 |
| Během příštích 2–3 let se trh s nemovitostmi vyjasní a dojde k významným změnám, včetně cenových výkyvů a úprav poptávky ze strany investorů i kupujících domů. (Foto: Anh Phuong) |
I přes zvýšenou nabídku je nepravděpodobné, že by ceny nemovitostí klesly.
Očekává se, že nabídka nových bytů v roce 2024 dosáhne přibližně 35 000 jednotek, což je více než předchozí prognóza 22 000–24 000 jednotek. V roce 2025 se předpokládá, že toto číslo vzroste na 40 000 bytů pro oba hlavní trhy v Hanoji a Ho Či Minově Městě. Odborníci se však obecně shodují, že i při výrazném nárůstu nabídky bude stále obtížné ceny nemovitostí ochladit.
Generální ředitel společnosti CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, ve své prognóze realitního trhu pro rok 2025 věří, že ceny domů neklesnou, ale ani nebudou růst tak rychle jako v nedávném období. Nárůst by se mohl pohybovat mezi 5–8 % ve srovnání s rokem 2024. Jak dosáhnout cen, které jsou dostupné pro průměrného člověka, zůstává obtížnou otázkou a velkou výzvou pro trh, na kterou v současné době není známa odpověď.
Podle analýzy paní Dung se index cen bytů v Hanoji ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019 zvýšil o 64 %, což je dvojnásobek nárůstu v Ho Či Minově Městě. Průměrná primární prodejní cena se blíží 60 milionům VND/m2.
S tímto názorem souhlasí i docent Dr. Dinh Trong Thinh, ekonomický expert, který uvedl, že rok 2024 byl dobou, kdy segment hanojských bytů zaznamenal rychlý a pozoruhodný nárůst cen. Ceny bytů, které v roce 2022 dosahovaly průměrně 40 milionů VND/m2, do konce třetího čtvrtletí roku 2024 vzrostly na více než 70 milionů VND/m2. Je pozoruhodné, že na trhu již nejsou projekty s cenou pod 60 milionů VND/m2 a mnoho projektů střední třídy má dokonce ceny nad 100 milionů VND/m2.
Během období intenzivní poptávky mají prodejní ceny tendenci denně nebo týdně růst, ale likvidita zůstává vysoká. Potištěná poptávka po bydlení, ať už k bydlení nebo investici, konečně propukla, jelikož různé faktory obnovily důvěru zákazníků a investorů v trh. Tento nárůst poptávky spolu s přetrvávajícím nedostatkem nabídky vedl k růstu cen.
| Související zprávy |
 Ohromující fotografie z roku 2024: Celý svět šokovaly bezprecedentní a historické události. |
Odborníci se domnívají, že ačkoli se rostoucí trend cen bytů v Hanoji zpomalil, bude v roce 2025 obtížné snížit prodejní ceny kvůli rostoucím nákladům na pozemky. Hanojský trh ve skutečnosti sleduje stejný scénář růstu jako Ho Či Minovo Město. V příštích 2–3 letech se trh s nemovitostmi vyjasní s významnými změnami, včetně cenových výkyvů a úprav poptávky ze strany investorů i kupujících domů. Předpokládá se, že veškerá primární nabídka v Hanoji v roce 2025 bude patřit do segmentu high-end a luxusu; luxusní segment bude tvořit 36 %.
Z obchodního hlediska se pan Ngo Huu Truong, zástupce generálního ředitele skupiny Hung Thinh, domnívá, že ceny nemovitostí bude v nadcházejícím období velmi obtížné snížit. Jedním z důvodů je skutečnost, že proces schvalování projektu často trvá značnou dobu, což zvyšuje investiční náklady.
Pokud jde o ceny nemovitostí, místopředseda Vietnamské realitní asociace Nguyen Van Dinh rovněž poznamenal, že od nynějška do konce roku 2025 nebudou plně uplatňována ustanovení nového zákona a stále se budou používat stávající předpisy. Proto se předpokládá, že ceny pozemků zůstanou na rozumné úrovni. Pokud však v období let 2026–2027 nebudou provedeny žádné vhodné úpravy, bude na ceny vyvíjen větší tlak.
Podle pana Dinha existují pro trh s nemovitostmi dva scénáře. Pokud bude trh řádně regulován, zůstane v letech 2026–2027 stabilní. Pokud však nedojde k řádným technickým úpravám, ceny nemovitostí by mohly být vytlačeny na vyšší a nepřiměřenější úrovně. V takovém případě se trh opět potýká s obtížemi.
Trh má za sebou svou nejtěžší fázi.
Ministerstvo stavebnictví právě oznámilo 10 klíčových událostí pro stavebnictví v roce 2024. Rok 2024 mezi nimi zaznamenal výrazné tempo růstu přibližně 7,8–8,2 %, což je nejvyšší hodnota od roku 2020, a překročil tak cíl stanovený vládou v usnesení č. 01 (6,4–7,3 %).
Toto je také nejvyšší tempo růstu dosažené stavebnictvím od roku 2020, které pohání celkový růst HDP ekonomiky. Míra urbanizace dosáhla 44,3 %, čímž překročila cíl 43,7 % stanovený Národním shromážděním. Stavební průmysl také dosáhl dvou dalších cílů stanovených vládou, včetně: míry odvádění a čištění odpadních vod ve výši 18 % a průměrné obytné plochy 26,5 m2 na osobu v celé zemi.
Ministerstvo stavebnictví při hodnocení trhu s nemovitostmi za uplynulý rok uvedlo, že bylo zavedeno mnoho komplexních řešení k řešení tržních obtíží. Pracovní skupina premiéra pro řešení obtíží a překážek při realizaci realitních projektů spolupracovala s obcemi a realitními podniky na shromažďování informací a posouzení situace. Každý konkrétní projekt přezkoumala, aby poskytla pokyny, řešení a řešila obtíže a překážky při realizaci.
„Trh s nemovitostmi zaznamenal pozitivní změny, překonal nejtěžší období a nabral na obrátkách pro oživení a rozvoj,“ zdůraznilo ministerstvo výstavby.
Dalším vrcholem uplynulého roku byla zvláštní pozornost věnovaná rozvoji sociálního bydlení. Dne 24. května vydal ústřední výbor strany směrnici č. 34 o posílení vedení strany v oblasti rozvoje sociálního bydlení v nové situaci.
Ministerstvo stavebnictví předkládá vládě návrh usnesení o preferenčních zdrojích kapitálu pro rozvoj sociálního bydlení. V souladu s tím navrhuje zavést preferenční úvěrový balíček ve výši 100 000 miliard dongů na sociální bydlení z dluhopisového kapitálu s platností 5 let. Toto úsilí bude základem pro urychlení rozvoje sociálního bydlení v celé zemi v nadcházejícím období.
Dopad nového ceníku pozemků v Hanoji.
Podle nedávno vydaného a platného ceníku pozemků pro Hanoj, který vstoupil v platnost 20. prosince 2024, jsou ceny pozemků v některých oblastech Hanoje 2–6krát vyšší než ceník pozemků vydaný v roce 2019. Nejvyšší ceny pozemků se nacházejí na některých ulicích v okrese Hoan Kiem a dosahují téměř 700 milionů VND/m2.
Někteří se domnívají, že zavedení nového ceníku pozemků v Hanoji by mohlo vést k dalšímu nárůstu cen bydlení.
Zpráva Ministerstva stavebnictví uvádí, že pokud bude použit ceník pozemků z roku 2024, náklady na využívání pozemků pro realitní projekty se ve srovnání s dřívější dobou výrazně zvýší. Důvodem je, že mezi hlavní složky ovlivňující ceny bydlení a nemovitostí patří: náklady na kompenzaci a vyklizení pozemků, poplatky za využívání pozemků, náklady na výstavbu projektů (například bydlení a nemovitosti), daně a související poplatky.
Zejména poplatky za užívání pozemků obvykle tvoří velkou část celkových nákladů na bytový projekt, a to v rozmezí od 7 do 20 % u projektů výškových bytů a 25 do 50 % u projektů vil a řadových domů.
Podle ministerstva stavebnictví bude mít uplatnění nového ceníku pozemků dominový efekt, který spustí 15–20% nárůst cen nemovitostí a bydlení oproti dřívějšku.
Pan Vu Cuong Quyet, generální ředitel společnosti Dat Xanh Northern Vietnam, uvedl, že pro firmy ceník pozemků podpoří proces oceňování pozemků tak, aby co nejlépe odrážel tržní ceny. Upravený ceník pozemků je pro firmy důležitým základem pro stanovení daně z pozemků.
Pokud se však daň z pozemků stanoví na základě tržní hodnoty, bude daň z přeměny pozemků pro podniky vyšší, což povede k vyšší prodejní ceně nemovitostí pro kupující.
Je přípustné prodat byt, který se podle nových předpisů stále splácí ve splátkách?
Koupě bytu na splátky je oblíbeným trendem mnoha lidí, kteří chtějí vlastnit bydlení, aniž by museli platit velkou částku předem. Jaké předpisy je tedy třeba splnit při koupi bytu na splátky?
Nákup a prodej bytů s odloženými platbami nebo platbami na splátky je upraven v článku 167 zákona o bydlení z roku 2023 takto:
- Jak se strany dohodly a jasně uvedly ve smlouvě o koupi bytu.
- Po dobu splácení bytu ve splátkách má kupující právo byt užívat a je odpovědný za jeho údržbu, pokud není dohodnuto jinak nebo pokud neplatí záruční doba bytu.
Konkrétně článek 167, odstavec 2 zákona o bydlení z roku 2023 potvrzuje, že: Kupující nemovitosti, kteří platí ve splátkách nebo s odloženými platbami, mohou provádět transakce, jako je koupě, prodej, darování, směna, zastavení nebo vklad kapitálu do této nemovitosti s jinými osobami, pouze poté, co zaplatí celou kupní cenu, pokud se strany nedohodly jinak.
Podle tohoto nařízení, pokud kupující bytu, který platí ve splátkách, chce jej prodat někomu jinému, je povinen zaplatit prodávajícímu plnou kupní cenu, pokud se strany nedohodly jinak.
Pokud si tedy byt koupíte prostřednictvím splátkového kalendáře s developerem nebo splátkového kalendáře s prodávajícím, můžete jej prodat jiné osobě až po zaplacení celé kupní ceny, pokud se strany nedohodly jinak.
Obdobně platí, že při zastavení bytu na bankovní splátkový úvěr, pokud si hypoteční věřitel přeje byt prodat někomu jinému, může hypoteční věřitel podle článku 321 odstavce 5 občanského zákoníku z roku 2015 prodat byt zastavený bance jiné osobě, pokud s tím banka souhlasí nebo pokud to stanoví zákon.
Pokud se tedy strany dohodnou nebo banka souhlasí s prodejem bytu, který je splácen ve splátkách, lze použít následující metody:
- Developer podepsal Smlouvu o převodu nemovitosti k kupní smlouvě bytu před podáním žádosti o osvědčení o vlastnictví státním orgánům.
- Strany zruší starou splátkovou kupní smlouvu na byt a prodávající přímo podepíše s novým kupujícím novou kupní smlouvu na byt (pokud starý kupující dosud nepřevedl list vlastnictví) nebo vytvoří písemnou dohodu o prodeji bytu na splátky mezi třemi stranami: starým kupujícím, prodávajícím a novým kupujícím.
- Uzavřít třístrannou smlouvu mezi bankou, kupujícím a prodávajícím, podle níž se banka zaváže prodat byt, za který je spláceno, ve splátkách jiné straně. Současně provést uvolnění hypotéky, podepsat novou kupní smlouvu a převést vlastnické právo (Red Book) na nového kupujícího.
V tomto případě mohou strany převést závazky banky z úvěru na jinou stranu v souladu s článkem 370 občanského zákoníku z roku 2015.
Kupující tedy může byt prodat i v době, kdy je stále splácen ve splátkách, pokud s tím prodávající souhlasí, jak je analyzováno výše, nebo pokud jsou všechny splátky uhrazeny, nebo pokud se na tom obě strany dohodnou.
Komentář (0)