বিনিয়োগের রিটার্নে রিয়েল এস্টেট এখনও এগিয়ে রয়েছে।

আগামী দুই বছরে গৃহ ক্রেতার মনোবিজ্ঞান কীভাবে পরিবর্তিত হবে?

উন্নয়ন চক্র জুড়ে বৃহৎ তথ্য এবং বাজার গবেষণার উপর ভিত্তি করে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আন ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে আগামী দুই বছরের মধ্যে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার নিম্নলিখিত পর্যায়গুলির মধ্য দিয়ে যেতে পারে: বিপরীতমুখীকরণ, অনুসন্ধান, একত্রীকরণ, পুনরুদ্ধার এবং স্থিতিশীলকরণ। প্রতিটি পর্যায়ে, ক্রেতারা রিয়েল এস্টেট নির্বাচন করার সময় বিভিন্ন বিষয়কে অগ্রাধিকার দেবেন।

বিশেষ করে, এখন থেকে ২০২৪ সালের শেষ পর্যন্ত, বাজার এখনও একটি পরীক্ষার পর্যায়ে রয়েছে। ক্রেতারা প্রকৃত জীবনযাত্রার চাহিদা পূরণ, স্পষ্ট আইনি অবস্থা, ভালো আর্থিক সহায়তা নীতি এবং স্থিতিশীল ভাড়ার ফলনের মতো কিছু বিষয়কে অগ্রাধিকার দেন, একই সাথে বিভিন্ন খরচও সর্বোত্তম করে তোলেন। এই পর্যায়ে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি উল্লেখযোগ্য আগ্রহ আকর্ষণ করে এবং সমস্ত ধরণের সম্পত্তির মধ্যে সেরা তারল্য রেকর্ড করে।

২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে একত্রীকরণের পর্যায়ে প্রবেশের ফলে, ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীরা আর্থিক এবং আইনি বিষয়গুলি সম্পর্কে আরও নিরাপদ বোধ করবেন, তবে তারা এখনও এমন পণ্যগুলিকে অগ্রাধিকার দেবেন যা প্রকৃত চাহিদা পূরণ করে এবং ভাল নগদ প্রবাহ তৈরি করে। এই সময়ে, যদি আর্থিক পরিস্থিতি আরও অনুকূল হয়, তাহলে বিচ্ছিন্ন বাড়ি এবং টাউনহাউসের মতো উচ্চ-মূল্যের সম্পত্তিগুলি ধীরে ধীরে লেনদেনের পরিমাণে উন্নতি দেখতে পাবে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিটি পর্যায়ে ক্রেতার মনোবিজ্ঞান (ছবি: Batdongsan.com.vn)

২০২৫ সালের দ্বিতীয় থেকে চতুর্থ প্রান্তিকে পুনরুত্থানের সময়কাল হবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে, যেখানে মানুষ বিনিয়োগের চাহিদা এবং মূল্যবৃদ্ধির দিকে বেশি মনোযোগ দেবে এবং বাজার মন্দার সময়ের মতো বিক্রিয় মূল্য এবং আইনি দিকগুলির উপর ততটা জোর দেবে না। এই সময় জমির প্লট এবং ভিলা ধীরে ধীরে তাদের সুবিধা ফিরে পাবে এবং আরও ভালো তারল্য থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে। ২০২৬ সালের শুরু থেকে, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজার একটি স্থিতিশীল চক্রে প্রবেশ করবে, যেখানে ক্রেতারা উচ্চ মূল্যবৃদ্ধির হার, সীমিত সরবরাহ, কিন্তু উচ্চ চাহিদা সহ সম্পত্তিগুলিতে বিনিয়োগের সুযোগগুলিকে অগ্রাধিকার দেবে।

আগামী দুই বছরের জন্য ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের প্রবণতা পূর্বাভাস দেওয়ার পাশাপাশি, Batdongsan.com.vn ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধের জন্য তাদের রিয়েল এস্টেট কনজিউমার সেন্টিমেন্ট জরিপের মাধ্যমে তাদের স্বল্পমেয়াদী পছন্দগুলি বিশ্লেষণ করে। জরিপ অনুসারে, বাজারের মনোভাব স্থিতিশীল রয়েছে। ক্রেতারা বাজার থেকে ইতিবাচক সংকেতের অপেক্ষায় রয়েছেন, ২০২৩ সালের তুলনায় সুদের হার কম এবং নতুন আইনি নীতি কার্যকর হতে চলেছে যা জনসাধারণের মধ্যে আরও অনুকূল মনোভাব তৈরি করবে।

Batdongsan.com.vn-এর বিশেষজ্ঞদের মতে, ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর করার জন্য সরকারের প্রস্তাব একটি ইতিবাচক সংকেত, যা আইনি কাঠামোকে আরও স্পষ্ট করে তুলবে এবং বাজারের পুনরুদ্ধারকে ত্বরান্বিত করবে। এই আইনগুলির কার্যকর বাস্তবায়ন আরও সুসংগত এবং বাস্তবসম্মত ভূমি মূল্যায়নকে উৎসাহিত করবে, ক্রেতার অধিকার নিশ্চিত করার জন্য প্রকল্প উন্নয়নে ডেভেলপারদের জন্য প্রয়োজনীয়তা কঠোর করবে, বিদেশী ভিয়েতনামীদের জন্য রিয়েল এস্টেটের মালিকানা সহজতর করবে, আরও বিদেশী বিনিয়োগ আকর্ষণ করবে এবং রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ সম্প্রদায়ের মধ্যে পেশাদারিত্ব এবং স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করবে।

বাড়ি ক্রেতাদের ক্রয় করতে উৎসাহিত করার মূল কারণগুলি।

তদুপরি, রিয়েল এস্টেটের চাহিদা প্রবল, আগামী সময়ের প্রধান লক্ষ্যবস্তু হবে তরুণ পরিবার, বিশেষ করে নবদম্পতিরা। এই ইউনিটের একটি জরিপে দেখা গেছে যে সন্তানহীন বিবাহিতদের ৭৩% আগামী বছরের মধ্যে বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন। অবিবাহিতরা রিয়েল এস্টেট নির্বাচনের সময় কর্মক্ষেত্রকে অগ্রাধিকার দিলেও, বিবাহিত দম্পতিরা স্কুল এবং শপিং সেন্টারের মতো সুযোগ-সুবিধার প্রতি সবচেয়ে বেশি আগ্রহী। প্রাথমিক সরবরাহ সীমিত এবং প্রাথমিক প্রকল্পের উচ্চ প্রাথমিক মূল্যের কারণে সেকেন্ডারি মার্কেট সম্পত্তি খোঁজার প্রবণতা বাড়ছে।

২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে ভোক্তাদের মনোভাব নিয়ে করা একটি জরিপে আরও দেখা গেছে যে ক্রেতারা বৃহৎ তালিকাভুক্ত সাইট এবং ডেভেলপারদের অফিসিয়াল ওয়েবসাইটে তথ্য অনুসন্ধানকে অগ্রাধিকার দেন। ডেভেলপার হিসেবে বিবেচনা করার সময়, তারা আর্থিক শক্তির দিকে সবচেয়ে বেশি মনোযোগ দেন, অন্যদিকে প্রকল্প নির্বাচন করার সময়, আইনি সম্মতি শীর্ষস্থানীয় বিষয়। রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের কাছ থেকে সহায়তা চাওয়ার সময়, ক্রেতারা দক্ষতা, অভিজ্ঞতা এবং মনোভাবকে সর্বোপরি মূল্য দেন, তারপরে ব্রোকারেজ ফি।

বিনিয়োগ চ্যানেলগুলির মধ্যে রিটার্নের দিক থেকে রিয়েল এস্টেট শীর্ষস্থানীয়।

Batdongsan.com.vn থেকে ২০২৪ সালের প্রথম ছয় মাসের রিয়েল এস্টেট বাজারের তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালের তুলনায় বেশিরভাগ বিনিয়োগ চ্যানেলে ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেছে। রিয়েল এস্টেট এখনও সর্বোচ্চ বিনিয়োগ রিটার্নের চ্যানেল। ২০২৪ সালের জুন পর্যন্ত, ২০২৩ সালের শুরুর তুলনায় রিয়েল এস্টেটের গড় জিজ্ঞাসা মূল্য ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। ইতিমধ্যে, স্টক মূল্যের ওঠানামা প্রতিফলিত করে ভিএনআইডেক্স ১৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, এসজেসি সোনার দাম ১৭% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং মার্কিন ডলারের বিনিময় হার ৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।

দাম বৃদ্ধির দিক থেকে শীর্ষস্থানীয় এলাকাগুলির মধ্যে একটি হিসেবে, হ্যানয় ২০২৩ সালের শুরুর তুলনায় ব্যক্তিগত বাড়ির জন্য ৩২% মূল্য বৃদ্ধি, অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ৩১% বৃদ্ধি এবং জমি, ভিলা এবং টাউনহাউসের জন্য ১০-১৯% বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে। এদিকে, হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেটের জন্য মূল্য জিজ্ঞাসা গত দেড় বছর ধরে প্রায় অপরিবর্তিত রয়েছে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি ছাড়া যেখানে ৬% সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে, অন্যান্য ধরণের সম্পত্তি একই মূল্য স্তর বজায় রেখেছে।

বাজারের ধরণ সম্পর্কে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে জমির প্লট এবং বিচ্ছিন্ন বাড়িগুলির সুদ এবং লেনদেনে একটি নির্দিষ্ট পুনরুদ্ধার দেখা গেছে। বিশেষ করে, ২০২১ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় বিচ্ছিন্ন বাড়ির সুদ ৮৭% এবং জমির প্লটের সুদ ৬০% পুনরুদ্ধার হয়েছে। তবে, এটি কিছু এলাকায়, বিশেষ করে উত্তর প্রদেশগুলিতে, স্থানীয়ভাবে একটি উন্নতি মাত্র।

রিয়েল এস্টেট এখনও সর্বোচ্চ কর্মক্ষম বিনিয়োগের মাধ্যম।

কিছু উত্তরাঞ্চলীয় প্রদেশে, যেমন হাং ইয়েন , জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ ১৯৪% এবং ব্যক্তিগত বাড়িতে ৭০% বৃদ্ধি পেয়েছে। হ্যানয়েও জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ ৭৫% এবং ব্যক্তিগত বাড়িতে ৪৮% বৃদ্ধি পেয়েছে। পরিকল্পনা এবং নিলাম কার্যক্রমের কারণে হ্যানয়ের শহরতলির অঞ্চলে আগ্রহের মাত্রা এবং দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, দং আন, গিয়া লাম, হোয়াই ডুক, থাচ থাট এবং কোওক ওইতে জমির প্লটের চাহিদা ৪৮% - ১০৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় চাওয়া দাম ৪% - ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

অধিকন্তু, রিয়েল এস্টেট বাজারে, বিশেষ করে হ্যানয়ে, অ্যাপার্টমেন্ট হল সবচেয়ে প্রাণবন্ত ধরণের সম্পত্তি। এই ইউনিটের গবেষণায় দেখা গেছে যে ২০২৪ সালের মার্চ মাসে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছিল, যা ২০২৩ সালের শেষের তুলনায় প্রায় ৬০% বৃদ্ধি পেয়েছে। বর্তমানে, যদিও অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি আগ্রহ কমেছে, দাম কমেনি। ২০২৪ সালের মে মাসে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের জন্য চাওয়া মূল্য হো চি মিন সিটির সমান ছিল, যা ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারে পৌঁছেছে। একই সময়ে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি বাজারে সবচেয়ে তরল ধরণের সম্পত্তি হিসাবে রয়ে গেছে; Batdongsan.com.vn জরিপে অংশগ্রহণকারী ৪৮% দালাল বিশ্বাস করেন যে অ্যাপার্টমেন্টগুলি বর্তমানে একটি শক্তিশালী বৃদ্ধির পর্যায়ে রয়েছে।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলীয় অঞ্চলের পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান বিশ্বাস করেন যে বর্তমানে, অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে "বুদবুদের" কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না কারণ এই পরিস্থিতি তৈরির কারণগুলি হল স্ফীত চাহিদা, প্রকৃত চাহিদার চেয়ে বিনিয়োগের চাহিদা বেশি; অর্থনীতি এবং অন্যান্য ধরণের সম্পত্তির তুলনায় দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে; এবং শিথিল মুদ্রানীতি বাজারে মূলধন সীমাবদ্ধতার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করছে।

অ্যাপার্টমেন্ট হল বাজারে সবচেয়ে প্রাণবন্ত ধরণের সম্পত্তি, বিশেষ করে হ্যানয়ে।

Batdongsan.com.vn এর তথ্য থেকে জানা যায় যে, বিশ্বের বিভিন্ন শহরের তুলনায়, অ্যাপার্টমেন্টের দাম এবং ভিয়েতনামের জিডিপির মধ্যে পার্থক্য এখনও খুব বেশি নয়। অনুমান করা হয় যে, থাইল্যান্ডের ব্যাংককে ৫০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে ৪৭ বছরেরও বেশি সময় লাগবে; ফিলিপাইনের ম্যানিলায় ৫৬ বছরেরও বেশি সময় লাগবে; এবং কুয়ালালামপুরে (মালয়েশিয়া) প্রায় ১৭ বছরেরও বেশি সময় লাগবে। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, একই আকারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে লোকেদের প্রায় ১৪-১৫ বছরের আয় ব্যয় করতে হবে।

"দুটি প্রধান শহরে জনসংখ্যা বৃদ্ধির হার দেখায় যে অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা খুব বেশি। ২০২১-২০৩০ সময়কালের জন্য হ্যানয়ে মোট আবাসন চাহিদা ৮৯ মিলিয়ন বর্গমিটার এবং হো চি মিন সিটিতে ১০৭.৫ মিলিয়ন বর্গমিটার বলে অনুমান করা হয়েছে। এই উচ্চ চাহিদা সত্ত্বেও, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বর্তমান অ্যাপার্টমেন্টের দাম বিশ্বব্যাপী অন্যান্য শহরের তুলনায় অত্যধিক বেশি নয়। এদিকে, বন্ধকী সুদের হার নিম্ন স্তরে নেমে আসবে বলে আশা করা হচ্ছে না, কারণ আমানতের সুদের হার সবেমাত্র ঊর্ধ্বমুখী করা হয়েছে। অতএব, অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে কোনও "বুদবুদ" নেই; বাস্তবে, সীমিত সরবরাহ এবং উচ্চ প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য সাম্প্রতিক শক্তিশালী বৃদ্ধির কারণ," মিঃ দিন মিন তুয়ান ব্যাখ্যা করেছেন।

ট্রান থি মাই নাট

সূত্র: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html