يستعيد المستثمرون الثقة في السوق، والعديد من صفقات الدمج والاستحواذ الكبيرة، ومبادئ تأجير وشراء وبيع المساكن الاجتماعية

أصبحت أنشطة الدمج والاستحواذ نشطة بشكل متزايد؛ ومن المقرر أن تقام مزادات الأراضي في هانوي، حيث تبدأ أسعار قطع الأراضي من نحو 250 مليون دونج/متر مربع؛ وتجتذب منطقة هاي دونج استثمارات في 9 مشاريع إسكان اجتماعي... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، سجّل سوق العقارات عددًا من صفقات الدمج والاستحواذ القائمة. (المصدر: دان تري)

تظهر العديد من صفقات الدمج والاستحواذ الكبيرة

ويقول الخبراء إنه على الرغم من التباطؤ الاقتصادي العالمي، فإن أداء فيتنام يظل مستقرا، مما يخلق جاذبية كبيرة للمستثمرين الأجانب في قطاع التصنيع.

بنهاية أكتوبر 2023، تجاوز إجمالي رأس المال المُسجل حديثًا، ورأس المال المُعدل، ومساهمة رأس المال، وشراء الأسهم، ومساهمة رأس المال من قِبَل المستثمرين الأجانب في فيتنام 25.76 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 14.7% عن الفترة نفسها. وحافظ قطاع العقارات على المركز الثاني برأس مال استثماري إجمالي يقارب 2.14 مليار دولار أمريكي، مُمثلًا أكثر من 8.3% من إجمالي رأس المال الاستثماري المُسجل.

صرّح السيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، بأنّ قطاعات التصنيع والتجارة والخدمات ستظلّ دافعةً للنمو الاقتصادي في فيتنام، في حين تشهد عمليات الدمج والاستحواذ العقاري نشاطًا متزايدًا. ويواصل بنك الدولة الفيتنامي سعيه لخفض أسعار الفائدة إلى مستويات عام ٢٠٢٠، وهو ما يُعدّ أيضًا مؤشرًا إيجابيًا لقطاع العقارات السكنية.

بدأ العديد من المستثمرين الأجانب بتحويل رؤوس أموالهم إلى مشاريع عقارية في فيتنام عبر إعادة شراء الأسهم. كما انضمت بعض الشركات الفيتنامية ذات الإمكانات المالية القوية إلى هذا المجال، إلا أن حجم الصفقات محدود ومتوسط.

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، شهد سوق العقارات عددًا من صفقات الدمج والاستحواذ. ومن الجدير بالذكر أن شركة سكاي وورلد للتطوير العقاري (ماليزيا) اشترت أرضًا بمساحة ٢٠٦٠ مترًا مربعًا في الحي الثامن بمدينة هو تشي منه من شركة ثوان ثانه المساهمة مقابل ١٤.٣ مليون دولار أمريكي لتطوير مشروع عقاري سكني.

وفي مدينة هوشي منه، اشترت شركة ماليزية أخرى، وهي شركة جامودا بيرهاد، 3.68 هكتارًا من الأراضي في مدينة ثو دوك من شركة تام لوك العقارية المساهمة مقابل حوالي 315.8 مليون دولار أمريكي لتطوير مشروع متعدد الأغراض.

نفذت مجموعة سايجونريس (فيتنام) إجراءات الدمج والاستحواذ لشراء 90% من أسهم شركة دوك نهي المساهمة، لتصبح مالكة قطعة أرض مساحتها 7700 متر مربع في منطقة تان فو، مدينة هوشي منه.

وفي سوق هانوي، كانت هناك صفقة اشترت فيها مجموعة كيبل (سنغافورة) 65% من أسهم شركة تمتلك أصولاً عقارية تجارية بقيمة إجمالية بلغت 50.4 مليون دولار أمريكي.

سجل السوق المركزي الصفقة التي اشترت فيها شركة First Real Land Joint Stock Company (فيتنام) 22٪ من رأس المال المصرح به لشركة Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company، مالكة قطعة أرض تبلغ مساحتها 6879 مترًا مربعًا في دا نانغ مقابل 8.2 مليون دولار أمريكي.

في هذه الأثناء، سحبت مجموعة FIT (فيتنام) رسميًا رأس مالها من مشروع منتجع Cap Padaran Mui Dinh الشاطئي الذي تبلغ مساحته 800 هكتار في مقاطعة Ninh Thuan.

يُقدّر الخبراء أن أنشطة الدمج والاستحواذ في الربع الثالث من عام 2023 ستكون نشطة للغاية بمشاركة مستثمرين أجانب ومحليين. وفيما يتعلق بآفاق قطاع الإسكان، صرّح السيد نيل ماكجريجور، المدير الإداري لشركة سافيلز فيتنام، بأنه في ظل نقص المعروض من الشقق، سيستفيد المستثمرون القادرون على تطوير مشاريع جديدة ناجحة في السوق من الطلب القوي في الوقت الحالي، خاصةً إذا استهدفوا شريحة مشتري المنازل المتنامية من الطبقة المتوسطة.

أشار خبراء سافيلز في فيتنام إلى أن مستثمرين بارزين في العقارات السكنية، مثل فينغروب وماسترايز هومز وإيكوبارك، قد أطلقوا العديد من المنتجات الجديدة بنهاية العام. وفي الوقت نفسه، ألغى قانون الإسكان المُعدّل، المتوقع إقراره في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، اللوائح التي تُلزم مشاريع الإسكان التجاري بتخصيص 20% من مساحة الأرض للإسكان الاجتماعي. ويتسم هذا التغيير بالمرونة والتوافق مع ممارسات السوق والاحتياجات المحلية، كما أنه سيُسهم في تسريع وتيرة تطوير مشاريع الإسكان التجاري.

وبالمثل، في قطاع المكاتب، أشار الخبراء إلى أن أداء قطاع المكاتب في مدينة هو تشي منه لا يزال قويًا. ورغم وفرة المعروض من العقارات الجديدة من الفئة الأولى، لا تزال هناك فرص للمستثمرين والمطورين في هذا المجال. وحلل السيد نيل ماكجريجور إمكانية جذب المستثمرين القادرين على تطوير أو تحديث مباني المكاتب وفقًا للمعايير الخضراء، مما يرفع الإيجارات.

لا يزال قطاع العقارات الصناعية مجالاً جاذباً ومحفزاً للاستثمار العقاري. منذ يوليو، وقّعت شركة سوميتومو (اليابان) مذكرة تفاهم مع مقاطعة ثانه هوا لتطوير منطقة صناعية بمساحة 650 هكتاراً برأس مال استثماري قدره 400 مليون دولار أمريكي؛ وفي الوقت نفسه، تدرس الشركة تطوير منطقة صناعية بمساحة 300 هكتار في نام دينه.

في نهاية شهر أغسطس، بدأ تنفيذ ثلاثة مشاريع جديدة في منطقة فيتنام - سنغافورة الصناعية (VSIP)؛ وحصل مشروعان على موافقة الاستثمار وتم توقيع 12 اتفاقية للتعاون التنموي.

يُذكر أنه أُعلن عن مشروع مشترك بين شركتي Lineage Logistics وSK Logistics لتحسين وتوسيع نظام التخزين البارد في فيتنام. وفي الوقت نفسه، حصلت شركة Suntory Pepsico على موافقة لبناء مصنع جديد في لونغ آن باستثمار إجمالي قدره 185 مليون دولار أمريكي، بينما تخطط مجموعة Hyosung لاستثمار ما يقرب من مليار دولار أمريكي في مصنع لألياف الكربون في فونغ تاو.

وتشير المؤشرات الإيجابية لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر وعمليات الدمج والاستحواذ إلى أن المستثمرين يستعيدون الثقة في سوق العقارات الإقليمية بشكل عام وفي فيتنام بشكل خاص، بدعم من احتمالات ارتفاع أسعار الفائدة وعدد من المعاملات الكبيرة التي تخضع للتدقيق الدقيق.

مزاد الأراضي في هانوي

أعلن مركز تطوير صندوق أراضي كاو جياي (منطقة كاو جياي، هانوي) للتو عن اختيار منظمة لبيع أصول حقوق استخدام الأراضي لـ 16 قطعة أرض في الكتلة D18 من منطقة كاو جياي الحضرية الجديدة، جناح ديتش فونج وقطعتي أرض في الممر 39، شارع تو مو والممر 87، شارع نجوين ثي دينه، جناح ترونغ هوا.

تتضمن قطعة الأرض D18 في منطقة كاو جاي الحضرية الجديدة قطعتي أرض B10 وB19. تبلغ مساحة القطعة B10 153 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي 248.2 مليون دونج للمتر المربع؛ بينما تبلغ مساحة القطعة B19 159 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي 186 مليون دونج للمتر المربع.

الأرض الواقعة في المسار 39 من شارع تو مو، تتكون من 6 قطع أرض مرقمة من 1 إلى 6، بمساحة تتراوح بين 44.3 و64.4 مترًا مربعًا. يتراوح سعرها الابتدائي بين 160.8 و187.1 مليون دونج للمتر المربع.

الأرض الواقعة في المسار 87، شارع نجوين ثي دينه، مقسمة إلى ست قطع أرض مرقمة من 1 إلى 6. منها قطع الأرض 1 و2 و3 و4، بمساحة 58.7 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي قدره 181.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما القطعة 5، فتبلغ مساحتها 84.2 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي قدره 173.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما القطعة 6، فتبلغ مساحتها 117.7 مترًا مربعًا، بسعر ابتدائي قدره 159.1 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

ومن المتوقع أنه في حال نجاح مزاد قطع الأراضي الـ16 المذكورة أعلاه، فإن المبلغ الإجمالي الذي سيتم تحصيله بالسعر الابتدائي سيتجاوز 218.7 مليار دونج.

هاي دونغ تجذب الاستثمار في 9 مشاريع إسكان اجتماعي

وبحسب تقرير إدارة التخطيط والاستثمار في هاي دونغ في الاجتماع العادي في نوفمبر 2023 (الاجتماع الأول)، فإن المقاطعة لديها 9 قوائم لمشاريع الإسكان الاجتماعي التي تجذب الاستثمار في المنطقة، بما في ذلك 8 مشاريع في مدينة هاي دونغ ومشروع واحد في مدينة تشي لينه.

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

مشروع إسكان اجتماعي في مدينة هاي دونغ. (المصدر: وزارة البناء)

خلال الاجتماع، كلف السيد لوو فان بان - نائب الرئيس الدائم للجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ إدارة التخطيط والاستثمار بمراجعة واستكمال قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تجذب الاستثمار لتقديم تقرير وتقديم المشورة إلى اللجنة الشعبية للمقاطعة لاتخاذ قرار بالموافقة على قائمة المشاريع والإعلان عنها.

تتولى إدارة الإنشاءات رئاسة وتنسيق المحليات لاستلام مشاريع الإسكان الاجتماعي، ووضع إجراءات تنفيذها، وتوجيه المحليات، وحثّها على التنفيذ والإشراف عليه وتفتيشه ومراقبته. وتتولى، على وجه الخصوص، تنفيذ المهام المتعلقة بالتخطيط، وتنظيم تصميم الموقع، وحساب وظائف المشروع وحجمه ورأس ماله الاستثماري الإجمالي، بما يُسهم في تنظيم اختيار المستثمرين. كما تُطالب المحليات التي لديها مشاريع إسكان اجتماعي بالاعتماد على القائمة، ووضع خطط تنفيذ المشاريع وفقًا للتقدم المحرز، وتقديم تقارير إلى اللجنة الشعبية للمقاطعة.

وبحسب تقرير إدارة التخطيط والاستثمار في هاي دونغ بشأن الموافقة على قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي الجاذبة للاستثمار في مقاطعة هاي دونغ في الفترة 2023-2030، هناك 9 قوائم لمشاريع الإسكان الاجتماعي الجاذبة للاستثمار في المقاطعة، بما في ذلك 8 مشاريع في مدينة هاي دونغ ومشروع واحد في مدينة تشي لينه بمساحة إجمالية 6.25 هكتار.

المشاريع المقترحة لجذب الاستثمار في الفترة 2023 - 2030 هي مشروع الاستثمار في بناء منطقة حضرية بيئية على نهر تاي بينه (EcoRivers)؛ مشروع الاستثمار في بناء منطقة حضرية فو كوي (Golden Land) - المرحلة الأولى؛ مشروع منطقة سكنية نغوك تشاو؛ مشروع منطقة سكنية تراي باو؛ مشروع منطقة مركزية في فام نجو لاو؛ مشروع بناء منطقة حضرية مركزية في مدينة هاي دونج؛ مشروع منطقة سكنية شرق شارع تان دان؛ مشروع منطقة سكنية جديدة غرب جناح تو مينه (كلها في مدينة هاي دونج) ومنطقة الإسكان الاجتماعي لمشروع المنطقة الحضرية الجديدة شرق جناح كونغ هوا، مدينة تشي لينه.

مبادئ تأجير وبيع المساكن الاجتماعية

تنص المادة 62 من قانون الإسكان لعام 2014 بوضوح على مبادئ استئجار وبيع وتأجير المساكن الاجتماعية. وبناءً على ذلك، يُسمح، خلال الفترة نفسها، لكل شخص مُحدد في البند 1 من المادة 50 من قانون الإسكان لعام 2014 باستئجار أو شراء أو شراء مسكن اجتماعي واحد فقط؛ ولا يُلزم طلاب المدارس الداخلية القومية الحكومية بدفع إيجار السكن وخدماته أثناء الاستخدام.

تبلغ مدة عقد إيجار السكن الاجتماعي 5 سنوات على الأقل، وتبلغ مدة سداد ثمن شراء السكن الاجتماعي 5 سنوات على الأقل من تاريخ توقيع عقد إيجار السكن.

لا يجوز للمستأجر أو المشتري بالتقسيط للمساكن الاجتماعية بيع المسكن أو تأجيره من الباطن أو إقراضه أثناء فترة الإيجار أو الشراء بالتقسيط؛ وإذا لم يعد المستأجر أو المشتري بالتقسيط في حاجة إلى استئجار المسكن أو الشراء بالتقسيط، يتم إنهاء العقد ويجب إعادة المسكن.

لا يجوز للمستأجر أو المشتري للسكن الاجتماعي إعادة بيع المنزل خلال فترة لا تقل عن 5 سنوات من تاريخ السداد الكامل لسعر الشراء أو الإيجار؛ في حالة وجود حاجة لبيع المنزل خلال 5 سنوات من تاريخ سداد المشتري أو المستأجر لسعر الشراء أو الإيجار بالكامل، يُسمح له فقط بإعادة بيعه إلى وحدة إدارة السكن الاجتماعي أو بيعه إلى شخص مؤهل لشراء السكن الاجتماعي إذا لم تشتريه هذه الوحدة بسعر بيع أقصى يساوي سعر بيع نفس نوع السكن الاجتماعي في نفس الموقع ووقت البيع ولا يُطلب منه دفع ضريبة الدخل الشخصي.

يجوز للمشتري أو المستأجر لوحدة سكنية اجتماعية إعادة بيع المسكن بموجب آلية السوق لمن يحتاج إليه بعد مرور 5 سنوات من تاريخ السداد الكامل لسعر الشراء أو الإيجار لوحدة السكن وتاريخ إصدار الشهادة، ولكن يجب عليه دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا للأنظمة الحكومية ودفع ضريبة الدخل وفقًا لقوانين الضرائب؛ وفي حالة البيع لمن يحق لهم شراء مسكن اجتماعي وفقًا لما هو منصوص عليه في هذا القانون، يجب ألا يزيد سعر البيع عن سعر بيع نفس نوع المسكن الاجتماعي في نفس مكان ووقت البيع، ولا يخضع لضريبة الدخل الشخصي.

بالنسبة للأسر والأفراد المؤهلين لإعادة التوطين والإيجار أو شراء السكن الاجتماعي، فيمكنهم إعادة بيع هذا السكن وفقًا لآلية السوق لمن هم في حاجة إليه بعد سداد سعر الشراء أو الإيجار بالكامل ومنحهم الشهادة، ولكن يجب عليهم دفع رسوم استخدام الأراضي للدولة وفقًا للوائح الحكومية ويجب عليهم دفع ضريبة الدخل وفقًا لقوانين الضرائب.

في جميع حالات الإيجار أو الإيجار بالتقسيط أو بيع المساكن الاجتماعية التي لا تتفق مع أحكام هذا القانون، يكون عقد الإيجار أو الإيجار بالتقسيط أو بيع المسكن باطلاً ويجب على المستأجر أو الإيجار بالتقسيط أو المشتري تسليم المسكن إلى وحدة إدارة المساكن الاجتماعية؛ وفي حالة عدم تسليم المسكن، تنظم اللجنة الشعبية للمحافظة التي يقع فيها المسكن إجراءات التنفيذ لاسترداد ذلك المسكن.

يتم التعامل مع رسوم الإيجار وشراء المسكن وفقاً لأحكام القانون المدني، ويتم التعامل مع رسوم الإيجار وشراء المساكن الاجتماعية وفقاً لأحكام المادة 135 من قانون الإسكان لسنة 2014.

[إعلان 2]
مصدر