Zvažte, zda při oceňování pozemků neopustit metodu přebytku

Na základě stanovisek podniků a sdružení Vietnamská obchodní a průmyslová komora (VCCI) písemně odpověděla na oficiální zprávu Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí č. 5080/BTNMT-QHPTTND ohledně žádosti o připomínky k návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška vlády č. 44/2014/ND-CP ze dne 15. května 2014 o regulaci cen pozemků, a k návrhu oběžníku, kterým se mění a doplňuje řada článků oběžníku ministra přírodních zdrojů a životního prostředí č. 36/2014/TT-BTNMT ze dne 30. června 2014, který podrobně stanoví metody oceňování pozemků, vypracování a úpravu ceníků pozemků, specifické oceňování pozemků a poradenství v oblasti oceňování pozemků (dále jen „návrh“).

Metoda oceňování pozemků

Ve srovnání se současnými předpisy návrh vyhlášky a návrh oběžníku upravily metody oceňování pozemků, a proto při oceňování pozemků existují pouze tři metody: metoda srovnání, metoda příjmu a metoda úpravy ceny pozemku. To znamená, že při oceňování pozemků se již nebudou používat metoda přebytku a metoda odpočtu.

Některé podniky se domnívají, že by se v určitém okamžiku mělo zvážit odstranění metody přebytku z metod oceňování pozemků.

Zaprvé to způsobuje potíže v procesu oceňování pozemků.

Podle úvah podniků, pokud se v mnoha případech oceňování pozemků opustí metoda přebytku, budou zbývající metody čelit určitým omezením, například metoda přebytku je metodou určující cenu pozemku na základě účelu využití s potenciálem budoucího rozvoje, nikoli na základě současného účelu využití, jako je tomu u porovnávací metody a metody příjmu.

Tento typ pozemku s rozvojovým potenciálem obvykle nemá žádná podobná nebo srovnatelná aktiva, která byla úspěšně obchodována na trhu, aby se na něj dala použít metoda srovnání (s podmínkou, že existují alespoň 3 srovnatelné pozemky, které byly převedeny na trh nebo vyhrály aukci na práva k užívání pozemků).

Metoda porovnání má omezení, pokud jde o srovnávací data, protože informace o transakci je často obtížné porovnat s nemovitostí, která má být oceněna; je nutné mít mnoho jasných a přesných informací o transakci, zatímco ve skutečnosti se v mnoha případech cena transakce na papíře a skutečná cena transakce liší.

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se implementuje vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku. Koeficient úpravy ceny pozemku vydává Provinční lidový výbor na základě analýzy a porovnání ceny pozemku v tabulce cen pozemků s běžnou cenou pozemku na trhu. Stanovení koeficientu úpravy je tedy také založeno na srovnávacích datech, takže stejně jako metoda srovnání má nedostatky z hlediska informací a vstupních dat.

V současné době databáze pozemků v naší zemi věrně neodráží realitu trhu. Použití pouze 3 metod oceňování, jak je uvedeno v návrhu, proto může způsobit potíže v procesu implementace kvůli výše uvedeným nedostatkům.

Na druhou stranu, reziduální metoda je založena na teoretickém základu, že současná hodnota nemovitosti je zbytková hodnota získaná z odhadu předpokládaného developerského projektu mínus všechny náklady vynaložené na jeho vytvoření. Podstata této metody spočívá ve výpočtu ceny pozemku zpětně, tj. vycházeje z prodejní ceny dokončených developerských produktů v budoucnosti mínus nezbytné developerské náklady investované do vytvoření daného produktu. Pozemky s developerským potenciálem se oceňují touto metodou, kterou jiné metody oceňování nelze použít.

Za druhé, soulad mezi předpisy o oceňování nemovitostí.

Metoda přebytku je metoda oceňování nemovitostí používaná profesionálními oceňovacími organizacemi a je považována za jednu z metod oceňování používaných při oceňování nemovitostí s rozvojovým potenciálem (nezastavěné, volné pozemky nebo pozemky se stavbami, které lze zrekonstruovat nebo zbourat za účelem výstavby nových staveb pro co nejlepší a nejefektivnější využití). Metoda přebytku je stanovena ve vietnamské normě pro oceňování č. 11 vydané oběžníkem 145/2016/TT-BTC.

Případ návrhu, který ruší metodu přebytku při oceňování pozemků, způsobuje, že předpisy o oceňování nemovitostí jsou mezi příslušnými právními dokumenty nekonzistentní.

Za třetí, cíle státní správy.

Jedním z důvodů pro odstranění metody přebytku z metody oceňování pozemků je, že „jedná se o metodu oceňování nemovitostí, která slouží správcům k výpočtům pro rozhodování o investicích (cena pozemku by měla být k dispozici nejdříve), a není vhodná pro úkol oceňování pozemků ve službách státní správy pozemků“.

Pokud se tato metoda považuje za použitou pouze k výpočtu efektivity investic, znamená to, že hodnota pozemku byla vypočítána tak, aby bylo dosaženo nejlepšího a nejefektivnějšího využití, a tato cena pozemku je v souladu s tržními principy. Stát tedy používá tuto metodu oceňování k určení typů pozemků s rozvojovým potenciálem, aby stanovil cenu pozemku v souladu s tržní cenou, a tím určil finanční závazky, které musí investoři vůči státu splnit.

„Z výše uvedené analýzy firmy navrhují, aby Návrhový výbor zvážil neodstraňování metody přebytku z metod oceňování pozemků,“ uvedla VCCI.

Určete běžné ceny pozemků na trhu

Podle ustanovení článku 1 bodu 1 návrhu je „běžná cena pozemku na trhu cena, která se nejčastěji objevuje v transakcích převáděných na trh, vítězných dražbách práv k užívání pozemků se stejným účelem využití v dané oblasti a v určitém časovém období“.

Aby odhadce pozemků mohl určit „nejčastější cenu“, musí shromáždit všechny transakční ceny na trhu v určitém časovém období. Tuto činnost lze syntetizovat pouze ze státních orgánů s informačními zdroji, jako jsou katastrální úřady a finanční úřady.

Podle zpětné vazby budou mít konzultační organizace (s výjimkou jednotek veřejné správy, které plní své přidělené funkce a úkoly) potíže s plným přístupem k tomuto zdroji informací.

Pro usnadnění činnosti konzultačních organizací VCCI doporučuje, aby Návrhový výbor doplnil předpisy, které by těmto organizacím umožnily přístup k výše uvedeným informačním zdrojům.

Aplikace metod oceňování pozemků

Ustanovení v návrhu, stejně jako vyhláška 44/2014/ND-CP, jasně nedefinují metodu oceňování pozemků pro následující případy: „Pozemky, nezemědělská půda, jsou pozemky určené k bydlení bez dostatečných informací o alespoň 3 pozemkových parcelách“. Tento případ podle předpisů nesplňuje podmínky pro použití metody porovnávání, jak je předepsáno v článku 1 článku 5 (ve znění pozdějších předpisů), ani se nejedná o případ použití ustanovení v článku 8 článku 5c, pokud nejsou k dispozici dostatečné informace o alespoň 3 pozemkových parcelách se stejným účelem využití půdy, protože pozemek není nezemědělský.

V případě „pozemku nebo pozemkové plochy s hodnotou vypočítanou podle ceníku pozemků přesahující 200 miliard VND musí být leasing pozemku uhrazen jednorázově za celou dobu leasingu“. Tento případ nespadá pod případy použití porovnávací metody a metody úpravy ceny pozemku předepsané v článku 5 (ve znění pozdějších předpisů).

Informace pro použití metod oceňování pozemků

Podle ustanovení článku 5b návrhu vyhlášky jsou informacemi o cenách pozemků, na které se použije metoda porovnávání a metoda koeficientu úpravy ceny pozemků, informace získané v období nejvýše 24 měsíců od doby ocenění pozemků a dříve, shromážděné ze zdrojů, jako jsou: ceny pozemků uvedené na trhu v katastrálních úřadech, daňových úřadech, lidových výborech na úrovni obcí; vítězné ceny dražeb práv k užívání pozemků u organizací pořádajících dražby práv k užívání pozemků.
Výše uvedené informační zdroje se zdají být nedostatečné k přesnému určení cen pozemků. V současné době se transakce s nemovitostmi na trhu vyskytují ve stavu dvou cen, ceny uvedené ve smlouvě o převodu práv k užívání pozemků (informace získané katastrálním úřadem, finančním úřadem) nemusí odpovídat skutečné ceně transakce.

Proto VCCI doporučuje, aby návrhový výbor pro zajištění přesnějších informací rozšířil informační zdroje, jako například: transakční ceny na burzách nemovitostí; ceny shromážděné odhadci prostřednictvím šetření a průzkumů.

Moudrost

Zdroj