Jakou „barvu“ bude mít trh s nemovitostmi v roce 2024?

Trh je i nadále v krátkodobém horizontu obtížný.

Podle realitního experta Nguyen Van Duca představují zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů), zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) a zákon o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů), které schválilo Národní shromáždění , právní koridory, které pomohou zdravému a udržitelnému rozvoji trhu s nemovitostmi.

Tyto zákony však vstoupí v platnost až začátkem roku 2025 a pan Duc se obává, kolik podniků a zákazníků bude schopno „unést toto břemeno“ a přežít během této doby.

Reality - Jakou „barvu“ bude mít trh s nemovitostmi v roce 2024? — Odborníci tvrdí, že se trh s nemovitostmi nezlepšil.

Z pohledu Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) se však trh s nemovitostmi silně zotaví. Řada projektů již dlouho „spí“ a čeká na vyřešení právních problémů (70 % problémů realitních kanceláří).

Proto se očekává, že zákon o nemovitostech z roku 2024 odstraní právní překážky, což pomůže mnoha projektům „oživit“ a rychle je uvést na trh. Nové body v zákoně o nemovitostech z roku 2024 mají velký dopad na subjekty účastnící se trhu s nemovitostmi.

Realitní expert Nguyen Van Duc uvedl, že celkový obraz trhu s nemovitostmi se nezlepšil a v krátkodobém horizontu stále přetrvávají potíže.

Pokud jde o segment řadových domů a vil, tento expert předpovídá, že bude i nadále klidný a bude mít nízkou likviditu. Projekty řadových domů a vil v centru města se budou obtížně prodávat, protože jsou ovlivněny „identifikací domu“ a „daní z nemovitosti“.

V posledních letech se realitní kanceláře zaměřují převážně na investice do luxusních produktů, ceny vil a obchodů jsou poměrně vysoké a za krátkou dobu „raketově“ vzrostly. Vyrábějí produkty zaměřené na bohaté a jsou lhostejné k „dostupným“ produktům, které slouží většině lidí, tedy lidem s nízkými příjmy. Když se hromadně otevírají projekty s cílem generovat zisk, aniž by přinášely užitek komunitě a společnosti, znamená to, že jejich obchodní strategie „sešla s cesty“.

„Desítky tisíc bytů, obchodů a rekreačních vil jsou zmrazeny. V důsledku toho utrpí firmy, zákazníci a banky těžké ztráty. To je v současné fázi největší katastrofa pro trh s nemovitostmi.“

V kontextu, kdy mnoho podniků nemůže prodávat produkty, nemůže obracet kapitál a nemá finanční zdroje na restrukturalizaci, jsou účty zmrazeny, zatímco břemeno placení úroků a splatnosti bankovních dluhopisů těžce doléhá na bedra podniků. Kromě toho je mnoho projektů pozastaveno, některé dokonce zahrnují právní problémy, takže podniky upadají do stavu „úzkosti“, a dokonce i podniky bez dostatečného ekonomického potenciálu... „zemřou“, nabízí pan Duc svůj pohled na věc.

Ceny v segmentu bytů nadále rostou

V segmentu bytů expert Nguyen Van Duc zhodnotil, že se jedná o segment s nejlepší mírou absorpce na trhu, nicméně nabídka v tomto segmentu se nezlepšila kvůli nedostatku licencovaných projektů a velmi malému počtu bytových domů realizovaných v centru města.

Nedostatečný počet projektů a nabídka vedoucí k trvale vysokým průměrným cenám na primárním trhu. Cena v tomto segmentu bude i nadále růst v důsledku rostoucích nákladů na pozemky a výstavbu, rozvoje infrastruktury a zlepšení kvality.

Nemovitosti - Jakou „barvu“ bude mít trh s nemovitostmi v roce 2024? (Obrázek 2). — Ceny v segmentu bytů nadále rostou.

Nejnovější statistiky společnosti Savills ukazují, že v Hanoji se na konci roku 2023 ceny bytů pohybovaly v rozmezí 51–70 milionů VND/m2 a 49 % prodaných bytů bylo v tomto cenovém rozpětí. Segment bytů si proto stanovil novou cenovou hranici. Byty s cenou nad 4 miliardy VND tvořily 42 % z počtu prodaných bytů v roce 2023. Byty s cenou od 2 do 4 miliard VND tvořily 55 % tržního podílu. Pouze 3 % bytů mělo cenu pod 2 miliardy VND.

Podobně v Ho Či Minově Městě ceny bytů nadále rostou, zejména v projektech v centrální oblasti. Na trhu ve skutečnosti chybí cenově dostupné bytové projekty s cenami pod 25 milionů VND/m2, ale především v segmentu bytů střední a vyšší třídy, které jsou způsobilé pro mobilizaci kapitálu a transakce.

Podle zprávy stavebního úřadu Ho Či Minova města bude v roce 2023 ve městě 19 komerčních bytových projektů (s 17 753 jednotkami), které budou způsobilé k prodeji a leasingu s následnou koupí budoucích bytových produktů. Za zmínku stojí, že segment střední třídy čítá 5 051 jednotek, segment luxusní třídy 11 334 jednotek a v segmentu cenově dostupných bytů neexistují žádné projekty.

V segmentu sociálního bydlení pan Nguyen Van Duc uznal, že ve srovnání s rokem 2023 došlo k vzestupu s určitými „světlými paprsky“, nicméně v tomto segmentu mnoho podniků neinvestuje kvůli složitým postupům a nepříznivým podmínkám pro podniky. „Nová nařízení v zákoně o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) jsou otevřenější, což usnadňuje chudým přístup k sociálnímu bydlení.“

„Implementace zákona však nějakou dobu trvá. Cíle 1 milionu jednotek sociálního bydlení bude obtížné dosáhnout podle plánu, pokud vláda nebude mít strategickou vizi, praktické a vědecké metody, místo aby se spoléhala pouze na podniky. Stanovili jsme si cíl dokončit 1 milion jednotek sociálního bydlení do roku 2030, ale ve skutečnosti stále chybí kapitál a mechanismy,“ uvedl pan Nguyen Van Duc.

Pan Tran Van Binh, generální tajemník VARS, uvedl, že legalita je otázkou, která podniky nejvíce znepokojuje, protože je klíčovým faktorem, který určuje vznik a rozvoj realitních projektů. V souladu s tím budou vyřešeny problémy související s pozemkovou politikou, což vytvoří hnací sílu, která pomůže oživit realitní trh. Nejzřetelnější je plánování, územní plány a zvýšení publicity, transparentnosti a účasti lidí na územním plánování... Kromě toho bude prostřednictvím aukcí a nabídek vytvořeno spravedlivé konkurenční prostředí pro realitní podniky.

Ngan Giang

Zdroj