هل يمكن لقانون الإسكان الجديد أن "يلغي" الشقق الصغيرة؟

[إعلان 1]

يتضمن قانون الإسكان الجديد الذي أقره مجلس الأمة مؤخرًا العديد من الضوابط الجديدة المتعلقة بالاستثمار في المنازل التي تحتوي على العديد من الشقق للبيع أو الإيجار، والمعروفة أيضًا بالشقق الصغيرة.

وينص قانون الإسكان الجديد على وجه الخصوص على أن على المستثمرين إنشاء مشاريع مماثلة لمشاريع الإسكان التجاري العادية.

قانون الإسكان الجديد يشدد إجراءات بناء وإدارة الشقق الصغيرة صورة 1 — ينص قانون الإسكان الجديد على إلزام المستثمرين بإنشاء مشاريع. (صورة: د.م)

وتحديداً، وفقاً للوائح الجديدة، سيتعين على الأفراد الذين يرغبون في بناء شقق صغيرة (منازل من طابقين أو أكثر، كل طابق يحتوي على شقق، أو من طابقين أو أكثر ومقياس 20 شقة) للبيع أو الإيجار، استيفاء شروط كونهم مستثمرين في مشروع بناء سكني.

سيتم بيع أو تأجير أو شراء الشقق المؤهلة للحصول على شهادة بموجب قانون الأراضي (الكتاب الوردي) وفقًا لأحكام قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يستوفي الاستثمار في الشقق الصغيرة للإيجار شروط البناء الصادرة عن وزير الإنشاءات، وأن يستوفي المبنى شروط الوقاية من الحرائق ومكافحتها المنصوص عليها في القانون.

قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن تشديد بناء وإدارة الشقق الصغيرة ضروري لأن هذا النوع من الشقق يتطور بشكل متفشي منذ فترة طويلة مع العديد من الانتهاكات.

في المستقبل القريب، سيكون من شبه المستحيل بيع الشقق الصغيرة لمن لا يمتلكون مشروعًا استثماريًا. لذا، سيكون تطوير هذه الشقق محدودًا للغاية بسبب اللوائح الإجرائية الصارمة.

في غضون ذلك، يُشكّل إنشاء مشاريع استثمارية واستيفاء شروط الاستثمار في مشاريع بناء المساكن تحديًا كبيرًا. فالشقق الصغيرة عبارة عن مبانٍ شاهقة، تُبنى على مساحة تتراوح بين 200 و300 متر مربع، وتقع في الغالب في أزقة عميقة. لذا، يكاد يكون من المستحيل إنشاء مشاريع مثل الشقق التجارية العادية.

مع وجود أزقة بعرض أقل من مترين، يستحيل وضع مخطط 1/500 نظرًا لعدم ضمان العديد من العوامل، مثل: الوقاية من الحرائق، والبنية التحتية، ومؤشرات السكان، وتقييم الأثر البيئي. ويكاد يكون من المستحيل تلبية هذه المتطلبات في الشقق الصغيرة الحالية، وفقًا للسيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن ترخيص المشروع والتخطيط له في حالة الشقق التجارية قد يستغرق عدة سنوات، بينما في حالة الشقق الصغيرة قد تستغرق هذه الفترة فترة أطول.

علاوة على ذلك، تُبنى الشقق الصغيرة غالبًا في المناطق المركزية، لذا فإن لوائح ارتفاع المباني صارمة للغاية، وعادةً ما لا يُسمح ببناء أكثر من خمسة أو ستة طوابق على قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع. مع هذه الكثافة وهذا الارتفاع، لا يمكن للمستثمرين تحقيق ربح، لذا لن يقبل أحد على ذلك.

في الواقع، يتم حاليًا بناء ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة الموجودة بدون ترخيص، لأنه إذا تم بناؤها وفقًا للأنظمة، فسوف يرى المستثمرون الخسائر قبل أن يبدأوا حتى.

إذا اشتريتَ قطعة أرض مساحتها ٢٠٠ متر مربع مقابل ١٠ مليارات، ولكنك لا تستطيع بناء سوى ٥ طوابق، وبناء ٧٠٪ من مساحتها، أي ٧٠٠ متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي ٢٢ مليون دونج/متر مربع. أما إذا بعتها مقابل ٢٥ مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء ٥ طوابق، كما أوضح السيد توان.

لذلك، بحسب السيد توان، فإن نوع الشقق الصغيرة معرض لخطر التراجع في الفترة المقبلة، لأن الاضطرار إلى إقامة مشروع استثماري جديد سيجعل الأمر مستحيلاً بالنسبة للعديد من الأشخاص.

أما بالنسبة للشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط البناء فإن التكلفة ستكون مرتفعة جداً أيضاً، ولن تكون قادرة على المنافسة مع الشقق التجارية لأن تكلفة الاستثمار فيها باهظة للغاية.

في غضون ذلك، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن المستثمرين في الشقق الصغيرة هم أفراد يجب عليهم الامتثال للأنظمة القانونية مثل المستثمرين الكبار الذين يطورون مشاريع الإسكان التجاري.

وعلى وجه التحديد، يجب على الأفراد الامتثال لأحكام قانون الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ ويجب أن تمتثل عمليات البيع والإيجار والبيع بالتقسيط لأحكام قانون الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يُمنح مشتري المنازل في الشقق الصغيرة شهادة (دفتر وردي). يجب أن تتوافق إدارة وتشغيل هذه الشقق مع لوائح إدارة واستخدامها، وأن تُحدد بوضوح مسؤولية التفتيش والإشراف من قِبل اللجان الشعبية على جميع المستويات لضمان السلامة وحماية الحقوق والمصالح المشروعة للسكان.

وأضاف تشاو أن "هذا التنظيم من شأنه أن يزيد من مسؤولية السلطات المحلية في حالات الشقق الصغيرة".

[إعلان 2]
مصدر