রিয়েল এস্টেট এবং সামাজিক আবাসন বাজারে অনেক ত্রুটি প্রকাশ পেয়েছে।

জাতীয় পরিষদের তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধি দল উল্লেখ করেছে যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের কোনও অংশ আর নেই।

সম্পত্তির উচ্চ মূল্যের কারণে অনেক শহরাঞ্চল পরিত্যক্ত হয়ে পড়ে।

২৮শে অক্টোবর, জাতীয় পরিষদে ২০১৫ সাল থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি ও আইন বাস্তবায়নের উপর জাতীয় পরিষদের তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধি দলের প্রতিবেদন নিয়ে আলোচনা করা হয়।

সভায়, ২০১৫ সাল থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি ও আইন বাস্তবায়ন পর্যবেক্ষণের ফলাফল সম্পর্কে প্রতিবেদন প্রদানকালে, জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান এবং মনিটরিং প্রতিনিধিদলের উপ-প্রধান মিঃ ভু হং থান বলেন যে, পর্যবেক্ষণ সময়কালের শেষ নাগাদ, প্রায় ১১,১৯১ হেক্টর ভূমি ব্যবহারের স্কেল সহ প্রায় ৩,৩৬৩টি বাণিজ্যিক আবাসন ও নগর উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে এবং বাস্তবায়িত হচ্ছে; প্রায় ৮৭,৭০০ হেক্টর মোট শিল্প ভূমি এলাকা সহ ৪১৩টি শিল্প পার্ক প্রতিষ্ঠিত হয়েছে। সামাজিক আবাসন সম্পর্কে, ৫৬৭,০৪২ ইউনিট স্কেল সহ প্রায় ৮০০টি প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে, যার মধ্যে: ১৯৩,৯২০ ইউনিট স্কেল সহ ৩৭৩টি প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে; ১১৪,৯৩৪ ইউনিট স্কেল সহ ১২৯টি প্রকল্প শুরু হয়েছে; ২৯৮টি প্রকল্প বিনিয়োগ অনুমোদন পেয়েছে, যার মধ্যে ২৫৮,১৮৮ ইউনিট রয়েছে।

মিঃ ভু হং থান জাতীয় পরিষদে রিপোর্ট করছেন (ছবি: কোয়াং ভিন)

পর্যবেক্ষণের ফলাফল থেকে দেখা যায় যে রিয়েল এস্টেট এবং সামাজিক আবাসন খাতে এখনও অনেক ত্রুটি এবং অপ্রতুলতা, অস্থিতিশীল উন্নয়ন এবং সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতা রয়েছে। জনসংখ্যার বেশিরভাগের আয়ের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম বেশি। অনেক শহরাঞ্চল পরিত্যক্ত, এবং মিনি-অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবস্থাপনা এখনও অপর্যাপ্ত। বাসিন্দাদের জীবনযাত্রার মান পূরণ না করে এমন পুরানো অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলির সমস্যা সমাধান এবং সমাধানের জন্য কোনও কার্যকর সমাধান নেই। অনেক প্রকল্প বাস্তবায়নে বাধা এবং বিলম্বের সম্মুখীন হয়। নতুন ধরণের রিয়েল এস্টেট অনেক আইনি বাধার সম্মুখীন হয় এবং স্পষ্ট এবং নির্দিষ্ট নিয়মকানুন অনুপস্থিত থাকে।

নীতি ও আইন প্রণয়ন প্রক্রিয়ার ক্ষেত্রে, কিছু বিধি-বিধান ওভারল্যাপিং, অসঙ্গত, সমন্বিত নয়, বাস্তবতার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয়, পর্যালোচনা, সংশোধন বা পরিপূরক করতে ধীর, অস্পষ্ট, সুনির্দিষ্টতা এবং বিশদ বিবরণের অভাব রয়েছে, যার ফলে ব্যাখ্যা এবং বাস্তবায়নে অসঙ্গতি দেখা দেয়। অনেক বিস্তারিত বাস্তবায়নকারী বিধি জারি করতে ধীর।

নিম্ন আয়ের মানুষ এবং শিল্পাঞ্চলের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের জন্য গৃহায়ন উন্নয়ন কর্মসূচি এবং পরিকল্পনা বাস্তবায়ন (২০২১-২০৩০), প্রত্যাশা পূরণ করতে পারেনি, বেশিরভাগ এলাকা সামাজিক আবাসন উন্নয়ন লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করতে ব্যর্থ হয়েছে। রাজ্য বাজেট তহবিল পর্যাপ্তভাবে বরাদ্দ করা হয়নি, যার ফলে বেশিরভাগ এলাকা কেবল অ-রাষ্ট্রীয় মূলধন দিয়ে নির্মিত সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিই তৈরি করছে। "অনেক এলাকায় জমি মূল্যায়নে বিলম্ব অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের স্থবিরতার দিকে পরিচালিত করে একটি বড় বাধা। ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র, বাড়ির মালিকানা শংসাপত্র এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের শংসাপত্র প্রদান এখনও সমস্যাযুক্ত, বিশেষ করে নতুন রিয়েল এস্টেট পণ্যের জন্য," মিঃ থান উল্লেখ করেন।

কনডোটেল এবং অফিসটেল প্রকল্পগুলি কার্যত "হিমায়িত"।

পর্যবেক্ষণ দলটি আরও উল্লেখ করেছে যে রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামো অযৌক্তিক, সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা, প্রধানত উচ্চ-স্তরের বিভাগ এবং আর্থিক বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে লক্ষ্য করে, চাহিদা বেশি থাকা সত্ত্বেও জনসংখ্যার বেশিরভাগের ক্রয়ক্ষমতার জন্য উপযুক্ত পণ্যের অভাব রয়েছে। সরবরাহ মূলত পূর্ববর্তী সময়ে বাস্তবায়িত প্রকল্পগুলি থেকে আসে, খুব কম নতুন প্রকল্পের সাথে। কিছু প্রকল্প আইনি বাধার সম্মুখীন হয়, বিশেষ করে জমির সাথে সংযুক্ত বাড়ি এবং অন্যান্য সম্পদের জন্য ভূমি ব্যবহার অধিকার শংসাপত্র এবং মালিকানা শংসাপত্র প্রাপ্তিতে। অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার পর্যাপ্ত আর্থিক ক্ষমতা এবং বাস্তবায়ন অভিজ্ঞতার অভাব রয়েছে, যার ফলে অদক্ষ প্রকল্প এবং নিম্নমানের রিয়েল এস্টেট পণ্য তৈরি হয়। তদুপরি, ব্যবসাগুলি অনেক আর্থিক লিভারেজ সরঞ্জাম ব্যবহার করে ভূমি রিজার্ভ এবং ব্যবসায়িক বিনিয়োগ সম্প্রসারণের জন্য তাদের নগদ প্রবাহ ক্ষমতার বাইরে মূলধন সংগ্রহ করছে। এর ফলে বিনিয়োগ প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত হয়, আর্থিক খরচ বৃদ্ধি পায় এবং রিয়েল এস্টেটের দাম তাদের প্রকৃত মূল্যে নামিয়ে আনা কঠিন হয়ে পড়ে। কনডোটেল এবং অফিসটেল রিয়েল এস্টেট বাজার প্রায় "হিমায়িত"।

"অনেক শহরাঞ্চল পরিত্যক্ত," মিঃ থান বলেন, জনসংখ্যার বেশিরভাগের আয় বৃদ্ধির তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশছোঁয়া। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের জন্য উপযুক্ত কোনও সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিট আর নেই। বাজারে সরবরাহ করা সামাজিক আবাসন ইউনিটের সংখ্যা চাহিদার তুলনায় অনেক কম। বেশিরভাগ এলাকা তাদের সামাজিক আবাসন উন্নয়ন লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করতে পারেনি। বিপরীতে, কিছু এলাকায়, সরবরাহ চাহিদা পূরণ করে না, যার ফলে ক্রেতা এবং ভাড়াটেদের অভাব দেখা দেয়, সম্পদের অপচয় হয়, সামষ্টিক অর্থনৈতিক উন্নয়ন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং বাণিজ্যিক ব্যাংকের "স্বাস্থ্য" নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত হয়, বন্ড বাজারের ঝুঁকি বৃদ্ধি পায়, রাষ্ট্রীয় বাজেট রাজস্ব হ্রাস পায় এবং খারাপ ঋণ বৃদ্ধি পায়। অন্যদিকে, এটি সামাজিক অস্থিতিশীলতা সৃষ্টি করে, মানুষের জন্য শ্রম, কর্মসংস্থান এবং আবাসন নিরাপত্তাকে প্রভাবিত করে।

প্রধান কারণ হল ব্যক্তিগত কারণ।

তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধিদল এই সিদ্ধান্তে উপনীত হয়েছে যে, উপরোক্ত ত্রুটি এবং সীমাবদ্ধতাগুলি বস্তুনিষ্ঠ এবং ব্যক্তিগত উভয় কারণ থেকেই উদ্ভূত হয়েছে, তবে ব্যক্তিগত কারণগুলিই ছিল প্রাথমিক কারণ। অতএব, আইনের সংগঠন এবং বাস্তবায়ন দুর্বল এবং অকার্যকর রয়ে গেছে। স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ভুল করার ভয় এবং স্বল্পমেয়াদী মানসিকতার প্রবণতা পোষণ করে, যার ফলে প্রকল্পগুলির উপর অপর্যাপ্ত নির্দেশনা এবং পদ্ধতিগুলি অসময়ে পরিচালনা করা হয়। শিল্প অঞ্চলে শ্রমিকদের জন্য সামাজিক আবাসন এবং আবাসন উন্নয়নের দিকে পর্যাপ্ত মনোযোগ দেওয়া হয় না। স্বাধীন সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য পরিকল্পনা এবং জমি বরাদ্দের উপরও মনোযোগের অভাব রয়েছে। আইনের উন্নয়ন এবং উন্নতিতে নেতৃত্ব এবং নির্দেশনা, সেইসাথে আইন প্রয়োগকারী সংস্থার পরিদর্শন এবং তত্ত্বাবধান, কিছু ক্ষেত্রে অসময়ে এবং অপর্যাপ্ত হয়েছে। কিছু জায়গায় আইন মেনে চলার সচেতনতা কম রয়েছে। আইনি লঙ্ঘন মোকাবেলা ধীর এবং সিদ্ধান্তমূলকতার অভাব রয়েছে।

সূত্র: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html