কম জন্মহার এবং ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে এর প্রভাব

VARS-এর তথ্য অনুসারে, ভিয়েতনামের প্রজনন হার ১৯৮৯ সালে প্রতি মহিলার ৩.৮ শিশু থেকে কমে ২০২৪ সালে মাত্র ১.৯১ শিশুতে দাঁড়িয়েছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) সম্প্রতি "হ্রাসমান জন্মহার এবং গৃহায়ন বাজারে দীর্ঘমেয়াদী প্রভাব" শীর্ষক একটি বিতর্কিত প্রতিবেদন প্রকাশ করেছে যেখানে যুক্তি দেওয়া হয়েছে যে ভিয়েতনাম এমন একটি সময়ে প্রবেশ করছে যেখানে জনসংখ্যার কারণগুলি রিয়েল এস্টেটের চাহিদাকে প্রভাবিত করতে শুরু করেছে। তবে, অনেকে এটাও বিশ্বাস করেন যে স্বল্পমেয়াদে, গৃহায়নের দাম, সরবরাহ এবং ঋণের খরচের মতো "কঠিন" কারণগুলি আরও গুরুত্বপূর্ণ।

VARS-এর তথ্য অনুসারে, ভিয়েতনামের প্রজনন হার ১৯৮৯ সালে প্রতি মহিলা ৩.৮ শিশু থেকে কমে ২০২৪ সালে মাত্র ১.৯১ শিশুতে দাঁড়িয়েছে। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বৃহৎ শহরগুলিতে, এই হার "গুরুতরভাবে কম প্রজনন" সীমার কাছাকাছি পৌঁছেছে, যেখানে প্রতি মহিলা ১.৩ সন্তানেরও কম। এর অর্থ হল, নতুন পরিবারের সংখ্যা, যা আবাসন বাজারের প্রধান চালিকাশক্তি, আগামী বছরগুলিতে ধীরে ধীরে হ্রাস পাবে, বিশেষ করে বৃহৎ-ক্ষেত্রের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, যা বৃহৎ পরিবারের জন্য তৈরি।

VARS ভবিষ্যদ্বাণী করে যে যদি এই পরিস্থিতি অব্যাহত থাকে, তাহলে ভিয়েতনাম দক্ষিণ কোরিয়া বা জাপানের মতো রিয়েল এস্টেট সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতার ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারে, যে দেশগুলি বয়স্ক জনসংখ্যা এবং অত্যন্ত কম জন্মহারের কারণে তীব্রভাবে প্রভাবিত হচ্ছে।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ ইনস্টিটিউটের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান পূর্বাভাসের সাথে একমত পোষণ করে বলেন: "দীর্ঘমেয়াদে, রিয়েল এস্টেটের তারল্য অনেক নীতি দ্বারা প্রভাবিত হয়: আইন, ইনপুট খরচ, অর্থনৈতিক সংকট এবং জনসংখ্যা। যদি জনসংখ্যা বৃদ্ধি না পায়, বিশেষ করে নিম্ন জন্মহার, তাহলে আবাসনের চাহিদা ধীরে ধীরে হ্রাস পাবে, যার ফলে তারল্য হ্রাস পাবে।"

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, প্রোপিইন রিয়েল এস্টেট ফাইন্যান্স টেকনোলজি একাডেমির সিইও মিসেস ভো নাট লিউ জোর দিয়ে বলেন: "কম জন্মহার কেবল জনসংখ্যার সমস্যা নয়, বরং রিয়েল এস্টেট বাজারের কাঠামো পরিবর্তনের একটি মূল কারণও। আমরা প্রায়শই কেবল সুদের হার, ঋণ বা বৈধতার দিকে নজর দিই, তবে জনসংখ্যার কারণগুলি সবচেয়ে গভীর এবং দীর্ঘমেয়াদী পরিবর্তনশীল।"

তবে, সাধারণ পরিসংখ্যান অফিসের তথ্য থেকে দেখা যায় যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে নতুন পরিবারের সংখ্যা এখনও প্রতি বছর ২%-৩% হারে বৃদ্ধি পাচ্ছে। এর থেকে বোঝা যায় যে আবাসনের চাহিদা অদৃশ্য হয়নি, বরং অর্থনৈতিক কারণগুলির দ্বারা "সীমাবদ্ধ"। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট রিসার্চ ইনস্টিটিউটের (VARS IRE) উপ-পরিচালক মিসেস ফাম থি মিয়েনের মতে, তরলতা হ্রাসের মূল কারণ নতুন পরিবারের অভাব নয়, বরং আবাসনের দাম ক্রয়ক্ষমতার বাইরে। তিনি হ্যানয়ে ৭৫-৮০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার এবং হো চি মিন সিটিতে ৮৫-৮৯ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটারের গড় মূল্য উল্লেখ করেছেন, ২-৩ বিলিয়ন ভিয়ানডে মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্ট মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীর নাগালের বাইরে।

শুধু বিক্রয়মূল্যই নয়, গৃহঋণের সুদের হারও একটি বড় বাধা। বর্তমানে, গড় সুদের হার প্রতি বছর ৮% থেকে ১২% এর মধ্যে ওঠানামা করে, কিছু ব্যাংক প্রথম কয়েক বছরে ৬% এবং ৭% প্রণোদনা প্রদান করে, তবে এটি এখনও জাপান (১% এবং ২%) বা সিঙ্গাপুর (২% এবং ৪%) এর তুলনায় অনেক বেশি। ৩০ বছরের জন্য ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের সাথে, ১০% সুদের হার সহ, ক্রেতাকে প্রতি মাসে ১৫-২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে, যা অনেক তরুণ পরিবারের সামর্থ্যের বাইরে।

এছাড়াও, অনেক মানুষই অল্প সময়ে পরিবার শুরু করতে চান না, এই কারণেও বিভিন্ন ধরণের আবাসন চাহিদা তৈরি হয়। "তাদের বসবাস এবং কাজ উভয়ের জন্যই বহুমুখী স্থানের প্রয়োজন, এবং তারা আর স্থির নকশা সহ ৬০-৭০ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টে আগ্রহী নন," মিসেস লিউ বলেন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, বাজারকে মুক্ত করতে ভিয়েতনামকে একই সাথে দুটি বিষয় মোকাবেলা করতে হবে। স্বল্পমেয়াদে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি করা, সুদের হার হ্রাস করা এবং ঋণ পদ্ধতি উন্নত করা প্রয়োজন। দীর্ঘমেয়াদে, বয়স্ক জনসংখ্যা, কম জন্মহার এবং পরিবর্তিত আবাসনের চাহিদার পরিস্থিতির জন্য প্রস্তুত থাকা প্রয়োজন। "আমরা যদি কেবল জনসংখ্যার দিকে তাকাই এবং নীতি ও পণ্য উপেক্ষা করি, তাহলে আমরা রোগ নির্ণয়ের ভুল করব। আমাদের সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সস্তা ঋণ ব্যবস্থা প্রয়োজন," ভিয়েতনাম আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেন।

সূত্র: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm