صراع مستمر بين المستثمرين ومشتري المنازل

[إعلان 1]

في الواقع، تعاني العديد من المباني السكنية في هانوي من مشاكل تتعلق بالمناطق المشتركة والخاصة. وتنشأ هذه النزاعات أساسًا من عدم قدرة الأطراف على تحديد المناطق المشتركة والخاصة والاتفاق عليها، مما يؤدي إلى نشوب صراعات بينها.

في هذا الصدد، تضمنت الوثائق القانونية الحكومية المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية لوائح مفصلة وشاملة. ومؤخرًا، صدر التعميم رقم 05 لوزارة الإنشاءات ، وهو وثيقة تُجمّع الوثائق المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية.

وفقاً للسيدة فو كيو هانه، مديرة إدارة العقارات في سافيلز هانوي، فإنّ النزاعات في مشاريع الشقق السكنية تنبع من عدم اكتمال وشفافية الوثائق التي تُنظّم استخدام المساحات المشتركة والخاصة عند تطوير المستثمرين للمشاريع وإنشائها؛ على الرغم من تحديدها بوضوح في الوثائق القانونية. وهذا يُؤدي إلى غموض في تحديد حقوق الملكية والاستخدام لاحقاً.

منطقة وقوف سيارات مريحة طويلة الأمد بين المستثمرين ومشتري المنازل، الصورة 1 — تعاني العديد من المباني السكنية في هانوي من مشاكل تتعلق بالمساحات المشتركة والخاصة، وخاصةً النزاعات على مواقف السيارات. (صورة: BG)

من الضروري إدراك أن جميع المناطق المتعلقة بالنظام الهيكلي، من ممرات وممرات مشتركة وأنظمة غير قابلة للفصل، هي مناطق ملكية مشتركة. ومع ذلك، تُعدّ مواقف السيارات من أكثر المناطق التي تُثير النزاعات في المباني السكنية، وفقًا للسيدة هانه.

وفقًا لقانون الإسكان لعام ٢٠١٤، تُعتبر مواقف الدراجات الهوائية، ومركبات ذوي الاحتياجات الخاصة، والمركبات ذات العجلتين، والمركبات ذات الثلاث عجلات، مملوكةً ومستخدمةً من قِبل مالكي الشقق. أما مواقف السيارات، فيمكن لمستأجري الشقق/مشتريها شراؤها أو تأجيرها من الباطن.

في الواقع، في معظم المباني السكنية، تُعاد إيرادات مواقف الدراجات النارية (الملكية المشتركة) إلى صندوق تشغيل المبنى. ومع ذلك، لا يزال من غير الواضح كيفية تخطيط هذه المنطقة، ومساحة الملكية المشتركة، وبالتالي تحديد الإيرادات المحددة لكل مركبة. وهذا يُثير جدلاً واسعاً، كما حللته السيدة هانه.

لحل النزاعات والحد من الآثار المترتبة على المراحل التالية، أشارت السيدة هانه إلى ضرورة توقع المستثمرين للمناطق المشتركة والخاصة وحسابها بدقة منذ مرحلة التصميم، بالإضافة إلى عرضها بوضوح في عقد البيع والتقرير الاقتصادي والفني للاستثمار في البناء. ويجب أن يكون لمجلس الإدارة حق الوصول إلى جميع سجلات إنجاز المشروع وفقًا لأحكام الوثيقة الموحدة 05/VBHN-BXD، التعميم المتعلق بلوائح إدارة واستخدام المباني السكنية.

بالإضافة إلى ذلك، يتعين على المستثمر الاتفاق مع الجهات المعنية على وضع قواعد للمناطق والمرافق المشتركة. ومن ثم، التوصل إلى اتفاق عام وتوافق على محتويات تتعلق بالحقوق واستخدام وحماية الأصول لتجنب أي نزاعات.

ترتبط المساحات المشتركة والخاصة للمشروع جزئيًا بتحديد رسوم خدمة المشروع التي يتعين على كل مالك المساهمة بها. ووفقًا للسيدة هانه، يجب ألا تتجاوز لائحة الحد الأقصى لرسوم الخدمة في مشاريع الشقق المجهزة بمصاعد في المدينة 16,500 دونج فيتنامي/متر مربع/شهريًا.

يُشترط أيضًا تضمين رسوم الخدمة في عقد البيع، لذا يجب على المشترين مراجعة مستوى الرسوم التي يتعين على المالكين المساهمة بها. فعند تطبيقها، يميل السكان عمومًا إلى الشفافية في مستوى الرسوم وكيفية استخدام عائداتها. وهذا يتطلب من المستثمرين ووحدات الإدارة إيلاء هذه المسألة اهتمامًا بالغًا.

منطقة وقوف سيارات مريحة طويلة الأمد بين المستثمرين ومشتري المنازل، الصورة 2 — صورة توضيحية. (المصدر: CP)

يرى خبراء سافيلز أنه لتحديد سعر الخدمة المناسب، ينبغي على المستثمرين ووحدات الإدارة مراعاة العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على تكلفة خدمة مبنى الشقق. وتعتمد هذه التكلفة على حجم المشروع وخصائصه المعمارية وتصميمه وتجهيزاته. بعد الحصول على جميع المعلومات اللازمة، يمكن لوحدة الإدارة حساب تكلفة التشغيل التي تُشكل رسوم الخدمة.

على الرغم من أن هذه النقاط صغيرة جدًا في سلسلة عمل وحدة إدارة العمليات، إلا أنها تؤثر بشكل مباشر على سعر وحدة رسوم التشغيل. لذلك، يجب أن تكون الإدارة صارمة وأن تُنفذها وحدة إدارة عمليات محترفة لدعم كل من المستثمرين والمقيمين في تحسين تكاليف الإدارة، بالإضافة إلى ضمان الشفافية في الأنشطة وخدمات الإدارة في المشروع.

في ظل النمو القوي لسوق الإسكان في فيتنام، يتضح أنه يتعين على المستثمرين الاهتمام بأعمال الإدارة والتشغيل، واعتبارها قيمة مضافة للمشروع، وحلاً لتجنب مخاطر النزاعات بين الوحدات ذات الصلة. ويخطط المستثمر لسعر بيع المنتج العقاري منذ مرحلة ما قبل إنشاء المشروع وتشغيله.

ومع ذلك، فإن عامل الحفاظ على السعر يعتمد على جودة إدارة المشروع وتشغيله. ولذلك، يكتسب دور وحدة الإدارة والتشغيل أهمية خاصة في ظل تزايد عدد المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية والعرض الكبير، كما أكدت السيدة هانه.

[إعلان 2]
مصدر