تعديل وتكملة عدد من مواد القرار 98: توسيع حقوق إعادة هيكلة الفضاء الحضري

يقترح مشروع القرار المُعدّل والمُكمّل لعدد من مواد قرار الجمعية الوطنية رقم 98/2023/QH15 بشأن قيادة عدد من الآليات والسياسات المُحدّدة لتنمية مدينة هو تشي منه (المُشار إليه بالقرار 98) تحسين نموذج التنمية الحضرية بما يتماشى مع توجهات النقل العام (TOD). وستُساعد هذه المحتويات الجديدة مدينة هو تشي منه على تعزيز مرونتها في تنفيذ مشاريع النقل العام وإعادة هيكلة الحيز الحضري، وتنمية الاقتصاد، وتشجيع استخدام المترو.

محطة مترو فان ثانه على خط المترو رقم 1 مُصممة لتطوير منطقة حضرية مُدارة من قِبل المجتمع المحلي (TOD) بوسائل النقل العام. الصورة: هوانغ هونغ.

موارد تطوير المترو تنتظر آلية جديدة

على طول خط مترو بن ثانه - ثام لونغ (خط المترو 2)، توجد 11 محطة مصممة لتمرير العديد من المناطق المكتظة بالسكان في مدينة هو تشي منه. مع ذلك، وُضعت خطط تقسيم المناطق ذات الصلة قبل عام 2015، حيث لم تُحدد مواقع المحطات بالكامل. ولضمان ملاءمة نموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)، من الضروري تعديل خطة تقسيم المناطق محليًا لزيادة كثافة البناء وتنظيم المساحات المختلطة حول المحطات. أي تحديد حدود التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) على طول الخط بالكامل، ودمج نظام ربط الحافلات والمترو والطرق على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام.

وفقًا لإدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه، فإن صلاحية تعديل التخطيط محليًا تعود للجنة الشعبية في الحي. ومع ذلك، في حال عدم التوصل إلى إجماع، سيؤدي ذلك بسهولة إلى خطر "امتلاك كل حي لأسلوبه الخاص"، ولذلك اقترحت مدينة هو تشي منه أن تمنح الحكومة المركزية اللجنة الشعبية في مدينة هو تشي منه صلاحية الموافقة على تعديلات التخطيط لتنفيذ مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل.

كما أشارت وزارة الإنشاءات إلى وجود العديد من الأراضي العامة واسعة النطاق ذات وضع قانوني واضح على طول خط المترو رقم 2، مثل القطعة 1/82أ (26.65 هكتار)، ومركز باي هيين الرياضي للمعارض (5.1 هكتار)، والمنطقة C30 (40.9 هكتار)، ومستودع ثام لونغ. تُعدّ هذه المواقع مثاليةً ذات إمكانات كبيرة لتطوير مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)؛ ومع ذلك، ولاستغلال هذا الصندوق العقاري، يُسمح لمدينة هو تشي منه بتحصيل قيمة الأرض المتزايدة الناتجة عن مشروع المترو - ولم يُذكر هذا المحتوى في القرار رقم 98.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا لوزارة الإنشاءات، هناك ثلاثة مصادر دخل جديدة تستحق الاهتمام. وهي: الإيرادات من زيادة المساحة الأرضية عند تعديل معامل استخدام الأراضي (FAR)؛ والإيرادات من زيادة قيمة الأراضي الناتجة عن تخطيط التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) واستثمارات المترو؛ ورسوم تحسين البنية التحتية من الأنشطة التجارية المستفيدة من مساحة المحطة. وقد طبقت العديد من الدول هذه الأدوات لتعويض تكلفة الاستثمار في تطوير البنية التحتية؛ إلا أن اللوائح الحالية، بما في ذلك القرار رقم 98، لا تذكر استرداد قيمة الأراضي المتزايدة (استعادة قيمة الأرض)، لذا لا يوجد أساس لتطبيقها في مدينة هو تشي منه.

في غضون ذلك، ووفقًا لتحليل الدكتور نغو فييت نام سون، فإن استثمار المترو يزيد من سعر الأرض المحيطة بالمحطة بنسبة تتراوح بين 20% و50%. إذا لم تكن هناك آلية للدولة لاستعادة هذه القيمة المضافة، فلن يُنشئ التطوير الموجه نحو النقل العام مصدرًا مستدامًا لرأس المال اللازم لتطوير النقل العام.

توسيع السلطة لتنفيذ مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل

من أهم متطلبات التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) زيادة الكثافة السكانية والأنشطة الاقتصادية على بُعد 10-15 دقيقة سيرًا على الأقدام من محطة المترو. ومع ذلك، لا تزال معايير كثافة المباني، وارتفاعها، ومؤشر الأشجار الخضراء، وغيرها في اللوائح الحالية مُلزمة، مما يتطلب إجراءاتٍ متعددة المراحل وتستغرق وقتًا طويلًا.

صرح فان كونغ بانغ، رئيس مجلس إدارة السكك الحديدية الحضرية في مدينة هو تشي منه، بأن تطوير النقل العام الموجه نحو النقل العام (TOD) لا يكون فعالاً إلا عندما تعمل شبكة النقل العام بأكملها كنظام موحد. في هذه الحالة، يمكن للناس الوصول إلى المحطة سيراً على الأقدام، واستخدام بطاقات أو تطبيقات الهاتف المحمول لاستخدام المترو والحافلات والدراجات العامة.

مع ذلك، نظرًا لعدم مركزية السلطة، وإمكانية اختيار كل خط مترو أو وحدة نقل تقنية مختلفة، يُصعّب تطبيق التنمية الموجهة نحو النقل (TOD). لذلك، اقترحت مدينة هو تشي منه تحديد معاييرها التقنية الخاصة، ومعايير التذاكر الإلكترونية، ومعايير البنية التحتية للاتصالات للشبكة بأكملها.

لحل مشكلة الازدحام المروري، تهدف مدينة هو تشي منه إلى إكمال 232 كيلومترًا من السكك الحديدية الحضرية بحلول عام 2030، باستثمارات أولية إجمالية تبلغ حوالي 19.67 مليار دولار أمريكي. ووفقًا للحسابات، لا تلبي عاصمة الحكومة المركزية وميزانية المدينة حاليًا سوى حوالي 66% من الطلب.

وبحسب السيد تران كوانج لام، مدير إدارة البناء في مدينة هوشي منه، تعمل المدينة بشكل عاجل على تطوير مشروع لتعبئة الموارد الإضافية، مع التركيز على استغلال أموال الأراضي وفقًا لنموذج TOD وتوسيع آليات الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP)، وخاصة عقود البناء والنقل (BT) لخلق المزيد من رأس المال لمشاريع البنية التحتية الرئيسية.

يُعدّل مشروع قرار الجمعية الوطنية ويُكمّل عددًا من مواد القرار رقم 98، مقترحًا توسيع صلاحيات مدينة هو تشي منه في تنفيذ مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل. وتتمثل نقطة الانطلاق الجديدة في السماح لمدينة هو تشي منه باستخدام الميزانية لتعويض الأراضي، وتطهيرها، وإنشاء صناديق للأراضي النظيفة في محيط محطات السكك الحديدية وتقاطعات الطريق الدائري رقم 3 لبيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني.

ويتم الاحتفاظ بالإيرادات من استغلال صندوق الأراضي هذا لتنفيذ مشاريع التنمية الحضرية والتجارة والخدمات أو دفع المستثمرين لمشاريع السكك الحديدية بموجب عقود BT... ووفقاً للخبراء، مع هذه المقترحات، ستحصل مدينة هوشي منه على المزيد من الموارد لتسريع التخطيط والاستثمار واستغلال المناطق الحضرية المرتبطة بالمترو، وتشكيل مراكز TOD الحديثة قريباً، وزيادة جاذبية النقل العام وتحسين نوعية حياة الناس.

كووك هونغ

المصدر: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html