কম জন্মহার এবং ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে তাদের প্রভাব।

VARS-এর তথ্য অনুসারে, ভিয়েতনামের প্রজনন হার ১৯৮৯ সালে প্রতি মহিলার ৩.৮ শিশু থেকে কমে ২০২৪ সালে মাত্র ১.৯১ শিশুতে দাঁড়িয়েছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS) সম্প্রতি "হ্রাসমান জন্মহার এবং গৃহায়ন বাজারে দীর্ঘমেয়াদী প্রভাব" শীর্ষক একটি বিতর্কিত প্রতিবেদন প্রকাশ করেছে, যেখানে যুক্তি দেওয়া হয়েছে যে ভিয়েতনাম এমন একটি পর্যায়ে প্রবেশ করছে যেখানে জনসংখ্যার কারণগুলি রিয়েল এস্টেটের চাহিদাকে প্রভাবিত করতে শুরু করেছে। তবে, অনেকে আরও যুক্তি দেন যে স্বল্পমেয়াদে, বাড়ির দাম, সরবরাহ এবং ঋণের খরচের মতো "কঠিন" কারণগুলি আরও গুরুত্বপূর্ণ।

VARS-এর তথ্য অনুসারে, ভিয়েতনামের প্রজনন হার ১৯৮৯ সালে প্রতি মহিলা ৩.৮ শিশু থেকে কমে ২০২৪ সালে মাত্র ১.৯১ শিশুতে দাঁড়িয়েছে। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে, এই হার "গুরুতরভাবে কম প্রজনন" সীমার কাছাকাছি পৌঁছেছে, প্রতি মহিলা ১.৩ শিশুর নিচে। এর অর্থ হল, নতুন পরিবারের সংখ্যা, যা আবাসন বাজারের একটি মূল চালিকাশক্তি, আগামী বছরগুলিতে ধীরে ধীরে হ্রাস পাবে, বিশেষ করে বৃহৎ পরিবারের জন্য পরিকল্পিত বৃহৎ-অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে।

VARS ভবিষ্যদ্বাণী করে যে যদি এই পরিস্থিতি অব্যাহত থাকে, তাহলে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট বাজারে দক্ষিণ কোরিয়া বা জাপানের মতো সরবরাহ-চাহিদা ভারসাম্যহীনতার মুখোমুখি হতে পারে, যে দেশগুলি বয়স্ক জনসংখ্যা এবং অত্যন্ত কম জন্মহারের দ্বারা ব্যাপকভাবে প্রভাবিত।

ইনস্টিটিউট অফ রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্টের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান পূর্বাভাসের সাথে একমত পোষণ করে বলেন: "দীর্ঘমেয়াদে, রিয়েল এস্টেটের তারল্য অনেক নীতি দ্বারা প্রভাবিত হয়: আইন, ইনপুট খরচ, অর্থনৈতিক সংকট এবং জনসংখ্যা। যদি জনসংখ্যা বৃদ্ধি না পায়, বিশেষ করে কম জন্মহারের সাথে, তাহলে আবাসনের চাহিদা ধীরে ধীরে হ্রাস পাবে, যার ফলে তারল্য হ্রাস পাবে।"

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, প্রোপিইন রিয়েল এস্টেট ফাইন্যান্স টেকনোলজি একাডেমির সিইও মিসেস ভো নাট লিউ জোর দিয়ে বলেন: "কম জন্মহার কেবল একটি জনসংখ্যাগত সমস্যা নয়, বরং রিয়েল এস্টেট বাজারের কাঠামো পরিবর্তনের একটি মূল কারণ। আমরা প্রায়শই কেবল সুদের হার, ঋণ বা আইনি দিকগুলি দেখি, তবে জনসংখ্যাগত কারণগুলি সবচেয়ে গভীর এবং দীর্ঘমেয়াদী পরিবর্তনশীল।"

তা সত্ত্বেও, সাধারণ পরিসংখ্যান অফিসের তথ্য দেখায় যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে নতুন পরিবারের সংখ্যা এখনও প্রতি বছর ২-৩% হারে বৃদ্ধি পাচ্ছে। এটি ইঙ্গিত দেয় যে আবাসনের চাহিদা অদৃশ্য হয়ে যায়নি, বরং অর্থনৈতিক কারণগুলির দ্বারা "সীমাবদ্ধ" হচ্ছে। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট রিসার্চ ইনস্টিটিউট (VARS IRE) এর উপ-পরিচালক মিসেস ফাম থি মিয়েনের মতে, তরলতা হ্রাসের মূল কারণ নতুন পরিবারের অভাব নয়, বরং বাড়ির দাম ক্রয়ক্ষমতার চেয়ে বেশি। তিনি উল্লেখ করেছেন যে হ্যানয়ে ৭৫-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার এবং হো চি মিন সিটিতে ৮৫-৮৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার গড় মূল্য সহ, ২-৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্ট মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীর নাগালের বাইরে।

বিক্রয়মূল্যের পাশাপাশি, বন্ধকের সুদের হারও একটি বড় বাধা। বর্তমানে, গড় সুদের হার প্রতি বছর ৮% থেকে ১২% পর্যন্ত, কিছু ব্যাংক প্রথম কয়েক বছরের জন্য ৬% থেকে ৭% পর্যন্ত অগ্রাধিকারমূলক হার অফার করে, তবে এটি এখনও জাপান (১%-২%) বা সিঙ্গাপুর (২%-৪%) এর তুলনায় অনেক বেশি। ১০% সুদের হারে ৩০ বছর ধরে ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের সাথে, ক্রেতাদের প্রতি মাসে ১৫-২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে, যা অনেক তরুণ পরিবারের আর্থিক ক্ষমতা ছাড়িয়ে যাবে।

তাছাড়া, অনেক মানুষই অল্প বয়সে বিয়ে করতে অনিচ্ছুক, এই বাস্তবতার কারণে আবাসনের চাহিদা আগের তুলনায় ভিন্ন হয়েছে। "তাদের ৬০-৭০ বর্গমিটারের স্থির নকশার অ্যাপার্টমেন্টে আগ্রহী হওয়ার পরিবর্তে বহুমুখী স্থানের প্রয়োজন, যেখানে তারা থাকতে এবং কাজ করতে পারে," মিসেস লিউ বলেন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, বাজারকে পুনরুজ্জীবিত করার জন্য, ভিয়েতনামকে একই সাথে দুটি বিষয় মোকাবেলা করতে হবে। তাৎক্ষণিক অগ্রাধিকার হল সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি, ঋণের সুদের হার হ্রাস করা এবং ঋণ পদ্ধতি উন্নত করা। দীর্ঘমেয়াদী লক্ষ্য হল বয়স্ক জনসংখ্যা, কম জন্মহার এবং পরিবর্তিত আবাসনের চাহিদার জন্য প্রস্তুতি নেওয়া। "আমরা যদি কেবল জনসংখ্যার দিকে তাকাই এবং নীতি ও পণ্যগুলিকে উপেক্ষা করি, তাহলে আমরা সমস্যাটি ভুল নির্ণয় করব। আমাদের সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সস্তা ঋণ ব্যবস্থা প্রয়োজন," ভিয়েতনাম আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেন।

সূত্র: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm