Jaká by měla být úroková sazba z úvěrů, aby se trh s nemovitostmi zotavil?

Vysoká poptávka po hypotékách

Server Batdongsan.com.vn nedávno provedl průzkum mezi skupinou lidí, kteří si chtějí koupit dům, o tom, zda potřebují využít finanční páku. V rámci průzkumu více než 73 % lidí uvedlo, že si na koupi domu potřebují půjčit peníze od banky, a pouze 27 % si nepůjčuje. Z klientů, kteří si potřebují půjčit peníze na koupi domu, si až 41 % potřebuje půjčit méně než 30 % hodnoty nemovitosti a 30 % si musí půjčit 30–70 % hodnoty domu.

Podle výsledků této studie, při diskusi o očekávaných úrokových sazbách hypoték v letech 2023-2024, přibližně 44 % respondentů uvedlo, že úroková sazba hypotéky pod 8 % je pro ně přiměřená pro správu jejich financí a očekávají, že úroková sazba v roce 2024 klesne na tuto úroveň. Kromě toho 33 % kupujících domů souhlasí s půjčkou, pokud se úroková sazba úvěru pohybuje v rozmezí 8-10 %, a pouze přibližně 14 % souhlasí s úrokovou sazbou 10-13 %.

Jaká by měla být úroková sazba z úvěrů pro oživení trhu s nemovitostmi? Obrázek 1 — Poptávka po hypotékách zůstává vysoká.

Podle pana Le Bao Longa, strategického ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, je důvodem, proč se mnoho kupujících domů neodvažuje odvážně využít finanční páku, obava z ekonomických potíží, nestabilních pracovních míst a nejistých příjmů, které je vystavují tlaku a znemožňují jim splácet úroky z úvěru.

„Většina rodin s příjmy do 40 milionů VND měsíčně může na nákup nemovitostí utratit maximálně 20 milionů VND nebo méně. Ti s příjmy nad 40 milionů VND měsíčně mohou akceptovat měsíční fixní náklady na splátky hypotéky maximálně do 30 milionů VND. Pro zákazníky s nízkými příjmy, pod 20 miliony VND měsíčně, se tato částka pohybuje maximálně kolem 8–10 milionů VND,“ uvedl pan Long.

Úrokové sazby a ceny domů byly doposud dva faktory, které výrazně ovlivňovaly rozhodnutí o koupi domu. To je také problém, že mnoho lidí se skutečnou bytovou potřebou, ale potřebujících využít finanční páku, se nedokázalo rozhodnout, protože mobilizační úroková sazba je stále na vysoké úrovni ve srovnání s dobou před pandemií COVID-19.

Průzkum na webu Batdongsan.com.vn také ukazuje, že 72 % kupujících domů hodnotí současné ceny nemovitostí jako vysoké a velmi vysoké, což je nad rámec finančních možností většiny pracujících na současném trhu. 75 % dotázaných uvedlo, že současné úrokové sazby z úvěrů jsou také vysoké a příliš vysoké, což mnoho lidí odradí od půjček. Složité postupy při poskytování úvěrů navíc mnoha lidem znemožňují nebo brání v přístupu k bankovním kanálům pro mobilizaci kapitálu.

Úrokové sazby sotva prudce klesnou

Vietnamská státní banka (SBV) doposud čtyřikrát snížila provozní úrokovou sazbu. Vládní usnesení 97/NQ-CP ze dne 8. července 2023 však tímto neskončilo a zdůraznilo, že SBV bude i nadále zavádět synchronní a drastická řešení ke snížení úrovně úrokových sazeb, zejména snižovat úrokové sazby z úvěrů, a usilovat o jejich snížení alespoň o 1,5–2 %.

Díky tomuto drastickému směru se očekává, že průměrná 12měsíční úroková sazba z vkladů pravděpodobně klesne do konce roku 2023 na 6–6,5 % ročně, jelikož SBV má stále prostor pro snížení provozních úrokových sazeb.

Odborníci však tvrdí, že ačkoliv Státní banka podnikla kroky k ochlazení úrokových sazeb, úroková sazba pro nákup a prodej v posledních 6 měsících roku prudce neklesne. V současné době se proto u některých komerčních bank pohyblivé úrokové sazby běžně pohybují na úrovni 12 % – 13,5 %. Některé banky mají po skončení preferenčního období úrokové sazby dokonce na úrovni 14,2 %. Očekává se, že tato úroková sazba vydrží dlouhodobě a je nepravděpodobné, že by dále klesla pod 10 %.

Jaká by měla být úroková sazba z úvěrů pro oživení trhu s nemovitostmi? Obrázek 2 — Trh s nemovitostmi stále čeká na pozitivní dopad bankovních úrokových sazeb.

Odborníci z Batdongsan.com.vn také uvedli, že k návratu do období „levných peněz“ bude muset trh ovlivnit mnoho faktorů. Proto bude v krátkodobém horizontu obtížné očekávat prudký pokles úrokových sazeb. V roce 2024 úrokové sazby mohou dále klesat, ale sotva budou nižší než 10 %. Očekávání oživení trhu v krátkodobém horizontu je proto obtížné, protože úroková sazba není skutečně atraktivní.

Podle Vietnamské asociace realitních makléřů se cash flow vrací na trh, jeden ze zákazníků získal nový úvěr s úrokovou sazbou 10–11 %. Trh s nemovitostmi však zareaguje až tehdy, když průměrná úroková sazba klesne pod 10 %. Investoři si totiž mohou dovolit půjčit 10 %.

Úrokové sazby jsou však pouze jedním z faktorů ovlivňujících trh s nemovitostmi. Současné snížení úrokových sazeb podporuje pouze jednotlivce, kteří mají úvěry s pohyblivou úrokovou sazbou, ale nepřitahuje ty, kteří si půjčit potřebují. Trh s nemovitostmi si zároveň musí ještě počkat na obnovení likvidity. Tento faktor se zlepší až poté, co se vrátí důvěra investorů v trh a vnitřní stav ekonomiky se vrátí do dobrého stavu.

Zdroj