রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার সময় প্রতারণার শিকার না হওয়ার জন্য কী করবেন?

নোটারি অফিসের মাধ্যমে লেনদেন

বিশেষজ্ঞদের মতে, বাড়ির ক্রেতারা, বিশেষ করে যারা ভবিষ্যতের বাড়ি কিনছেন, তারা বর্তমানে অনেক ঝুঁকির সম্মুখীন হচ্ছেন এবং সহজেই প্রতারিত হচ্ছেন। প্রথমত, বাড়ির মান বিজ্ঞাপনের মতো ভালো নাও হতে পারে। আরেকটি ঝুঁকি হলো, বাড়ির ক্রেতারা সময়মতো গোলাপি বই পান না। আইন অনুসারে, বাড়ি হস্তান্তরের ৩ মাস পর, বিনিয়োগকারীকে গ্রাহককে গোলাপি বই দিতে হবে। বাস্তবে, যদি আপনি ভাগ্যবান হন, তাহলে ৩ বছর পর গোলাপি বই পাওয়া যাবে, কিন্তু অনেক প্রকল্পে কয়েক দশক ধরে একটিও নেই। আরেকটি ঝুঁকি হলো বিনিয়োগকারী ভুল নকশা তৈরি করেন, এমনকি গ্রাহকের গোলাপি বই ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখেন। যখন তারা ঋণ পরিশোধ করতে পারেন না, তখন ব্যাংক বাড়িটি জব্দ করে এবং ক্রেতা কেবল তা জানতে পারেন। অতএব, ভবিষ্যতে বাড়ি কেনা গ্রাহকদের সুরক্ষার জন্য নিয়মকানুন থাকা উচিত।

বর্তমানে একটি নিয়ম আছে যে ব্যাংক ভবিষ্যতের আবাসন ক্রেতাদের জন্য গ্যারান্টি দেয়। সেই অনুযায়ী, যদি বিনিয়োগকারী বাড়ি হস্তান্তর না করে, তাহলে ব্যাংক গ্রাহককে ক্ষতিপূরণ দেবে। কিন্তু বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী এটি উপেক্ষা করে। অতএব, ব্যাংক গ্যারান্টি পুনর্বিবেচনা করা প্রয়োজন। বিশ্বের বিভিন্ন দেশ এটির প্রয়োজন করে না তবে বীমা কোম্পানির কাছ থেকে বিনিয়োগকারীদের জন্য গ্যারান্টি বা দায় বীমার বিকল্প অনুমোদন করে। উপরন্তু, বিনিয়োগকারীরা যখন বাড়ি বিক্রি করেন, তখন তাদের গ্রাহকের অগ্রিম অর্থ একটি ব্লক করা অ্যাকাউন্টে স্থানান্তর করতে হয়। বাড়ি হস্তান্তর করা হলেই বিনিয়োগকারী এই অর্থ তুলতে পারবেন। বিনিয়োগকারীদের আর্থিক ক্ষমতা পরিবর্তন করা প্রয়োজন, যা বর্তমানে খুবই কম এবং অপর্যাপ্ত। এর ফলে ব্যবসাগুলি বিভিন্ন উৎস থেকে মূলধন সংগ্রহ করার ক্ষমতা হারিয়ে ফেলে।

নোটারি অফিস নং 3-এ লোকেরা রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্রক্রিয়া সম্পাদন করে

সহযোগী অধ্যাপক - ডঃ নগুয়েন এনগোক ডিয়েন, অর্থনীতি ও আইন বিশ্ববিদ্যালয় (হো চি মিন সিটি ন্যাশনাল ইউনিভার্সিটি), বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট একটি মূল্যবান সম্পদ এবং সর্বদা মানুষের দৃষ্টি আকর্ষণ করে। রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত লেনদেন সর্বদা নিরাপত্তাহীনতা, জাল নথি, অনেক বিরোধ এবং পক্ষগুলির মধ্যে ক্ষতির ঝুঁকির সম্মুখীন হয়, তাই একটি কঠোর আইনি ব্যবস্থা প্রয়োজন।

উন্নত দেশগুলিতে নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য, রিয়েল এস্টেটের আইনি অবস্থা বোঝা, নিরাপদ লেনদেন নিশ্চিত করা, ক্ষতি এড়ানো, নোটারি পরিষেবার জন্য বীমা, আইনি ব্যবস্থার সাথে ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত, নোটারিদের দ্বারা সম্পাদিত অডিট সরবরাহ শৃঙ্খল অনুসরণ করে নোটারি পরিষেবাগুলির মাধ্যমে লেনদেন পরিচালিত হয়।

ভিয়েতনামে, সহযোগী অধ্যাপক - ডঃ নগুয়েন এনগোক ডিয়েনের মতে, বর্তমান নোটারি পরিষেবা মডেল বাস্তবায়ন করা সবচেয়ে অনুকূল এবং যুক্তিসঙ্গত সমাধান। আগামী সময়ে, এই মডেলটিকে আরও নিবিড়ভাবে নিখুঁত করার উপর মনোনিবেশ করা, পর্যায়গুলিকে সংযুক্তকারী আইনি করিডোর তৈরি করা, সত্যতা বৃদ্ধি করা, যাচাইকরণ, উন্নত দেশগুলি দ্বারা প্রয়োগ করা মডেলগুলির মতো সকল পক্ষের জন্য সর্বোচ্চ সুরক্ষা নিশ্চিত করা প্রয়োজন।

বাধ্যতামূলক ট্রেডিং বিধিমালা অপসারণ করুন

হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ল-এর প্রভাষক ডঃ লু কোক থাই বলেন যে অগ্রিম অর্থপ্রদানের ব্যবহারের উপর নিরাপত্তা, স্বচ্ছতা এবং নিয়ন্ত্রণ নিশ্চিত করার জন্য, ভবিষ্যতের আবাসন ক্রয় এবং বিক্রয়ের ক্ষেত্রে অর্থপ্রদান ব্যাংকের মাধ্যমে করতে হবে। বিনিয়োগকারীকে যদি সম্পূর্ণ অগ্রিম অর্থপ্রদান একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে স্থানান্তর করতে হয় তবে এই ব্যবস্থা ব্যাংক গ্যারান্টি প্রতিস্থাপন করতে পারে। বিনিয়োগকারীর প্রকল্পের অগ্রগতি অনুসারে অর্থ বিতরণ করা হবে। এই সমাধান ব্যাংক গ্যারান্টির কারণে খরচ কমাতে এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক লেনদেনে অর্থ পাচারের উদ্দেশ্যে "অস্পষ্ট" লেনদেন কমাতেও সাহায্য করবে।

এদিকে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ডঃ ড্যাং হুং ভো-এর মতে, বর্তমানে ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রির জন্য (গোলাপী বই ছাড়া), বিনিয়োগকারীরা ব্রোকারেজ ফ্লোরের মাধ্যমে বিক্রি করেন। গোলাপী বই সহ রিয়েল এস্টেটের জন্য, সমস্ত লেনদেন একটি নোটারি অফিসের মাধ্যমে করতে হবে।

নোটারিরা রাষ্ট্র কর্তৃক সরকারি পরিষেবা প্রদানের জন্য অনুমোদিত, তারা একটি বিচারিক পদবী, এবং "দ্বাররক্ষী" এর ভূমিকা পালন করে, পক্ষগুলিকে নিয়ম মেনে লেনদেনের দিকে পরিচালিত করে, বৈধতা এবং সুরক্ষা নিশ্চিত করে। ট্রেডিং ফ্লোর, যা ব্যক্তিগত পরিষেবা, বৈধতা নিশ্চিত করার জন্য প্রশাসনিক এবং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার সরঞ্জাম থাকা কঠিন, যা ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের জন্যই বিরোধ এবং ঝুঁকির কারণ হয়। "আমাদের আইন কীভাবে জীবনে আসে তা বৈধ করতে হবে, মেঝের মাধ্যমে লেনদেন যান্ত্রিকভাবে প্রয়োগ না করে। অতএব, মেঝের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের নিয়মগুলি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা (সংশোধিত) খসড়া আইন থেকে বাদ দেওয়া দরকার", অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বলেন।

রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য মেঝে দিয়ে যেতে হবে না।

নোটারি অফিস নং ৭ (HCMC) এর প্রধান নোটারি হোয়াং মান থাং এর মতে, বর্তমান নোটারি সিস্টেম এবং রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরগুলি প্রকৃতি, স্কেল, পরিষেবা পণ্য, পদ্ধতিতে ভিন্ন... নোটারাইজেশন হল রাষ্ট্র দ্বারা সংগঠিত একটি জনসেবা, রাষ্ট্রের একটি ব্যবস্থাপনা এবং নিয়ন্ত্রণ হাতিয়ার, একটি প্রতিরক্ষা ব্যবস্থা, যার আইনি মূল্য, প্রমাণ মূল্য এবং প্রচলন মূল্য রয়েছে। এদিকে, ব্যক্তিগত রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরগুলি রিয়েল এস্টেট লেনদেন পরিবেশন করে, একক-স্কেল, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর নির্ভরশীল, মূলত মৌখিক চুক্তি বা লেনদেনের নথি যা সহজেই গুরুতর অর্থনৈতিক ও আইনি পরিণতি, বিরোধ, জালিয়াতির দিকে নিয়ে যেতে পারে...

সবচেয়ে উদ্বেগজনক বিষয় হল, ট্রেডিং ফ্লোরের ব্রোকাররা প্রতিকূল আইনি বিষয় সম্পর্কিত তথ্য গোপন করতে পারে অথবা নিরপেক্ষভাবে বিজ্ঞাপন দিতে পারে। যখন বিরোধ দেখা দেয়, পণ্য ত্রুটিপূর্ণ বা বিলম্বিত হয়, তখন দায়ী কে? ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে লেনদেনের আইনি সুরক্ষা এবং লেনদেনের সুরক্ষা নিশ্চিত করার জন্য কোনও ব্যবস্থা নেই। অতএব, এটি নিকট ভবিষ্যতে জমা দেওয়ার জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত খসড়া আইন (সংশোধিত) তে অন্তর্ভুক্ত করা যাবে না।

বেশিরভাগ মানুষই এই নিয়মের সাথে একমত নন যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য ফ্লোরের মাধ্যমে যেতে হবে কারণ বর্তমানে ফ্লোরগুলির লেনদেনের বৈধতা নিশ্চিত করার ক্ষমতা নেই। এই নিয়মটি অকার্যকর এবং এটি অপসারণ করা উচিত।

১৬ জুন দুপুর ১২টার এক ঝলক: প্যানোরামিক নিউজ বুলেটিন

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm