রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি বন্ড ঋণ বাড়ানোর চেষ্টা করে

মেয়াদপূর্তির জন্য ক্রমবর্ধমান চাপের মুখোমুখি হয়ে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা কার্যক্রম বজায় রাখতে এবং নগদ প্রবাহ নিশ্চিত করার জন্য তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পুনর্গঠন করতে বাধ্য হয়।

মেয়াদপূর্তির জন্য ক্রমবর্ধমান চাপের মুখোমুখি হয়ে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা কার্যক্রম বজায় রাখতে এবং নগদ প্রবাহ নিশ্চিত করার জন্য তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পুনর্গঠন করতে বাধ্য হয়।

কর্পোরেট বন্ড বাজারে ঋণের মেয়াদ বৃদ্ধির প্রবণতা অব্যাহত রয়েছে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট খাতে। উল্লেখযোগ্য পরিপক্কতার চাপের মুখোমুখি হয়ে, অনেক ব্যবসা তাদের কার্যক্রম বজায় রাখার জন্য তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পুনর্গঠন করতে বাধ্য হয়।

একটি সাধারণ উদাহরণ হলো সেঞ্চুরি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (সেন ইনভেস্ট)। ২০২১ সালের অক্টোবরে জারি করা বন্ড কোড CIVCB2124001, যার বার্ষিক সুদের হার ১০.৫%, প্রাথমিকভাবে ৩ বছরের মেয়াদ ছিল এবং ১৩ অক্টোবর, ২০২৪ তারিখে এটি পরিপক্ক হওয়ার কথা ছিল। তবে, ২০২৪ সালের অক্টোবরের শেষে বন্ডহোল্ডারদের সাথে দ্বিতীয় চুক্তির পর,সেন ইনভেস্ট নিষ্পত্তির সময়কাল ১৩ অক্টোবর, ২০২৫ পর্যন্ত বাড়িয়েছে।

পূর্বে, এই বন্ডটি সেন গ্রুপের সেঞ্চুরি রিয়েল এস্টেট জেএসসি (সেন ল্যান্ড, হোএসই: সিআরই) এর ৫০ মিলিয়ন শেয়ার এবং হোয়াং ভ্যান থু নগর এলাকা প্রকল্পে (হোয়াং মাই, হ্যানয় ) গ্যালাক্সি ল্যান্ড এবং সিআরই-এর মধ্যে সহযোগিতা চুক্তি থেকে সম্পত্তির অধিকার দ্বারা সুরক্ষিত ছিল। যাইহোক, ২০২২ সালের গোড়ার দিকে সিআরই স্টকের দাম ২৫,০০০ ভিয়েতনামী ডং/শেয়ারের বেশি থেকে ৭,০০০ ভিয়েতনামী ডং/শেয়ারের নিচে নেমে আসার সাথে সাথে, সেন ইনভেস্টকে জামানত যোগ করতে হয়েছিল।

VNDIRECT গবেষণার তথ্য অনুসারে, ২০২৫ সালে শিল্প অনুসারে বন্ড পরিপক্কতার কাঠামো।

১১ ফেব্রুয়ারি, ২০২৫ তারিখে হ্যানয় স্টক এক্সচেঞ্জে (HNX) পাঠানো একটি নথি অনুসারে, এই এন্টারপ্রাইজটি প্রকল্প থেকে উদ্ভূত সম্পত্তির অধিকার সহ, কোয়াং নিনহের কোয়াং ইয়েনে খে ক্যাট আবাসিক এলাকা প্রকল্পের বিনিয়োগকারী থান ডাট ভিএন ইনভেস্টমেন্ট জেএসসির (চার্টার ক্যাপিটালের ৬৭.৮৭% সমতুল্য) অতিরিক্ত ২০.৭ মিলিয়ন শেয়ার বন্ধক রেখেছে।

জামানত হিসেবে কাজ করার পাশাপাশি, থানহ ডাট ভিএন সেন ইনভেস্টের বন্ডের জন্য অর্থ প্রদানের নিশ্চয়তা প্রদানের প্রতিশ্রুতিবদ্ধ, একই সাথে কোনও নতুন ঋণ গ্রহণ করবে না বা অন্যান্য বাধ্যবাধকতা নিশ্চিত করার জন্য সম্পদ ব্যবহার করবে না। যদি সেন ইনভেস্টকে ঋণ পরিশোধের জন্য থানহ ডাট ভিএন-এর সমস্ত শেয়ার বিক্রি করতে হয়, তবে বন্ডধারকের অনুমোদন সাপেক্ষে, এটি ন্যূনতম ৩৭৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ। এই লেনদেনটি ৩১ মে, ২০২৫ সালের মধ্যে সম্পন্ন হবে এবং খরচ বাদ দেওয়ার পর প্রাপ্ত অর্থ বন্ড পরিশোধ অ্যাকাউন্টে স্থানান্তরিত হবে।

CRE-তেও একই রকম পরিস্থিতি দেখা দিয়েছে, যে কোম্পানিটি সম্প্রতি CRE202001 বন্ডের মেয়াদ প্রায় 9 মাসের জন্য বাড়ানোর জন্য বন্ডহোল্ডারদের কাছ থেকে অনুমোদন পেয়েছে। 450 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের এই বন্ডটি 2020 সালের শেষে 36 মাসের প্রাথমিক মেয়াদে জারি করা হয়েছিল, কিন্তু মোট 22 মাসের জন্য বাড়ানো হয়েছে। 2024 সালের শেষ নাগাদ, কোম্পানিটি মূলধনের একটি অংশ পুনঃক্রয় করেছিল, যার ফলে বকেয়া ঋণ প্রায় 354 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ নেমে আসে।

CRE-এর বন্ডগুলি প্রায় ৫৯ মিলিয়ন CRE শেয়ার, ৫ কোটি সেন ইনভেস্ট শেয়ার, গ্যালাক্সি ল্যান্ডের সম্পত্তির অধিকার এবং অন্যান্য কিছু সম্পদ দ্বারা সুরক্ষিত। তবে, শেয়ার মূল্য হ্রাসের কারণে, কোম্পানিটিকে অর্থপ্রদান পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করতে হয়েছিল।

২৪শে জানুয়ারী, ২০২৫ তারিখে HNX-এ পাঠানো একটি নথি অনুসারে, CRE খে ক্যাট প্রকল্পের সহযোগিতা চুক্তি থেকে সমস্ত নগদ প্রবাহ বন্ডহোল্ডারদের ঋণ পরিশোধের অ্যাকাউন্টে স্থানান্তর করার প্রতিশ্রুতিবদ্ধ। একই সময়ে, বন্ডের সুদের হারও ২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারি থেকে ১২%/বছর থেকে কমিয়ে ১০.৫%/বছরে সমন্বয় করা হয়েছিল।

সেন ইনভেস্ট এবং সিআরই ছাড়াও, আরও অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানি তাদের বন্ড ঋণের মেয়াদ বাড়ানোর জন্য লড়াই করছে। উদাহরণস্বরূপ, ন্যাম আন ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ট্রেডিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি ৪,৭০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বন্ড মেয়াদপূর্তির সম্মুখীন হচ্ছে। ন্যাম আন তাদের কঠিন আর্থিক পরিস্থিতি এবং ঋণ/ইকুইটি অনুপাত নিরাপত্তা সীমা অতিক্রম করার কারণে প্রচণ্ড চাপের মধ্যে রয়েছে।

অথবা সাউদার্ন স্টার আরবান ডেভেলপমেন্ট অ্যান্ড বিজনেস ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানিতে, ৪,৬৯৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বকেয়া থাকায়, এই প্রতিষ্ঠানটি পরিশোধের ক্ষমতার দিক থেকে উদ্বেগজনক অবস্থায় রয়েছে।

একইভাবে, ন্যাম লং ইনভেস্টমেন্ট কর্পোরেশন (এনএলজি) ঋণের চাপ কমাতে মোট ১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের দুটি কিস্তির বন্ড অকাল পরিশোধ করেছে, যদিও মূল মেয়াদপূর্তির তারিখ ২০২৯ সালের মার্চ। হাই ফাট রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড বিজনেস কর্পোরেশন ৩৯০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের বন্ডের প্রাথমিক পুনঃক্রয়ও সম্পন্ন করেছে, যার ফলে বকেয়া বন্ড ঋণ শূন্যে নেমে এসেছে...

VNDIRECT সিকিউরিটিজ রিসার্চের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৫ সাল কর্পোরেট বন্ড বাজারের জন্য একটি চ্যালেঞ্জিং বছর হতে থাকবে, যেখানে পরিপক্ক বন্ডের মোট মূল্য ২০৩ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং হবে বলে অনুমান করা হচ্ছে, যা ২০২৪ সালের তুলনায় ৮.৫% বেশি। এর মধ্যে, রিয়েল এস্টেট সেক্টর সবচেয়ে বেশি চাপের সম্মুখীন হচ্ছে, যেখানে পরিপক্ক বন্ডের পরিমাণ ১৩০ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এরও বেশি, যা মোট বাজার পরিপক্ক মূল্যের ৬৪% এবং ২০২৪ সালে দ্বিগুণ হবে।

একটি উদ্বেগজনক বিষয় হল, পূর্বে বর্ধিত ৫৬ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং রিয়েল এস্টেট বন্ড ২০২৫ সালে পরিপক্ক হবে, যা মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজারের মধ্যে ব্যবসার জন্য তারল্য চাপ বৃদ্ধি করবে। প্রকল্পগুলির জন্য আইনি বাধা অপসারণের প্রক্রিয়া প্রত্যাশার চেয়ে ধীরগতিতে রয়ে গেছে, যা রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির ব্যবসায়িক কার্যক্রমকে আরও জটিল করে তুলছে।

শুধু রিয়েল এস্টেট সেক্টরই নয়, আর্থিক ও ব্যাংকিং ব্যবসাগুলিতেও ২০২৫ সালে উল্লেখযোগ্য পরিমাণে বন্ড পরিপক্ক হচ্ছে, যার মূল্য ৩৩,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি, যা মোট পরিপক্ক মূল্যের ১৬%-এরও বেশি।

সামগ্রিকভাবে, ক্রমবর্ধমান ঋণের চাপের সাথে সাথে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে কেবল তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পুনর্গঠনের উপায় খুঁজে বের করতে হবে না, বরং এই কঠিন সময় কাটিয়ে ওঠার জন্য স্থিতিশীল নগদ প্রবাহও নিশ্চিত করতে হবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html