سوق العقارات في مدينة هو تشي منه - الجزء الأول: المشاكل القانونية ونقص العرض

الدرس الأول: المشاكل القانونية ونقص العرض

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA)، فإن سياسات الدعم، إلى جانب دعم الشركات ووكالات الإدارة، لا تؤدي إلى تحقيق فرص انتعاش قوية فحسب، بل تعمل أيضًا على إعادة تشكيل هيكل السوق، نحو رؤية تنمية طويلة الأجل.

التحديات المتبقية

وفقًا لتقرير صادر عن مكتب إحصاءات مدينة هو تشي منه، ستصل إيرادات العقارات في عام 2024 إلى 199,155 مليار دونج فيتنامي، ما يمثل 60.3% من إجمالي إيرادات "الخدمات الأخرى"، بمعدل نمو إيجابي قدره 6.7%. ومع ذلك، ووفقًا لجمعية عقارات مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن هذا النمو لا يخفي حقيقة استمرار الصعوبات على مدى السنوات الأربع الماضية، مع توقف أو تأخير العديد من المشاريع.

ومع ذلك، فقد أثمرت جهود الحكومة واللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه لحل القضايا القانونية نتائج ملموسة، مثل تسوية 64 مشروعًا في عام 2024، أُنجز منها 8 مشاريع. ومع ذلك، لم يُحل أكثر من 100 مشروع آخر، مما يُعيق بشدة توفير إمدادات جديدة للسوق.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية مساكن الريف (HoREA)، بأن وجود مشاكل قانونية لأكثر من 100 مشروع لم تُحل بعد لا يُعيق توفير المساكن الجديدة فحسب، بل يُؤثر بشكل خطير على هيكلية السوق. ولا يزال قطاع المساكن الفاخرة يُهيمن، بينما يتزايد الطلب على المساكن متوسطة التكلفة وذات الأسعار المعقولة.

علاوةً على ذلك، تسبّب تأخر الموافقة على مشاريع الإسكان الاجتماعي في عواقب اجتماعية وخيمة. إذ لا يستطيع ذوو الدخل المحدود والمتوسط ​​الحصول على مساكن بأسعار معقولة، مما يزيد من عدم المساواة في الوصول إلى الموارد الحضرية.

تجدر الإشارة إلى أن مدينة هو تشي منه لديها ١٢ مشروعًا سكنيًا فقط مُعتمدًا للاستثمار في عام ٢٠٢٤، وهو عدد أقل بكثير من متوسط ​​عدد المشاريع السنوية قبل جائحة كوفيد-١٩، والبالغ ٦٠ مشروعًا. ومن بين هذه المشاريع، لم يُعتمد سوى مشروع واحد للإسكان الاجتماعي، مما يُشير إلى ركود خطير في تطوير قطاع الإسكان الميسور.

علاوةً على ذلك، لم تُخصَّص أراضٍ أو تُؤجَّر أيُّ مشاريع، ولم يُمنح سوى مشروعين سكنيين تجاريين تصاريح بناء. ولا تزال الإجراءات القانونية المُعقَّدة، بدءًا من موافقة الاستثمار، وموافقة التخطيط التفصيلي (١/٥٠٠)، ووصولًا إلى تقييم الأراضي، تُشكِّل عائقًا رئيسيًا أمام تطوير السوق.

من ناحية أخرى، يتأثر سوق العقارات في مدينة هو تشي منه أيضًا بسلسلة من السياسات القانونية غير المتزامنة. لم تُهيئ اللوائح المتعلقة بتقييم المشاريع بموجب قانون الأراضي وقانون الإسكان والمراسيم ذات الصلة ظروفًا مواتية حقًا لتذليل العقبات القانونية. من المتوقع أن يُمثل تطبيق آليات جديدة، مثل المرسوم 115/2024/ND-CP وتعديلات قانوني التخطيط والاستثمار، نقطة تحول، إلا أن تطبيقها سيستغرق وقتًا أطول.

ناهيك عن أن شركات العقارات تواجه حاليًا ضغوطًا كبيرة بسبب نقص رأس المال الاستثماري. ووفقًا للتقديرات، قد تصل القيمة الإجمالية لسندات الشركات المستحقة في قطاع العقارات عام 2025 إلى 180,000 مليار دونج. وهذا يدفع العديد من الشركات إلى تأجيل مشاريعها الجارية أو إيقافها تمامًا، مما يخلق حلقة مفرغة تُسبب ركودًا في السوق.

اختلال العرض وارتفاع أسعار المساكن

في عام ٢٠٢٤، سيشهد سوق مدينة هو تشي منه ٣١ مشروعًا سكنيًا تجاريًا فقط قيد التطوير، بإجمالي ٣١,١٦٧ شقة، وهو انخفاض حاد مقارنةً بالمتوسط ​​السنوي السابق. والجدير بالذكر أن أربعة مشاريع فقط مؤهلة لحشد التمويل، بإجمالي ١,٦١١ شقة، جميعها ضمن فئة العقارات الفاخرة. وهذه هي المرة الأولى في تاريخ السوق التي ينعدم فيها العرض في قطاعي الإسكان المتوسط ​​والميسور.

علاوة على ذلك، يتجه هيكل المنتجات العقارية نحو وضعية "الهرم المقلوب"، حيث ستشكل المساكن الفاخرة 100% من العرض خلال 11 شهرًا من عام 2024، مقارنة بـ 70.6% في عام 2020. في غضون ذلك، اختفى الإسكان الميسور التكلفة - وهو القطاع الأكثر طلبًا - تمامًا من السوق.

أدى هذا الخلل الخطير إلى ارتفاعات غير منضبطة في أسعار المساكن. بلغ متوسط ​​سعر الشقق الفاخرة 9.39 مليار دونج للوحدة، دون احتساب التكاليف الناشئة في السوق الثانوية. في المناطق المركزية، مثل المنطقة 1 والمنطقة 3، تستمر أسعار المساكن في الارتفاع، بينما لا تزال مدينة ثو دوك ومنطقة بينه تشانه تفتقران إلى مشاريع جديدة، مما يعمق الفجوة بين أسعار المساكن وقدرة السكان على الدفع.

بالإضافة إلى ذلك، تتوقع وزارة البناء أنه مع تعديل قائمة أسعار الأراضي في عام 2024، قد تستمر أسعار المساكن في الارتفاع بنسبة 15-20% في عام 2025. ولا يقتصر تأثير هذه الزيادة في الأسعار على تقليل فرص امتلاك المساكن للفئات المتوسطة والمنخفضة الدخل فحسب، بل يزيد أيضًا من فجوة عدم المساواة في الحصول على السكن في المناطق الحضرية الكبيرة مثل مدينة هوشي منه.

رغم الصعوبات العديدة، لا يزال من المتوقع أن يتعافى سوق العقارات في مدينة هو تشي منه إذا حُلّت القضايا القانونية بشكل شامل. ويمكن لمناطق مثل بينه تشانه، ونها بي، ومدينة ثو دوك، التي تتمتع بثروات عقارية ضخمة وبنية تحتية مرورية مُحسّنة، أن تُصبح محركات النمو الرئيسية.

ومن المتوقع أن تساعد المشاريع الرئيسية مثل خط المترو رقم 1 وطريق هوشي منه - موك باي السريع والطريق الدائري رقم 3 ليس فقط في ربط المنطقة المركزية بالضواحي، بل وأيضًا في خلق فرص التنمية للمدن الساتلية مثل لونغ آن ودونغ ناي وبينه دونغ.

مع ذلك، للاستفادة من هذه الإمكانات، لا بد من حل العوائق القانونية في أقرب وقت. تحتاج مدينة هو تشي منه إلى تعزيز آلية التواصل بين هيئات الإدارة، وتقصير مدة معالجة مشاريع الاستثمار؛ وفي الوقت نفسه، يجب التركيز على مراقبة أسعار المساكن وموازنة هيكل المنتجات في السوق لضمان التنمية المستدامة.

المقال الأخير: فك العقد، اغتنام الفرصة للاختراق

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406