الشفافية والعدالة والتناغم في تقييم الأراضي

[إعلان 1]

"سواء كان السعر افتراضيًا أم لا، فإن المنطقة تعرف ذلك جيدًا"

وفيما يتعلق بقضية تقييم الأراضي، والتي تعتبر القضية الأساسية وأيضا القضية الأكثر صعوبة في قانون الأراضي، قال السيد خانه إن مشروع القانون تم استيعابه ومراجعته لينص على أن تقييم الأراضي يجب أن يضمن المبدأ: طريقة تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق. كما يتضمن المشروع ضوابط محددة بشأن محتوى أربع طرق لتقييم الأراضي، بما في ذلك: المقارنة المباشرة، والاستقطاع، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأراضي، كأساس لتحديده من قبل الحكومة بالتفصيل.

Minh bạch, thỏa đáng và hài hòa trong định giá đất - Ảnh 1. — وحضر الاجتماع في التاسع من يونيو الأمين العام نجوين فو ترونج ورئيس الوزراء فام مينه تشينه ورئيس الجمعية الوطنية فونج دينه هيو.

وبالمقارنة مع القانون الحالي، فإن مشروع القانون يزيل الحكم المتعلق بطريقة الفائض في أساليب تقييم الأراضي. والسبب هو أن هذه الطريقة يتم حسابها بناءً على معلومات الإدخال المفترضة، مما يؤدي إلى تطبيق غير متسق في الممارسة العملية، ويخلق العديد من الصعوبات في التنفيذ.

ومع ذلك، قال رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه في تقرير المراجعة إن اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية تعتقد أن الأحكام كما صيغت ليست واضحة حقًا؛ لم يتم إضفاء الطابع المؤسسي الكامل على القرار رقم 18 للجنة المركزية الثالثة عشرة بشأن مواصلة ابتكار سياسات الأراضي، والذي يتطلب أن تضمن سياسات التمويل العقاري الانسجام بين مصالح الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين.

واقترحت مدينة هوشي منه السماح بتطبيق أسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل K) لحساب أسعار الأراضي في مشروع القرار بشأن توجيه سياسات محددة للمدينة. هذه الطريقة شفافة وأسهل في التنفيذ أيضًا. عندما ينص قانون الأراضي بشكل واضح، فإن المستثمرين سوف يعرفون مقدار تكاليف الإدخال في خطتهم المالية، وسوف تقوم الوكالات ذات الصلة بتطبيقها، بشفافية كبيرة...

رئيس الجمعية الوطنية فونغ دينه هيو

إن اقتراح النص بوضوح على مبادئ وأساليب تقييم الأراضي في مشروع القانون هو أيضًا رأي رئيس الجمعية الوطنية، فونغ دينه هيو، خلال إبداء رأيه في جلسة المناقشة صباح يوم 9 يونيو/حزيران. ووفقًا لرئيس الجمعية الوطنية، فإن أصعب مسألة في قانون الأراضي هي تمويل الأراضي، وأصعبها أسعار الأراضي، لذا إذا نصّ مشروع القانون على قواعد عامة وكُلّفت الحكومة بتحديد تفاصيله في المرسوم، "فستواجه الجمعية الوطنية صعوبة في مناقشته ولن تكون واثقة من إقراره".

وقال السيد نجوين شوان ثانج، رئيس المجلس النظري المركزي ومدير أكاديمية هوشي منه الوطنية للسياسة، إن مشروع القانون ينص على "تسعير الأراضي وفقاً لمبادئ السوق"، ولكن هذا لا يكفي لأن "سوقنا ذات توجه اشتراكي". واقترح أنه بحسب كل نوع محدد من الأراضي يجب أن تكون هناك آلية تسعير علمية وشفافة، فضلاً عن معامل تعديل لتسعير الأراضي بما يتوافق مع الواقع. ويجب أن يتوافق معامل التعديل هذا مع معايير الاستقرار، وتجنب سعر اليوم وسعر آخر غداً، مما يجعل الشركات تشعر بالقلق بشأن الاستثمار.

من وجهة نظر الجهة المُعدّة، قال وزير الموارد الطبيعية والبيئة، دانج كوك خانه، إن مشروع القانون، فيما يتعلق بأسعار الأراضي، قد حوّل تركيزه إلى المحليات إلى حد كبير، وذلك بتكليف اللجنة الشعبية بتقديم قائمة سنوية بأسعار الأراضي إلى مجلس الشعب، لضمان توافقها مع أسعار السوق، اعتبارًا من 1 يناير 2026. وأضاف خانه: "سواءً كانت هناك أسعار افتراضية أم لا، فإن السكان المحليين سيتفهمون ذلك بشكل أفضل". ومع ذلك، فإن وكالة الصياغة تبحث أيضًا إضافة آلية يمكن تعديلها عندما ترتفع أسعار الأراضي فجأة.

الشيء الأكثر أهمية هو التعويض بشكل صحيح.

إن استعادة الأراضي، وخاصة استعادة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصالح الوطنية والعامة، تشكل أيضًا قضية تهم العديد من المندوبين. وبالمقارنة مع مشروع القانون السابق، فقد تغيرت القواعد المتعلقة باسترداد الأراضي للتنمية الاجتماعية والاقتصادية في هذا المشروع بشكل كبير. وعلى وجه التحديد، يتوسع مشروع القانون ويدرج 31 حالة من حالات استرداد الأراضي في 3 مجموعات: استرداد الأراضي لبناء الأشغال العامة؛ استملاك الأراضي لبناء مقار الهيئات الحكومية والأشغال العامة؛ استعادة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية وغيرها من المصالح العامة.

وقالت المندوبة تران ثي هونغ ثانه (وفد نينه بينه) إنها توافق بشكل أساسي على خطة واضع المشروع. ومع ذلك، تشعر السيدة ثانه بالقلق من أن دلالة "التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة" لم يتم توضيحها بعد.

وفي الوقت نفسه، علق النائب ترونغ ترونغ نغيا (وفد مدينة هو تشي منه) على أن تقرير المراجعة الذي أعدته اللجنة الاقتصادية كان "ذكيًا" للغاية عندما أشار إلى أنه في المسودة، لم يتضمن القسم الذي ينظم حالات استرداد الأراضي للتنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة مشاريع الإسكان التجاري أو المناطق الحضرية، لكنه أشار إلى المادة 112، التي تنص على أن هذا مشروع مزاد باستخدام أموال الأراضي التي أنشأتها الدولة من خلال الاسترداد. وفي تقرير المراجعة، قال رئيس اللجنة الاقتصادية إن أحكام مشروع القانون المذكورة أعلاه غير واضحة في محتواها ومتناقضة في منهجها مقارنة بقضايا أخرى. ومن هنا اقترحت اللجنة الاقتصادية إعادة النظر بحيث لا يتم الإشارة إلى الضوابط في مواد وبنود أخرى بل تكون هناك ضوابط محددة وواضحة في مشروع القانون.

وأكد السيد فو هونغ ثانه أنه في حالات استعادة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وللمصالح الوطنية والعامة، فإن اللجنة الاقتصادية تتفق مع الحالات التي تستعيد فيها الدولة الأراضي لتنظيم الفرق في القيمة المضافة من الأراضي بسبب تغييرات التخطيط، والاستثمار في البنية التحتية، وتنسيق المصالح بين الدولة - الشعب - المستثمرين وحالات استعادة الأراضي لضمان الظروف اللازمة لتنفيذ مشاريع الاستثمار في استخدام الأراضي.

وأعرب المندوب ترونغ ترونغ نغيا أيضًا عن قلقه إزاء حقيقة أن العديد من المشاريع تهدف إلى التنمية الاجتماعية والاقتصادية ولكنها لا تهدف أو لا تهدف بشكل مباشر إلى المصالح الوطنية أو العامة ولكن لأغراض تجارية. التجارة مقبولة، لكن القرار رقم 18 ينص على مبدأ أنه إذا كان المشروع لأغراض تجارية، فيجب التفاوض عليه. وعلى مدى العقود الماضية، كانت هناك العديد من الشكاوى والإحباطات المتعلقة بقصة الاستحواذ على الأراضي هذه، كما قال السيد نغيا.

وقال رئيس لجنة الشعب في مدينة هوشي منه فان فان ماي إن الأغراض الاقتصادية والتجارية تساهم أيضًا في المصالح الوطنية. لا ينبغي أن يُفهم من ذلك أنه إذا كنت تقوم بعمل اقتصادي وتجاري، فإنك تتفاوض وتفعل ما تريد. وقال السيد ماي "إن الأمر المهم هو أن يكون التعويض مناسبا، وأن تكون سياسات الدعم وإعادة التوطين مناسبة حتى يتمكن الناس أيضا من الاستفادة من هذا المشروع المستقبلي"، مؤكدا أن الأمر الأكثر أهمية هو أن تكون السياسة مباشرة لأولئك الذين لديهم حقوق استخدام الأراضي.

وفي الوقت نفسه، أعرب النائب هوانغ كوك خانه (وفد لاي تشاو) عن قلقه إزاء الصعوبات التي تواجه آلية التفاوض الذاتي بشأن مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية التي يتم تنفيذها بموجب قانون الأراضي الحالي لعام 2013. وبحسب السيد خانه، فإن القضية الأصعب في المفاوضات بين الناس والشركات هي "ما هو السعر". هناك مشاريع يضع فيها المستثمرون أسعارًا منخفضة للغاية، مما يُسبب معاناةً للناس. على العكس من ذلك، هناك مشاريع لا يقبل فيها الناس السعر الذي تُقدمه الشركة، ويقارنون بين هذه المقاطعة وتلك للمطالبة بسعر أعلى. هناك أسرٌ اتفقوا على أن يكون السعر المتفق عليه 800-900 مليون دونج فقط، لكنهم يطالبون بثلاثة مليارات دونج. بعد مفاوضات طويلة، رفضوا، مما أدى إلى إطالة أمد المشروع، كما قال السيد خان. واستشهد أيضاً بمثال في لاي تشاو، حيث واجه مشروع للطاقة الكهرومائية برأس مال إجمالي يصل إلى 200 - 300 مليار دونج صعوبات في التفاوض لمجرد عدم موافقة إحدى الأسر.

لا تعدل التخطيط بشكل تعسفي

وفيما يتعلق بتخطيط استخدام الأراضي والخطط، أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه، خلال إبداء رأيه في مجموعة المناقشة، أن هذه أيضًا قضية تحتاج إلى تحديد واضح للسلطة واللامركزية وتفويض السلطة لتقليل الإجراءات الإدارية. قال رئيس الوزراء: "إن تخطيط الأراضي لا يحل المشكلات الآنية فحسب، بل يحمل أيضًا رؤية طويلة المدى للتنمية المستدامة والطويلة الأمد. نرى الآن أن الأرض ثابتة لا يمكن خلقها، بل يجب استخدامها واستغلالها بفعالية، بما في ذلك الفضاء في السماء وعلى الأرض وتحت الأرض، وكذلك ما يتصل بالفضاء البحري".

إن تقييم الأراضي مشكلة صعبة. كيفية التسعير المناسب لتنمية اقتصاد السوق الموجه نحو الاشتراكية. السوق يصعد ويهبط، إذا تابعنا السوق، هل نتدخل عندما يكون ذلك ضروريا؟ يجب أن تكون هناك أدوات حكومية تسمح للسوق بالتطور بشكل صحي ولكن دون خلق الاضطرابات والصعوبات للأشخاص والشركات عندما يتعين عليهم التخلي عن الأراضي لتنفيذ المشاريع. إذا لم تتمكن من تحديدها كميًا، فلن تلتصق بالواقع، وستكون تعسفية، مما يؤدي إلى الأخطاء.

رئيس الوزراء فام مينه تشينه

وبحسب رئيس الوزراء، فإن تعديل قانون الأراضي يجب أن "يلتزم بالواقع بشكل وثيق، ويأخذ الواقع كمقياس"، ولكن من المستحيل المطالبة بأن يغطي تعديل واحد جميع المشاكل العملية. إن مبدأ تعديل القانون هو محاولة حل المشاكل والنقائص التي يتم التعامل معها في عملية استغلال واستغلال موارد الأرض. وقال رئيس الوزراء أيضًا إن اللامركزية وتفويض الصلاحيات أمر صعب للغاية. وأضاف رئيس الوزراء "على سبيل المثال، 10 هكتارات من الأرز و20 هكتارا من الغابات يجب أن تذهب إلى رئيس الوزراء، من خلال العديد من الخطوات، وتستغرق الكثير من الوقت، وتضيع الموارد والفرص".

وفيما يتعلق بمناطق إعادة التوطين، أكد رئيس الوزراء أن هذه القضية تثير قلق الناس بشدة. «وجهة نظر الحزب واضحة تمامًا: عند استصلاح الأراضي لإعادة التوطين، يجب على مَن يتخلون عن أراضيهم بعد فترة من الزراعة والاستغلال والاستخدام الانتقال إلى مكان آخر لضمان أن تكون الأرض مساويةً على الأقل لمكان إقامتهم السابق أو أفضل منه. ويجب تحديد معايير ما يعادلها أو أفضل منها وتحديد كميتها»، صرّح رئيس الوزراء.

أكد رئيس الجمعية الوطنية فونج دينه هوي أنه من الضروري تنظيم كيفية جمع الآراء حول خطط التخطيط واستخدام الأراضي بطريقة موضوعية، وتجنب جمعها فقط من أجل المظهر أو الشكل. واستشهد رئيس الجمعية الوطنية بلوائح في مشروع القانون لا تحدد بوضوح النسبة المئوية للأشخاص الذين يجب أن تتفق آراؤهم حتى توافق الحكومة على التخطيط. ومن ناحية أخرى، لا ينص مشروع القانون أيضًا على كيفية التعامل مع الحالات التي لا يتفق فيها الناس.

وبالمثل، فيما يتعلق باللوائح المتعلقة بمراجعة وتعديل التخطيط، قال رئيس مجلس الأمة إن هذه قضية سلبية، وقد تمت معالجتها كثيرًا في الماضي، وبالتالي "إذا لم يتم تنظيمها بعناية، فسيكون من الصعب تشغيلها، وإذا تم تشغيلها، فمن غير المعروف ما إذا كانت ستكون صداعًا أم أذنًا". واستشهد رئيس الجمعية الوطنية بالوضع الذي تخشى فيه الشركات التي تستثمر في الإنتاج الزراعي من التعديلات "المفاجئة" في التخطيط، وقال إنه يجب وضع لوائح صارمة لتجنب الانتهاكات والشكاوى.

[إعلان 2]
رابط المصدر