হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেটের 'কোনও ইনভেন্টরি না থাকার' বিরোধিতা

[বিজ্ঞাপন_১]

বাজার বন্ধ...

বিশেষ করে, হো চি মিন সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশন কর্তৃক সম্প্রতি ঘোষিত ২০২৩ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক এবং ২০২৩ সালের পুরো বছরের রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রম এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে কিন্তু ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হয়েছে, পরবর্তী ত্রৈমাসিকে নেতিবাচক প্রবৃদ্ধি আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় কম। বিশেষ করে, বছরের প্রথম ৬ মাসে নেতিবাচক প্রবৃদ্ধি দেখা গেছে ১১.৫৮%, প্রথম ৯ মাসে নেতিবাচক প্রবৃদ্ধি দেখা গেছে ৮.৭১% এবং পুরো বছর ছিল মাত্র নেতিবাচক ৬.৩৮%।

সরবরাহের ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, হো চি মিন সিটিতে ৪টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প রয়েছে যার ৩,৭০০ টিরও বেশি ইউনিট বাজারে আনার যোগ্য, যার ১০০% সরবরাহ বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে। ২০২২ সালের একই সময়ের তুলনায় ২০২৩ সালে সরবরাহ ২০.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং এই সমস্ত বাড়ি বিক্রি হয়ে গেছে, কোনও মজুদ নেই।

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — শুধুমাত্র কেন্টন নোড প্রকল্পেই প্রায় ১,৬০০টি অ্যাপার্টমেন্ট মজুদ আছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, রিয়েল এস্টেটটি ব্যবসায় স্থাপনের যোগ্য হওয়ার এক বছর পর থেকে মজুদ গণনা করা হয় কিন্তু বিক্রি করা হয়নি বা বিক্রি করা হয়নি। এই কারণেই হয়তো রিপোর্টে, হো চি মিন সিটির নির্মাণ বিভাগ উপরে উল্লিখিত একটি "চমৎকার" সংখ্যা দিয়েছে, লেনদেন এখনও খুব ধীরগতিতে হলেও এবং বাজার এখনও নেতিবাচকভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, তবুও কোনও মজুদ নেই। তবে, ডিকেআরএ গ্রুপের গবেষণা ও উন্নয়ন উপ-পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেছেন যে এই নিয়ন্ত্রণ বাস্তবতার কাছাকাছি নয় কারণ অনেক নতুন প্রকল্পের লাইসেন্স রয়েছে, বিক্রয়ের জন্য যোগ্যতার নোটিশ দেওয়া হয়নি, কিন্তু ব্যবসাগুলি "সবুজ চাল" বিক্রি করেছে। প্রকল্পটি বিক্রয়ের জন্য যোগ্য হওয়ার সময়, এটি বিক্রি হয়ে যায়।

বিপরীতে, দশকের পর দশক ধরে বিক্রি হওয়া অনেক প্রকল্পের এখনও অবিক্রীত মজুদ রয়ে গেছে। অতএব, আরও স্পষ্ট করে বলতে গেলে, প্রকল্পটি যখন বিক্রির জন্য যোগ্য হবে এবং বিনিয়োগকারী বাজারে পণ্যটি উন্মুক্ত করবেন, তখনই মজুদ গণনা করতে হবে। এইভাবে গণনা করা মজুদের পরিমাণ প্রতিটি পরিসংখ্যানগত সময়ে পরিবর্তিত হবে। অতএব, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের বর্তমান গণনা পদ্ধতি বাজারের বাস্তবতা মিস করতে পারে। মজুদ বিক্রয়ের সময় থেকে শুরু হওয়া উচিত এবং প্রকল্পটি ১০০% ব্যবহার না হওয়া পর্যন্ত বছরের পর বছর ধরে জমা হওয়া উচিত।

উপরোক্ত যুক্তিগুলি থেকে, মিঃ ভো হং থাং মন্তব্য করেছেন যে হো চি মিন সিটির নির্মাণ বিভাগের প্রতিবেদনটি সঠিক নয় কারণ বাস্তবে, শহরে পুরাতন এবং নতুন মজুদের পরিমাণ অনেক বেশি। এর স্পষ্ট প্রমাণ হল যে বছরের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত, খুব কম লেনদেন, অবিক্রীত পণ্য এবং অনেক প্রকল্প মজুদে রয়েছে।

একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞও নিশ্চিত করেছেন: হো চি মিন সিটির জন্য কোনও রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি না থাকা অযৌক্তিক কারণ ২০২৩ সাল জুড়ে ক্রয় ক্ষমতা কম। প্রকৃত গ্রাহকদের লক্ষ্য করে গ্রাহকের চাহিদা পূরণ করে এমন মাত্র এক বা দুটি প্রকল্পই ভালো বিক্রি হচ্ছে, অন্যদিকে বাকি উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি খুব ধীরে ধীরে বিক্রি হচ্ছে, এমনকি বিক্রিও হচ্ছে না। যদি বলা যুক্তিসঙ্গত হয় যে বাজারের জন্য উপযুক্ত কোনও প্রকল্পে কোনও ইনভেন্টরি নেই, তবে এটি যুক্তিসঙ্গত, তবে পুরো বাজারের জন্য কোনও ইনভেন্টরি না থাকা অসম্ভব। "ফ্লোর বা আত্মীয়দের মাধ্যমে বিক্রি হওয়া অনেক প্রকল্প ঘোষণা করতে পারে যে তারা ১০০% বিক্রি হয়ে গেছে, কিন্তু বাস্তবে, মেঝেগুলি আবার বিক্রি করার জন্য "মাল ধরে রাখে"," এই বিশেষজ্ঞ উল্লেখ করেছেন।

…কিন্তু ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানগুলো এখনও অবিক্রীত পণ্য পায়নি

২০২৩ সালের সেপ্টেম্বরের শেষের পরিসংখ্যান অনুসারে, ১০টি রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজের আর্থিক প্রতিবেদনে মোট ৩০০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি ইনভেন্টরি মূল্য রেকর্ড করা হয়েছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। নো ভা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি ( নোভাল্যান্ড ), ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের শেষে ইনভেন্টরি মূল্য ছিল ১৩৭,৭৫৫ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি। খাং ডিয়েন কোম্পানি ১৭,১৫২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর ইনভেন্টরি রেকর্ড করেছে। নাম লং গ্রুপের ইনভেন্টরি ছিল ১৬,৮০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং। ডাট জান গ্রুপের ইনভেন্টরি ছিল ১৪,৭৮৮ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং। কোওক কুওং গিয়া লাইয়েরও ইনভেন্টরি ছিল ৭,১০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং... ডিকেআরএ গ্রুপের পরিসংখ্যান অনুসারে, এখন পর্যন্ত হো চি মিন সিটিতে, শুধুমাত্র অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগেই ৭,৮৯০ ইউনিট ইনভেন্টরি রয়েছে, যা ২০২২ সালের তুলনায় ১৩.২% বৃদ্ধি পেয়েছে; এবং টাউনহাউস এবং ভিলা বিভাগের জন্য, এখন পর্যন্ত মজুদ ২,৯০৪ ইউনিট।

সম্প্রতি, স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত ১,৫৭৯টি উদ্যোগের (১০টি শিল্পের) আর্থিক বিবরণীর প্রাথমিক বিশ্লেষণে, বেসরকারি অর্থনৈতিক উন্নয়ন গবেষণা বোর্ড (বোর্ড IV) বলেছে যে ২০২২ সালের মাঝামাঝি থেকে ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত, সমস্ত শিল্পের আয় হ্রাস পেয়েছে। সবচেয়ে গুরুতর হল রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ গোষ্ঠী। এই দুটি গোষ্ঠীর নগদ প্রবাহের সবচেয়ে বড় সমস্যা ছিল যখন ইনভেন্টরি দিনের সংখ্যা এবং প্রাপ্য দিনের সংখ্যা (বিক্রয়ের পরে ঋণ আদায়ের গড় সময়) বহুগুণ বৃদ্ধি পেয়েছিল। বিশ্লেষণের ফলাফলে দেখা গেছে যে ২০২৩ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি দিনের গড় সংখ্যা ছিল ৫,৬৬২ দিন পর্যন্ত, কিছু উদ্যোগের ৫৪,৩৩৪ দিন পর্যন্ত। অর্থাৎ, তাদের সম্পূর্ণ পণ্য বিক্রি করতে উদ্যোগগুলিকে ১৪৯ বছর পর্যন্ত সময় লেগেছে।

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও মন্থর

ব্যবসার সমস্যা সমাধানের জন্য, কমিটি IV এমন নীতিমালা সুপারিশ করে যা মূলধনের অ্যাক্সেস, ব্যয় বৃদ্ধি এবং হ্রাসের মাধ্যমে ব্যবসার জন্য নগদ প্রবাহকে সমর্থন করার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। এটি ব্যবসাগুলিকে কমপক্ষে 2023 সালের দ্বিতীয়ার্ধে বা পরবর্তী বছরের প্রথমার্ধ পর্যন্ত স্বল্পমেয়াদী নগদ প্রবাহ তৈরি করতে সহায়তা করে। কমিটি IV আরও বিশ্বাস করে যে আর্থিক নীতির পাশাপাশি সামগ্রিক চাহিদা বাড়ানোর জন্য অতিরিক্ত পাল্টা-চক্রীয় রাজস্ব নীতি থাকা উচিত। উদাহরণস্বরূপ, জনসাধারণের বিনিয়োগকে উৎসাহিত করা, বৃহৎ অবকাঠামোর উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা, সামাজিক আবাসন উন্নয়ন করা। একদিকে, নির্মাণ, নির্মাণ সামগ্রী এবং রিয়েল এস্টেট শিল্পে ব্যবসাগুলিকে সহায়তা করা; অন্যদিকে, শ্রমিকদের প্রকৃত চাহিদা পূরণ করা। এছাড়াও, কর এবং অন্যান্য খরচ কমানো এবং সম্প্রসারিত করা প্রয়োজন, কারণ এটি মানুষের শক্তি শিথিল করার সময়।

দীর্ঘমেয়াদে, কমিটি IV ঋণের উপর অত্যধিক নির্ভরশীলতা এড়াতে একটি আধুনিক পুঁজিবাজার গড়ে তোলার দিকে মনোযোগ দেওয়ার পরামর্শ দেয়। ব্যবসার বিকাশে সহায়তা করার জন্য বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধির লক্ষ্য নিশ্চিত করার জন্য প্রতিটি রাজস্ব স্কেল গ্রুপ এবং শিল্পের জন্য উপযুক্ত কর্পোরেট আয়কর নীতিমালা তৈরির জন্য বিশ্লেষণ চালিয়ে যান।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ফান মিন চান মন্তব্য করেছেন যে বাস্তবতা দেখায় যে রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরির পরিমাণ অনেক বেশি। উদাহরণস্বরূপ, নাহা বে জেলার মাত্র একটি কেন্টন নোড প্রকল্পে ১,৬০০টি অবিক্রীত অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে। অথবা থু ডাক সিটির একটি প্রকল্পে হাজার হাজার পণ্য চালু হয়েছে কিন্তু বিক্রিও ধীর গতিতে চলছে। প্রকৃতপক্ষে, লেনদেন হ্রাস এবং দুর্বল তরলতার কারণে ইনভেন্টরি বাড়ছে। রিয়েল এস্টেট বিভাগটি মূলত বিনিয়োগকারীদের সেবা প্রদানকারী উচ্চমানের পণ্য। শুধু তাই নয়, আইনি জটিলতা, বন্ড মূলধন সংগ্রহে অসুবিধা, ক্রেডিট মূলধনের সীমিত অ্যাক্সেস, নগদ প্রবাহের অসুবিধা... এর ফলেও রিয়েল এস্টেট ইনভেন্টরি বৃদ্ধি পেয়েছে।

ব্যবসাগুলিকে "সংরক্ষণ" করতে এবং বাজারকে শীঘ্রই পুনরুদ্ধারে সহায়তা করার জন্য, এই বিশেষজ্ঞ সুপারিশ করেন যে এখন সবচেয়ে বড় সমাধান হল ইনভেন্টরি সমাধানের প্রচেষ্টা জোরদার করা, আইনি সমস্যা সমাধান করা এবং অসমাপ্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিকে "মুক্ত" করা। সমাধানগুলি কেবল খালি স্লোগান নয়, ব্যবহারিক হতে হবে।

দেশব্যাপী রিয়েল এস্টেটের মজুদ কমেছে

৫৩/৬৩টি এলাকার তথ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে প্রকল্পগুলিতে রিয়েল এস্টেট মজুদের পরিমাণ প্রায় ১৬,৩১৫টি (অ্যাপার্টমেন্ট, পৃথক বাড়ি এবং জমি সহ)। যার মধ্যে ২,৮২৬টি অ্যাপার্টমেন্ট, ৫,১৭৩টি পৃথক বাড়ি এবং ৮,৩১৬টি জমির লট রয়েছে। এই মজুদ মূলত প্রকল্পগুলির পৃথক আবাসন এবং জমির লট রিয়েল এস্টেট বিভাগে। ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে মজুদের পরিমাণ ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের তুলনায় প্রায় ৮৮.৪২%। তৃতীয় প্রান্তিকের তুলনায় জমির লট বিভাগে মজুদের পরিমাণ প্রায় ১১৫.৬৬% এবং তৃতীয় প্রান্তিকের তুলনায় পৃথক আবাসন বিভাগে মজুদের পরিমাণ প্রায় ৭৮.৯৩%।

সুতরাং, দেখা যাচ্ছে যে ২০২৩ সালে, অ্যাপার্টমেন্ট হাউজিং, ব্যক্তিগত হাউজিং এবং জমির অংশের প্রকল্পগুলিতে রিয়েল এস্টেট মজুদ হ্রাস পেতে থাকে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক