Jaké jsou povinnosti investorů v oblasti realitních projektů?

Nové body odpovědnosti investorů realitních projektů

V rozhovoru pro noviny Kinh te & Do thi o nových povinnostech investorů do realitních projektů uvedl právník Pham Thi Bich Hao, ředitel advokátní kanceláře Duc An Law Company Limited, že podle ustanovení článku 17 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí není dovoleno zmocňovat jiné organizace ani jednotlivce k podepisování smluv o vkladu, koupi, prodeji, převodu, leasingu s koupí domů, stavebních prací, podlahové plochy ve stavebních pracích a práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v realitních projektech. Toto nařízení má zabránit porušování předpisů ze strany oprávněných subjektů při podepisování smluv o vkladu a převodu.

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 stanoví: Kauce na koupi budoucích domů nesmí překročit 5 % prodejní ceny. — Zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 stanoví: Kauce na budoucí koupi nemovitosti nesmí překročit 5 % prodejní ceny.

Zároveň musí výstavba domů, stavební práce a práce na technické infrastruktuře, sociální infrastruktuře v rámci projektu splňovat podrobný plán, schválený projekt, stavební povolení, obsah schválení investiční politiky projektu příslušnými státními orgány; dodržovat stavební normy. Tato nová úprava ve srovnání se zákonem o podnikání v nemovitostech z roku 2014 má také zabránit některým investorům ve stavbě domů, které nesplňují schválené projekty a stavební povolení.

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 (skládající se z 10 kapitol a 83 článků) nabývá účinnosti 1. ledna 2025 a nahrazuje zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014.

Některá nová pravidla pro platby, leasingové smlouvy o koupi domů, stavebních prací vytvořených v budoucnu dle článku 25 odstavce 2 zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2023: Platba leasingových smluv o koupi domů, stavebních prací, podlahové plochy staveb vytvořených v budoucnu se provádí ve více splátkách, přičemž první splátka nepřesahuje 30 % smluvní hodnoty včetně zálohy, následující splátky musí být v souladu s postupem výstavby až do předání domu, stavebních prací, podlahové plochy staveb nájemci, ale celková výše zálohy pronajímateli nepřesahuje 50 % hodnoty leasingové smlouvy o koupi domů, stavebních prací, podlahové plochy staveb. Zbývající částka se vypočítá jako nájemné, které má být pronajímateli uhrazeno v určité lhůtě dohodnuté ve smlouvě.

Nové body v zákoně o podnikání s nemovitostmi v článku 29 o požadavcích na obchodování s právy k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci realitních projektů. Realitní projekty s právy k užívání pozemků s technickou infrastrukturou uvedené do obchodní činnosti musí tedy splňovat následující požadavky:

Požadavky uvedené v článku 11 tohoto zákona; dokončená investice do výstavby technické infrastruktury dle schváleného podrobného plánu, postup projektu schválený příslušnými státními orgány v souladu s předpisy stavebního zákona, zákona o územním plánování a zákona o investicích; zajištění dodávky elektřiny, vody, kanalizace, svozu odpadu a čištění odpadních vod; zajištění připojení ke společnému infrastrukturnímu systému oblasti před převodem, pronájmem nebo podnájmem práv k užívání pozemků; převod, pronájem nebo podnájem práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou musí být v souladu s investičními cíli a obsahem investičního projektu schváleného příslušnými státními orgány.

Nové body, které stojí za zmínku pro strany účastnící se transakcí

Podle právníka Pham Thi Bich Hao, pokud jde o regulaci kaucí v oblasti bydlení a stavebních prací skládaných v budoucnu, zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 stanoví, že kauce na koupi domu skládaná v budoucnu nesmí překročit 5 % prodejní ceny, aby se zajistilo, že se odráží skutečná povaha kauce a zároveň se omezí rizika pro kupujícího a nájemce, kteří jsou často slabší stranou.

Současný zákon o podnikání v nemovitostech z roku 2014 konkrétně neupravuje kauce při koupi, prodeji nebo pronájmu nemovitostí, které mají být vytvořeny v budoucnu.

Podle nových předpisů v článku 5, článku 23 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 je obsah následující: Investoři do realitních projektů mohou od zákazníků vybírat zálohy maximálně ve výši 5 % z prodejní ceny, ceny leasingu s koupí domů, stavebních prací a podlahové plochy stavebních prací, pouze pokud domy a stavební práce splňují všechny podmínky pro uvedení do provozu v souladu s ustanoveními tohoto zákona. Smlouva o vkladu musí jasně uvádět prodejní cenu, cenu leasingu s koupí domů, stavebních prací a podlahovou plochu stavebních prací.

Investoři do realitních projektů tedy mohou vybírat zálohy maximálně ve výši 5 % z prodejní ceny, ceny leasingu s koupí domů a budoucích stavebních prací, pokud splňují podmínky pro zahájení podnikání.

Smlouva o vkladu musí jasně uvádět prodejní cenu, cenu nájmu domu, stavební projekt a podlahovou plochu projektu.

Budoucí bytové a stavební práce lze uvést do provozu pouze tehdy, pokud existuje jeden z následujících dokumentů o právu k užívání pozemků: stavební povolení, oznámení o zahájení stavby, doklady o převzetí dokončené stavby technické infrastruktury...

Rozšíření práv vietnamských investorů s bydlištěm v zahraničí

Právník Pham Thi Bich Hao uvedl, že dalším významným novým bodem zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 je novela předpisů týkajících se formy a rozsahu podnikání v oblasti nemovitostí Vietnamců žijících v zahraničí.

V článku 10 jsou subjekty oprávněnými k podnikání Vietnamští občané s bydlištěm v zahraničí, kteří jsou vietnamskými občany podle ustanovení zákona o státní příslušnosti a mají povolen vstup do Vietnamu a mohou podnikat v oblasti nemovitostí ve formách předepsaných pro tuzemské organizace a jednotlivce podnikající v oblasti nemovitostí. Vietnamští občané s bydlištěm v zahraničí, kteří nejsou vietnamskými občany podle ustanovení zákona o státní příslušnosti a mají povolen vstup do Vietnamu a mohou podnikat v oblasti nemovitostí v následujících formách:

Investice do výstavby domů a stavebních prací spojených s právy na užívání pozemků za účelem prodeje, pronájmu nebo splátkového koupě prostřednictvím realitních projektů realizovaných v souladu s formou, účelem a dobou užívání pozemků stanovenou zákonem o půdě;

Investice do výstavby technické infrastruktury v rámci realitních projektů za účelem převodu, pronájmu a podnájmu práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou musí splňovat formu, účel a dobu užívání pozemků stanovenou zákonem o půdě;

Formy obchodování s nemovitostmi uvedené v bodě d) a bodě g) odstavce 1 tohoto článku.

„V porovnání se současným zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí nový zákon poskytuje podrobnější úpravu forem podnikání v oblasti nemovitostí pro Vietnamce žijící v zahraničí a rozšiřuje práva investorů, kteří jsou Vietnamci žijícími v zahraničí, s cílem přilákat kapitál na trh s nemovitostmi,“ uvedl právník Pham Thi Bich Hao.

Zdroj