Vhodné ocenění pozemku pro schválení projektu

Na vědeckém workshopu „Vhodné oceňování pozemků pro usnadnění projektů“, který uspořádal Investment Newspaper 27. července 2023, realitní experti a firmy uvedli: Pokud bude existovat správná metoda, projekt bude realizován hladce, jinak bude představovat hlavní překážku zpomalující oběh sociálních zdrojů a bránící hospodářskému rozvoji.

Scéna konference.

Premiér vydal oficiální depeši č. 634/CD-TTg ministrovi přírodních zdrojů a životního prostředí a předsedům lidových výborů provincií a centrálně řízených měst, v níž žádá o urychlené odstranění obtíží a překážek při oceňování pozemků.

Vyhláška vyžaduje, aby Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí do 31. července 2023 předložilo vládě k projednání a vydání vyhlášku, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 44/2014/ND-CP ze dne 15. května 2014 o regulaci cen pozemků; zároveň se mění a doplňuje oběžník č. 36/2014/TT-BTNMT ze dne 30. června 2014, který podrobně stanoví metody oceňování pozemků, vypracování a úpravu ceníků pozemků, specifické oceňování pozemků a poradenství v oblasti oceňování pozemků.

Návrhy změn vyhlášky č. 44 a oběžníku č. 36 v současné době projednává Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí s příslušnými ministerstvy, odvětvími a agenturami. Existuje mnoho různých názorů na současné metody oceňování pozemků, které navrhovatel navrhuje změnit, zejména na odstranění metody „přebytku“, která vyvolává největší debatu.

Doporučení odstranit metodu přebytku, jak ji v návrhu zákona navrhuje navrhovatel, by mohlo mít obrovský dopad a způsobit návrat k oceňování pozemků do období před rokem 2007, což by tento již tak obtížný úkol ještě ztížilo, uvedl Dr. Tran Xuan Luong, obor nemovitosti na Národní ekonomické univerzitě: „Předvídatelným důsledkem je, že mnoho segmentů trhu s nemovitostmi proto nebude oceňováno odpovídajícím způsobem, což způsobí přetížení trhu v podmínkách, kdy má Vietnam obrovskou poptávku po developerských projektech.“

„Metoda oceňování pozemků na základě přebytků je vědecká a celosvětově uznávaná. Tuto metodu země po celém světě začlenily do mezinárodních oceňovacích standardů nebo standardů oceňování jednotlivých zemí na základě kombinace přístupů z hlediska trhu, nákladů a příjmů a široce se uplatňuje v praxi oceňování pozemků a aktiv v jednotlivých zemích. Tuto metodu je nutné zachovat, protože je rozumné zabránit ztrátě příjmů státního rozpočtu a podpořit podniky v rychlejší realizaci projektů,“ potvrdil Dr. Tran Xuan Luong.

Dr. Luong však dodal, že všechny metody oceňování pozemků, i když jsou vypočítány přesně, se stále musí spoléhat na tržní data, a to je zásadní problém, který je třeba vyřešit, pokud nebude nutné v budoucnu znovu „vynášet a odkládat“ vyhlášky a oběžníky, aby se odpovídajícím způsobem přidaly nebo omezily metody oceňování.

„Metoda přebytku je vědecká metoda, od které se nelze opustit, a základ pro navrhované opuštění je stále třeba pečlivěji zvážit. Na druhou stranu u projektů (mnoho pozemků - mnoho produktů; s rozvojovým potenciálem dle územního plánování, stavebního plánování; obchod s nemovitostmi; měřítko rozlohy pozemku) může pouze tato metoda správně určit ceny pozemků,“ analyzoval právník Tran Duc Phuong z advokátní komory Ho Či Minova města. Podle pana Phuonga: „Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí musí při tvorbě revidovaného nařízení zvážit, že je nutné i nadále zachovat dvě metody: „metodu přebytku“ a „metodu odečítání“, a zároveň je třeba doplnit podrobnější a úplnější předpisy, aby se usnadnilo jeho zavedení do současné praxe.“

Podle paní Nguyen Thi Dieu Hong z právního oddělení VCCI určuje metoda přebytku cenu pozemku na základě účelu využití s ​​potenciálem budoucího rozvoje, nikoli na základě současného účelu využití, jako je tomu u srovnávací metody nebo metody příjmu. V současné době databáze pozemků v naší zemi neodráží realitu trhu. Pokud by se tedy používaly pouze 3 metody oceňování, jak je uvedeno v návrhu, mohlo by to způsobit potíže v procesu implementace.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že metoda přebytku se v Ho Či Minově Městě používá u 87,5 % realitních projektů. Jedná se o hlavní metodu oceňování pozemků již více než 8 let od doby, kdy vstoupil v platnost dekret č. 44. Důvodem je, že je velmi obtížné aplikovat jiné metody.

Pan Nguyen Chi Thanh, stálý viceprezident Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS), uvedl, že firmy často používají metodu přebytku, protože umožňuje vypočítat efektivitu při realizaci projektu. Pokud není efektivní, žádný investor to neudělá. Tuto metodu používá také mnoho zemí světa, protože ostatní metody neřeší praktické problémy.

„Novelujeme zákon o nemovitostech tak, aby odpovídal tržním cenám, které se pohybují nahoru a dolů, ale všechny tři současné metody určují ceny pouze nahoru, nikoli dolů, protože nové projekty musí mít vždy ceny stejné nebo vyšší než srovnatelné projekty. To zvyšuje ceny pozemků a ovlivňuje schopnost lidí vlastnit domy. Navrhujeme, aby ceny pozemků odpovídaly tržním cenám, které se pohybují nahoru a dolů, aby o ceně nemovitostí rozhodovali lidé. Pokud chceme stanovovat ceny způsobem, který maximalizuje zisky a udržuje ceny na vyšší úrovni, musíme změnit své myšlení,“ navrhl pan Thanh.

Z pohledu státního orgánu správy se pan Dao Trung Chinh, ředitel odboru plánování a rozvoje pozemkových zdrojů (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí), podělil o to, že pokud se metoda přebytku nepoužívá striktně, subjektivní vůle odhadce, odhadce a místních představitelů výrazně ovlivní výsledky oceňování. Nemluvě o tom, že to závisí také na míře růstu cen nemovitostí, a přitom nemáme monitorovací agenturu a nemáme dostatek informací.

Pan Chinh rovněž uvedl, že ministerstvo bude i nadále naslouchat názorům trhu a shrnout je, aby je předložilo vedoucím pracovníkům ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí a vládě tak, aby odpovídaly vývoji na trhu.

Thanh Bui