Novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, který schválilo Národní shromáždění a který vstoupil v platnost od začátku roku 2025, upravuje kauci na budoucí nákupy bydlení.
Konkrétně článek 17 novelizovaného zákona o podnikání v oblasti nemovitostí stanoví, že investoři do realitních projektů nesmějí zmocňovat jiné organizace ani jednotlivce k podepisování smluv o vkladu, koupi, prodeji, převodu nebo leasingu s koupí domů ve stavebnictví, podlahové plochy ve stavebnictví a práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v realitních projektech.
Zároveň článek 23 odstavce 5 tohoto zákona stanoví podrobnosti o zálohách a platbách za budoucí nákupy bydlení. Investoři do realitních projektů mohou od zákazníků vybírat zálohy maximálně ve výši 5 % prodejní nebo leasingové ceny pouze tehdy, pokud bydlení nebo stavební práce splňují všechny podmínky pro zahájení podnikání.
Projekt bytového komplexu Hanoi Time Tower v městské oblasti Van Phu (Ha Dong, Hanoj ) byl po mnoho let opuštěný (Foto: Ha Phong).
Podle odborníků tato regulace kaucí ukončila dlouhé období, kdy měly kauce formu smluv. Zároveň regulace kaucí zajišťuje uzavření smlouvy a chrání práva kupujících nemovitostí.
Pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) - uvedl, že obchod s nemovitostmi má specifické rysy vkladových transakcí. Zákony o obchodování s nemovitostmi z let 2006 a 2014 mezitím neupravují vklady, které proběhnou před okamžikem, kdy je realitní projekt nebo byt způsobilý k podpisu smlouvy nebo mobilizaci kapitálu k prodeji budoucího bydlení, zejména pozemků.
Podle pana Chaua zneužívají spekulanti, pozemkoví makléři a nepoctivé podniky ustanovení 1 článku 328 občanského zákoníku z roku 2015, které nestanoví hodnotu a sazbu vkladů, a přijímají tak vklady vysoké hodnoty, v některých případech až 90–95 % hodnoty obchodované nemovitosti. Spekulanti dokonce bez právního základu zakládají „fiktivní projekty“ za účelem podvodu, což způsobuje zákazníkům obrovské ztráty a narušuje společenský pořádek. Typickým příkladem je případ podvodu, k němuž došlo ve společnosti Alibaba.
Projekt Usilk City (Ha Dong, Hanoj) má již mnoho let zpoždění, což způsobuje, že naděje tisíců zákazníků na usazení se a vydělání si na živobytí „se rozplynuly v dýmu“ (Foto: Ha Phong).
Stejný názor sdílí i předseda Vietnamské asociace realitních makléřů Nguyen Van Dinh, který uvedl, že záloha nejenže dokládá podpis kupní smlouvy, ale slouží také jako základ pro investory k určení tržní poptávky a zajištění produkce projektových produktů.
„Zákonné předpisy týkající se vkladů jsou velmi rozumné, ale podle zkušeností rozvinutých zemí využívají třetí strany, jako jsou banky a úvěrové instituce, k dohledu a správě této částky peněz se společným účtem, aniž by „tekly“ do kapsy investora. Pokud investor nesplní závazek, může zákazník získat peníze zpět a banka bude za tuto částku odpovědná,“ zdůraznil pan Dinh.
Podle reportérů Dan Tri ve skutečnosti existovalo mnoho bytových projektů, které vybíraly zálohy a postupné platby od zákazníků prostřednictvím makléřských společností nebo je vybíral přímo investor. Investor však poté projekt nerealizoval nebo ho realizoval v polovině a poté se na desetiletí zastavil, což kupující domů ocitli v situaci, kdy „napůl pláčou, napůl se smějí“.
Společným znakem těchto projektů je, že investor ponechal zálohy a postupné platby zákazníků až do výše stovek miliard dongů, přičemž mnoho lidí musí nést břemeno placení úroků z bankovních úvěrů na koupi domu a měsíčního nájemného.
Zdroj
Komentář (0)