Nemovitosti: Ceny nemovitostí pravděpodobně porostou, ale je těžké je snížit. Vzhledem ke dvěma tržním scénářům v roce 2025 bude mít nový ceník pozemků v Hanoji řetězovou reakci.

Ceny nemovitostí pravděpodobně neklesnou, experti předpovídají pro rok 2025 dva tržní scénáře, nový ceník pozemků v Hanoji bude mít řetězovou reakci a aktivuje cenové hladiny bydlení... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

V příštích 2–3 letech se trh s nemovitostmi vyjasní a dojde k významným změnám, včetně cenových výkyvů a úprav poptávky ze strany investorů i kupujících domů. (Foto: Anh Phuong)

Nabídka roste, ceny nemovitostí je stále obtížné snížit

Nabídka nově otevřených bytů v roce 2024 dosáhne přibližně 35 000 jednotek, což je více než předchozí prognóza 22 000–24 000 jednotek. V roce 2025 se předpokládá, že toto číslo vzroste na 40 000 bytů pro oba hlavní trhy, Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město. Odborníci se však obecně domnívají, že i když se nabídka výrazně zvýší, bude stále obtížné „ochladit“ ceny nemovitostí.

Generální ředitel společnosti CBRE Vietnam Duong Thuy Dung v prognóze trhu s nemovitostmi pro rok 2025 uvedl, že ceny bydlení neklesnou, ale ani neporostou tak rychle jako v nedávném období. Nárůst by mohl činit 5–8 % oproti roku 2024. Jak dosáhnout ceny, která je vhodná pro platební schopnosti lidí, je i nadále obtížnou otázkou, velkou výzvou pro trh, na kterou v současné době neexistuje odpověď.

Podle analýzy paní Dung se index cen bytů v Hanoji ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019 zvýšil o 64 %, což je dvojnásobek nárůstu v Ho Či Minově Městě. Průměrná primární prodejní cena se blíží 60 milionům VND/m2.

Stejný názor sdílí i docent Dr. Dinh Trong Thinh, ekonomický expert, a uvedl, že rok 2024 je dobou, kdy segment bytů v Hanoji zaznamená prudký nárůst cen. Ceny bytů vzrostly z průměrných 40 milionů VND/m2 v roce 2022 na více než 70 milionů VND/m2 do konce třetího čtvrtletí roku 2024. Je pozoruhodné, že na trhu již nejsou projekty s cenou pod 60 milionů VND/m2, mnoho projektů střední třídy má dokonce ceny nad 100 milionů VND/m2.

Během období horka má prodejní cena tendenci den ode dne, týden od týdne růst, ale likvidita zůstává vysoká. Nahromaděná poptávka po bydlení a investicích se uvolnila, když existuje mnoho pobídek k obnovení důvěry zákazníků a investorů v trh. Rostoucí poptávka, zatímco nabídka je stále omezená, tlačí ceny nahoru.

Související zprávy

Působivé fotografie z roku 2024: Celý svět je šokován bezprecedentními a historickými událostmi

Odborníci tvrdí, že ačkoli se růst cen bytů v Hanoji zpomalil, bude v roce 2025 obtížné snížit prodejní ceny kvůli rostoucím vstupním nákladům na pozemky. Hanojský trh ve skutečnosti sleduje růstový scénář Ho Či Minova Města. V příštích 2–3 letech se trh s nemovitostmi vyjasní s významnými změnami, včetně cenových výkyvů a úprav poptávky ze strany investorů i kupujících domů. Předpovídá se, že veškerá primární nabídka v Hanoji v roce 2025 bude v segmentu vyšší třídy a luxusu, z čehož luxusní bydlení bude tvořit 36 ​​%.

Z obchodního hlediska pan Ngo Huu Truong - zástupce generálního ředitele společnosti Hung Thinh Corporation uvedl, že ceny nemovitostí bude v nadcházejícím období obtížné snížit. Jedním z důvodů je, že proces schvalování projektu často trvá dlouho, což zvyšuje investiční náklady.

Pokud jde o ceny nemovitostí, viceprezident Vietnamské realitní asociace Nguyen Van Dinh rovněž poznamenal, že od nynějška do konce roku 2025 nebudou ustanovení nového zákona plně uplatňována, ale stále se zneužívají starého problému. Proto se očekává, že ceny pozemků zůstanou na rozumné úrovni. Pokud však v období let 2026–2027 nedojde k odpovídající úpravě, bude na ceny vyvíjen větší tlak.

Podle pana Dinha budou pro trh s nemovitostmi existovat dva scénáře. Pokud bude existovat dobrá regulace, trh bude v letech 2026–2027 i nadále stabilní. Pokud však nedojde k dobrému technickému přizpůsobení, ceny nemovitostí mohou být vytlačeny na vyšší a nepřiměřenější úrovně. A pak bude trh opět obtížný.

Trh prošel svým nejtěžším obdobím.

Ministerstvo stavebnictví právě oznámilo 10 nejvýznamnějších událostí stavebnictví v roce 2024. Rok 2024 představuje milník, pokud jde o růst, který dosáhl přibližně 7,8–8,2 %, což je nejvíce od roku 2020, a překročil tak cíl stanovený vládou v usnesení č. 01 (6,4–7,3 %).

Toto je také nejvyšší tempo růstu dosažené stavebnictvím od roku 2020, které je hnací silou celkového růstu HDP ekonomiky. Míra urbanizace dosáhla 44,3 %, čímž překročila cíl stanovený Národním shromážděním ve výši 43,7 %. Stavebnictví také dosáhlo dvou dalších cílů stanovených vládou, a to: míry odvádění a čištění odpadních vod ve výši 18 % a průměrné plochy bydlení v celé zemi ve výši 26,5 m2 podlahové plochy na osobu.

Ministerstvo stavebnictví při hodnocení trhu s nemovitostmi v loňském roce uvedlo, že bylo zavedeno mnoho synchronních řešení k odstranění obtíží na trhu. Pracovní skupina premiéra pro odstraňování obtíží a překážek při realizaci realitních projektů spolupracovala s obcemi a realitními podniky, aby získala informace a situace a přezkoumala každý konkrétní projekt, aby jej prodiskutovala, usměrnila a zodpověděla s cílem odstranit obtíže a překážky při realizaci.

„Trh s nemovitostmi zaznamenal pozitivní změny, překonal nejtěžší období a nabral na obrátkách pro oživení a rozvoj,“ zdůraznilo ministerstvo výstavby.

Dalším vrcholem uplynulého roku byla zvláštní pozornost věnovaná rozvoji sociálního bydlení. Dne 24. května vydal sekretariát směrnici č. 34 o posílení vedoucího postavení strany v rozvoji sociálního bydlení v nové situaci.

Ministerstvo stavebnictví předkládá vládě návrh usnesení o preferenčních zdrojích kapitálu pro rozvoj sociálního bydlení. V souladu s tím navrhuje zavést preferenční balíček úvěrů na sociální bydlení ve výši 100 000 miliard VND z dluhopisového kapitálu s platností 5 let. Výše ​​uvedené úsilí bude předpokladem pro urychlení rozvoje sociálního bydlení v celé zemi v nadcházejícím období.

Dopad nového ceníku pozemků v Hanoji

Podle nedávno vydaného a platného ceníku pozemků v Hanoji z 20. prosince 2024 jsou ceny pozemků v některých oblastech Hanoje 2–6krát vyšší než ceník pozemků vydaný z roku 2019. Zejména nejvyšší cena pozemků patří některým silnicím v okrese Hoan Kiem, kde dosahuje téměř 700 milionů VND/m2.

Některé názory uvádějí, že zavedení nového ceníku pozemků v Hanoji by mohlo způsobit další růst cen bydlení.

Zpráva Ministerstva stavebnictví ukazuje, že pokud se použije tabulka cen pozemků z roku 2024, náklady na využívání pozemků u realitních projektů se ve srovnání s dřívější dobou výrazně zvýší. Důvodem je, že mezi hlavní náklady ovlivňující ceny bydlení a nemovitostí patří: náklady na kompenzace za vyklizení pozemků, poplatky za využívání pozemků, náklady na výstavbu projektů, jako je bydlení, nemovitosti, daně, související poplatky...

Zejména náklady spojené s poplatky za užívání pozemků často tvoří velkou část celkových nákladů na bytový projekt, a to v rozmezí od 7 do 20 % u projektů výškových bytů a 25 do 50 % u projektů vil a řadových domů.

Podle ministerstva výstavby bude mít aplikace nového ceníku pozemků řetězovou reakci, která spustí 15–20% nárůst cen nemovitostí a bydlení oproti dřívějšku.

Pan Vu Cuong Quyet, generální ředitel společnosti Dat Xanh Mien Bac, uvedl, že pro podniky ceník pozemků podpoří kroky k oceňování cen pozemků v těsném souladu s tržními cenami. Upravený ceník pozemků je pro podniky důležitým základem pro stanovení daně z pozemků.

Pokud se však daň z pozemků stanoví podle tržní ceny, bude daň z přeměny pozemků pro podniky vyšší, a tím i vyšší bude prodejní cena nemovitostí pro kupující.

Mohu prodat byt, který je podle nových předpisů splácen ve splátkách?

Koupě bytu na splátky je trend, který mnoho lidí preferuje, aby si pořídili dům, aniž by museli hned utratit velkou částku peněz. Jaké předpisy je tedy nutné splnit při koupi bytu na splátky?

Nákup a prodej bytů na splátky je upraven v článku 167 zákona o bydlení z roku 2023 takto:

- Dohodnuto stranami a jasně uvedeno ve smlouvě o koupi nemovitosti.

- Během doby splácení bytu je kupující oprávněn byt užívat a je zodpovědný za jeho údržbu, pokud není dohodnuto jinak nebo během záruční doby bytu.

Zejména článek 167 článku 2 zákona o bydlení z roku 2023 stanoví: Kupující nemovitosti, který platí ve splátkách, může provádět transakce koupě, prodeje, darování, směny, hypotéky nebo vkladu kapitálu do této nemovitosti s jinou osobou pouze po úplném zaplacení nemovitosti, pokud se strany nedohodnou jinak.

Podle tohoto nařízení, pokud kupující bytu, který v současné době platí na splátky, chce jej prodat někomu jinému, musí prodávajícímu zaplatit plnou kupní cenu, pokud se strany nedohodly jinak.

Pokud tedy kupujete byt na splátky s investorem nebo na splátky prodávajícímu, pouze při zaplacení celé kupní ceny bytu je kupující oprávněn jej prodat jiné osobě, pokud se strany nedohodnou jinak.

Podobně, pokud chcete při zastavování bankovního splátkového úvěru prodat někomu jinému, může hypoteční věřitel podle článku 5, článku 321 občanského zákoníku z roku 2015 prodat byt zastavený bance někomu jinému, pokud s tím banka souhlasí nebo pokud je to v souladu s ustanoveními zákona.

Pokud se tedy strany dohodnou nebo banka souhlasí s prodejem bytu ve splátkách, lze použít následující metody:

- Investor podepsal dokument o převodu kupní smlouvy bytu, aniž by podal žádost státnímu orgánu o vydání osvědčení.

- Strany podepisují zrušení staré splátkové kupní smlouvy na byt a prodávající přímo podepíše kupní smlouvu na byt s novým kupujícím (pokud starý kupující nepřevedl Červenou knihu) nebo uzavře písemnou dohodu o prodeji bytu na splátky mezi třemi stranami: starým kupujícím, prodávajícím a novým kupujícím.

- Uzavřete třístrannou dohodu mezi bankou, kupujícím a prodávajícím, že banka souhlasí s prodejem bytu ve splátkách jiné osobě. Zároveň uvolněte hypotéku na nemovitost, znovu podepište kupní smlouvu a převeďte Červenou knihu nemovitostí novému kupujícímu.

V tomto případě mohou strany převést závazek banky z úvěru na jinou osobu v souladu s ustanoveními článku 370 občanského zákoníku z roku 2015.

Kupující tedy může byt prodat i na splátky, pokud k tomu prodávající souhlasí dle výše uvedené analýzy, nebo pokud je splátka uhrazena v plné výši, či dle dohody stran.