حل مشكلة التدفق النقدي في العقارات مبكرًا

في ظل سوق العقارات الصعب، تواجه الشركات صعوبة في الوصول إلى مصادر الائتمان وإصدار السندات وتعبئة رأس المال من العملاء، مما يؤدي إلى افتقار العديد من الشركات إلى رأس المال، واضطرارها إلى تأخير أو تعليق تنفيذ المشاريع مؤقتًا.

جرد مئات الآلاف من المليارات من الدونغ

تُظهر الإحصاءات غير المكتملة من التقارير المالية السنوية لشركات العقارات المدرجة في البورصة أنه بحلول نهاية عام 2022، بلغت قيمة مخزونات صناديق الأراضي ومشاريع البناء غير المكتملة مئات الآلاف من المليارات من دونج فيتنامي، وهي زيادة حادة مقارنة بالسابق. وهذا يعني أن هناك قدرًا هائلاً من رأس المال في الأراضي ولكن لا يمكن للشركة تحويل الأموال لمواصلة التنفيذ. على سبيل المثال، تمتلك شركة No Va Real Estate Investment Group المساهمة ( نوفالاند ) ما يقرب من 134,500 مليار دونج في المخزون، بزيادة قدرها 22.5٪ عن نفس الفترة وتمثل أكثر من 50٪ من أصول نوفالاند. يوجد هذا المخزون حاليًا بشكل رئيسي في 3 مشاريع كبيرة: Aqua City و NovaWorld Phan Thiet و NovaWorld Ho Tram بالإضافة إلى نقل المشاريع الجديدة.

تمتلك شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة مخزونًا كبيرًا، ورغم انخفاضه الطفيف بنسبة 7.5% مقارنةً بالربع السابق و4% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2021، إلا أن مخزونها لا يزال يقارب 15,000 مليار دونج فيتنامي. وتمثل المشاريع غير المكتملة غالبية مخزون نام لونغ، لا سيما في مشروع إيزومي، ومشروع ساوثجيت، ومشروع باراغون داي فوك، ومشروع فام كو دونج (واتر بوينت)، ومشروع هوانغ نام (أكاري). وفي الوقت نفسه، تجاوز مخزون شركة دات زانه جروب المساهمة 14,200 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 20% عن نفس الفترة من العام الماضي.

أحد المشاريع الجارية في نوفالاند يحتوي على مخزون كبير.

صرحت بعض الشركات العقارية أنها لم تُطلق منتجاتها بعد، لكن مشاريعها متعثرة بسبب مشاكل قانونية. معظمها شركات صغيرة ومتوسطة. لذلك، يجب حل المشاكل القانونية قريبًا لمساعدة الشركات على إطلاق مشاريعها. بعد ذلك، يجب على البنوك أن تُقدم الدعم اللازم للشركات لرهن مشاريعها لاقتراض رأس المال ثم بيع منتجاتها. في هذه المرحلة، يحتاج العملاء إلى دعم بأسعار فائدة وسياسات وشروط قروض مرنة.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، بأن الجمعية قدمت العديد من التوصيات بشأن المشاكل الحالية التي تواجهها المشاريع في المدينة. ويوجد حاليًا أكثر من 60 مشروعًا قيد التفتيش، ومشاكل تتعلق بالأراضي العامة، وأكثر من 140 مشروعًا يواجه مشاكل قانونية. كما أن بعض مشاريع الشركات الأخرى في المدينة لا تزال غير مكتملة وتواجه العديد من المشاكل.

تطوير صناديق الاستثمار العقاري

فيما يتعلق بمسألة إنقاذ السوق وحلّ مشكلة جرد العقارات، يرى السيد لي هوانغ تشاو أن الأمر لا يزال يتعلق بالتدفق النقدي. لذلك، على الحكومة توجيه بنك الدولة لإلغاء سياسات الائتمان الخاصة بسوق العقارات. ينبغي أن تُنشئ وزارة المالية "قاعة لتداول السندات" تحت إشرافها، وأن تُشجع في الوقت نفسه على تطوير صناديق الاستثمار العقاري، بدلاً من الاعتماد على قناة ائتمانية واحدة.

يعتقد الدكتور دينه ذي هين، الخبير الاقتصادي ، أنه بالإضافة إلى السياسات التي تسعى الحكومة والوزارات والهيئات الحكومية جاهدةً لحلها، فإن المشكلة الداخلية تكمن في الشركات. حاليًا، تعاني العديد من شركات العقارات من ديون متراكمة بسبب السندات، لكن منتجاتها لا تُباع، وهي عالقة، وبالتالي لا تملك المال الكافي لسداد الديون والنفقات الأخرى اللازمة لتشغيل الشركة. أفضل طريقة لحل هذه المشكلة هي مساعدتها على بيع منتجاتها، مثل: زيادة الدعم الائتماني لجذب المشترين وتوفير السيولة، وفتح التدفق النقدي للشركات التي لديها منتجات، أو تقديم الدعم الائتماني للشركات لإعادة هيكلة مواردها المالية.

أفضل طريقة هي بيع المشاريع غير المباعة. فبينما خفّضت بعض الشركات أسعار منتجاتها بنسبة 30%-40%، لا يوجد مشترين. هذا يعني أنها بحاجة إلى مزيد من التخفيض لجذب المشترين. قال السيد دينه ذا هين: "من البديهي أن يكون كلٌّ من المشترين والبائعين صادقين مع بعضهم البعض، لكن عملية الإنقاذ الحالية صعبة بعض الشيء".

أشار السيد هين أيضًا إلى أن تجميد السوق وشركات العقارات أو إفلاسها سيؤثر على سلسلة من القضايا الأخرى، بما في ذلك نظام الائتمان. وبينما تواجه العديد من الشركات صعوبات حاليًا، إلا أنها لا تزال تتمتع بإمكانات كبيرة، لا سيما المشاريع العالقة في قضايا قانونية في المحافظات المجاورة، لأنها ستكون المحرك الرئيسي للتنمية الاقتصادية والاستثمار في البنية التحتية في السنوات القليلة المقبلة، لذا يتعين على مؤسسات الائتمان إيجاد سبل لدعمها لتجاوز الصعوبات وتحقيق الاستقرار قريبًا. وعلى وجه الخصوص، توصي البنوك التجارية الحكومة والبنك المركزي بوضع سياسة خاصة لتمديد آجال استحقاق الديون بنحو 3 سنوات، لمساعدة الشركات على إعادة شراء السندات أو تمديد الديون الخاضعة لسيطرة البنك المركزي، مما يساعد شركات العقارات والبنوك على تجنب حدوث أزمة مالية خانقة تُعيق السوق.

أشار السيد فام لام، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إلى قضيتين ملحتين في سوق العقارات الحالي. أولهما معالجة مشكلة نقص السيولة لدى الشركات العقارية، لا سيما في ظل تزايد الطلب على العقارات. وتُعدّ السيولة النقدية أكبر مشكلة تواجهها الشركات، حيث تلعب أسعار الفائدة دورًا هامًا. وفي الوقت نفسه، من الضروري تحفيز السوق من خلال إعادة تفعيل حزمة دعم مماثلة لحزمة الدعم السابقة البالغة 30,000 مليار دونج، لتمكين المشترين من الاستفادة منها. ثانيًا، على المدى البعيد، يجب على الحكومة التعجيل بسياسات تذليل العقبات، لا سيما فيما يتعلق برسوم استخدام الأراضي والإجراءات الإدارية.

تحرير السوق من الوباء

وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، مع عزم الحكومة على تنفيذ المراسيم المتعلقة بسوق العقارات، مثل إجراءات الأراضي وإدارة الإنشاءات... وتحديدًا، تندرج هذه المراسيم في إطار القانون، وتحت سلطة رئيس الوزراء دون الحاجة إلى قوانين. وأضاف السيد تشاو: "لدى الدولة آليات، والقرارات على وشك الصدور، لذا فإن المسألة المتبقية هي إرادة قادة المقاطعات والمدن في توجيه الإدارات والفروع بحزم لحل المشكلات الإجرائية بشكل استباقي ومبكر، لتحرير السوق من الوباء".

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm