'বাড়ির দাম বৃদ্ধির মূল কারণ রিয়েল এস্টেট এজেন্ট নয়।'

(CLO) ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন নিশ্চিত করেছেন যে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসনের দামের সাম্প্রতিক উত্থানের মূল কারণ দালালরা নন।

আবাসনের দাম বৃদ্ধির মূল কারণ রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা নন।

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ সেক্টরে কাজ করা ব্যক্তি এবং ব্যবসার তথ্য নিয়ে জনসাধারণের মধ্যে তীব্র প্রতিবাদ দেখা দিয়েছে, যারা দাম বৃদ্ধি এবং বাজারকে ব্যাহত করার জন্য যোগসাজশ করছে।

এই বিষয়টি সম্পর্কে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARs) এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন নিশ্চিত করেছেন যে রিয়েল এস্টেটের দামের সাম্প্রতিক ঊর্ধ্বগতির মূল কারণ রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররা নন।

মিঃ দিন-এর মতে, রিয়েল এস্টেটের বিক্রয়মূল্য নির্ধারণ করা বিনিয়োগকারী, বাড়ির মালিক বা রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারের এখতিয়ার। বাস্তবে, দালালদের অংশগ্রহণের অনুমতি নেই। দালালদের কেবল ক্লায়েন্ট/বিনিয়োগকারীর সাথে প্রায় একই সময়ে বিনিয়োগকারীর মূল্য তালিকা দেখার সুযোগ থাকে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন। (ছবি: এসটি)

"বিক্রয়মূল্য হলো পণ্য বা পরিষেবার এককের আর্থিক মূল্য। সহজ কথায় বলতে গেলে, এটি হলো গ্রাহক যেকোনো পণ্য নির্বাচন বা কেনার সময় যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেন। এটি পণ্যের মূল্য, উৎপাদন খরচ, বিপণন খরচ, কাঙ্ক্ষিত লাভের মার্জিন এবং অন্যান্য সম্পর্কিত বিষয়ের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়। বিক্রয়মূল্য পৃথক আইটেম, পণ্য প্যাকেজ বা প্রদত্ত পরিষেবার ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা যেতে পারে," মিঃ দিন বলেন।

ভিএআরএস চেয়ারম্যানের মতে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি মুনাফা সর্বাধিক করার জন্য উচ্চ মূল্য নির্ধারণ করতে পারে, প্রতিযোগিতামূলকতা বৃদ্ধির জন্য কম মূল্য নির্ধারণ করতে পারে, অথবা ব্যবসা এবং গ্রাহক উভয়ের জন্য সুবিধা নিশ্চিত করার জন্য একটি সুষম মূল্য নির্ধারণ করতে পারে। একটি ব্যবসার উদ্দেশ্য সময়কালের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হতে পারে। অতএব, পণ্যের মূল্য নির্ধারণের কৌশলও সেই অনুযায়ী সমন্বয় করা যেতে পারে।

মূল্য নির্ধারণ প্রক্রিয়ায়, "মধ্যস্থতাকারী চ্যানেল খরচ" হল একটি উপাদান, যা উৎপাদনকারী ব্যবসাগুলি যথাযথভাবে ভারসাম্য বজায় রাখে এবং বিক্রয় মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত করে যাতে খরচ বাদ দেওয়ার পরে, লাভের মার্জিন প্রত্যাশা পূরণ করে। এই ফিগুলি বেশিরভাগই প্রত্যাশিত এবং ব্যবসাগুলি দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় যাতে তারা একটি নির্দিষ্ট সীমা অতিক্রম না করে, ফলে কোম্পানির লাভজনকতার উপর প্রভাব না পড়ে।

"মধ্যস্থতাকারী হিসেবে কাজ করা ব্যক্তি/সত্তা শুধুমাত্র উৎপাদনকারী কোম্পানি কর্তৃক প্রদত্ত ফি গ্রহণের অধিকারী এবং পণ্যের বিক্রয়মূল্য নির্ধারণে অংশগ্রহণের কোনও অধিকার তাদের নেই," মিঃ দিন জোর দিয়ে বলেন।

মিঃ দিন-এর মতে, প্রায় সকল রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জের একটি সাধারণ সমস্যা হলো, ডেভেলপাররা প্রায়শই এক্সচেঞ্জের প্রস্তাবিত দাম খুব কম বলে মনে করেন। এর কারণ হলো ডেভেলপাররা সর্বদা সর্বোচ্চ মুনাফা অর্জন করতে চান এবং সাধারণত এক্সচেঞ্জগুলি তাদের সম্পত্তি "বিক্রি" করার জন্য কম দামের প্রস্তাব দেওয়ার ব্যাপারে সতর্ক থাকেন।

বাস্তবে, গ্রাহক/বিনিয়োগকারীদের কাছে পৌঁছানোর জন্য, রিয়েল এস্টেট এজেন্সি/ব্রোকারদেরও পিআর এবং মার্কেটিংয়ে প্রচুর ব্যয় করতে হয়। যদি রিয়েল এস্টেটের বিক্রয়মূল্য খুব বেশি হয়, যা অনেক মানুষের আর্থিক ক্ষমতার চেয়ে বেশি হয়, তাহলে পণ্যের আকর্ষণ হ্রাস পাবে এবং চুক্তি সম্পন্ন করা আরও কঠিন হয়ে পড়বে।

অতএব, অন্য যে কারো চেয়ে বেশি, রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জ/ব্রোকাররাই চান যে রিয়েল এস্টেটের বিক্রয়মূল্য সবচেয়ে উপযুক্ত স্তরে নির্ধারণ করা হোক। তবেই ব্রোকারেজ প্রক্রিয়াটি মসৃণ হবে এবং ব্রোকাররা কমিশন অর্জনের সুযোগ পাবে। সর্বোপরি, ব্রোকাররা "কমিশনের উপর নির্ভর করে"।

"রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররা তাদের জীবন টিকিয়ে রাখার জন্য এবং ধীরে ধীরে সম্পদ অর্জনের জন্য কম কিন্তু নিয়মিত কমিশন গ্রহণ করে, বরং একটি 'বড় চুক্তি'র পিছনে পুরো বছর ব্যয় করে যা সর্বদা 'ভাগ্যের' বিষয়," মিঃ দিন বলেন।

"রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ" কে "ফটকাবাজি" এর সাথে বিভ্রান্ত করা বা সমীকরণ করা এড়িয়ে চলুন।

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেটের দামের বিষয়টি একটি আলোচিত বিষয় হয়ে উঠেছে যা ব্যাপক জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে। এটি কেবল অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রেই নয়, ভিলা, টাউনহাউস এবং নিলামে ওঠা জমির ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য। রিয়েল এস্টেটের ক্রমবর্ধমান দাম দেখে মানুষ হতবাক।

বাজার বিশাল সমুদ্রের মতো, আর দাম ঢেউয়ের মতো। প্রতিটি ঢেউ আগেরটার চেয়ে বেশি। আর মানুষ জানে না কখন এই পরিস্থিতি শেষ হবে। এর সামাজিক কল্যাণের উপর বিরাট প্রভাব পড়ে।

অনেকেরই বাসস্থানের প্রকৃত চাহিদা থাকে কিন্তু তা পাওয়ার সুযোগ তাদের নেই। অনেক তরুণ-তরুণী, এমনকি বাড়ির মালিকানার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগেই, দ্রুত এটিকে "অপ্রাপ্তিযোগ্য স্বপ্ন"-এর তালিকায় ফেলে দেয়।

এটি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহের তীব্র এবং দীর্ঘস্থায়ী ঘাটতির পরিণতি। এদিকে, জীবনযাত্রা এবং বিনিয়োগ উভয় ক্ষেত্রেই এই বিভাগের চাহিদা ধারাবাহিকভাবে বেশি। সরবরাহ চাহিদা পূরণ করতে ব্যর্থ হয়েছে, যার ফলে চাহিদা দমন করা হচ্ছে।

সময়ের সাথে সাথে, সংকোচনের মাত্রা বৃদ্ধি পায়। যখন সংকোচন একটি নির্দিষ্ট সীমায় পৌঁছায়, তখন এটি বেরিয়ে আসে এবং সমস্ত সতর্কতা উপেক্ষা করে সরবরাহের সন্ধান করে। বাড়ি এবং জমি কেনার প্রতিযোগিতা ক্রমশ তীব্র হয়ে উঠছে তার এটিই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কারণ বলে মনে করা হয়। এর কারণেই, পূর্বে "দায়" হিসেবে বিবেচিত অ্যাপার্টমেন্টগুলি এখন নাটকীয়ভাবে দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে, তা সেগুলি নতুন বা পুরানো যাই হোক না কেন।

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেটের দামের বিষয়টি জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণের একটি আলোচিত বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে। (ছবি: ST)

বলা বাহুল্য, চালু হওয়া প্রতিটি নতুন প্রকল্পকে "উচ্চমানের" হিসেবে স্থান দেওয়া হয়, যা ইতিমধ্যেই উচ্চ মূল্যকে আরও বেশি করে তোলে।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডিনের মতে, দাম বৃদ্ধির গল্পে, এটা উড়িয়ে দেওয়া যায় না যে, সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতার সুযোগ নিয়ে "বাজার ঘুরে দেখার" এবং পার্থক্য থেকে লাভবান হওয়ার জন্য পণ্য মজুদ করে এবং দাম বাড়িয়ে দেয়। তবে, এটি স্পষ্টভাবে চিহ্নিত করা খুবই গুরুত্বপূর্ণ যে এটি আর্থিক সম্পদের সাথে "ফটকাবাজদের" আচরণ। তাদের কর্মকাণ্ডের মধ্যে বাজারের প্রতিটি ওঠানামা পর্যবেক্ষণ করা, শোনা এবং পর্যবেক্ষণ করা জড়িত। এবং যখনই তারা সুযোগ দেখে, তারা "চুক্তিটি বন্ধ করার ঝুঁকি নেয়", তারপর পণ্য মজুদ করে, "ভালো টোপ" খোঁজে এবং পার্থক্য থেকে লাভের জন্য পুনরায় বিক্রি করে।

এই ব্যক্তিরা রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের থেকে সম্পূর্ণ আলাদা। রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররা জীবিকা নির্বাহের জন্য কাজ করে এবং ক্লায়েন্টদের সাথে পরামর্শ, পরিচয় করিয়ে দেওয়া এবং চুক্তি সম্পন্ন করে পারিশ্রমিক অর্জন করে। সম্পত্তি মজুদ করে দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করার জন্য তাদের আর্থিক সামর্থ্য নেই। যদি তারা তা করে, তবে তাদের সংখ্যা নগণ্য, তাদের নামকরণ বা সনাক্ত করার জন্য যথেষ্ট নয়, "বাজারের ওঠানামা তৈরি" বা "বাজারকে কারসাজি" করার ঝুঁকি তো দূরের কথা।

সংক্ষেপে, রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররা বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নে এবং সাধারণভাবে জাতীয় অর্থনীতিতে অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। এই কার্যকলাপটি পেশাদার, উচ্চমানের, উন্মুক্ত এবং স্বচ্ছভাবে বিকশিত হয় তা নিশ্চিত করার জন্য, নতুন আইনি কাঠামো ব্যক্তি এবং সংস্থার জন্য এই পেশা অনুশীলনের শর্তাবলী সম্পর্কিত অনেক বিস্তারিত এবং নির্দিষ্ট নিয়মকানুন, পাশাপাশি অন্যান্য সম্পর্কিত নিয়মকানুন যুক্ত করেছে।

"তবে, এটা স্পষ্টভাবে বলা দরকার যে রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররা কেবল ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের মধ্যে সংযোগ স্থাপনকারী মধ্যস্থতাকারী হিসেবে কাজ করে। তারা বিক্রেতাও নয়, ক্রেতাও নয়। অতএব, তাদের দাম নির্ধারণের অধিকার নেই, সম্পত্তি 'মজুদ' করার এবং বাজারকে ব্যাহত করার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আর্থিক ক্ষমতাও তাদের নেই," মিঃ দিন জোর দিয়ে বলেন।

সূত্র: https://www.congluan.vn/chu-tich-hoi-moi-gioi-bat-dong-san-moi-gioi-khong-phai-nguyen-nhan-chinh-khien-gia-nha-bi-day-len-cao-post319432.html