সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতে বিনিয়োগকারীদের জন্য অনেক সুযোগ রয়েছে।

এই প্রেক্ষাপটে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন আজ বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি আশাব্যঞ্জক খাত, যার চাহিদা বেশি, ক্রমবর্ধমান অর্থনৈতিক অবকাঠামো এবং সরকারের আকর্ষণীয় বিনিয়োগ সহায়তা নীতির সাথে মিলিত। অন্যদিকে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সমস্যা সমাধানে সরকারি ও বেসরকারি খাতের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সহযোগিতা একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।

আবাসনের বিশাল চাহিদা

২০১৯ থেকে ২০২৩ সালের মধ্যে, হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম প্রতি বছর গড়ে ৬% এবং হো চি মিন সিটিতে ৩% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে ব্যক্তিগত আয় যথাক্রমে মাত্র ৪% এবং ৩% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই ক্রমবর্ধমান ব্যবধান অনেক মানুষের জন্য বাড়ির মালিকানা আগের চেয়েও কঠিন করে তুলেছে। তদুপরি, আইনি বাধা, ডেভেলপারদের সম্মুখীন সমস্যা এবং আবাসন সহায়তা নীতি বাস্তবায়নে বিলম্ব পরিস্থিতিকে আরও জটিল করে তুলেছে।

একটি টেকসইভাবে বিকশিত রিয়েল এস্টেট বাজারে সাধারণত বিভিন্ন ধরণের বিভাগ থাকে, বিশেষ করে বি এবং সি বিভাগে। তবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি উভয় ক্ষেত্রেই, এই ধরণের আবাসনের সরবরাহ মারাত্মকভাবে ঘাটতি রয়েছে। প্রতি বছর প্রায় ৫০,০০০ অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা, মূলত মধ্যম আয়ের উপার্জনকারী এবং তরুণ পরিবারগুলির কাছ থেকে, এখনও অপূর্ণ রয়ে গেছে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের গবেষণা ও S22M পরিচালক মিসেস গিয়াং হুইনের মতে, হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুওং, ডং নাই এবং লং আনের মতো পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলি আবাসন সরবরাহের ঘাটতির মুখোমুখি হচ্ছে। অদূর ভবিষ্যতে, হো চি মিন সিটিতে উচ্চমানের প্রকল্পগুলির সংখ্যা বৃদ্ধি পাবে, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ সীমিত হবে। বিপরীতে, হ্যানয় বি-শ্রেণীর প্রকল্পগুলি তৈরিতে মনোনিবেশ করবে। এই ভারসাম্যহীনতা বিভিন্ন কারণের কারণে, যার মধ্যে রয়েছে আয় বৃদ্ধি, সীমিত জমির প্রাপ্যতা এবং জমির দাম বৃদ্ধি, পাশাপাশি নতুন উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য পারমিট দেওয়ার জটিল প্রশাসনিক প্রক্রিয়া।

অবকাঠামো এবং নীতি সহায়তা ব্যবস্থার একটি সিরিজ।

জিডিপির প্রায় ৬% অবকাঠামোগত বিনিয়োগের মাধ্যমে সরকার রাস্তাঘাট, সেতু, বিমানবন্দর এবং সমুদ্রবন্দর নির্মাণের মতো অনেক বৃহৎ প্রকল্প বাস্তবায়ন করছে। একই সাথে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন এই প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নের জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করেছে। এই প্রকল্পগুলির মূল লক্ষ্য হল প্রদেশ এবং শহরগুলির মধ্যে পরিবহন সংযোগ উন্নত করা, ভৌগোলিক দূরত্ব এবং ভ্রমণের সময় হ্রাস করা, বিশেষ করে নগর কেন্দ্র এবং শহরতলির মধ্যে। এটি আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে এবং বিনিয়োগ আকর্ষণ করবে।

"মেট্রো সিস্টেমের উদাহরণ হিসেবে ব্যবহৃত পরিবহন-ভিত্তিক উন্নয়ন (টিওডি) মডেল যানজট নিরসন এবং আবাসন সরবরাহে কার্যকর প্রমাণিত হয়েছে। মেট্রো লাইনের আশেপাশের এলাকায় উন্নয়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, ভবনের ঘনত্ব বৃদ্ধি পায়, অঞ্চলগুলির মধ্যে ভ্রমণ এবং সংযোগ সহজতর হয়। একই সাথে, মেট্রো লাইনের পাশে জমি ব্যবহার বিনিয়োগ খরচ হ্রাস করে, যার ফলে বাসিন্দাদের জন্য আরও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিকল্প তৈরি হয়," যোগ করেন মিসেস গিয়াং হুইন।

২০২৪ সালের ভূমি আইন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৩ সালের আবাসন আইনের মতো নতুন আইন প্রণয়নের ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন আসবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই নতুন আইনি বিধিগুলি ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা উন্নত করার, প্রশাসনিক পদ্ধতি সহজ করার এবং বাজারে অংশগ্রহণের জন্য বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করার প্রতিশ্রুতি দেয়। "বিশেষ করে, ২০২৩ সালের আবাসন আইন বাড়ি কেনা-বেচার প্রক্রিয়া সহজ করেছে, পাশাপাশি বিদেশীদের জন্য বাড়ির মালিকানার বিষয়ে স্পষ্ট নিয়মকানুনও প্রদান করেছে। সেই অনুযায়ী, বিদেশীরা একটি ভবনে মোট অ্যাপার্টমেন্টের সর্বাধিক ৩০% এবং একটি ওয়ার্ডে ২৫০টির বেশি বাড়ির মালিক হতে পারে না। মালিকানার সময়কাল ৫০ বছর এবং এটি বাড়ানো যেতে পারে। তবে, ভিয়েতনামী নাগরিকের সাথে বিবাহের ক্ষেত্রে, বিদেশীদের স্থায়ীভাবে বাড়ির মালিকানার অনুমতি দেওয়া হয়," মিসেস গিয়াং হুইন উদাহরণ হিসেবে উল্লেখ করেছেন।

আবাসন ঘাটতি মোকাবেলা এবং জমির ফটকাবাজি রোধ করার জন্য, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ৩১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে প্রধান শহরগুলিতে আবাসিক জমির উপবিভাগ নিষিদ্ধ করে। একই সাথে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনে গুরুত্বপূর্ণ সমন্বয়ও অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে, যা গুরুত্বপূর্ণ শহরাঞ্চলে আবাসন উন্নয়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। অধিকন্তু, বাণিজ্যিক প্রকল্পের জন্য ২০% জমি বরাদ্দ করার বাধ্যতামূলক প্রয়োজনীয়তা বাতিল করা হয়েছে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের জন্য এই জমি সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য রূপান্তর করার সুযোগ উন্মুক্ত হয়েছে। সামাজিক আবাসন বিনিয়োগকারীরা বিনামূল্যে ভূমি ব্যবহার, জমি ইজারা ফি থেকে অব্যাহতি এবং অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারের ঋণের মতো আকর্ষণীয় প্রণোদনা উপভোগ করবেন।

হো চি মিন সিটিতে অনুষ্ঠিত একটি সাম্প্রতিক সেমিনারে, আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের (নির্মাণ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ হা কোয়াং হুং বলেছেন যে সাম্প্রতিক সময়ে, স্থানীয়রা ব্যবসা, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং অন্যান্য অর্থনৈতিক সত্তাকে সামাজিক আবাসন নির্মাণে সক্রিয়ভাবে অংশগ্রহণের জন্য আকৃষ্ট করার জন্য বিভিন্ন পদ্ধতি প্রয়োগ করেছে।

বিশেষ করে, ২০২১ সাল থেকে এখন পর্যন্ত পরিসংখ্যান দেখায় যে ৬৩টি এলাকার মধ্যে ৬১টিতে ৬১৯টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে, যার মোট সংখ্যা ৫৬১,৮০০। তবে, এখন পর্যন্ত, মাত্র ৭৯টি প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে, যার মধ্যে ৪০,৬০০টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে; বাকি ১২৮টি প্রকল্পের নির্মাণ শুরু হয়েছে এবং চলমান রয়েছে, যার মোট সংখ্যা প্রায় ১,১২,০০০। এছাড়াও, ৪১২টি প্রকল্প বিনিয়োগ অনুমোদন পেয়েছে, যার মোট সংখ্যা প্রায় ৪,১০,০০০ এবং নির্মাণ শুরু করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার প্রক্রিয়াধীন রয়েছে।

এই প্রেক্ষাপটে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞদের মতে, জনগণের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সমস্যা সমাধানের জন্য, আমাদের একটি ব্যাপক সমাধান প্রয়োজন, যার মধ্যে সরকারি ও বেসরকারি উভয় খাতের শক্তি একত্রিত হবে। কোনও একক পক্ষই একা এই কঠিন সমস্যা সমাধান করতে পারবে না। অন্যদিকে, রাজ্যের বাজেট সীমিত এবং সুদের হার বেশি, যার ফলে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিতে অর্থায়ন করা কঠিন হয়ে পড়ে; বেসরকারি খাতও ইনপুট খরচের উপর মুদ্রাস্ফীতির চাপের সম্মুখীন হয়। অতএব, উভয় পক্ষের মধ্যে কার্যকর সহযোগিতা অপরিহার্য।

স্থানীয় কর্তৃপক্ষের উচিত জমির মালিকদের টেকসই নতুন আবাসিক এলাকা তৈরিতে সহযোগিতা করতে উৎসাহিত করার জন্য শক্তিশালী নীতি বাস্তবায়ন করা। ভূমির ব্যবহার সর্বাধিক করে, ভাগ করা সুযোগ-সুবিধা এবং সবুজ স্থান অন্তর্ভুক্ত করে, আমরা ক্রমবর্ধমান জরুরি আবাসন সমস্যার আংশিক সমাধান করতে পারি। সরকার এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সহযোগিতা এই ধারণাগুলিকে বাস্তবে রূপান্তরিত করার মূল চাবিকাঠি হবে।

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535