أصبحت النزاعات العقارية معقدة بشكل متزايد وتتطلب حلولاً لإدارة المخاطر

لقد فتح التطور السريع لسوق العقارات في الآونة الأخيرة العديد من الفرص ولكن أيضا طرح العديد من التحديات.

بحسب الخبراء، إذا تم تطبيق الإطار القانوني بشكل متسق وقامت الشركات بتحسين قدراتها على إدارة المخاطر بشكل استباقي، فمن الممكن تقليل النزاعات العقارية بشكل كبير.

في 28 أغسطس، في مدينة هو تشي منه، وكجزء من سلسلة فعاليات نظام الإدارة القانونية لعام 2025، نظم مركز هو تشي منه لترويج التجارة والاستثمار، بالتعاون مع مركز التحكيم الدولي الفيتنامي، ندوة بعنوان "معاملات العقارات في سياق سوق وبيئة قانونية متغيرة". ركز الخبراء والمديرون على تحليل العديد من القضايا التي غالباً ما تؤدي إلى النزاعات، مع اقتراح حلول لبناء سوق عقارية أكثر شفافية وصحة.

يتزايد عدد النزاعات العقارية بشكل مطرد.

صرحت السيدة هو ثي كوين، نائبة مدير مركز التجارة الدولية، بأن العقارات ليست مجرد قطاع رئيسي يساهم في النمو فحسب، بل لها أيضًا تأثير قوي على العديد من الصناعات في الاقتصاد .

أدى التطور السريع لسوق العقارات في الآونة الأخيرة إلى فتح آفاق واسعة من الفرص، ولكنه في الوقت نفسه فرض تحديات جمة، لا سيما مع التغيرات المستمرة في الإطار القانوني. وعلّقت السيدة كوين قائلة: "تحتاج الشركات إلى الوصول السريع إلى المعلومات وفهم شامل لمعاملات العقارات لضمان بيئة استثمارية آمنة وشفافة ومستدامة".

قام الخبراء بتحليل العديد من القضايا التي تؤدي إلى نزاعات عقارية في ورشة عمل صباح يوم 28 أغسطس.

استنادًا إلى خبرته العملية في مجال تسوية المنازعات، صرّح المحامي تشاو فيت باك، نائب مدير فرع مركز التحكيم الدولي في مدينة هو تشي منه، بأن قطاع العقارات بات ثاني أكثر القطاعات عرضةً للمنازعات. فبينما شكّلت منازعات العقارات 14% من إجمالي القضايا في عام 2024، ارتفعت هذه النسبة إلى 18% في النصف الأول من عام 2025، متجاوزةً بذلك العديد من القطاعات الأخرى، ولا تسبقها في الترتيب سوى المنازعات التجارية ومنازعات السلع.

أوضح السيد باك أن النزاعات العقارية لا تقتصر على المعاملات بين المطورين والمشترين، بل تمتد لتشمل مجالات أخرى كالبناء والتمويل والمصارف. ويعزو ذلك إلى حد كبير إلى أوجه القصور في النظام القانوني السابق. ويتوقع أن يُسهم سنّ قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، والعديد من اللوائح الجديدة، في جعل البيئة القانونية أكثر شمولاً، مما يضمن معاملات أكثر أماناً.

"إن الإصلاح المؤسسي أمر أساسي، لكن الدور الاستباقي للشركات لا غنى عنه. يجب على الشركات نفسها أن تزود نفسها بالمعرفة القانونية الكافية وأن تحسن قدراتها في إدارة المخاطر من أجل اغتنام الفرص وتقليل النزاعات العقارية"، صرح السيد باك.

ما الذي ينبغي على الشركات فعله؟

أحد الأسباب الرئيسية للنزاعات العقارية هو قيام العديد من المطورين بالإعلان عن المشاريع وبيعها قبل استكمال الإجراءات القانونية اللازمة.

حلل الأستاذ المشارك فو تري هاو، الخبير في معهد القانون الدولي والمقارن (جامعة الاقتصاد والقانون، جامعة فيتنام الوطنية في مدينة هو تشي منه)، قائلاً: "في كثير من الحالات، يستخدم المطورون مصطلحات غير موجودة في القانون للترويج لمشاريعهم، مما يؤدي إلى سوء فهم لدى المشترين. وعندما لا يتم تسليم المشروع في الموعد المحدد أو يواجه مشاكل قانونية، تنشأ النزاعات على الفور."

وأشار السيد هاو أيضاً إلى أن الإخلال بالالتزامات التعاقدية يُعدّ نوعاً شائعاً من النزاعات، بدءاً من عدم التزام المطور بالمواعيد النهائية المحددة وصولاً إلى عدم سداد المشتري للمدفوعات في الوقت المحدد. ويواجه كلا الطرفين خطر التقاضي المطوّل.

في غضون ذلك، أكدت المحامية فو ثي كيو، رئيسة مكتب راجا وتان للمحاماة، أن المعاملات التي تتضمن عناصر أجنبية تنطوي بطبيعتها على مخاطر عديدة. وتنشأ نزاعات كثيرة عندما لا يفي البائع في فيتنام بالشروط المسبقة التي تعهد بها المستثمر الدولي. كما أن إخفاء أو عدم اكتشاف أوجه القصور في عملية التدقيق القانوني للمشروع له عواقب وخيمة.

"لقد نص قانون أعمال العقارات لعام 2023 على لوائح أكثر صرامة بشأن الودائع لشراء وبيع المساكن التي سيتم بناؤها مستقبلاً. ومع ذلك، لا يزال بعض المطورين "يتحايلون على القانون" لجمع رأس المال، مما يخلق مخاطر كبيرة للمشترين"، هذا ما أشارت إليه السيدة كيو.

يرى العديد من الخبراء أنه لتجنب المخاطر واغتنام الفرص، يجب على الشركات تحديث معلوماتها بشكل استباقي ومنتظم بشأن التغييرات في اللوائح والسياسات. ويجب أن تتم جميع المعاملات بشكل قانوني وشفاف، مع الاستعانة بمشورة قانونية منذ البداية. أما بالنسبة للمشاريع المتعلقة بالأراضي، فيجب على المستثمرين توخي المزيد من الحذر، مع مراعاة احتياجاتهم وقدراتهم على التكيف مع اللوائح الجديدة بدقة.

لا يمكن للمشترين والمستثمرين على حد سواء التقليل من أهمية حماية أنفسهم. فالبحث الدقيق في معلومات المشروع، والتحقق من الامتثال القانوني، وطلب عقود شفافة ومتوافقة مع القانون، كلها خطوات أساسية لتقليل مخاطر النزاعات المستقبلية.

النظر في العديد من القوانين والقرارات وإقرارها.

بحسب السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية والمالية بالجمعية الوطنية، يتأثر سوق العقارات في آنٍ واحد بعدة قوانين معدلة. فقد عدّل قانون الاستثمار، وقانون الاستثمار في إطار الشراكة بين القطاعين العام والخاص، وقانون المناقصات، صلاحيات الموافقة على سياسات الاستثمار لمشاريع الإسكان، والمجمعات الصناعية، ومناطق التصدير. كما عدّل قانون الأراضي لعام 2024 سلسلة من اللوائح المتعلقة بالتخطيط، وخطط استخدام الأراضي، والاستحواذ عليها، وتقييمها، وجداول أسعارها. وفي الوقت نفسه، يفتح القرار رقم 201/2025/QH15، الذي يُجرّب آلية للإسكان الاجتماعي، آفاقًا جديدة.

أفاد السيد هيو بأن الجمعية الوطنية ستنظر في الفترة المقبلة في 48 مشروع قانون وقرار، ويوافق عليها، يتضمن العديد منها لوائح تتعلق مباشرة بالعقارات. وهذا يتطلب من الشركات مراقبة هذه اللوائح عن كثب، وتعديل استراتيجياتها، وضمان سير عملياتها على النحو الأمثل.

"إن اللوائح القانونية لا تخلق إطاراً للإدارة فحسب، بل إنها تقدم أيضاً فرصاً وتحديات. فالشركات التي تمتثل وتتكيف بسرعة ستقلل من المخاطر وتحقق التنمية المستدامة"، هذا ما أكده السيد هيو.

المصدر: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm