن للعملاء استخدام المنزل الذي ينوون شرائه كضمان، مع معدل فائدة ثابت بنسبة 5.5٪ سنويًا خلال السنوات الثلاث الأولى، وحد أقصى للقرض يصل إلى 75٪ من احتياجات رأس المال، ومدة قرض قصوى تصل إلى 40 عامًا. وعلى وجه الخصوص، يتم إعفاء العملاء من سداد أصل القرض خلال أول 60 شهرًا.

Lãi suất vay mua nhà thấp chưa từng có- Ảnh 1. — إن الارتفاع الكبير الذي شهدته أسعار العقارات في الآونة الأخيرة يشكل عائقاً يحول دون فعالية حزم القروض التفضيلية. الصورة: لام جيانج

كما تقوم العديد من البنوك الأخرى مثل ACB، BIDV، Vietcombank، VIB، VPBank، HDBank، MB، SHB ، LPBank بتنفيذ حزم ائتمان تفضيلية بشكل نشط مع أسعار فائدة تتراوح من 3.88٪ أو 3.99٪ في المرحلة الأولى، أو أسعار فائدة ثابتة بنسبة 5.5٪ في أول 2-3 سنوات.

يذكر أن بنك HDBank يقدم حزمة قروض الإسكان الاجتماعي بفترة سداد تصل إلى 50 عامًا، مما يساعد الأشخاص الذين يقل دخلهم عن 15 مليون دونج شهريًا على امتلاك منزل بأقساط تبلغ 200 ألف دونج يوميًا فقط، مما يدعم المقترضين لموازنة شؤونهم المالية بشكل فعال.

قالت السيدة دينه ثي تو ثاو، نائب مدير قسم العملاء الشخصيين في بنك آسيا التجاري (ACB)، إنه بعد شهرين فقط من تنفيذ حزمة القروض التفضيلية للعملاء الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا بأسعار فائدة من 5.5٪ / سنة، صرف بنك آسيا التجاري ما يقرب من 2000 مليار دونج.

أعربت السيدة هوآي نام (التي تعيش في منطقة بينه ثانه، مدينة هوشي منه)، وهي شخص يتطلع إلى اقتراض المال لشراء العقارات، عن دهشتها، لأنها نادراً ما ترى البنوك تطلق في وقت واحد العديد من حزم القروض التفضيلية لشراء العقارات بمثل هذه أسعار الفائدة التنافسية. وتفكر السيدة نام في شراء شقة في مدينة هوشي منه لتأجيرها أو الاستثمار في الأراضي على المدى الطويل.

لاحظتُ أن بعض البنوك مدّدت فترة الفائدة التفضيلية، وفترة سداد القرض إلى 30-50 عامًا، بل وحتى فترة سماح لسداد أصل الدين إلى 5 سنوات. هذه الشروط مغرية جدًا، لكنني لم أجد عقارًا مناسبًا بعد، ويعود ذلك جزئيًا إلى الارتفاع السريع في أسعار العقارات خلال فترة وجيزة. - شاركت السيدة نام.

المخاطر الناجمة عن أسعار الفائدة العائمة

على الرغم من أن حزم القروض التفضيلية توفر العديد من الفرص، يقول بعض الخبراء إن المقترضين لا يزالون يواجهون مخاطر من أسعار الفائدة العائمة بعد الفترة التفضيلية. لأن جميع حزم القروض تحتوي على شرط سعر فائدة لاحق للتفضيل يتم حسابه على أساس سعر الفائدة على الوديعة لمدة 12 شهرًا بالإضافة إلى هامش يتراوح بين 3.5% و5% ويتراوح بين 11% و13% سنويًا. وبما أن قروض الإسكان تستمر عادة لأكثر من 20 عاما، فإن أسعار الفائدة العائمة يمكن أن تضع الكثير من الضغوط المالية على المقترضين إذا لم يقوموا بواجبهم.

وقالت السيدة دينه ثي تو ثاو إن البنوك الكبيرة، التي تتمتع بمصادر رأس مال مستقرة، تطبق في كثير من الأحيان أسعار فائدة تفضيلية تعتمد على أسعار الفائدة على المدخرات لمدة 12 أو 24 شهرًا بالإضافة إلى هامش 3% أو أكثر. وفي الوقت نفسه، قد تطبق بعض البنوك الأصغر حجماً أسعار فائدة عائمة أو أسعار فائدة أساسية تعلن عنها ذاتياً، مما يجعل سعر الفائدة بعد الترويج أعلى بشكل كبير.

وحذر الخبير المالي الدكتور نجوين تري هيو من أن أسعار الفائدة العائمة تشكل تحديا كبيرا للمقترضين. بعد فترة السماح، يمكن أن يزيد عبء سداد الديون بشكل حاد، وخاصة بالنسبة للأسر ذات الدخل المحدود.

لذلك ينصح مشتري المنازل بالتأكد من أن إجمالي سداد الديون (الأصل والفائدة) لا يتجاوز 50% -60% من الدخل الشهري لتجنب المخاطر. إذا وصلت هذه النسبة إلى 70% -80%، فإن المقترضين سوف يتعرضون لضغوط كبيرة عندما ترتفع أسعار الفائدة العائمة فجأة. وأكد السيد هيو أن "المقترضين بحاجة إلى دراسة الشروط بعناية، بما في ذلك آلية تعديل سعر الفائدة، ورسوم السداد المبكر والتكاليف الأخرى لتجنب الوقوع في فخ سعر الفائدة".

وقال الدكتور لي دات تشي، من جامعة مدينة هوشي منه للاقتصاد، إن البنوك يمكن أن تنقل مخاطر أسعار الفائدة إلى المقترضين عندما ترتفع تكاليف تعبئة رأس المال. ولتجنب هذه المخاطر، نصح المقترضين باختيار البنوك الكبيرة ذات أسعار رأس المال المستقرة وشروط القروض الشفافة لضمان أن تكون أسعار الفائدة بعد الحوافز عند مستوى معقول. إن مقارنة حزم القروض وفهم نطاق سعر الفائدة بعد الحوافز والتكاليف ذات الصلة هي عوامل رئيسية يجب على المقترضين مراعاتها بعناية.

ومع ذلك، أشارت السيدة دينه ثي ثو ثاو إلى أن سوق قروض الإسكان قد تحسن كثيرًا. لا تتنافس البنوك على أسعار الفائدة فحسب، بل تقدم أيضًا قيمة مضافة مثل الاستشارات القانونية، وتوسيع شروط القروض، وتعديل أوقات السداد المرنة، وبناء جداول سداد مناسبة. وأشارت السيدة ثاو إلى أنه "إذا كان سعر الفائدة بعد العرض الترويجي مرتفعًا للغاية، فيمكن للعملاء تحويل القرض إلى بنك آخر بشروط أفضل".

نمو الائتمان ليس كما هو متوقع

في عام 2025، تهدف الصناعة المصرفية إلى تحقيق نمو ائتماني بنحو 16٪، وهو ما يعادل 2.5 مليون مليار دونج يتم ضخها في السوق. وفقًا للبنك المركزي، بحلول منتصف أبريل 2025، سيصل نمو الائتمان عبر النظام إلى حوالي 3.95% مقارنة بنهاية عام 2024. وفي مدينة هو تشي منه وحدها، بلغ إجمالي الائتمان العقاري المستحق حتى نهاية فبراير 2025 حوالي 28% من إجمالي الديون المستحقة في المنطقة، بزيادة قدرها 1.15% مقارنة بنهاية العام الماضي. ومن بينها، ارتفعت قروض الإسكان القائمة (بما في ذلك الإسكان الاجتماعي والتجاري...) بنسبة 0,67%.

ومع ذلك، ورغم أن البنوك تعمل بشكل نشط على الترويج لقروض الإسكان، فإن معدل النمو ليس كما هو متوقع. وقال السيد لي هوو نجيا، رئيس مجلس إدارة شركة لي ثانه للتجارة والإنشاءات المحدودة، إن السبب الرئيسي هو نقص العرض. الطلب على القروض لشراء العقارات كبير جدًا، ورأس المال من البنوك وفير أيضًا، لكن عدد المشاريع الجديدة في السوق محدود جدًا. لا تزال الإجراءات القانونية للمشاريع هي المشكلة الأكبر. ورغم الجهود المبذولة لإلغائها، إلا أن تطبيقها من سياسة إلى ممارسة لا يزال يواجه العديد من العقبات. في عام ٢٠٢٥، سيصعب على العديد من المشاريع استكمال إجراءات طرحها للبيع، ولن تظهر منتجات جديدة إلا في عام ٢٠٢٦. وفي ظل نقص المنتجات، سيصعب أيضًا زيادة الطلب على تمويل البنوك بشكل حاد، وفقًا للسيد نجيا.

المصدر: https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm