Odborníci se „dívají přímo, mluví upřímně“ na situaci na trhu s nemovitostmi v roce 2024

Sociální bydlení potřebuje pomoc státu

PV: Rok 2023 je rokem mnoha obtíží a výzev pro vietnamskou ekonomiku obecně a pro sektor nemovitostí zejména. Vláda vydala mnoho politik na podporu trhu. Jak hodnotíte „podporu“ ze strany politik trhu s nemovitostmi v poslední době?

Pan Nguyen Van Duc: V poslední době měla vládní politika pozitivní dopad na trh s nemovitostmi. Politika vydaná vládou však sloužila pouze k uklidnění situace, nikoli k hlubokému, přímému a důkladnému zásahu, který by pozitivně ovlivnil zdraví subjektů účastnících se trhu s nemovitostmi.

Realitní expert Nguyen Van Duc.

Podle mého názoru však „nemoc“ realitního trhu nespočívá v politikách, ale v „nemoci“ samotných podniků (investice do nesprávného segmentu, investice do nesprávného cíle, podniky „pasou kuřata“ – PV). Když jsou investice špatné, podniky si hodně půjčují od bank, nemají schopnost problém vyřešit… pak je žádná politika nemůže „zachránit“. Politiky nebo zákony navíc mají určité zpoždění, takže je nelze vstřebat přes noc.

PV: Mnoho názorů uvádí, že novelizovaný zákon o bydlení odstranil překážku sociálního bydlení. Co si o tom myslíte?

Pan Nguyen Van Duc: Účelem sociálního bydlení je pomoci chudým lidem získat bydlení. Je to dobrá politika, ale důležité je, jak se provádí.

Nová nařízení v zákoně o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) jsou otevřenější a pomáhají chudým lidem zajistit si podmínky pro přístup k sociálnímu bydlení. Podle mého osobního názoru však sociální bydlení potřebuje pomoc státu, a ne spoléhat se na podniky.

Ve skutečnosti mnoho podniků, včetně nás, investovalo do sociálního bydlení, ale po nějaké době nedokázaly přežít. V té době při výstavbě sociálního bydlení existovaly administrativní postupy, rostoucí ceny, bankovní úrokové sazby a dlouhé doby výstavby, což podnikům způsobovalo dvojnásobné ztráty. Proto dnes do sociálního bydlení investuje jen velmi málo podniků.

Stanovili jsme si cíl mít do roku 2030 1 milion jednotek sociálního bydlení, ale nemáme kapitál ani mechanismus, jak toho dosáhnout. Podle mého názoru pro nás bude obtížné tohoto cíle dosáhnout podle plánu.

Podle mého názoru bychom měli rozvíjet nájemní bydlení a mít vyhlášky a normy pro rozvoj tohoto segmentu. Nájemní bydlení nevyžaduje tak vysokou kvalitu jako komerční bydlení, takže chudí lidé mohou mít snazší přístup k dostupnému bydlení.

Vymaní se trh s nemovitostmi z útlumu?

PV: Mnoho názorů uvádí, že trh s nemovitostmi zaznamenává mnoho pozitivních faktorů a v současné době má dostatek dobrých informací k zahájení nového cyklu. Jaký je váš názor na situaci na trhu s nemovitostmi v roce 2024?

Pan Nguyen Van Duc: Trh s nemovitostmi se od roku 2022 zhoršuje a trval až do konce roku 2023. Mnoho lidí se domnívá, že se do konce roku 2023 opět oživí. Pro trh to však byl ponurý rok, o čemž svědčí i fakt, že mnoho lidí zkrachovalo, firmy zkrachovaly a jejich účty byly zablokovány...

Podle mého názoru je rok 2023 pro realitní trh „temným“ rokem. Tato složitá situace vede realitní kanceláře k neustálým žádostem o „záchranu“ od úřadů, aby se zabránilo zamrznutí a kolapsu trhu.

Odborníci tvrdí, že trh s nemovitostmi bude v roce 2024 nadále pochmurný.

V posledních několika letech kvůli dopadu Covid-19 mnoho lidí pociťuje „úzkost“, dokonce musí utratit své úspory, aby si zajistili živobytí. Nemají žádné úspory, nemají peníze na koupi domu.

Musíme se také postavit realitě, že zatímco lidé stále bojují s každodenními problémy, trh s nemovitostmi bude i nadále pochmurný a bude těžké se změnit k jasnějším barvám. Z mého pohledu tedy trh s nemovitostmi v roce 2024 nebude schopen prosperovat tak, jak se očekávalo, upřímně říkám, že trh bude i nadále pochmurný.

PV: Proč se domníváte, že se trh s nemovitostmi této pochmurné situaci nevyhnul?

Pan Nguyen Van Duc: Realitní kanceláře se po mnoho let zaměřovaly na investice do luxusních produktů. Staví drahé vily, obchody, resorty atd., jejichž hodnota se v krátkém čase zvýšila o desítky miliard dongů. Vyrábějí produkty pro bohaté, které si mohou dovolit jen magnáti, aniž by věnovaly jakoukoli pozornost výrobě produktů pro lidi s nízkými příjmy.

Tato realita se neděje jen v Ho Či Minově Městě a Hanoji , ale i v mnoha dalších lokalitách. Masivně otevírané projekty neprospívají komunitě ani společnosti, ale jsou otevírány, aby zachránily samy sebe. Realitní firmy intenzivně budují vily, resorty, obchodní domy atd. s nadějí na zisk. Tyto projekty jsou však rozsáhlé a vyžadují bankovní úvěry a rozsáhlé emise dluhopisů.

V obtížné ekonomické situaci jsou však podniky ohroženy, protože efektivita využívání tohoto segmentu není vysoká, mnoho míst je dokonce postaveno a zůstane prázdných, pronajatých za 0 VND během 1-2 let; špatná likvidita, vysoké úrokové sazby a vysoký tlak na splatnost způsobují, že podniky mají potíže. Obrazně řečeno, trh s luxusními nemovitostmi je ve stavu „mrtvého“, mnoho projektů zkrachovalo a investoři nemohou získat své peníze zpět. Pohled na skutečný kontext ukazuje, že trh s nemovitostmi prošel těžkými časy, ale stále existuje mnoho „temných mraků“.

Stát navíc brzy začne identifikovat domy a zdanit majitele druhých domů – to je smrtelná rána pro spekulanty a osoby peroucí peníze prostřednictvím nemovitostí. Ti, kdo nemovitosti „drží“, budou proto nuceni je prodat a uprchnout.

Stát navíc nedávno zpřísnil úvěrovou politiku, což způsobilo, že se podniky potýkají s problémy. Podle mého názoru je však tato politika velmi správná. Jako příklad uvádím případ Van Thinh Phat, kde si stovky podniků půjčily kapitál, což vedlo k mnoha důsledkům. Zpřísnění vydávání dluhopisů a bankovních úvěrů, jako je toto, je nezbytné.

V roce 2024 je splatnost bankovních úvěrů pro firmy také zátěží. Mnoho realitních kanceláří bude muset splatit bankovní úvěry a dluhopisy, zatímco mnoho peněžních toků nebude k dispozici, a v současné době, pokud vím, existují firmy, které nemohou vybrat ani jeden dong. Protože hodně investují do luxusního segmentu, ale kdo ještě utrácí peníze za nákup zboží? Mnoho firem si „prodlužuje dech“ tím, že lidem radí, aby prodloužili splátky o 1-2 roky nebo přešli na přebytečné produkty. Všechny tyto skutečnosti částečně vypovídaly o stavu realitního trhu.

PV: Nicméně realitní trh bude v roce 2024 i nadále čelit mnoha výzvám. Je třeba realitní podniky „zachraňovat“, pane?

Pan Nguyen Van Duc: Ve skutečnosti se v poslední době objevilo mnoho podniků, které fungují spekulativním a oportunistickým způsobem a narušují trh. Prodávají spekulativní a neefektivní produkty a pokud je „zachráníme“, bude to nespravedlivé vůči ostatním odvětvím.

Proč musíme „zachraňovat“ realitní společnosti, když podnikají spekulativním způsobem, aniž by přinášely užitek komunitě? Podle mého názoru by měly být zachraňovány ty, které podnikají efektivně, mají dobré projekty a usilují o rozvoj bydlení pro lidi s nízkými příjmy. Ty, které nepodnikají správně, by měly být ponechány na rozhodnutí trhu.

PV: Děkuji za rozhovor!

Ngan Giang

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html