সামাজিক আবাসন ঘাটতি এবং "প্রাপ্যতা" উভয়েরই একটি বিপরীতমুখী পরিস্থিতির মুখোমুখি হচ্ছে।

[বিজ্ঞাপন_১]

অসুবিধার উপর অসুবিধা

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর গবেষণা তথ্য থেকে দেখা যায় যে ২০১৮ সাল থেকে, আবাসন সরবরাহ মারাত্মকভাবে হ্রাস পাচ্ছে। নতুন অনুমোদিত আবাসন প্রকল্পের সংখ্যা ক্রমশ সীমিত হচ্ছে। ইতিমধ্যে, প্রায় ৩০ বিলিয়ন মার্কিন ডলার মূল্যের আনুমানিক ১,২০০ প্রকল্প বাস্তবায়নে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। ২০২২ সালের শেষের পর থেকে, মাত্র ৫০০ প্রকল্পের সমাধান করা হয়েছে।

অর্থনীতি - সামাজিক আবাসনের অভাব এবং অবিক্রীত উভয়ই: সমাধান কী? — ২০১৮ সাল থেকে, আবাসন সরবরাহ মারাত্মকভাবে হ্রাস পেয়েছে। (ছবি: বাওচিনফু)

সীমিত আবাসন সরবরাহ, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের তীব্র অভাব, প্রকল্প বাস্তবায়নের সকল পর্যায়ে উচ্চ ব্যয়,... রিয়েল এস্টেটের দাম, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং থামার কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না। বেশিরভাগ মানুষের জন্য বসতি স্থাপনের স্বপ্ন পূরণের জন্য সামাজিক আবাসন প্রায় একমাত্র সুযোগ।

সাম্প্রতিক সময়ে, রাজ্য সামাজিক আবাসন উন্নয়নে অংশগ্রহণের জন্য ব্যবসাগুলিকে আকৃষ্ট করার জন্য নীতিমালা জারি করার ক্ষেত্রে অনেক প্রচেষ্টা করেছে, সামাজিক আবাসন বিভাগের সরবরাহ উন্নত করেছে। তবে, এই নীতিগুলিতে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, সমন্বয়ের অভাব রয়েছে, যা অনেক বাধা তৈরি করে যা বিনিয়োগকারীদের জন্য সামাজিক আবাসন অ্যাক্সেস করা কঠিন করে তোলে।

VARS-এর Q3/2023 রিপোর্ট ঘোষণার অনুষ্ঠানে, G-Home-এর জেনারেল ডিরেক্টর, VARS মার্কেট রিসার্চ ওয়ার্কিং গ্রুপের সদস্য মিঃ নগুয়েন হোয়াং ন্যাম বলেন যে সামাজিক আবাসন সম্পর্কিত আইনি প্রক্রিয়া খুবই জটিল। একটি প্রকল্প নির্মাণ পারমিটের জন্য আবেদন করাও দীর্ঘ, এমনকি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের তুলনায় আরও বেশি সময়সাপেক্ষ। একটি নির্মাণ পারমিট "ইস্যু" করার জন্য, সামাজিক আবাসন ডেভেলপারদের প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন করতে কমপক্ষে 2 বছর সময় ব্যয় করতে হবে।

তদনুসারে, যদিও বর্তমান নিয়মাবলী সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়ার জন্য প্রণোদনা প্রদান করে, তার আগে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে এখনও ভূমি মূল্যায়নের "মাধ্যমে যেতে" হয় - যা এখনও মূল্যায়ন পদ্ধতি সম্পর্কিত অনেক সমস্যা এবং বিতর্কের সম্মুখীন হচ্ছে। একই সময়ে, বিনিয়োগকারীদের কর্তন করার অনুমতি নেই কিন্তু এখনও M3 দিতে হবে (বর্তমান আইন অনুসারে রাজ্য বাজেটের প্রতি বিনিয়োগকারীর বাধ্যবাধকতা ছাড়াও বিডিং নথিতে বিনিয়োগকারী দ্বারা প্রস্তাবিত নগদ অর্থে রাজ্য বাজেটে অর্থ প্রদানের মূল্য)। অধিকন্তু, বিনিয়োগকারীদের এখনও সাইটটি খালি করার জন্য অগ্রিম অর্থ প্রদান করতে হবে। এই পরিমাণটি তখন অন্যান্য প্রকল্প থেকে কেটে নেওয়া হবে অথবা জমির মূল্যের বিপরীতে অফসেট করা হবে।

উল্লেখ না করেই, ২ বছরের বিনিয়োগ প্রক্রিয়ার পর, সামাজিক আবাসন প্রকল্পটি বাড়ি তৈরি এবং গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তর করতে আরও প্রায় ২ বছর সময় নেয়। এর পরেও, বিনিয়োগকারীকে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিতে ভাড়ার জন্য সামাজিক আবাসন এলাকার ন্যূনতম ২০% সংরক্ষণ করতে হবে এবং ৫ বছর ব্যবহারের পরেই বিক্রি করতে পারবেন।

এই প্রক্রিয়াটি ৯ বছর পর্যন্ত স্থায়ী হয়, যার পরে প্রকল্পটি নিরীক্ষা করা হয়। এবং শুধুমাত্র নিরীক্ষা সম্পন্ন হলেই, এন্টারপ্রাইজটি ১০% এর একটি নির্দিষ্ট মুনাফা পাবে। এদিকে, পুরো প্রকল্প বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া জুড়ে, এন্টারপ্রাইজ নিজেই নিশ্চিত নয় যে কোন খরচ যুক্তিসঙ্গত এবং বৈধ হিসাবে রেকর্ড করা হবে, কোন ফি নিষ্পত্তি বা প্রত্যাখ্যান করা হবে না। অতএব, সামাজিক আবাসন উদ্যোগগুলি সর্বদা "ভাগ্য, দুর্ভাগ্য" অবস্থায় থাকে যেমন একটি "জুয়া"।

অসুবিধাগুলি এখানেই থেমে থাকে না, মূলধনের অ্যাক্সেসও বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি বড় বাধা। গবেষণা অনুসারে, ভিয়েতনামে বিনিয়োগ করা এবং নির্মিত বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের মালিকের মূলধন প্রায় 20%, 30% গ্রাহকদের কাছ থেকে সংগ্রহ করা হয় এবং 50% পর্যন্ত ঋণ প্রতিষ্ঠানের উপর নির্ভর করতে হয়। যাইহোক, এমন কিছু ঘটনা ঘটেছে যেখানে জামানতের অভাবের কারণে বিনিয়োগকারীদের ঋণ পেতে অসুবিধা হয়েছে, কারণ "সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য জমির মূল্য 0 ভিয়েতনামি ডং" কারণ ভূমি ব্যবহার ফি ছাড়ের প্রণোদনা। এই সময়ে, প্রণোদনাগুলি কোথাও দেখা যাচ্ছে না, কেবল ব্যবসার জন্য অদৃশ্য অসুবিধা রয়েছে।

অনেক অসুবিধা, বাধা এবং ত্রুটি রয়েছে, যার ফলে প্রকল্পটির নির্ধারিত লক্ষ্য অর্জনের জন্য ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণ করা খুবই কঠিন বলে মনে হচ্ছে।

যারা কিনতে চায় তারা কিনতে পারে না।

বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ার জটিলতার কারণে বাজারে সরবরাহ ক্রমশ কম হয়ে যাচ্ছে, কিন্তু বাজারে এখনও ঘাটতি এবং অবিক্রীত সামাজিক আবাসন উভয়েরই একটি ঘটনা রয়েছে। যদিও সামাজিক আবাসনের চাহিদা অনেক বেশি এবং নগরায়নের গতি এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির হার এবং আয়ের মধ্যে ক্রমবর্ধমান ব্যবধানের সাথে সাথে তা বৃদ্ধি পাচ্ছে।

অর্থনীতি - সামাজিক আবাসনের অভাব এবং অবিক্রীত উভয়ই রয়েছে: সমাধান কী? (চিত্র ২)। — সামাজিক আবাসন বেশিরভাগ মানুষের জন্য বসবাসের জায়গা পাওয়ার একটি সুযোগ, কিন্তু বর্তমানে এটি অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। (ছবি: বাওচিনফু)

২০২২ সালে নগরায়নের হার ৪১.৫% এ পৌঁছাবে এবং ২০৩০ সালে তা প্রায় ৫০% এ উন্নীত হবে। প্রতি বছর, ভিয়েতনামকে প্রায় ৭ কোটি বর্গমিটার নগর আবাসন যোগ করতে হবে। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, ২০২১ - ২০৩০ সময়কালে স্থানীয়ভাবে নিম্ন আয়ের মানুষ এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য সামাজিক আবাসনের চাহিদা প্রায় ২,৪০০,০০০ ইউনিট।

সুতরাং, ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের প্রকল্পটি সম্পূর্ণরূপে বাস্তবায়িত হলেও, চাহিদা মেটানোর জন্য সরবরাহ যথেষ্ট হবে না। এদিকে, বর্তমান পরিসংখ্যান দেখায় যে এটি এখনও প্রকল্পের লক্ষ্যমাত্রা থেকে অনেক দূরে, যদিও কেন্দ্রীয় থেকে স্থানীয় সকল স্তর এটি বাস্তবায়নের জন্য ব্যাপক প্রচেষ্টা চালাচ্ছে।

VARS-এর গবেষণার তথ্য অনুসারে, যেসব এলাকায় সামাজিক আবাসন প্রকল্প বিক্রির জন্য উন্মুক্ত, সেখানে অনেক প্রকল্পে প্রচুর আগ্রহ এবং আবেদন দেখা গেছে, বাজারে আসার সাথে সাথেই তাদের প্রায় সমস্ত তালিকা বিক্রি হয়ে গেছে, অন্যদিকে রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চল এবং শিল্প উদ্যান সহ কিছু এলাকা যেখানে লক্ষ লক্ষ অভিবাসী কর্মী রয়েছে, সেখানে বারবার বিক্রির জন্য প্রস্তাব দেওয়া সত্ত্বেও "মন্দা" পরিস্থিতি দেখা দিয়েছে।

গত আগস্টে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ে পাঠানো এক প্রতিবেদনে, বাক নিন প্রদেশের পিপলস কমিটি বলেছে যে যদিও বাক নিন প্রদেশ কয়েক হাজার শ্রমিকের বাড়ি তৈরিতে বিনিয়োগ করেছে, তবুও মনে হচ্ছে প্রদেশে কর্মরত শ্রমিকরা শ্রমিকদের বাড়ি কিনতে আগ্রহী নন।

তদনুসারে, বাক নিনহ-এ ৭টি সম্পূর্ণ এবং আংশিকভাবে সম্পন্ন শ্রমিক আবাসন প্রকল্পের মধ্যে, যা বাজারকে প্রায় ৪,০০০ সম্পন্ন অ্যাপার্টমেন্ট প্রদান করে, শিল্প পার্কগুলিতে বাড়ি কেনার জন্য নিবন্ধনকারী কর্মীর সংখ্যা খুবই কম।

প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে সম্প্রতি, প্রকল্প মালিকরা ১,৬৮১টি শ্রমিক আবাসন ইউনিট বিক্রির বিজ্ঞাপন দিয়েছেন, কিন্তু খুব কমই বিক্রি হয়েছে। বর্তমানে ৭টি প্রকল্পে এখনও ১,৩২৪টি ইউনিট বাকি রয়েছে।

কারণ ব্যাখ্যা করতে গিয়ে, মিঃ নগুয়েন হোয়াং ন্যামের মতে, মূল কারণ হল যাদের কিনতে হবে তারা কিনতে পারবেন না, যখন নীতিটি তাদের দিকে পরিচালিত যাদের কিনতে হবে না।

"সামাজিক আবাসন আইন ক্রেতাদের জন্য খুবই কঠোর। অনেক প্রদেশ শুধুমাত্র শ্রমিকদের কাছেই বিক্রি করে। অনেক প্রদেশ শুধুমাত্র শিল্প পার্কের শ্রমিকদের কাছে বিক্রি করে। কিছু প্রদেশ শুধুমাত্র একটি শিল্প পার্কের শ্রমিকদের কাছে বিক্রি করে কিন্তু শুধুমাত্র একটি জেলার। এদিকে, শ্রমিক এবং এলাকার মধ্যে সংযোগ অগত্যা উচ্চ নয়," মিঃ ন্যাম শেয়ার করেছেন।

অতএব, সামাজিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য, অভাব এবং অবিক্রীত সামাজিক আবাসনের ঘটনা এড়াতে, সামাজিক আবাসন উন্নয়নে বিনিয়োগে অংশগ্রহণের জন্য বেসরকারি উদ্যোগগুলিকে উৎসাহিত করার জন্য গবেষণা এবং পদ্ধতি এবং নীতিমালা জারি করা প্রয়োজন। একই সাথে, আবাসন নীতির সুবিধাভোগীদের, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন, সম্প্রসারিত করুন। সামাজিক আবাসন সহায়তা নীতির (ভাড়া, ভাড়া-ক্রয়, ক্রয়) সুবিধাভোগীদের সহজ, সহজে স্বীকৃত মানদণ্ডের সাথে সামঞ্জস্য করা প্রয়োজন, নথি এবং প্রশাসনিক পদ্ধতি যেমন আবাসনের অবস্থা, আয়ের স্তর ইত্যাদির প্রয়োজনীয়তা কমিয়ে আনা।

এছাড়াও, সামাজিক আবাসন উন্নয়নের চিন্তাভাবনা পরিবর্তন করা প্রয়োজন। সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলির মান উন্নত করতে হবে, যাতে দীর্ঘমেয়াদী জীবনযাপনের জন্য পর্যাপ্ত পরিবেশ নিশ্চিত করা যায়। মান উন্নত করার জন্য কিন্তু যুক্তিসঙ্গত মূল্য নিশ্চিত করার জন্য, বিনিয়োগকারীদের মুনাফা অর্জন করা উচিত, উপযুক্ত স্কেলে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি তৈরি করা উচিত।

সামাজিক আবাসন নীতিমালার সুবিধাভোগীদের উপর আরো উপযুক্ত নিয়মকানুন পরিবর্তন করা প্রয়োজন। সামাজিক আবাসন ধনীদের কাছে বিক্রির জন্য নয়, বরং তাদের লক্ষ্য করে তৈরি করা উচিত যাদের আয় করযোগ্য, সঞ্চয় আছে, কিন্তু উচ্চ মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন অ্যাক্সেস করতে পারে না। কারণ, যদি মানুষের আয় খুব কম, দরিদ্র পরিবার, প্রায় দরিদ্র পরিবার, ব্যক্তিগত আয়কর প্রদানের স্তরের নীচে থাকে, তাহলে এর অর্থ হল এই লোকেদের জীবনযাত্রার খরচ মেটানোর জন্য পর্যাপ্ত অর্থ নেই, তাদের সঞ্চয় নেই। অতএব, তারা সামাজিক আবাসন কিনতে পারে না।

এন. গিয়াং

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস