وفي تقرير أرسلته إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بشأن تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023، أشارت وزارة المالية إلى العديد من الثغرات والنقائص والقيود في تعبئة رأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان التجاري، ونقل المشاريع الاستثمارية، وكذلك نقل العقارات.

المخاطر عند نقل مشاريع الاستثمار

وفيما يتعلق بتعبئة رأس المال للاستثمار في بناء مشاريع الإسكان التجاري، قالت وزارة المالية إنه في السابق، ووفقًا لأحكام قانون الإسكان، كان يُسمح للمستثمرين بتوقيع عقود ووثائق مساهمة رأس المال أو عقود ووثائق التعاون الاستثماري مع المنظمات والأفراد للاستثمار في بناء المساكن، وكان يُسمح للمساهمين في رأس المال أو المشاركين في التعاون الاستثماري بتقسيم منتجات الإسكان بناءً على نسبة مساهمة رأس المال المتفق عليها.

لكن وفقاً للوائح الحالية، لا يجوز للمستثمرين تطبيق تعبئة رأس المال لتقسيم منتجات الإسكان أو إعطاء الأولوية للتسجيل والإيداع والتمتع بحق شراء المسكن أو تقسيم حقوق استخدام الأراضي في المشروع للجهة التي تم تعبئة رأس المال لها، إلا في حالة المساهمة برأس المال لإنشاء كيان قانوني جديد يتم تعيينه من قبل الدولة كمستثمر في مشروع بناء الإسكان.

بعد الانتهاء من بناء أساسات المنزل وفقا لأحكام المرسوم 71، يُسمح للمستثمر بتوقيع عقد بيع وشراء المساكن والإنشاءات المستقبلية ليحل محل عقود المساهمة في رأس المال الموقعة سابقًا.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
وفقًا لوزارة المالية، هناك طرق عديدة للتحايل على القانون، مما يُصعّب على الجهات الحكومية التحقق من القيمة الحقيقية لمعاملات نقل الملكية العقارية. الصورة: هوانغ ها

بعد توقيع عقد بيع المسكن أو أعمال البناء المستقبلية، يجوز للمساهم في رأس المال نقل عقد بيع المسكن أو أعمال البناء المستقبلية.

مع ذلك، أفادت وزارة المالية أن الجهات الحكومية لم تتمكن بعد من ضبط استمرار المستثمرين في توقيع عقود (بأشكال متعددة) مع الأفراد. ولا يكتشف الأفراد هذه الواقعة إلا عند حاجتهم إلى تحويل مستندات وتقديمها إلى السلطات الضريبية.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حالات حيث يقبل المستثمرون دفع ضريبة الدخل الشخصي (PIT) نيابة عن المشتري، وجمع PIT من المشتري عند نقل عقد المساهمة في رأس المال ولكنهم لا يدفعون الضرائب إلى ميزانية الدولة.

وفيما يتعلق بنقل مشاريع الاستثمار، قالت وزارة المالية إن دافعي الضرائب هم الأشخاص الاعتباريون الذين ينقلون حقوق الاستثمار أو يستغلون جزءاً أو كل مشروع استثماري إلى منظمات أو أفراد آخرين في شكل انفصال أو اندماج أو تحويل الأعمال أو نقل المساهمة في رأس المال، وذلك وفقاً لأحكام القوانين الخاصة بالأراضي والاستثمار والإسكان والأعمال العقارية.

في حال كانت الجهة الناقلة مؤسسة مملوكة للدولة، فيجب عليها أيضًا الالتزام بأحكام قانون إدارة واستخدام رأس المال الحكومي المستثمر في الإنتاج والأعمال التجارية في المؤسسات وقانون إدارة الأصول العامة.

وبحسب وزارة المالية فإن هذا النشاط معرض لمخاطر عديدة منها تنظيم إعلان أسعار تحويل غير مطابقة للأسعار الفعلية، مما يتسبب في خسائر لموازنة الدولة، ونقل المشاريع دون استيفاء شروط التحويل المقررة قانوناً، وبيع الأصول دون مزادات، مما يتسبب في خسائر للأصول العامة للدولة، واستخدام الأراضي للغرض الخاطئ.

يتم تخصيص الأراضي من قبل الدولة للأفراد الذين هم مساهمون في رأس المال أو المساهمين المؤسسين الأوائل من خلال تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتقوم الدولة باستئجار الأراضي (تدفع سنويًا أو تدفع دفعة واحدة) لتنفيذ مشاريع استثمارية، بعد عدد من عمليات نقل مساهمات رأس المال والأسهم، مما يؤدي إلى استبدال جميع المساهمين في رأس المال الأوائل والمساهمين المؤسسين.

في الواقع، لم يتغير المشروع الاستثماري (لم يتغير قانون ضريبة الشركات)، ولكن المساهمين في رأس مال المشروع قد تغيروا. ويمكن القول إن بيع المشروع العقاري يتم أساسًا من خلال تحويل رأس مال المساهمين أو المساهمين المؤسسين.

وقالت وزارة المالية إن أنشطة دافعي الضرائب المذكورين أعلاه تنطوي على مخاطر ضريبية كثيرة، ما يتسبب في خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة، ومخاطر انتهاك أحكام قانون إدارة الأراضي.

من الصعب التحقق من القيمة الحقيقية لمعاملة التحويل

فيما يتعلق بسعر نقل الملكية العقارية، أشارت وزارة المالية إلى أن دافعي الضرائب أعلنوا عن سعر نقل الملكية لحساب الضريبة، وهو سعر لا يتوافق مع سعر النقل الفعلي. وقد استخدم البائع والمشتري عقدًا مكتوبًا بخط اليد، موقعًا من الطرفين، يُسجل فيه سعر المعاملة الفعلي، تفاديًا للنزاعات القضائية.

«وبالتالي، فمن الصعب للغاية على الجهات الحكومية المختصة التحقق من القيمة الحقيقية لمعاملات نقل العقارات، خاصة وأن الجهات الضريبية لا تملك حاليا وظيفة التحقيق»، بحسب تقرير وزارة المالية.

في عقد نقل ملكية المنازل وأعمال البناء مستقبلاً، تكون قيمة عقد بيع وشراء المنازل وأعمال البناء مستقبلاً من الطرف الثاني إلى الطرف الثالث مساويةً فقط لسعر الشراء من المستثمر. أو عند إصدار الدفتر، يُبدي دافع الضرائب استعداده للإعلان عن سعر أقل من سعر المستثمر، مما يُؤدي أيضاً إلى خسارة في الإيرادات عند حساب إيرادات الموازنة.

وفيما يتعلق بآلية شراء وبيع العقارات والمشاريع العقارية، قالت وزارة المالية إن المستثمر يوافق على أن يقوم المشتري بإعادة توقيع عقد المنزل المستقبلي مع مشتر جديد لتجنب ضريبة الدخل الشخصي من نقل الملكية العقارية.

وذكر التقرير أن «المستثمر يتحايل على لوائح قانون الإسكان بشأن الحد الأقصى لعدد المنازل التي يُسمح للأجانب بتملكها من خلال توقيع عقود إيجار طويلة الأجل، ويتمتع المستأجر بكامل حقوق مالك المنزل، ويتم تقنين المعاملة العقارية الفعلية من خلال شراء الأسهم، ثم تقسيم العمل».

بالنسبة لترخيص نقل الملكية العقارية فإن دافع الضريبة الذي ينقل الملكية العقارية لا يوقع على عقد نقل الملكية بل يوقع على عقد تفويض (حيث يكون للشخص المرخص له الحق في حيازة الملكية والحق في الاستخدام والحق في التصرف في العقار) وذلك لتجنب ضريبة الدخل الشخصي من نقل الملكية العقارية.

تشير أرقام وزارة المالية إلى أن إيرادات ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات في الفترة 2017-2022 ارتفعت مقارنة بإيرادات العام السابق.

في عام ٢٠١٧، بلغت الإيرادات ١٠,٨١٨ مليار دونج. وفي عام ٢٠١٨، بلغت ١٢,٩٦٣ مليار دونج، بزيادة قدرها ١٩.٨٢٪. وفي عام ٢٠١٩، بلغت الإيرادات ١٤,٤٤٧ مليار دونج، بزيادة قدرها ١١.٤٤٪. وفي عام ٢٠٢٠، بلغت الإيرادات ١٦,٢١٣ مليار دونج، بزيادة قدرها ١٢.٢٢٪. وفي عام ٢٠٢١، بلغت الإيرادات ٢١,١٤٢ مليار دونج، بزيادة قدرها ٣٠.٤٪. وكان أعلى مستوى لها في عام ٢٠٢٢، حيث بلغت ٣٤,٧٤٦ مليار دونج، بزيادة قدرها ٦٤.٣٤٪ مقارنة بعام ٢٠٢١.

في عام 2023 وحده، من المتوقع أن تنخفض إيرادات ضريبة الدخل الشخصي إلى 18.618 مليار دونج فقط بسبب صعوبات السوق وانخفاض المعاملات.