Jaký je důvod, proč jsou ceny nemovitostí stále „ukotveny“ na vysoké úrovni?

Odhodlání vlády

Premiér právě vydal naléhavý dokument č. 527/TB-VPCP, v němž oznamuje závěry premiéra z konference o řešeních pro odstranění obtíží v růstu úvěrů pro výrobu a podnikání, podporu růstu a makroekonomické stability.

V oznámení premiér zejména požádal ministerstvo stavebnictví, aby poskytlo realitním podnikům pokyny k restrukturalizaci segmentů a snížení cen produktů. Musí existovat vhodná, včasná a účinná řešení pro restrukturalizaci segmentů pro osoby se skutečnými potřebami, sociální bydlení, bydlení pro pracující a osoby s nízkými příjmy.

Nemovitosti - Jaký je důvod, proč jsou ceny nemovitostí stále „ukotveny“ na vysoké úrovni? — Mnohé pohyby na trhu dokazují odhodlání vlády odstranit potíže na trhu s nemovitostmi.

Výše uvedený krok nadále demonstruje drastické úsilí vlády o odstranění obtíží, které brání bezpečnému, zdravému a udržitelnému oživení a rozvoji trhu s nemovitostmi.

Na Konferenci o řešeních problémů s růstem úvěrů pro výrobu a podnikání, podpoře růstu a makroekonomické stability, která se konala ráno 7. prosince, premiér Pham Minh Chinh prohlásil, že banky a podniky jsou součástí ekonomického ekosystému. Pokud se ekonomika rozvíjí, budou se rozvíjet banky a podniky, a naopak, pokud se budou rozvíjet banky a podniky, bude se rozvíjet i země. Každý člověk a každý subjekt musí sdílet odpovědnost, „přispívat k bouři“, aby země mohla překonat těžkosti, a pak každý člověk a každý subjekt mohou překonat těžkosti a dosáhnout společného rozvoje.

Zmiňují se stížnosti realitních kanceláří na obtížný přístup ke kapitálu. V posledních letech však ceny nemovitostí obecně vzrostly. Pokud se vyskytnou potíže, ale firmy si stále chtějí udržet prodejní cenu stejnou a stále požadují „jednosměrné“ řešení, existuje společná odpovědnost?

Podle premiéra platí, že v normálních dobách existují normální politiky a v abnormálních dobách musí existovat abnormální politiky. V těžkých dobách musí existovat politiky založené na duchu „harmonizace výhod a sdílení rizik“, aby byly vhodné, správné a podporovaly rozvoj.

Proč se zvyšuje prodejní cena?

V poslední době je trh s nemovitostmi obtížný, ale ceny nemovitostí jsou stále „ukotveny“ na vysoké úrovni. Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že ceny nemovitostí se za poslední desetiletí zvýšily desítkykrát. Jen v roce 2021 vzrostla průměrná cena domu dvojciferným tempem.

Nemovitosti - Jaký je důvod, proč jsou ceny nemovitostí stále „ukotveny“ na vysoké úrovni? (Obrázek 2). — Trh s nemovitostmi je složitý, ale ceny nemovitostí jsou stále „ukotveny“ na vysoké úrovni, dokonce i segment bytů ve velkých městech si stále udržuje vzestupný trend (ilustrační foto).

VARS předpovídá, že v roce 2024 ceny primárních bytů nadále porostou v průměru o 3–8 %. Vzhledem k tomu, že krátkodobá nabídka nebyla vyřešena. Nedostatek nové nabídky činí trh nekonkurenceschopným, firmy s bytovými projekty, které se v této fázi otevírají k prodeji, jsou „králové“. Pokud se nesetkávají s problémy s cash flow, investoři budou i nadále udržovat ceny vysoké, aby maximalizovali zisky. Zároveň bude neustále se zlepšující infrastruktura i nadále tlačit cenovou hladinu výše.

Vysoká cena bytů není způsobena jen snahou investorů udržet cenu na vysoké úrovni, ale také tím, že investiční a stavební náklady rostou v důsledku nárůstu cen vstupních materiálů, nákladů na práci a nákladů na finanční přístup. Kromě toho jsou náklady na vytváření pozemkových fondů příliš vysoké a při realizaci investic, výstavby a rozvoje projektů vzniká mnoho „nepojmenovaných“ nákladů, což investorům ztěžuje snižování cen.

Nízké úrokové sazby a rekordně vysoká inflace v minulosti také přispěly k prudkému nárůstu cen domů, ale hlavním problémem je nedostatek nabídky.

Nabídka je stále vzácnější

Počet nově licencovaných projektů komerčního bydlení je proto velmi malý a klesá, zejména v cenově dostupném a středním segmentu. Konkrétně podle zveřejněných údajů Ministerstva výstavby o trhu s bydlením a nemovitostmi bylo v roce 2022 v zemi 126 nově licencovaných projektů, což je pouze 52,7 % ve srovnání s rokem 2021 a 17 % v roce 2020.

Je třeba poznamenat, že v letech 2021 a 2022 neexistují žádné budoucí bytové projekty v cenově dostupném segmentu (cena pod 25 milionů VND/m2), které by splňovaly podmínky pro mobilizaci kapitálu a bytové transakce. Podíl bytů střední cenové kategorie (25–50 milionů VND/m2) způsobilých pro mobilizaci kapitálu a bytové transakce se od roku 2020 také neustále snižuje dvouciferným tempem.

Data z výzkumu VARS rovněž ukazují, že počet cenově dostupných a středně drahých bytů na prodej od roku 2019 neustále klesá. Konkrétně celkový počet cenově dostupných bytů na prodej v roce 2022 představuje pouze 10 % ve srovnání s rokem 2019.

Podíl nabídky cenově dostupných bytů na celkové nabídce bytů na prodej také neustále klesá, z 30 % v roce 2019 na 7 % v roce 2022. V období 2019–2022 se podíl bytů střední cenové kategorie rovněž snížil na 54 %, 46 %, 34 % a 27 %.

Jak restrukturalizovat segmenty a snížit náklady na produkty?

Podle VARS je pro restrukturalizaci segmentů a snížení nákladů na produkty nutné „společné úsilí“, sjednocení názorů, implementačních metod a koordinace mnoha subjektů a složek, od státních orgánů správy až po podniky a banky.

Ze strany státní správy je v první řadě nutné prostudovat plán na zkrácení procesů a administrativních postupů pro investice a výstavbu. Zvažte plány na podporu podniků při výpočtu poplatků za užívání pozemků a vyklízení staveniště. V současné době se jedná o dvě položky, které tvoří velkou část výdajů investora a přímo ovlivňují cenu nemovitostí.

Zároveň je nutné přijmout přísná opatření k řešení všech činů, které podnikům „ztěžují“ investování a rozvoj projektů. Vyhnout se vzniku „nákladů na mazání“, které se navíc neviditelně připočítávají k ceně produktu.

Státní banka musí prostudovat a vyvinout úvěrový program s preferenčními úrokovými sazbami určený speciálně pro podniky investující do cenově dostupného bydlení a pro kupující bydlení. Musí existovat specifické a jasné mechanismy a zásady na podporu investorů, kteří chtějí restrukturalizovat projekty z luxusního bydlení na cenově dostupné nebo sociální bydlení.

Pro realitní kanceláře je nutné proaktivně přezkoumávat portfolio investičních projektů. Prodat část nebo všechny projekty, které nejsou vhodné pro stávající zdroje. Proaktivně restrukturalizovat dluhy a plánovat cash flow. Zaměřit kapitál na projekty, které jsou právně garantovány, mají realizovatelné úvěrové plány, lze je dokončit předčasně a lze je snadno zlikvidovat.

Snižte očekávání zisku, akceptujte i prodej se ztrátou, využijte zisky z předchozích let k udržení provozu. U nových projektů ve fázi výzkumu se proaktivně orientujte na dostupný cenový segment, abyste zajistili absorpční kapacitu při uvádění produktů na trh.

Kromě toho musí realitní podniky neustále inovovat, zkoumat a aplikovat technologické pokroky, aby zlepšily manažerské kapacity, kontrolovaly rizika a snižovaly náklady.

N.Giang

Zdroj