تُظهر بيانات سافيلز بروسبكتس أن نشاط الاستثمار العقاري في منطقة آسيا والمحيط الهادئ من المتوقع أن ينخفض بنسبة 6% في عام 2022، مقارنةً بانخفاض بنسبة 15% في أمريكا الشمالية و28% في أوروبا. كما يُمثل إجمالي الاستثمارات في آسيا حصة أكبر من الاستثمار العالمي.
علق السيد سيمون سميث، مدير الأبحاث في سافيلز آسيا والمحيط الهادئ ، قائلاً: ستظل أنشطة الاستثمار صعبة في حين توجد العديد من حالات عدم اليقين الجيوسياسي على نطاق عالمي.
انخفض الطلب على الاستثمار في العقارات الآسيوية بشكل حاد. (الصورة: TN)
ومع ذلك، فإن آفاق النمو في قطاع العقارات في آسيا تظل قوية، مما يجعل المنطقة جذابة للمستثمرين، كما قال السيد سيمون.
ينطوي الاستثمار العقاري اليوم على مخاطر محتملة متزايدة، نظرًا لعوامل عديدة قد تؤثر على كفاءة الاستثمار، مثل التضخم، وعدم الاستقرار القانوني، والجيوسياسي ، وتباطؤ النمو، أو تغير عادات واحتياجات المستهلكين. لذا، يحتاج مستثمرو العقارات إلى فهم دقيق للمخاطر لاتخاذ القرارات الصائبة.
وأشار السيد سيمون أيضًا إلى مجموعات المخاطر التي يتعين على مستثمري العقارات في منطقة آسيا والمحيط الهادئ في هذا الوقت الانتباه إليها، بما في ذلك: المخاطر الهيكلية، والمخاطر الدورية، ومخاطر السوق.
أولاً، المخاطر الهيكلية، فقد أحدثت الرقمنة بالفعل تغييراً جذرياً في بنية السوق في معظم المناطق. فالحوسبة السحابية، والتجارة الإلكترونية، والفيديوهات عبر الإنترنت، ووسائل التواصل الاجتماعي تُحرك أنشطتنا اليومية بشكل متزايد عبر الإنترنت.
وقد تسارع هذا الاتجاه بشكل أكبر خلال فترة الوباء، ومن المتوقع أن ينمو بشكل أسرع في الفترة المقبلة.
على سبيل المثال، في كوريا الجنوبية - إحدى أكبر أسواق التسوق عبر الإنترنت في العالم - من المتوقع أن يتم دفع 37% من المعاملات عبر الإنترنت في عام 2022، ومن المتوقع أن يرتفع هذا الرقم إلى 45% في السنوات الخمس المقبلة.
في أسواق أخرى، تُعتبر التجارة الإلكترونية مجالًا واعدًا للغاية، بل إنها قادرة على توفير مساحة واسعة للتطور. سيعزز تطور تجارة التجزئة الإلكترونية اهتمام المستثمرين بقطاعي مراكز البيانات والخدمات اللوجستية، مما يُحدث تغييرًا جذريًا في قطاع التجزئة، وخاصةً تجارة التجزئة المباشرة.
ثانياً، هناك المخاطر الدورية، حيث يشكل التضخم خطراً دورياً يواجهه مستثمرو العقارات ليس فقط في آسيا بل في مختلف أنحاء العالم.
أدى الارتفاع الحاد الأخير في أسعار الفائدة إلى ارتفاع أسعار العقارات. ومن الناحية الإيجابية، يتراجع التضخم. ففي أستراليا، انخفض التضخم إلى 6.8% في مارس 2023، بعد أن بلغ ذروته عند 8.4% في ديسمبر 2022.
مع ذلك، ستظل أسعار الفائدة المرتفعة، إلى جانب ارتفاع تكاليف المواد والعمالة، مصدر قلق كبير للمستثمرين. كما تُشكل أسعار الفائدة المرتفعة مخاطر على النمو.
وفقًا لصندوق النقد الدولي، من المتوقع أن يتباطأ نمو الناتج المحلي الإجمالي العالمي إلى 2.7% في عام 2023، من 3.2% في عام 2022 و6% في عام 2021. وإذا استمرت أسعار الفائدة المرتفعة، فإن خطر تباطؤ النمو سيظل قائمًا.
ثالثًا، خطر مشاكل السوق الداخلية. يواجه سوق العقارات دائمًا خطر فائض العرض، وهو السبب الرئيسي لتباطؤ هذا القطاع. ويُمثل فائض العرض مشكلةً في العديد من الأسواق والقطاعات المختلفة، مثل سوق التجزئة في الصين.
علق السيد جيمس ماكدونالد، مدير الأبحاث والسياسات في سافيلز الصين، قائلاً: "إن العرض الزائد من مساحات البيع بالتجزئة في بعض المواقع في الصين يصل إلى مستويات قياسية، مع وصول معدلات الشواغر في الأسواق الرئيسية في الأشهر الأولى من عام 2023 إلى رقم مزدوج.
لا تزال العديد من الأماكن تعاني من تراكم كبير في الإمدادات، بل وحتى من إمدادات مستقبلية كبيرة. في الوقت نفسه، لا تزال مساحات التجزئة تعاني من ضغوط بسبب ازدهار التجارة الإلكترونية.
تشمل مخاطر السوق الأخرى الإطار التنظيمي. وفي الصين أيضًا، يجب على مستثمري العقارات إيلاء اهتمام أكبر للسياسات الحكومية. ورغم التحركات لتخفيف القيود المالية، لا تلوح في الأفق أي بوادر لانفراج أزمة العقارات في البلاد.
في الوقت نفسه، في الدول النامية مثل إندونيسيا، ينبغي على المستثمرين الاهتمام بشفافية السوق. ويأتي بعد ذلك الاستقرار السياسي، فعلى سبيل المثال، لا يزال عدم الاستقرار السياسي في تايلاند يُشكل عائقًا رئيسيًا أمام الاستثمار.
في فيتنام، شهدت الأشهر الأولى من العام دعمًا حكوميًا واضحًا في حل مشاكل قطاع العقارات من خلال إصدار مراسيم وقرارات جديدة. إضافةً إلى ذلك، خفّض البنك المركزي في مارس سعر الفائدة التشغيلي لتحقيق استقرار السوق النقدية ودعم الاقتصاد لتسريع نموه.
وفقًا للسيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام: "من المتوقع أن يكون لهذه السياسات تأثير إيجابي على السوق، إلا أن السوق يحتاج إلى وقت لاستيعابها. ومن المتوقع أن تتحسن التوقعات مع بداية الربع الثالث من عام ٢٠٢٣".
يتمحور التحدي الأكبر حول هيكلية الصفقات والأوراق القانونية، لا سيما للمشاريع قيد التطوير. وتتطلب هذه المسألة أيضًا تدخلًا ودعمًا بإطار قانوني واضح، مما يُسرّع وتيرة أنشطة الاستثمار الأجنبي في فيتنام.
من الواضح أن لكل سوق مخاطره الاستثمارية الخاصة. غالبًا ما تتداخل مجموعات المخاطر ولا تُفصل بوضوح. ولحل هذه الصعوبات، لا بد من اتخاذ تدابير متزامنة وتقديم نصائح من خبراء السوق ذوي الخبرة. وفي ظل الوضع الحالي للسوق، يتعين على المستثمرين التنسيق مع الوحدات المهنية لإعداد سيناريوهات مُسبقة للحد من تأثير المخاطر على قراراتهم الاستثمارية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)