বিনিয়োগের ফলনে রিয়েল এস্টেট এখনও এগিয়ে রয়েছে

আগামী ২ বছরে গৃহ ক্রেতার মনোবিজ্ঞান কীভাবে পরিবর্তিত হবে?

উন্নয়ন চক্রের মাধ্যমে বৃহৎ তথ্য এবং বাজার গবেষণার উপর ভিত্তি করে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আন ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে আগামী 2 বছরে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার নিম্নলিখিত ধাপগুলির মধ্য দিয়ে যেতে পারে: বিপরীতমুখী, অনুসন্ধান, একত্রীকরণ, বৃদ্ধি এবং স্থিতিশীলতা। প্রতিটি পর্যায়ে, ক্রেতারা রিয়েল এস্টেট নির্বাচন করার সময় বিভিন্ন বিষয়কে অগ্রাধিকার দেবেন।

বিশেষ করে, এখন থেকে ২০২৪ সালের শেষ পর্যন্ত, বাজার এখনও অন্বেষণ করছে, ক্রেতারা প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ, স্পষ্ট আইনি অবস্থা, ভালো আর্থিক সহায়তা নীতি, স্থিতিশীল ভাড়ার ফলন এবং খরচ অনুকূলকরণের মতো কিছু বিষয়কে অগ্রাধিকার দেয়। এই পর্যায়ে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি অনেক মনোযোগ আকর্ষণ করে এবং সকল ধরণের মধ্যে সেরা তরলতা রেকর্ড করে।

২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে শুরু হতে পারে এমন একত্রীকরণের সময়কালে প্রবেশের ফলে, ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীরা আর্থিক এবং আইনি বিষয়গুলির প্রতি আরও আত্মবিশ্বাসী হবেন তবে তারা এমন পণ্যগুলিকে অগ্রাধিকার দেবেন যা প্রকৃত চাহিদা পূরণ করে এবং ভাল নগদ প্রবাহ নিয়ে আসে। এই সময়ে, যদি আর্থিক বিষয়গুলি আরও অনুকূল হয়, তাহলে ব্যক্তিগত বাড়ি এবং টাউনহাউসের মতো উচ্চ-মূল্যের ধরণের লেনদেনের পরিমাণ ধীরে ধীরে উন্নত হবে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিটি পর্যায়ে ক্রেতার মনোবিজ্ঞান (ছবি: Batdongsan.com.vn)

২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক থেকে ২০২৫ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক পর্যন্ত, পুনরুদ্ধারের সময়কাল হবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে, মানুষ বিনিয়োগের চাহিদা, মূল্য বৃদ্ধির হারের দিকে আরও বেশি মনোযোগ দেবে এবং মন্দার বাজারের সময়কালের মতো বিক্রয় মূল্য এবং আইনি বিষয়গুলির উপর খুব বেশি জোর দেবে না। এই সময়টি হবে যখন জমি এবং ভিলা ধীরে ধীরে তাদের সুবিধা ফিরে পাবে এবং আরও ভাল তরলতা থাকবে। আশা করা হচ্ছে যে ২০২৬ সালের শুরু থেকে, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজার একটি স্থিতিশীল চক্রে প্রবেশ করবে, ক্রেতারা উচ্চ মূল্য বৃদ্ধির হার, কম পরিমাণে কিন্তু প্রচুর মনোযোগ আকর্ষণকারী ধরণের বিনিয়োগের সুযোগগুলি সন্ধানকে অগ্রাধিকার দেবে।

আগামী ২ বছরের ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের প্রবণতা পূর্বাভাস দেওয়ার পাশাপাশি, Batdongsan.com.vn ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে রিয়েল এস্টেট কনজিউমার সাইকোলজি সার্ভে-এর মাধ্যমে তাদের স্বল্পমেয়াদী রুচি বিশ্লেষণ করেছে। সেই অনুযায়ী, বাজারের অনুভূতি সূচক সমতল। ক্রেতারা বাজার থেকে ইতিবাচক সংকেত, ২০২৩ সালের তুলনায় কম সুদের হার এবং মানুষের জন্য আরও ভালো মনোবিজ্ঞান তৈরির জন্য কার্যকর হতে যাওয়া নতুন আইনি নীতির জন্য অপেক্ষা করছেন।

Batdongsan.com.vn-এর বিশেষজ্ঞদের মতে, ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর করার জন্য সরকারের প্রস্তাব একটি ইতিবাচক সংকেত, যা আইনি ব্যবস্থা স্পষ্ট করতে এবং বাজার পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়াকে ত্বরান্বিত করতে সহায়তা করবে। কার্যকর আইনগুলি আরও সুসংগত এবং বাস্তবসম্মত ভূমি মূল্যায়নকে উৎসাহিত করবে, ক্রেতাদের অধিকার নিশ্চিত করার জন্য প্রকল্প উন্নয়নে বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রয়োজনীয়তা কঠোর করবে, বিদেশী ভিয়েতনামিদের জন্য রিয়েল এস্টেট মালিকানার জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে, আরও বিদেশী বিনিয়োগ আকর্ষণ করবে এবং ব্রোকারেজ সম্প্রদায়ের পেশাদারিত্ব এবং স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করবে।

বাড়ি ক্রেতাদের "ডাউন পেমেন্ট" পদক্ষেপগুলিকে চালিত করে এমন গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলি

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেটের চাহিদা সবসময়ই থাকে, আগামী সময়ের প্রধান লক্ষ্য ক্রেতারা হলেন তরুণ পরিবার, বিশেষ করে নবদম্পতিরা। এই ইউনিটের জরিপে দেখা গেছে যে সন্তানহীন বিবাহিতদের ৭৩% আগামী বছরে বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন। অবিবাহিত ব্যক্তিরা রিয়েল এস্টেট নির্বাচনের সময় কর্মক্ষেত্রকে অগ্রাধিকার দিলেও, বিবাহিত ব্যক্তিরা স্কুল এবং শপিং সেন্টার এবং দোকানের সুযোগ-সুবিধার প্রতি সবচেয়ে বেশি আগ্রহী। প্রাথমিক সরবরাহ কম থাকায় এবং প্রাথমিক প্রকল্পের উদ্বোধনী মূল্য বেশি থাকার কারণে মাধ্যমিক পণ্য কেনার প্রবণতা বাড়ছে।

২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে ভোক্তা মনোবিজ্ঞানের উপর করা একটি জরিপে আরও দেখা গেছে যে ক্রেতারা প্রধান সংবাদ সাইট এবং বিনিয়োগকারীর অফিসিয়াল ওয়েবসাইটে তথ্য অনুসন্ধানকে অগ্রাধিকার দেন। বিনিয়োগকারী বিবেচনা করার সময়, তারা আর্থিক সম্ভাবনার দিকে সবচেয়ে বেশি মনোযোগ দেন এবং একটি প্রকল্প নির্বাচন করার সময়, বৈধতা শীর্ষস্থানীয় বিষয়। লেনদেন সমর্থন করার জন্য একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার খুঁজতে গেলে, ক্রেতারা দক্ষতা, অভিজ্ঞতা এবং মনোভাবকে সবচেয়ে বেশি মূল্য দেন, তারপরে ব্রোকারেজ ফি।

বিনিয়োগ চ্যানেলগুলির মধ্যে রিয়েল এস্টেট এখনও লাভের দিক থেকে এগিয়ে রয়েছে

Batdongsan.com.vn-এর ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসের রিয়েল এস্টেট বাজারের তথ্য দেখায় যে, ২০২৩ সালের তুলনায় বেশিরভাগ বিনিয়োগ চ্যানেলে ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেছে। যার মধ্যে, রিয়েল এস্টেট এখনও সর্বোচ্চ বিনিয়োগের ফলন সহ চ্যানেল। ২০২৪ সালের জুন পর্যন্ত, ২০২৩ সালের শুরুর তুলনায় রিয়েল এস্টেটের গড় বিক্রয় মূল্য ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। ইতিমধ্যে, VNIndex, যা স্টক মূল্যের ওঠানামা প্রতিফলিত করে, ১৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, SJC সোনার দাম ১৭% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং USD বিনিময় হার ৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।

দাম বৃদ্ধির ক্ষেত্রে শীর্ষস্থানীয় এলাকা হিসেবে, হ্যানয়ে ২০২৩ সালের শুরুর তুলনায় ব্যক্তিগত বাড়ির দাম ৩২% বৃদ্ধি, অ্যাপার্টমেন্টে ৩১% বৃদ্ধি এবং জমি, ভিলা এবং টাউনহাউসে ১০-১৯% বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে। এদিকে, হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেটের দাম গত দেড় বছর ধরে প্রায় অপরিবর্তিত রয়েছে, অ্যাপার্টমেন্ট ছাড়া, যা সামান্য ৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, বাকি ধরণের অ্যাপার্টমেন্টগুলি একই দামের স্তর বজায় রেখেছে।

বাজারে থাকা সম্পত্তির ধরণ সম্পর্কে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে জমি এবং ব্যক্তিগত বাড়ির সুদ এবং লেনদেনের ক্ষেত্রে একটি নির্দিষ্ট পুনরুদ্ধার হয়েছে। বিশেষ করে, ২০২১ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় ব্যক্তিগত বাড়ির সুদ ৮৭% পুনরুদ্ধার হয়েছে, জমি পুনরুদ্ধার হয়েছে ৬০%। তবে, এটি কিছু এলাকায়, বিশেষ করে উত্তর প্রদেশগুলিতে, স্থানীয়ভাবে কেবল একটি উন্নতি।

রিয়েল এস্টেট এখনও সবচেয়ে কার্যকর বিনিয়োগ মাধ্যম।

শুধুমাত্র কিছু উত্তরাঞ্চলীয় প্রদেশে, যেমন হাং ইয়েন , জমির প্রতি আগ্রহ ১৯৪% এবং ব্যক্তিগত বাড়ির প্রতি আগ্রহ ৭০% বৃদ্ধি পেয়েছে। হ্যানয়েও জমির প্রতি আগ্রহ ৭৫% এবং ব্যক্তিগত বাড়ির প্রতি আগ্রহ ৪৮% বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, পরিকল্পনা এবং নিলাম কার্যক্রমের কারণে হ্যানয়ের শহরতলির এলাকায় আগ্রহ এবং দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, ডং আন, গিয়া লাম, হোয়াই ডুক, থাচ থাট এবং কোওক ওয়েতে জমির চাহিদা ৪৮% থেকে ১০৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় এই শহরতলির জেলাগুলিতে জমির দাম ৪% থেকে ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এছাড়াও, অ্যাপার্টমেন্ট হল রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে প্রাণবন্ত ধরণ, বিশেষ করে হ্যানয়ের বাজারে। এই ইউনিটের গবেষণা থেকে দেখা যায় যে ২০২৪ সালের মার্চ মাসে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার চাহিদা সর্বোচ্চে পৌঁছেছিল, যা ২০২৩ সালের শেষের তুলনায় প্রায় ৬০% বেশি। বর্তমানে, যদিও অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি আগ্রহ "ঠান্ডা" হয়েছে, দাম কমেনি। ২০২৪ সালের মে মাসে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য হো চি মিন সিটির সমান ছিল, যা ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে। একই সময়ে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি এখনও বাজারে সেরা তরলতার সাথে রয়েছে, Batdongsan.com.vn এর জরিপে অংশগ্রহণকারী ৪৮% ব্রোকার বলেছেন যে অ্যাপার্টমেন্টগুলি শক্তিশালী বৃদ্ধির সময়কালে রয়েছে।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলীয় পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে বর্তমানে অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে "বুদবুদের" কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না কারণ এই পরিস্থিতি তৈরির কারণগুলি হল অতিরিক্ত চাহিদা বৃদ্ধি, বিনিয়োগের চাহিদা প্রকৃত চাহিদার চেয়ে বেশি; অর্থনীতি এবং অন্যান্য ধরণের তুলনায় দাম বৃদ্ধি পায়; এবং শিথিল মুদ্রানীতি বাজারে মূলধন নিয়ন্ত্রণের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করে।

বিশেষ করে হ্যানয়ে, অ্যাপার্টমেন্ট হল সবচেয়ে প্রাণবন্ত বাজার।

Batdongsan.com.vn এর তথ্য থেকে দেখা যায় যে, বিশ্বের অন্যান্য শহরের তুলনায়, ভিয়েতনামের জিডিপির সাথে অ্যাপার্টমেন্টের দামের পার্থক্য এখনও খুব বেশি নয়। অনুমান করা হয় যে, ব্যাংককে (থাইল্যান্ড) ৫০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে মানুষ ৪৭ বছরেরও বেশি সময় ব্যয় করে, ম্যানিলা (ফিলিপাইন) তে ৫৬ বছরেরও বেশি সময় ব্যয় করে, কুয়ালালামপুরে (মালয়েশিয়া) প্রায় ১৭ বছরেরও বেশি সময় ব্যয় করে। এদিকে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, একই আকারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে মানুষের প্রায় ১৪-১৫ বছরের আয় ব্যয় করতে হয়।

“দুটি প্রধান শহরে জনসংখ্যা বৃদ্ধির হার দেখায় যে অ্যাপার্টমেন্টের প্রকৃত চাহিদা এখনও অনেক বেশি। ২০২১-২০৩০ সময়কালে হ্যানয়ে মোট আবাসন চাহিদার পূর্বাভাস ৮৯ মিলিয়ন বর্গমিটার, হো চি মিন সিটিতে ১০৭.৫ মিলিয়ন বর্গমিটার মেঝে স্থান। চাহিদা এত বেশি, তবে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বর্তমান অ্যাপার্টমেন্টের দাম বিশ্বের অন্যান্য শহরের তুলনায় খুব বেশি নয়। এদিকে, যখন মোবিলাইজেশন সুদের হার বৃদ্ধির জন্য সামঞ্জস্য করা হয়েছে তখন বাড়ি কেনার সুদের হার কম হবে বলে আশা করা হচ্ছে না। অতএব, অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে কোনও "বুদ্বুদ" ঘটনা নেই। প্রকৃতপক্ষে, সীমিত সরবরাহ এবং উচ্চ খোলার দাম সাম্প্রতিক শক্তিশালী বৃদ্ধির কারণ হয়েছে" - মিঃ দিন মিন তুয়ান ব্যাখ্যা করেছেন।

ট্রান থি মাই নাট

সূত্র: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html