Na základě zpětné vazby od podniků a sdružení reagovala Vietnamská obchodní a průmyslová komora (VCCI) na oficiální dopis Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí č. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ týkající se žádosti o připomínky k návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška vlády č. 44/2014/ND-CP ze dne 15. května 2014 o cenách pozemků, a k návrhu oběžníku, kterým se mění a doplňuje řada článků oběžníku ministra přírodních zdrojů a životního prostředí č. 36/2014/TT-BTNMT ze dne 30. června 2014, který podrobně stanoví metodu oceňování pozemků, sestavení a úpravu cenových tabulek pozemků, specifické oceňování pozemků a poradenství v oblasti stanovení ceny pozemků (dále jen „návrh“).
Metody oceňování pozemků
Ve srovnání se současnými předpisy návrh vyhlášky a návrh oběžníku upravily metody oceňování pozemků a ponechaly pouze tři metody: porovnávací metodu, metodu příjmu a metodu koeficientu úpravy ceny pozemku. To znamená, že při oceňování pozemků se již nebudou používat metoda přebytku a metoda odpočtu.
Některé podniky tvrdí, že odstranění metody přebytku z metod oceňování pozemků je třeba pečlivě zvážit z několika hledisek.
Zaprvé to vytváří potíže v procesu oceňování pozemků.
Podle zpětné vazby od podniků v současné době platí, že pokud bude metoda přebytku v mnoha případech oceňování pozemků opuštěna, zbývající metody se setkají s určitými omezeními. Například metoda přebytku určuje ceny pozemků na základě potenciálního budoucího rozvojového využití, spíše než na základě současného využití, jako je tomu u porovnávací metody nebo metody příjmu.
Tento typ pozemků s rozvojovým potenciálem obvykle postrádá srovnatelné nebo podobné nemovitosti, které byly úspěšně obchodovány na trhu, což ztěžuje použití srovnávací metody (za předpokladu, že existují alespoň 3 srovnatelné pozemkové parcely, které byly převedeny na trh nebo získány v dražbách práv k užívání pozemků).
Srovnávací metoda má omezení, pokud jde o srovnávací data, protože informace o transakcích je často obtížné sladit s oceňovanou nemovitostí; vyžaduje mnoho jasných a přesných informací o transakcích, zatímco ve skutečnosti se v mnoha případech papírová transakční cena a skutečná transakční cena liší.
Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se provádí vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku. Koeficient úpravy ceny pozemku vydává Provinční lidový výbor na základě analýzy a porovnání cen pozemků v tabulce cen pozemků s převládajícími tržními cenami. Stanovení koeficientu úpravy se proto také opírá o srovnávací data, a proto se setkává se stejnými omezeními, pokud jde o vstupní informace a data, jako srovnávací metoda.
V současné době databáze pozemků v naší zemi přesně neodráží realitu trhu. Použití pouze tří metod oceňování, jak je uvedeno v návrhu, by proto mohlo způsobit potíže s implementací kvůli výše uvedeným nedostatkům.
Na druhou stranu reziduální metoda vychází z teoretického základu, že současná hodnota aktiva je zbývající hodnota získaná z odhadu hypotetického rozvoje mínus všechny náklady vynaložené na vytvoření tohoto rozvoje. Podstatou této metody je výpočet hodnoty pozemku v obráceném pořadí, počínaje výnosy z prodeje dokončených budoucích vyvinutých produktů a odečtením nezbytných nákladů na rozvoj investovaných do vytvoření těchto produktů. Touto metodou se oceňují pozemky s rozvojovým potenciálem, pro což jiné metody oceňování nejsou vhodné.
Za druhé, soulad mezi předpisy týkajícími se oceňování nemovitostí.
Reziduální metoda je metoda oceňování nemovitostí používaná profesionálními oceňovacími organizacemi a je považována za jednu z metod oceňování používaných při oceňování nemovitostí s rozvojovým potenciálem (nezastavěné volné pozemky nebo pozemky se stávajícími stavbami, které lze zrekonstruovat nebo zbourat za účelem výstavby nových staveb pro optimální a efektivní využití). Reziduální metoda je stanovena ve vietnamském standardu oceňování č. 11 vydaném v oběžníku 145/2016/TT-BTC.
Zrušení metody přebytku při oceňování pozemků v návrhu vedlo k nesrovnalostem v předpisech o oceňování nemovitostí v příslušných právních dokumentech.
Za třetí, cíle státního řízení.
Jedním z důvodů pro odstranění metody přebytku z metod oceňování pozemků je, že „se jedná o metodu oceňování nemovitostí, kterou používají správci k investičním rozhodnutím (v ideálním případě by ceny pozemků měly být stanoveny předem) a není vhodná pro úkol oceňování pozemků sloužící státní správě pozemků.“
Pokud se tato metoda zohledňuje výhradně pro výpočet efektivity investic, znamená to, že hodnota pozemku byla vypočítána tak, aby se dosáhlo nejlepšího a nejefektivnějšího využití, a tato cena pozemku je v souladu s tržními principy. Stát tedy používá tuto metodu oceňování k identifikaci typů pozemků s rozvojovým potenciálem, určuje ceny pozemků, které jsou v souladu s tržními cenami, a tím určuje finanční závazky, které musí investoři vůči státu plnit.
„Na základě výše uvedené analýzy podniky navrhují, aby návrhový výbor zvážil neodstraňování metody přebytku z metod oceňování pozemků,“ uvedla VCCI.
Stanovení převládajících tržních cen pozemků
Podle článku 1 návrhu „převládající tržní cena pozemku je cena, která se nejčastěji objevuje v transakcích již převedených na trh nebo v dražbách práv k užívání pozemků se stejným zamýšleným využitím v dané oblasti a v rámci určitého časového období.“
Aby odhadci pozemků mohli určit „nejčastěji se vyskytující cenové rozpětí“, musí shromáždit všechny tržní transakční ceny za určité období. Tento proces lze provést pouze shromážděním informací od vládních agentur s relevantními zdroji dat, jako jsou katastrální úřady a finanční úřady.
Podle zpětné vazby budou mít konzultační organizace (s výjimkou jednotek veřejné správy, které plní své přidělené funkce a úkoly) potíže s úplným přístupem k těmto informacím.
Pro usnadnění činnosti konzultačních organizací VCCI navrhuje, aby Návrhový výbor doplnil ustanovení, které by těmto organizacím umožnilo přístup k výše uvedeným informačním zdrojům.
Aplikace metod oceňování pozemků
Předpisy v návrhu, stejně jako vyhláška 44/2014/ND-CP, jasně nespecifikují metodu oceňování pozemků pro následující případy: „ Nezemědělské pozemky nebo oblasti určené jako pozemky pro bydlení, u kterých chybí minimální požadované informace pro tři pozemky.“ Podle předpisů tento případ nesplňuje podmínky pro použití srovnávací metody, jak je stanoveno v článku 1 článku 5 (ve znění pozdějších předpisů), ani pro použití ustanovení článku 8 článku 5c, pokud nejsou k dispozici dostatečné informace pro tři pozemky se stejným účelem využití půdy, protože se nejedná o nezemědělskou půdu.
Případ „pozemkových parcel nebo oblastí s hodnotou přesahující 200 miliard VND podle ceníku pozemků, spadajících do kategorie pronájmu pozemků s jednorázovou platbou za celou dobu pronájmu“, nespadá pod případy, kdy se používá porovnávací metoda a metoda koeficientu úpravy ceny pozemků, jak je stanoveno v článku 5 (ve znění pozdějších předpisů).
Informace pro aplikaci metod oceňování pozemků.
Podle článku 5b návrhu vyhlášky jsou informace o cenách pozemků pro použití srovnávací metody a metody úpravy ceny pozemků informacemi shromážděnými ze zdrojů, jako jsou: ceny pozemků již převedených na trh v katastrálních úřadech, daňových úřadech a lidových výborech na úrovni obcí; a vítězné nabídkové ceny za práva k užívání pozemků u organizací provádějících dražby práv k užívání pozemků.
Dosud shromážděné informace se zdají být nedostatečné k přesnému stanovení cen pozemků. V současné době se transakce s nemovitostmi na trhu vyznačují dvojím systémem tvorby cen; ceny uvedené ve smlouvách o převodu práv k užívání pozemků (informace získané od katastrálních úřadů a daňových úřadů) nemusí odrážet skutečné ceny transakcí.
Proto VCCI navrhuje, aby výbor pro přípravu návrhu rozšířil zdroje informací o: transakční ceny na realitních burzách a ceny shromážděné odhadci prostřednictvím průzkumů a šetření, aby byla zajištěna větší přesnost informací.
Út Minh
Zdroj
Komentář (0)