هل يمكن لقانون الإسكان الجديد أن "يلغي" الشقق الصغيرة؟

[إعلان 1]

يتضمن قانون الإسكان الجديد الذي أقره مجلس الأمة مؤخرًا العديد من الضوابط الجديدة المتعلقة بالاستثمار في المنازل التي تحتوي على العديد من الشقق للبيع أو الإيجار، والمعروفة أيضًا بالشقق الصغيرة.

وينص قانون الإسكان الجديد على وجه الخصوص على أن المستثمرين ملزمون بإنشاء مشاريع مماثلة لمشاريع الإسكان التجاري العادية.

قانون الإسكان الجديد يشدد إجراءات بناء وإدارة الشقق الصغيرة صورة 1 — ينص قانون الإسكان الجديد على إلزام المستثمرين بإنشاء مشاريع. (صورة: DM)

وتحديداً، وفقاً للوائح الجديدة، سيتعين على الأفراد الذين يرغبون في بناء شقق صغيرة (منازل من طابقين أو أكثر، كل طابق يحتوي على شقق، أو طابقين ومقياس 20 شقة أو أكثر) للبيع أو الإيجار، استيفاء الشروط ليكونوا مستثمرين في مشروع بناء سكني.

سيتم بيع أو تأجير أو شراء الشقق المؤهلة للحصول على شهادة بموجب قانون الأراضي (الكتاب الوردي) وفقًا لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يستوفي الاستثمار في الشقق الصغيرة للإيجار شروط البناء الصادرة عن وزير الإنشاءات، وأن يستوفي المبنى متطلبات الوقاية من الحرائق ومكافحتها المنصوص عليها في القانون.

قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن تشديد بناء وإدارة الشقق الصغيرة ضروري لأن هذا النوع من الشقق كان يتطور بشكل متفشي لفترة طويلة مع العديد من الانتهاكات.

في المستقبل القريب، سيكون من شبه المستحيل بيع الشقق الصغيرة لمن لا يمتلكون مشروعًا استثماريًا. لذا، سيكون تطوير هذه الشقق محدودًا بشكل كبير بسبب اللوائح الإجرائية الصارمة.

في غضون ذلك، يُعدّ إنشاء مشروع استثماري واستيفاء شروط الاستثمار في مشروع بناء سكني تحديًا كبيرًا. فالشقق الصغيرة عبارة عن مبانٍ شاهقة الارتفاع، تُبنى على مساحة تتراوح بين 200 و300 متر مربع، وتقع في الغالب في أزقة عميقة. لذلك، يكاد يكون من المستحيل إنشاء مشروع كأي مبنى سكني تجاري عادي.

مع وجود أزقة بعرض أقل من مترين، يستحيل وضع مخطط 1/500 نظرًا لعدم ضمان العديد من العوامل، مثل: الوقاية من الحرائق، والبنية التحتية، ومؤشرات السكان، وتقييم الأثر البيئي. ويكاد يكون من المستحيل تلبية هذه المتطلبات في الشقق الصغيرة الحالية، وفقًا للسيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن ترخيص المشروع والتخطيط له في حالة الشقق التجارية قد يستغرق عدة سنوات، بينما في حالة الشقق الصغيرة قد تستغرق هذه الفترة فترة أطول.

علاوة على ذلك، تُبنى الشقق الصغيرة غالبًا في المناطق المركزية، لذا فإن لوائح ارتفاع المباني صارمة للغاية، وعادةً ما يُسمح ببناء قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع على خمسة أو ستة طوابق فقط. مع هذه الكثافة وهذا الارتفاع، لا يمكن للمستثمرين تحقيق ربح، لذا لن يلجأ أحد إلى البناء.

في الواقع، يتم حاليًا بناء ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة الموجودة بدون تصاريح، لأنه إذا تم بناؤها وفقًا للأنظمة، فسوف يرى المستثمرون الخسائر قبل أن يبدأوا حتى.

إذا اشتريتَ قطعة أرض مساحتها ٢٠٠ متر مربع مقابل ١٠ مليارات، ولكنك لا تستطيع بناء سوى ٥ طوابق، وبناء ٧٠٪ من مساحتها، أي ٧٠٠ متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي ٢٢ مليون دونج/متر مربع. أما إذا بعتها مقابل ٢٥ مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء ٥ طوابق، كما أوضح السيد توان.

لذلك، بحسب السيد توان، فإن نوع الشقق الصغيرة معرض للانحدار في الفترة المقبلة لأن الاضطرار إلى إنشاء مشروع استثماري جديد سوف يجعل الأمر مستحيلاً بالنسبة للعديد من الناس.

أما بالنسبة للشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط البناء فإن التكلفة ستكون مرتفعة جداً أيضاً، ولن تكون قادرة على المنافسة مع الشقق التجارية لأن تكلفة الاستثمار فيها باهظة للغاية.

في غضون ذلك، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن المستثمرين في الشقق الصغيرة هم أفراد يجب عليهم الامتثال للأنظمة القانونية مثل المستثمرين الكبار الذين يطورون مشاريع الإسكان التجاري.

وعلى وجه التحديد، يجب على الأفراد الامتثال لأحكام قانون الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ ويجب أن تتوافق عمليات البيع والإيجار والتملك الإيجاري مع أحكام قانون الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يُمنح مشتري المنازل في الشقق الصغيرة شهادة (دفتر وردي). يجب أن تتوافق إدارة وتشغيل هذه الشقق مع لوائح إدارة واستخدامها، وأن تُحدد بوضوح مسؤولية التفتيش والإشراف من قِبل اللجان الشعبية على جميع المستويات لضمان السلامة وحماية الحقوق والمصالح المشروعة للسكان.

وأضاف تشاو أن "هذا التنظيم من شأنه أن يزيد من مسؤولية السلطات المحلية في حالات الشقق الصغيرة".

[إعلان 2]
مصدر