سوق الدمج والاستحواذ العقاري: التحالفات الاستراتيجية تسود

في الماضي، كانت أنشطة الدمج والاستحواذ بقيادة الشركات المحلية بفضل مزايا صناديق الأراضي والإمكانات المالية، أما الآن فقد بدأ المستثمرون الأجانب في الظهور، مما يتسارع من حيث الحجم والاستراتيجية.

عقارات في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه . (صورة: هونغ دات/TTXVN)

يشهد سوق عمليات الاندماج والاستحواذ في قطاع العقارات في فيتنام في عام 2025 تحولاً واضحاً في هيكل المستثمرين.

في حين كانت أنشطة الاندماج والاستحواذ في السابق تقودها الشركات المحلية بفضل مواردها الأرضية وقوتها المالية، فإن المستثمرين الأجانب يبرزون الآن كقوة استباقية، تتسارع من حيث الحجم والاستراتيجية.

في هذا السياق، يحدث استقطاب: لم تعد المسألة لعبة "السمكة الكبيرة تأكل السمكة الصغيرة"، بل هي فترة من الاختيار والتصفية الدقيقة التي تهدف إلى تحسين الكفاءة وتقاسم القيمة.

يسرّع المستثمرون الأجانب استثماراتهم، بينما يظل المستثمرون المحليون حذرين.

وفقًا لأحدث استطلاع أجرته شركة CBRE فيتنام، شكلت تدفقات رأس المال الأجنبي إلى قطاع العقارات في الربعين الماضيين 24٪ من إجمالي الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام - وهو رقم يعكس الاهتمام القوي من المستثمرين الأجانب.

والجدير بالذكر أن شركة كابيتالاند (سنغافورة) استثمرت ملايين الدولارات في قسم هاي دانغ الفرعي من فينهومز أوشن بارك 3 ( هونغ ين ).

سبق للمجموعة أن رسّخت وجودها في فيتنام من خلال مشاريع كبرى مثل لومي هانوي وسينيك هانوي. كما أعربت كابيتالاند عن خططها لزيادة استثماراتها بمقدار 5 إلى 7 مليارات دولار خلال السنوات القليلة المقبلة، ما يعكس ثقتها طويلة الأمد في سوق العقارات الفيتنامية.

تُعد منطقة ها دونغ واحدة من المناطق في هانوي التي يختارها العديد من المستثمرين لتطوير مشاريعهم فيها. (صورة: توان آنه/وكالة الأنباء الفيتنامية)

لا يقتصر تدفق رؤوس الأموال الأجنبية على قطاع الإسكان فحسب، بل امتد أيضاً إلى العقارات الصناعية. فقد أعلن مستثمر سويدي عن خطط لبناء مصنع بتكلفة مليار دولار في مقاطعة جيا لاي، وهي خطوة تُجسد رؤية تجمع بين الصناعة والتصنيع وتطوير العقارات اللوجستية.

في المنطقة الشمالية، دخلت شركة كينه باك للتطوير الحضري في شراكة مع مؤسسة ترامب (الولايات المتحدة الأمريكية) في مشروع ملعب غولف فاخر في مقاطعة هونغ ين. تحظى هذه الصفقة بتقدير كبير لقيمتها التجارية وقدراتها التنفيذية، كما أنها تفتح نموذج ربط متعدد المستويات بين رأس المال والتكنولوجيا والمعايير الدولية.

مع ذلك، وعلى النقيض من حيوية المستثمرين الأجانب، لا تزال الشركات المحلية حذرة. فبحسب شركة سي بي آر إي، لم تشارك 60% من الشركات المحلية في أي صفقات اندماج واستحواذ، وتدرس 39% منها تأجيل خططها الاستثمارية، بينما قامت 21% منها بتأجيل تدفقاتها النقدية رسمياً لضمان استقرارها المالي.

وتتمثل الأسباب المذكورة في ندرة الإمدادات الجديدة، وضعف القدرة الشرائية، والضغوط المالية المستمرة من السنوات السابقة.

على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام 2025، لم يشهد سوق مدينة هو تشي منه بأكمله سوى طرح حوالي 1000 شقة و74 منزلاً منخفض الارتفاع للبيع، وهو أدنى مستوى له في السنوات العشر الماضية. وعلى الرغم من قيام العديد من المطورين بتطبيق سياسات تحفيزية مثل خصومات تصل إلى 16%، ودعم أسعار الفائدة على المدى الطويل، وتقديم باقات تصميم داخلي فاخرة مجانية، إلا أن السوق لم يتعافَ بعد.

أوضح أحد قادة الشركات الكبرى أنه خلال هذه الفترة، يجب على الشركات حماية تدفقاتها النقدية كما لو كانت "شريان حياتها". وتتسبب الصعوبات المالية، إلى جانب بطء وتيرة إعادة الهيكلة وضغوط الديون، في دفع الشركات المحلية إلى "التراجع" للدفاع عن نفسها.

"الأسماك الكبيرة لا تبتلع "الأسماك الصغيرة" بسهولة".

على الرغم من امتلاك المستثمرين الأجانب اليد العليا من حيث تدفقات رأس المال، إلا أنهم لا يستطيعون بسهولة "الاستحواذ" على سوق العقارات كما أشارت بعض المخاوف سابقاً.

بحسب الخبراء، فقد ولّى عهد سيطرة الشركات الكبرى على السوق بفضل قوتها المالية. وتشهد عمليات الاندماج والاستحواذ في قطاع العقارات مرحلة جديدة، حيث تُصبح القدرات التعاونية والخبرة القانونية وإدارة المخاطر والاستراتيجيات طويلة الأجل عوامل أساسية.

(صورة: توان آن/وكالة الأنباء الفيتنامية)

في الواقع، سُجّلت سلسلة من صفقات الاندماج والاستحواذ بقيادة شركات محلية خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام. ومن أبرز الأمثلة على ذلك استحواذ مجموعة بيكنز على مشروع تبلغ مساحته حوالي 19,000 متر مربع في مدينة هو تشي منه من شركة ثودوك هاوس.

استثمرت مجموعة صن في قطعة أرض مميزة في منطقة كاو جياي الحضرية الجديدة (هانوي) لتطوير مجمع صن فيليا. كما استحوذت مجموعة صن شاين على 55 هكتارًا من الأراضي من شركة شوان كاو القابضة في فان جيانغ لتطوير مشروع مدينة ألوفيا الضخم.

ومن الجدير بالذكر أن الصفقة التي نقلت بموجبها شركة فات دات 80% من أسهمها في مشروع ثوان آن 1-2 إلى مستثمر أجنبي ذي خبرة طويلة في فيتنام، تُجسّد نموذجاً للتعاون المثمر للطرفين. إذ تحتفظ الشركة المحلية بالأرض والحقوق القانونية، بينما يُساهم الشريك الأجنبي برأس المال والتكنولوجيا ومعايير التنمية الدولية.

علّقت السيدة ترانغ بوي، المديرة العامة لشركة كوشمان آند ويكفيلد في فيتنام، قائلةً إنه ليس من السهل على الشركات الأجنبية "الاستحواذ" على السوق الفيتنامية. فالعقبة الأكبر أمامها ليست المال، بل الأراضي النظيفة والإجراءات القانونية.

يُعدّ العثور على آلاف الأمتار المربعة من الأراضي الخالية في قلب مدينة هو تشي منه أمرًا بالغ الصعوبة حاليًا، حيث ظلّ المعروض منها شبه معدوم لثلاث سنوات متتالية. مع ذلك، يُمثّل هذا ميزةً كبيرةً للشركات المحلية، إذ لا تقتصر مزاياها على امتلاكها العديد من قطع الأراضي الخالية وفهمها للوائح المحلية، بل تُتيح لها أيضًا إنجاز الإجراءات بسرعة أكبر. ومن هذا المنطلق، يُمكن للشركات المحلية جمع رؤوس الأموال بشكل استباقي بدلًا من بيع أراضيها بشكل سلبي.

وتتفق الخبيرة تران ثي خان فان مع هذا الرأي، إذ ترى أن التوجه السائد حالياً لم يعد "ابتلاع الكبار للصغار"، بل "انضمام الشركات الذكية إلى الشركات القوية". فإذا عرفت الشركات المحلية كيفية استخدام عمليات الاندماج والاستحواذ كاستراتيجية لتعزيز قدراتها الداخلية، فبإمكانها تغيير الوضع تماماً وتحقيق نمو أكثر استدامة.

ويتفق المحللون أيضاً على أن السوق يدخل "مرحلة واضحة من التوحيد". لم تعد صفقات الاندماج والاستحواذ منتشرة على نطاق واسع، بل أصبحت انتقائية للغاية، وتركز على القيمة التآزرية بين الطرفين من حيث التمويل والعلامة التجارية والتكنولوجيا وقدرات التنفيذ.

علّق السيد فو هوينه توان كيت، مدير التسويق السكني في شركة سي بي آر إي فيتنام، قائلاً: "أصبحت اللعبة الآن في يد المستثمرين ذوي الرؤية طويلة الأجل والاستراتيجيات الواضحة والقدرات التشغيلية العملية. وهذا يمثل تحولاً من عمليات الاندماج والاستحواذ الانتهازية إلى عمليات الاندماج والاستحواذ الاستراتيجية."

كما أكد ممثلو شركة JLL فيتنام أن سوق العقارات ينتقل من حالة "تجميع الأراضي للاحتفاظ بالأصول" إلى مرحلة الاستغلال الفعال لكل متر مربع من الأرض من خلال المشاريع المشتركة والشراكات والتعاون متعدد المستويات.

من المتوقع أن تشهد الفترة من 2024 إلى 2026 ذروة نشاط عمليات الاندماج والاستحواذ في قطاع العقارات، مع زيادة في كل من عدد الصفقات وقيمة الاستثمارات. ومع ذلك، يرى الخبراء أن النجاح لا يعتمد فقط على القدرة المالية، بل أيضاً على قدرة الأطراف المشاركة على التعاون ووضع استراتيجيات طويلة الأجل.

في ظل هذا المشهد المتغير، لا تقف الشركات المحلية مكتوفة الأيدي. فإذا استطاعت الاستفادة من مزاياها الكامنة، كالأراضي النظيفة، وفهم السوق، وقدرات التنسيق المحلية، إلى جانب رأس المال والتكنولوجيا لدى الشركاء الأجانب، فإن عمليات الاندماج والاستحواذ لن تكون "مخرجاً" فحسب، بل ستصبح "خطوة أولى" لتطوير القدرات وتوسيع الحصة السوقية.

لذلك، لم يعد سوق العقارات في عام 2025 مسألة "الابتلاع أو الابتلاع"، بل أصبح تحديًا استراتيجيًا للتعاون والترابط وتحسين استخدام الموارد للمضي قدمًا معًا.

المصدر: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html