أصبحت النزاعات العقارية معقدة بشكل متزايد وتتطلب حلولاً لإدارة المخاطر

لقد فتح التطور السريع لسوق العقارات في الآونة الأخيرة العديد من الفرص ولكن أيضا طرح العديد من التحديات.

وبحسب الخبراء، إذا تم تطبيق الإطار القانوني بشكل متزامن وقامت الشركات بتحسين قدرتها على إدارة المخاطر بشكل استباقي، فمن الممكن تقليل النزاعات العقارية بشكل كبير.

في 28 أغسطس، وفي إطار سلسلة فعاليات إدارة الشؤون القانونية للشركات (LMS) 2025، نظم مركز ترويج الاستثمار والتجارة في مدينة هو تشي منه (ITPC) بالتعاون مع مركز التحكيم الدولي في فيتنام (VIAC) ورشة عمل حول "المعاملات العقارية في ظل تقلبات السوق والتقلبات القانونية". ركز الخبراء والمدراء على تحليل العديد من القضايا التي غالبًا ما تنشأ عن النزاعات، واقتراح حلول لبناء سوق عقاري أكثر شفافية واستدامة.

عدد النزاعات العقارية في تزايد مستمر

وقالت السيدة هو ثي كوين، نائب مدير مركز تكنولوجيا المعلومات والاتصالات، إن العقارات ليست قطاعًا رئيسيًا يساهم في النمو فحسب، بل لها أيضًا تأثير قوي على العديد من الصناعات في الاقتصاد .

لقد أتاح التطور السريع لسوق العقارات في الآونة الأخيرة العديد من الفرص، ولكنه طرح أيضًا العديد من التحديات، لا سيما مع التعديل المستمر للإطار القانوني. وعلقت السيدة كوين قائلةً: "تحتاج الشركات إلى الوصول الفوري إلى المعلومات ورؤية شاملة لمعاملات العقارات لضمان بيئة استثمارية آمنة وشفافة ومستدامة".

وناقش الخبراء في ورشة العمل التي عقدت صباح يوم 28 أغسطس/آب العديد من القضايا التي تثير النزاعات العقارية.

من واقع خبرته في مجال حل النزاعات، صرّح المحامي تشاو فيت باك، نائب مدير فرع VIAC في مدينة هو تشي منه، بأن قطاع العقارات يُصبح ثاني أكثر القطاعات إثارةً للنزاعات. فإذا كانت النزاعات العقارية تُشكّل 14% من إجمالي عدد القضايا في عام 2024، فإن هذه النسبة سترتفع إلى 18% خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2025، مُتجاوزةً العديد من المجالات الأخرى، مُحتلةً المرتبة الثانية بعد النزاعات التجارية والبضائع.

أفاد السيد باك بأن النزاعات العقارية لا تقتصر على علاقة المعاملات بين المستثمرين والمشترين فحسب، بل تشمل أيضًا مجالات مثل البناء والتمويل والخدمات المصرفية. وحسب قوله، ينبع هذا الوضع بشكل كبير من أوجه القصور في النظام القانوني السابق. ويأمل أنه مع صدور قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣، والعديد من اللوائح الجديدة، ستصبح البيئة القانونية أكثر شمولاً، مما يُسهم في ضمان سلامة المعاملات.

"الإصلاح المؤسسي هو الأساس، ولكنه لا يتحقق دون مبادرة الشركات. يجب أن تكون الشركات نفسها مجهزة بالكامل بالمعرفة القانونية، وأن تُحسّن قدرتها على إدارة المخاطر لاغتنام الفرص والحد من النزاعات العقارية"، علق السيد باك.

ماذا ينبغي على الشركات أن تفعل؟

من أهم أسباب النزاعات العقارية قيام العديد من المستثمرين ببيع مشاريعهم دون استكمال الشروط القانونية.

حلل الدكتور فو تري هاو، الأستاذ المشارك والخبير في معهد القانون الدولي والمقارن (جامعة الاقتصاد والقانون، جامعة فيجي الوطنية - هو تشي منه)، الوضع قائلاً: "هناك حالات عديدة يستخدم فيها المستثمرون مصطلحات غير قانونية للترويج لمشاريعهم، مما يُسبب سوء فهم لدى المشترين. فعندما لا يُسلم المشروع في الموعد المحدد أو يواجه مشاكل قانونية، تنشأ النزاعات فورًا".

أشار السيد هاو أيضًا إلى أن الإخلال بالتزامات العقد يُعدّ نوعًا شائعًا من النزاعات، بدءًا من تقصير المستثمر في ضمان سير العمل المُلتزم به، ووصولًا إلى عدم سداد المشتري في الموعد المحدد. ويواجه كلا الطرفين خطر إطالة أمد التقاضي.

في غضون ذلك، أكد المحامي فو ثي كيو، رئيس مجلس إدارة شركة راجا وتان للمحاماة، أن التعامل مع جهات أجنبية ينطوي على مخاطر جمة. وتنشأ العديد من النزاعات عندما يتخلف البائع في فيتنام عن استيفاء الشروط الأساسية التي التزم بها تجاه المستثمرين الدوليين. كما أن إخفاء العيوب أو عدم اكتشافها فورًا أثناء التقييم القانوني للمشروع له عواقب وخيمة.

يتضمن قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ ضوابط أكثر صرامةً فيما يتعلق بالودائع لشراء المساكن مستقبلاً. ومع ذلك، لا يزال هناك مستثمرون "يتحايلون على القانون" لجمع رأس المال، مما يُعرّض المشترين لمخاطر كبيرة، كما أشارت السيدة كيو.

يرى العديد من الخبراء أنه لتجنب المخاطر واغتنام الفرص، يجب على الشركات تحديث الآليات والسياسات بشكل استباقي ومنتظم. ويجب أن تُنفذ جميع المعاملات وفقًا للقانون، بشفافية، وبمشورة قانونية منذ البداية. أما بالنسبة للمشاريع المرتبطة مباشرةً بالأراضي، فيجب على المستثمرين توخي مزيد من الحذر، مع مراعاة احتياجاتهم وقدراتهم على التكيف مع اللوائح الجديدة بعناية.

لا ينبغي لمشتري المنازل والمستثمرين الاستهانة بحماية أنفسهم. إن الفهم الدقيق لمعلومات المشروع، والتحقق من قانونية المشروع، وطلب عقود شفافة وقانونية، كلها خطوات ضرورية للحد من مخاطر النزاعات المستقبلية.

فكر في إقرار العديد من القوانين والقرارات

وفقًا للسيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية والمالية بالجمعية الوطنية، يتأثر سوق العقارات بالعديد من القوانين المعدلة في آنٍ واحد. وقد عدّل قانون الاستثمار، وقانون الاستثمار في إطار نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص، وقانون المناقصات، صلاحيات الموافقة على سياسات الاستثمار في مشاريع الإسكان، والمجمعات الصناعية، ومناطق تجهيز الصادرات. ويُعدّل قانون الأراضي لعام 2024 سلسلة من اللوائح المتعلقة بالتخطيط، وخطط استخدام الأراضي، واستعادة الأراضي، وتقييم الأراضي، وقوائم الأسعار. وفي الوقت نفسه، يفتح القرار 201/2025/QH15 بشأن تجربة آلية للإسكان الاجتماعي آفاقًا جديدة.

أفاد السيد هيو أن الجمعية الوطنية ستنظر في 48 مشروع قانون وقرار خلال الفترة المقبلة، ويوافق عليها، ويتعلق العديد منها مباشرةً بالقطاع العقاري. وهذا يتطلب من الشركات مراقبة القطاع عن كثب، وتعديل استراتيجياتها، وضمان سير العمليات على النحو الأمثل.

أكد السيد هيو قائلاً: "لا تُنشئ اللوائح القانونية إطارًا إداريًا فحسب، بل تُتيح أيضًا فرصًا وتحديات. فالشركات التي تعرف كيفية الامتثال والتكيف بسرعة ستقلل المخاطر وتُحقق نموًا مستدامًا".

المصدر: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm