Podniky ruší projekty jen kvůli regulacím v oblasti obytných pozemků

Opustit projekt, protože jej nelze vyřešit

Údaje ministerstva stavebnictví ukazují, že ve druhém čtvrtletí roku 2023 bylo v celé zemi licencováno pouze 15 nových projektů komerčního bydlení. Z toho v severním regionu bylo 7 projektů, ve středním regionu 3 projekty a v jižním regionu 5 projektů.

Po zhruba roce , kdy vláda neustále odstraňuje potíže, trh s nemovitostmi stále nevyřešil problém s nabídkou, protože 70 % problémů projektů je způsobeno právními záležitostmi.

Zatímco se očekává, že návrh revidovaného pozemkového zákona vytvoří právní impuls pro nemovitosti, podniky se obávají, že některé předpisy se stanou překážkami v oživení trhu.

Zejména bod b, odstavec 1 a odstavec 6, článek 128 stanoví využití pozemků k realizaci projektů socioekonomického rozvoje prostřednictvím dohod o nabytí práv k užívání pozemků nebo o vlastnictví práv k užívání pozemků.

V případě využití pozemku k realizaci projektu komerčního bydlení se tedy uzavírá dohoda o získání práva k užívání: pozemků určených k bydlení nebo pozemků určených k bydlení a nezemědělských pozemků jiných než pozemků určených k bydlení, za které byly zaplaceny poplatky za užívání pozemků nebo jednorázově zaplaceno nájemné z pozemků za celou dobu nájmu.

Společnost, která musela od projektu upustit kvůli předpisům týkajícím se rezidenčních pozemků, sdělila serveru PV VietNamNet, že pan Nguyen Quoc Hiep, předseda představenstva společnosti Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), měla realizovat projekt o rozloze 4 hektarů v Ha Dong (Hanoj) a projekt v 12. okrese (HCMC)... Musel se však vzdát, protože se o to několik let neúspěšně snažil a nikdo problém kvůli předpisům týkajícím se rezidenčních pozemků nevyřešil.

píseň o zemi dlouhá 1.jpg — Podniky ruší projekty jen kvůli předpisům týkajícím se pozemků pro bydlení. (Foto: Hoang Ha)

Podle pana Hiepa stanoví vyhláška č. 30 z roku 2021 (kterou se mění a doplňuje řada článků vyhlášky č. 99/2015, které podrobně popisují a řídí provádění řady článků zákona o bydlení - PV), že přeměna jiných pozemků na pozemky určené k bydlení musí mít alespoň malou část pozemků určených k bydlení, což je velmi obtížné realizovat.

„To je důvod, proč stovky projektů uvízly a nelze je přeměnit. I v případě lidí, kteří pozemek využívají, sice existuje plánování, ale nemohou se přeměnit, protože na něm není ani metr čtvereční.“

„Návrh revidovaného pozemkového zákona měl zohlednit, které z nich je rozumné ponechat a které je nerozumné změnit. Článek 128 se však opakuje, myslím, že je to pro podniky, které budují bytové projekty, velmi obtížné; návrhová komise si toho měla všimnout,“ řekl pan Hiep.

Mezitím pan Vu Cuong Quyet, generální ředitel společnosti Dat Xanh Mien Bac, uvedl, že nařízení vytvářejí omezení pro státní orgány.

Pan Quyet uvedl příklad: okres chce naplánovat projekt, ale tento projekt se nenachází na pozemku určeném pro bydlení. Mohou tyto okresy vypracovat plán, jak jej dát do dražby?

„Obávám se, že i samotné státní orgány se setkají s obtížemi kvůli překrývajícím se zákonům. Pokud jde o podniky, při plánování na pozemcích bez obytných pozemků se většinou jedná o pozemky pro komerční služby, pozemky pro výsadbu stromů... nacházející se v blízkosti obytných oblastí, nacházející se v oblastech plánovaných pro obytné oblasti. V té době, pokud neexistují žádné obytné pozemky, nebudou podniky moci plánovat, i když plánování zahrnuje obytné pozemky, ale povaha pozemku nebyla přeměněna na obytné pozemky. Tyto věci způsobí mnoho obtíží a komplikací pro podniky, které rozvíjejí realitní projekty,“ řekl pan Quyet.

Dále tento vůdce uvedl, že i v Hanoji, kde se v současnosti široce rozvíjí oblast 3., 4. pásu..., je ale právě v této oblasti spousta zemědělské půdy. Pokud bude regulace probíhat tak, jak je uvedeno v návrhu, půda se promrhá, protože tato oblast je plánována pro rezidenční pozemky, lze zde stavět výškové i nízkopodlažní budovy, ale pokud zde nezbude ani metr stávající rezidenční půdy, nakonec dojde k patové situaci.

Pan Vu Kim Giang, předseda představenstva akciové společnosti SGO Group (SGO Group), se zeptal: Pokud budou ustanovení v návrhu schválena, bude to mít mnoho dopadů, protože původ půdy z minulosti je do značné míry propojen. Pokud se v celkovém projektu objeví část typů půdy, jako je zemědělská půda, produkční půda atd., jak se s nimi bude nakládat?

„Obávám se, že pokud bude tento návrh zákona schválen, budeme muset znovu upravit územní plány a plány jednotlivých lokalit, protože v minulosti mnoho lokalit téměř kompletně aktualizovalo územní plánování v každé oblasti,“ řekl pan Giang.

Dopad na nabídku bydlení a ceny bydlení ve městech

V rozhovoru s reportérem VietNamNet právník Nguyen Thanh Ha, předseda společnosti SBLaw, zhodnotil, že výše uvedené nařízení způsobí „zablokování“ a další potíže na trhu s nemovitostmi, kde stovky starých projektů musí řešit právní problémy; a nové projekty je také obtížné realizovat, což vede k ještě menší nabídce bydlení.

Právník analyzoval, že problém spočívá v regulaci, která vyžaduje, aby se na pozemku, o který se žádá o přeměnu využití půdy, nacházely pozemky určené k bydlení, aby bylo možné projekt realizovat. Většina nových developerských projektů v oblasti nemovitostí se v současnosti realizuje na původním půdním fondu zemědělské půdy, nezemědělské půdy, produkční půdy a dalších typů půdy.

Obtížnost v regulaci je rozpoznána pouze v případě, že se jedná o nezemědělskou půdu, která není určena k bydlení a za kterou byly zaplaceny poplatky za užívání pozemků nebo nájemné za pozemky jednou za celou dobu pronájmu. Ve skutečnosti se však většina současných projektů realizuje ve formě podniků, které platí nájemné za pozemky ročně. S projekty, které platí nájemné za pozemky ročně, je tedy nemožné rozvíjet realitní projekty.

Spolu s tím nařízení ztěžuje vyjednávání o převodu projektů za účelem realizace projektů komerčního bydlení, protože se vztahuje pouze na nezemědělské pozemky, nikoli na pozemky určené k bydlení, za které byly zaplaceny poplatky za užívání pozemků nebo nájemné z pozemků zaplaceno jednorázově za celou dobu pronájmu.

Současné předpisy ve skutečnosti povzbuzují investory k vyjednávání převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů městského a komerčního bydlení; požadavek na nezemědělskou půdu, za kterou bylo plně zaplaceno nájemné, však mnoha projektům znemožní přeměnu.

„Pokud podle bodu b, odstavce 1 a odstavce 6, článku 128 návrhu pozemkového zákona nebudou podniky moci realizovat projekty komerčního bydlení. To ovlivní nabídku bytů a ceny městských bytů.“

„Toto nařízení je také v rozporu se současnými pokyny k odstranění právních překážek projektu, protože je užší než současná úprava v zákoně č. 03/2022/QH15, kterým se mění 9 zákonů, včetně změny článku 23 odstavce 1 zákona o bydlení z roku 2014 o druzích pozemků využívaných pro komerční bydlení. Nařízení proto stanoví, že podniky jsou schváleny pro investiční politiky; zároveň jsou investoři do projektů komerčního bydlení schváleni, pokud mají práva k užívání pozemků nebo získají práva k užívání pozemků pro rezidenční pozemky nebo rezidenční pozemky a jiné pozemky, které nejsou rezidenčními pozemky a splňují podmínky pro povolení ke změně účelu využití pozemků za účelem realizace investičních projektů,“ uvedl pan Ha.

Návrh pozemkového zákona: V mnoha názorech se stále objevují obavy ohledně navracení pozemků pro socioekonomický rozvoj . Mnoho poslanců Národního shromáždění je i nadále znepokojeno ustanoveními o navracení pozemků pro socioekonomický rozvoj v národním a veřejném zájmu v návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů).

Zdroj