সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতে বিনিয়োগকারীদের জন্য অনেক সুযোগ

সেই প্রেক্ষাপটে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন আজ বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি সম্ভাবনাময় খাত, যার চাহিদা বেশি, ক্রমবর্ধমান পরিপূর্ণ অবকাঠামো ব্যবস্থা এবং সরকারের আকর্ষণীয় বিনিয়োগ সহায়তা নীতির সাথে। অন্যদিকে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সমস্যা সমাধানে সরকারি ও বেসরকারি খাতের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।

আবাসনের বিশাল চাহিদা

২০১৯-২০২৩ সময়কালে, হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম গড়ে ৬%/বছর এবং হো চি মিন সিটিতে ৩%/বছর বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে ব্যক্তিগত আয় যথাক্রমে মাত্র ৪% এবং ৩% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই ক্রমবর্ধমান ব্যবধান অনেক মানুষের জন্য বাড়ির মালিকানা আগের চেয়েও কঠিন করে তুলেছে। এছাড়াও, আইনি বাধা, ডেভেলপারদের সমস্যা এবং আবাসন সহায়তা নীতি জারিতে বিলম্ব পরিস্থিতিকে জটিল করে তুলেছে।

একটি টেকসই রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রায়শই বিভিন্ন ধরণের বিভাগ থাকে, বিশেষ করে শ্রেণী বি এবং সি পণ্য। তবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি উভয় ক্ষেত্রেই, এই ধরণের আবাসনের সরবরাহ মারাত্মকভাবে ঘাটতি রয়েছে। প্রতি বছর প্রায় ৫০,০০০ অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা, মূলত মধ্যম আয়ের মানুষ এবং তরুণ পরিবারের কাছ থেকে, এখনও পুরোপুরি পূরণ হয়নি।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের গবেষণা ও S22M পরিচালক মিসেস গিয়াং হুইনের মতে, হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুওং, ডং নাই এবং লং আনের মতো পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলি আবাসন সরবরাহের ঘাটতির মুখোমুখি হচ্ছে। অদূর ভবিষ্যতে, হো চি মিন সিটিতে উচ্চমানের প্রকল্পগুলির সংখ্যা বৃদ্ধি পাবে, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ সীমিত থাকবে। বিপরীতে, হ্যানয় ক্লাস B প্রকল্পগুলি তৈরিতে মনোনিবেশ করবে। এই ভারসাম্যহীনতা অনেক কারণের কারণে, যার মধ্যে রয়েছে আয় বৃদ্ধি, সীমিত ভূমি তহবিল এবং উচ্চ ভূমির খরচ, পাশাপাশি নতুন উন্নয়ন প্রকল্পের লাইসেন্স দেওয়ার ক্ষেত্রে জটিল প্রশাসনিক প্রক্রিয়া।

অবকাঠামো এবং নীতি সহায়তার একটি সিরিজ

জিডিপির প্রায় ৬% অবকাঠামোগত বিনিয়োগের মাধ্যমে সরকার রাস্তাঘাট, সেতু, বিমানবন্দর এবং সমুদ্রবন্দর নির্মাণের মতো অনেক বৃহৎ প্রকল্প বাস্তবায়ন করছে। একই সাথে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন এই প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নের জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করেছে। এই প্রকল্পগুলির মূল লক্ষ্য হল প্রদেশ এবং শহরগুলির মধ্যে ট্র্যাফিক সংযোগ উন্নত করা, ভৌগোলিক দূরত্ব এবং ভ্রমণের সময় হ্রাস করা, বিশেষ করে নগর কেন্দ্র এবং শহরতলির মধ্যে। এটি আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন এবং বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে।

"ট্রানজিট-ভিত্তিক উন্নয়ন (টিওডি) মডেল, সাধারণত মেট্রো সিস্টেম, ট্র্যাফিক এবং আবাসন সরবরাহ সমস্যা সমাধানে কার্যকর প্রমাণিত হয়েছে। মেট্রো লাইনের আশেপাশের এলাকা উন্নয়নের উপর মনোযোগ দেওয়ার মাধ্যমে, নির্মাণ ঘনত্ব বৃদ্ধি পায়, যাতায়াতের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি হয় এবং অঞ্চলগুলির মধ্যে সংযোগ স্থাপন করা হয়। একই সময়ে, মেট্রো লাইনের পাশে জমির তহবিল ব্যবহার বিনিয়োগ খরচ কমাতেও সাহায্য করে, যার ফলে মানুষের জন্য আরও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিকল্প তৈরি হয়," মিসেস গিয়াং হুইন যোগ করেন।

ভূমি আইন ২০২৪, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এবং আবাসন আইন ২০২৩ এর মতো নতুন আইন জারির ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন আসবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই নতুন আইনি বিধিগুলি ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা উন্নত করার, প্রশাসনিক পদ্ধতি সহজ করার এবং বাজারে অংশগ্রহণের জন্য বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করার প্রতিশ্রুতি দেয়। "বিশেষ করে, আবাসন আইন ২০২৩ বাড়ি কেনা-বেচা প্রক্রিয়া সহজ করেছে এবং একই সাথে বিদেশী বাড়ির মালিকানার উপর স্পষ্ট নিয়মাবলী প্রদান করেছে। তদনুসারে, বিদেশীরা একটি ভবনে মোট অ্যাপার্টমেন্টের ৩০% পর্যন্ত এবং একটি ওয়ার্ডে ২৫০টির বেশি বাড়ির মালিক হতে পারে না। মালিকানার সময়কাল ৫০ বছর এবং এটি বাড়ানো যেতে পারে। তবে, ভিয়েতনামী নাগরিকের সাথে বিবাহের ক্ষেত্রে, বিদেশীরা স্থায়ীভাবে আবাসনের মালিক হতে পারে," মিসেস গিয়াং হুইন উল্লেখ করেছেন।

আবাসন ঘাটতি মোকাবেলা এবং জমির ফটকাবাজি রোধ করার জন্য, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ৩১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে প্রধান শহরগুলিতে জমি বিভাজনের উপর নিষেধাজ্ঞা জারি করেছে। একই সাথে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনেও গুরুত্বপূর্ণ সমন্বয় রয়েছে, যা প্রধান শহরগুলিতে আবাসন উন্নয়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। এছাড়াও, বাণিজ্যিক প্রকল্পের জন্য ২০% জমি সংরক্ষণের বাধ্যতামূলক নিয়ন্ত্রণ বাতিল করা হয়েছে, যা বিনিয়োগকারীদের জন্য এই এলাকাটিকে সামাজিক আবাসন নির্মাণে রূপান্তর করার সুযোগ উন্মুক্ত করেছে। সামাজিক আবাসন বিনিয়োগকারীরা বিনামূল্যে ভূমি ব্যবহার, কোনও জমি ভাড়া না দেওয়া এবং অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারে ঋণ পাওয়ার সুযোগের মতো অনেক আকর্ষণীয় প্রণোদনা উপভোগ করবেন।

হো চি মিন সিটিতে অনুষ্ঠিত একটি সাম্প্রতিক কর্মশালায়, আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের (নির্মাণ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ হা কোয়াং হুং বলেন যে সাম্প্রতিক সময়ে, স্থানীয়রা ব্যবসা, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং অর্থনৈতিক ক্ষেত্রগুলিকে সামাজিক আবাসন নির্মাণে সক্রিয়ভাবে অংশগ্রহণের জন্য আকৃষ্ট করার অনেক উপায় খুঁজে পেয়েছে।

বিশেষ করে, ২০২১ সাল থেকে এখন পর্যন্ত পরিসংখ্যান দেখায় যে ৬১/৬৩টি এলাকায়, ৬১৯টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে, যার স্কেল ৫৬১,৮০০টি অ্যাপার্টমেন্ট। তবে, এখন পর্যন্ত, মাত্র ৭৯টি প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে যার স্কেল ৪০,৬০০টি অ্যাপার্টমেন্ট; বাকি ১২৮টি প্রকল্প শুরু হয়েছে এবং নির্মাণাধীন রয়েছে, যার স্কেল প্রায় ১,১২,০০০টি অ্যাপার্টমেন্ট। এছাড়াও, বিনিয়োগের জন্য অনুমোদিত প্রকল্পের সংখ্যা ৪১২টি, যার স্কেল প্রায় ৪,১০,০০০টি অ্যাপার্টমেন্ট, এবং নির্মাণ শুরু করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার প্রক্রিয়াধীন রয়েছে।

সেই প্রেক্ষাপটে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞদের মতে, পর্যাপ্ত আবাসন এবং জনগণের ক্রয়ক্ষমতার সমস্যা সমাধানের জন্য, আমাদের একটি ব্যাপক সমাধান প্রয়োজন, যার মধ্যে সরকারি ও বেসরকারি উভয় খাতের শক্তি একত্রিত হবে। কোনও একক পক্ষই এই কঠিন সমস্যার সমাধান করতে পারবে না। অন্যদিকে, রাজ্যের বাজেট সীমিত এবং সুদের হার বেশি, সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিতে অর্থায়ন করা কঠিন; বেসরকারি খাতও ইনপুট খরচের উপর মুদ্রাস্ফীতির চাপের সম্মুখীন হচ্ছে। অতএব, উভয় পক্ষের মধ্যে কার্যকর সহযোগিতা জরুরি।

স্থানীয় সরকারগুলির উচিত জমির মালিকদের নতুন টেকসই আবাসিক এলাকা তৈরির জন্য একসাথে কাজ করার জন্য জোরালো প্রণোদনা দেওয়া। জমির সর্বাধিক ব্যবহার করে, ভাগ করা সুযোগ-সুবিধা এবং সবুজ স্থানের সাথে একত্রিত করে, আমরা ক্রমবর্ধমান জরুরি আবাসন সমস্যার আংশিক সমাধান করতে পারি। সরকার এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় এই ধারণাগুলিকে বাস্তবায়িত করার মূল চাবিকাঠি হবে।

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535