تعافي سوق الإسكان في مدينة هوشي منه، وتدفقات رأس المال بقوة إلى الضواحي

لقد ساعد ارتفاع حجم المعاملات والعرض سوق الإسكان في مدينة هوشي منه على التعافي بعد فترة من الركود، ولكن الأسعار المرتفعة تدفع موجة من الاستثمار وشراء المنازل إلى الضواحي.

بعد فترة من الركود، بدأ سوق الإسكان في مدينة هوشي منه يتعافى تدريجياً مع زيادة حادة في المعاملات والإمدادات الجديدة في الربع الثالث من عام 2025.

ومع ذلك، فإن استمرار ارتفاع أسعار البيع جعل اتجاه تدفق رأس المال والطلب على شراء المنازل يتحول إلى المناطق المجاورة مثل بينه دونج (القديمة)، ولونج آن (القديمة)، وبا ريا فونج تاو (القديمة)، أكثر وضوحا، مما يفتح مرحلة جديدة من التنمية لمنطقة مدينة هوشي منه الحضرية الموسعة.

تعافي سوق الإسكان لكن ضغوط الأسعار لا تزال مرتفعة

وبحسب تقرير صادر عن شركة CBRE Vietnam، سجلت مدينة هوشي منه في الربع الثالث من عام 2025، 2549 شقة تم افتتاحها حديثًا و220 منزلًا منخفض الارتفاع - وهي زيادة كبيرة مقارنة بالنصف الأول من العام.

يأتي معظم المعروض من المراحل التالية من المشاريع القائمة أو التي أُعيد تشغيلها بعد توقف طويل. ولا يزال الشرق الأمريكي يُمثل "نقطةً مشرقةً"، إذ يُمثل أكثر من 75% من إجمالي المعروض من الشقق الجديدة.

بلغ سعر البيع الأساسي للشقق في مدينة هوشي منه 87 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 6.3% مقارنة بالربع السابق و31% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024. كما ارتفع السعر الثانوي بشكل حاد إلى 60 مليون دونج/م2، مما يعكس أن الطلب على شراء المنازل لا يزال مرتفعًا، على الرغم من أن المشترين يميلون إلى توخي المزيد من الحذر بشأن تقلبات الأسعار.

في قطاع العقارات الفاخرة، ووفقًا لشركة جيه إل إل فيتنام، سجّل السوق 739 صفقة ناجحة في الربع الثاني من عام 2025، بزيادة ستة أضعاف مقارنةً بالربع الأول من العام. وحققت المشاريع التي شهدت تقدمًا جيدًا في البناء، مثل مشروع دوم (DHA Corp.) ومشروع أوبس ون (Long Binh )، معدلات استقطاب عالية.

وفي الوقت نفسه، سجل قطاع المنازل السكنية 54 وحدة مباعة، وهو ما يقرب من ضعف ما تم بيعه في الربع الأول، مع تحقيق مشروع شولي بينه تان معدل امتصاص يزيد عن 70% بفضل الأسعار التنافسية.

بلغ السعر الأساسي للشقق الفاخرة 5,076 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، بانخفاض طفيف بنسبة 0.6% مقارنةً بالربع السابق، ولكنه لا يزال مرتفعًا بنسبة 1.6% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. في الوقت نفسه، بلغ السعر الأساسي لمنازل التاون هاوس 16,842 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، بزيادة قدرها 3% على أساس سنوي.

وقالت السيدة ترانج لي، المدير العام لشركة جيه إل إل فيتنام: "إن الزيادة المطردة في الأسعار في كل من السوقين الأولية والثانوية، على الرغم من كونها على مستوى مرتفع، تُظهر الثقة القوية للمشترين والمستثمرين في إمكانات الربح على المدى الطويل للعقارات السكنية في مدينة هوشي منه".

وقالت السيدة فام نغوك ثين ثانه، مديرة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة سي بي آر إي في مدينة هو تشي منه: "بعد فترة طويلة من الركود، بدأ سوق العقارات المنخفضة الارتفاع في مدينة هو تشي منه يتعافى تدريجياً.

وسجل الربع الثالث أكثر من 170 صفقة ناجحة، بزيادة قدرها أكثر من 100% مقارنة بالربع السابق، وتركزت بشكل رئيسي في المنطقة الغربية مثل بينه تان وبينه تشانه - حيث لا يزال هناك صندوق للأراضي وأسعار أكثر ملاءمة.

ومع ذلك، أشارت السيدة ثانه أيضًا إلى أن الأسعار المرتفعة والتناقص المتزايد في العرض من الفئة المتوسطة يجعل الأمر صعبًا على المشترين الحقيقيين.

تدفق رأس المال إلى الضواحي - اتجاه حتمي للسوق

ورغم مؤشرات التعافي، يقول الخبراء إن مدينة هوشي منه لا تزال تعاني من حالة من ندرة العرض الحقيقية، وخاصة في قطاع السلع المتوسطة.

على الرغم من زيادة المعروض الجديد، لا يزال سوق مدينة هو تشي منه يعاني من نقص حاد مقارنةً بالطلب الحقيقي. وقد دفع ضغط الأسعار العديد من المشترين والمستثمرين إلى الانتقال إلى المناطق المجاورة حيث تتوفر الأراضي بكثرة والأسعار معقولة، وفقًا للسيدة دونغ ثوي دونغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام.

عقارات سكنية في منطقة بينه دونغ القديمة. (صورة: هونغ دات/وكالة الأنباء الفيتنامية)

وبحسب شركة CBRE Vietnam، عرضت منطقة Binh Duong (القديمة) خلال الأشهر التسعة الأولى من هذا العام ما يقرب من 11 ألف شقة جديدة للبيع، بمتوسط ​​سعر أقل من 60 مليون دونج/م2، وهو نصف متوسط ​​سعر مدينة هو تشي منه فقط.

وسجلت مناطق با ريا-فونج تاو ولونج آن (القديمة) أيضًا زيادة في حجم المعاملات، وخاصة في المناطق ذات البنية التحتية المرورية المستثمرة بكثافة مثل الطريق الدائري رقم 3، وطريق بين هوا-فونج تاو السريع، وتان فان-نون تراش.

قال السيد لام توان تون (35 عامًا، من حي تان مي، مدينة هو تشي منه): "كنت أنا وزوجتي نبحث عن شقة في قلب المدينة، لكن السعر كان يرتفع بسرعة كبيرة. بعد دراسة المنطقة، قررنا اختيار شقة في دي آن، حيث كان سعرها أقل بنسبة 60% فقط من سعرها في منطقة مدينة ثو دوك القديمة، لكن البنية التحتية كانت ممتازة. كان الذهاب إلى العمل مريحًا، والتكلفة معقولة جدًا."

وفقًا لتوقعات شركة جيه إل إل فيتنام، ستستقبل مدينة هو تشي منه في عام 2025 ما بين 5000 و5500 شقة فاخرة و1300 منزل تاون هاوس جديد. في الوقت نفسه، ستُسهم مشاريع البنية التحتية الرئيسية، مثل مبنى الركاب T3، وتقاطع آن فو، والطريق الدائري 3، في تعزيز السوق العام المقبل.

ومع ذلك، تعتقد جيه إل إل أيضاً أن عملية إعادة هيكلة الحدود الإدارية وإصلاح إجراءات الاستثمار العام قد تتسبب في دخول السوق في فترة مؤقتة من الحذر، قبل الدخول في دورة نمو جديدة.

من منظور تجاري، علق السيد نجوين فان هين، ممثل شركة تطوير مشاريع سكنية في منطقة بينه ثو، قائلاً: "تتمثل أكبر الصعوبات حاليًا في المسائل القانونية وتكاليف رأس المال. ورغم أن الطلب لا يزال جيدًا جدًا، إلا أن العديد من المستثمرين يضطرون إلى تعديل وتيرة التنفيذ لضمان التدفق النقدي. ومع ذلك، ومع الإشارات الإيجابية من إزالة 86 مشروعًا متوقفًا، نتوقع أن يستعيد السوق نشاطه في الربع الأخير من عام 2026."

يعتقد العديد من الخبراء أيضًا أن الربط الإقليمي أصبح اتجاهًا لا رجعة فيه. فالمناطق الفرعية ذات التخطيط المتزامن من حيث حركة المرور والبنية التحتية الاجتماعية والمرافق تجذب عملاء شبابًا - وهي فئة ذات احتياجات سكنية حقيقية ولكن بقدرات مالية محدودة.

عقارات في منطقة فونغ تاو. (صورة: هوينه سون/وكالة الأنباء الفيتنامية)

أكدت السيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، أن "مدينة هو تشي منه الموسعة ستكون المنطقة الأكثر تطورًا في البلاد خلال السنوات القليلة المقبلة. ومع استمرار فارق الأسعار بين مركز المدينة وضواحيها، فإن توجه رؤوس الأموال والمشترين نحو المدن التابعة أمرٌ لا مفر منه".

وتظهر سوق الإسكان في مدينة هوشي منه والمناطق المجاورة علامات واضحة على التعافي من حيث حجم المعاملات والعرض، لكن ضغوط الأسعار المرتفعة وندرة شريحة العقارات المتوسطة تظل مشاكل صعبة.

في سياق الاستثمار القوي في البنية التحتية الإقليمية والإزالة التدريجية للسياسات القانونية، تتوسع تدفقات رأس المال والطلب على الإسكان إلى المناطق المجاورة، مما يساهم في تشكيل مساحة حضرية متعددة الأقطاب - وهو اتجاه تنموي لا مفر منه في المنطقة الاقتصادية الرئيسية الجنوبية.

المصدر: VNA

المصدر: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm