Ceny bytů prudce rostou a daleko převyšují jejich skutečnou hodnotu. Očekává se, že tento segment přinese nejlepší zisky v roce 2025.

Ceny bytů daleko převyšují skutečnou hodnotu, transakce převyšují rezidenční řadové domy, byty v centru Hanoje slibují nejlepší zisky v roce 2025... to jsou nejnovější zprávy z realitního trhu.

Prodejní cena primárních bytů neustále roste a nevykazuje žádné známky zastavení, což vytváří hnací sílu pro udržení cenové hladiny sekundárních bytů na vysoké úrovni, která daleko převyšuje jejich skutečnou hodnotu. (Foto: Linh An)

3 města s nejvyšším růstem v roce 2024

Podle zprávy Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) má realitní trh v roce 2024 za sebou své nejtěžší období.

V roce 2024 zaznamenal celý trh téměř 81 000 produktů k prodeji, což představuje nárůst o více než 40 % ve srovnání s rokem 2023. Z toho bylo 65 376 nových produktů k prodeji, což je přibližně 3krát více než v roce 2023, ale pouze přibližně 7 % ve srovnání s rokem 2018. Jen ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 zaznamenal trh 28 000 nových produktů k prodeji, což je 2krát více než v předchozím čtvrtletí a 4krát více než ve stejném období roku 2023.

Objem transakcí v roce 2024 nadále stabilně roste s tím, jak se zlepšuje nabídka. V roce 2024 zaznamenal celý trh více než 47 000 úspěšných transakcí, což odpovídá míře absorpce 72 %.

Je pozoruhodné, že tempo růstu cen v segmentu bytů je na mnoha trzích silné. Podle studie VARS na 150 vybraných projektech se průměrná prodejní cena v Hanoji do konce roku 2024 zvýšila o 72,4 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019. Následoval Da Nang s nárůstem o 49,9 %, zatímco Ho Či Minovo Město zaznamenalo pomalejší růst, přibližně o 34,3 %.

Primární ceny bytů neustále rostou a nevykazují žádné známky zastavení, což vytváří hnací sílu pro udržení cen bytů v sekundárním bydlení na vysoké úrovni, která daleko převyšuje jejich skutečnou hodnotu.

Spolu s tím se zotavila a silně vzrostla i cena pozemků rozdělených na parcely s kompletní právní dokumentací v souvislosti s poklesem nabídky pozemků v důsledku zpřísnění předpisů pro dělení a prodej pozemků. Zejména pozemky s nízkou hodnotou, zhruba pod 30 milionů VND/m2 ve městech s rozvinutou infrastrukturou nebo rozvojovými plány, jsou žádané, jejichž ceny se ve srovnání s koncem loňského roku zvýšily o 15 %.

Zpráva VARS rovněž poukázala na to, že investoři mají tendenci hledat rezidenční pozemky v provinciích a městech na předměstí s rozumnými cenami a velkým prostorem pro růst díky výhodám plynoucím z infrastrukturního systému, urbanistického plánování... zatímco cena rezidenčních pozemků ve dvou specifických městech, Hanoji a Ho Či Minově Městě, neustále roste a dosahuje nové úrovně, která je mimo dostupnost většiny zákazníků.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, poznamenal, že trh s nemovitostmi se stále vyvíjí pozitivně. Likvidita na trhu má tendenci mírně klesat v segmentu luxusních nemovitostí, ale zůstává stabilní, přičemž bytové produkty splňují skutečné potřeby v oblasti bydlení a mají rozumnou hodnotu.

VARS se domnívá, že aby se trh zotavil a rozvíjel bezpečným, zdravým a udržitelným směrem, investoři musí zajistit, aby ceny odpovídaly kupní síle trhu, a ne aby se zaměřovali na krátkodobé zisky.

Investory budou zajímat 2 segmenty

Podle pana Tran Quang Trunga, ředitele pro rozvoj obchodu společnosti OneHousing, bude mít trh s nemovitostmi v roce 2025, ať už se jedná o změny v makroekonomických politikách, plány rozvoje projektů nebo uvedení produktů na trh investorů, 2 segmenty, které budou pro investory zajímavé.

Zaprvé, bytový produkt, který splňuje potřeby investic do cash flow nebo investic čekajících na růst cen. Byty jsou segmentem s mírnou celkovou cenou, do investic se může zapojit mnoho lidí, a navíc je poptávka po bytových produktech v budoucnu stále velmi vysoká. Při stejné úrovni investic vykazují bytové produkty v porovnání s řadovými domy a rezidenčními pozemky lepší hodnotu, pokud jde o výnos z pronájmu a míru růstu cen.

Podle Centra OneHousing pro průzkum trhu a zákaznické poznatky byl od prvního čtvrtletí roku 2024 poměr transakcí mezi byty a rezidenčními pozemky v Hanoji přibližně 40:60. Od druhého čtvrtletí roku 2024 se však s rychlým nárůstem poptávky po bytových produktech tato rovnováha změnila – transakce s byty převýšily transakce s rezidenčními řadovými domy.

Druhým segmentem, na který se mnoho investorů zaměřuje, jsou nízkopodlažní produkty v projektech, velké projekty nebo pozemky s dobrou investiční infrastrukturou, které mohou tvořit rezidenční jednotky. Trh v roce 2025 si v tomto segmentu také více „rozdělí dort“.

Odborník doporučuje, aby investoři v současné době při účasti na trhu pečlivě vypočítali zdroj kapitálu a stanovili si dlouhodobou investici od 2 do 3 let od okamžiku koupě do převzetí domu. Nebo by měli nakupovat s cílem uložení aktiv nebo využití cash flow z pronájmu, namísto krátkodobého „surfování“ investic, protože se jedná o extrémně rizikovou a pro trh neudržitelnou formu investice.

Který segment bude mít v roce 2025 nejlepší zisk?

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl, že byty v centru Hanoje jsou možností, kterou mohou investoři zvážit. Tato produktová řada má mnoho charakteristik, které do značné míry určují ziskovost investice.

Předseda Vietnamské asociace realitních makléřů uvedl, že v období 2018–2023 nabídka bytů v centrální části Hanoje nadále klesala, a to spolu s obecným poklesem nabídky v Hanoji. Do roku 2024 nabídka bytů v Hanoji začala opět růst, ale soustředila se především v předměstských oblastech, daleko od centra, kde tvořila více než 90 %.

Nabídka bytů v centrální oblasti, včetně čtvrtí Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da a Hai Ba Trung, je stále velmi omezená. Předběžné údaje za rok 2024 ukazují, že v centrální oblasti bude k prodeji pouze asi 400 produktů, přičemž 3 nové projekty budou k prodeji, což představuje pouze asi 30 % oproti roku 2023.

Nabídka bytů v centrálních čtvrtích Hanoje vždy zůstávala nízká a je stále vzácnější kvůli stále vyčerpávajícímu se pozemkovému fondu pro developerské projekty a přísným předpisům týkajícím se výšky a hustoty zástavby, což činí nabídku na trhu stále vzácnější. Zejména ceny nemovitostí v centrální oblasti vykazují vzestupný trend s velkou poptávkou ze strany ekonomického a městského rozvoje. Průměrná cena bytu ve 4 centrálních čtvrtích Hanoje se ve srovnání se začátkem roku 2019 zdvojnásobila, což je o 30 % více než průměrný nárůst v celé Hanoji. Zejména Hai Ba Trung a Dong Da jsou dva okresy s nejlepším tempem růstu cen za posledních 5 let.

Nově spuštěné projekty v posledních 3 letech byly také průběžně upravovány s cílem zvýšit ceny, a to přibližně o 10 % po každé fázi spouštění. Jen v roce 2024 měly nově spuštěné projekty luxusních bytů v centrální oblasti běžné ceny od 125 milionů VND/m2.

Servisované apartmány stojí přibližně 88 milionů VND/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu). Ceny pronájmu apartmánů rychle rostou, a to více než obecný růst celého trhu, a to jak v důsledku obecného trendu, tak i nedostatku, a odhaduje se, že za stejné období vzrostou přibližně o 15 %.

Podle pana Dinha je poptávka po bytech, včetně investičních a realitních, v centrální oblasti vždy udržována na vysoké úrovni, zejména po luxusních produktech. Primární nabídka není velká a je poměrně dobře absorbována postupným uváděním nemovitostí na trh.

Předběžná míra absorpce nové nabídky v roce 2024 se odhaduje na 50 %. Míra obsazenosti nájemních bytů je vždy nad 80 % a má stabilní vzestupný trend. Transakce v oblasti vznikají převážně na sekundárním trhu kvůli omezené primární nabídce.

Pan Dinh zdůraznil, že čtyři centrální čtvrti Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da a Hai Ba Trung jsou vždy vyhledávané investory díky svým prvotřídním polohám a nejmodernějšímu a nejkvalitnějšímu systému sociální infrastruktury v hlavním městě. Nacházejí se zde také sídla velkých podniků, korporací a ambasád.

Díky tomu mají nemovitosti v těchto oblastech snadný přístup k restauracím, kavárnám, nákupním centrům, mezinárodním nemocnicím a zábavním oblastem, což je vhodné pro potřeby luxusních nájemníků. Zejména plánování 4 centrálních čtvrtí do roku 2030 s vizí do roku 2050 si klade za cíl vytvořit v této oblasti mnoho vysoce kvalitních obytných prostor, které vytvoří ideální životní prostředí pro obyvatele.

Pozemek v příměstské čtvrti Hanoje vydražen za nejvyšší cenu přes 76 milionů VND/m2

Centrum pro rozvoj pozemkového fondu okresu Quoc Oai ve spolupráci s Národní aukční akciovou společností č. 5 právě úspěšně vydražilo 26 pozemků (oblast LK2, LK6) v aukční oblasti pozemků pro práva k užívání pozemků DG31/2019 v obci Yen Quan, obec Tan Phu, okres Quoc Oai (město Hanoj).

Dražené pozemky mají rozlohu 73,2–101,5 metrů čtverečních s vyvolávací cenou 4,7 milionu VND/metr čtvereční.

Po téměř 14 hodinách byla úspěšná dražba 26 pozemků. Z nich pozemek s nejvyšší vítěznou cenou činil 76,7 milionu VND/m2, což je přibližně 16krát více než vyvolávací cena, a pozemek s nejnižší vítěznou cenou 40,7 milionu VND/m2, což je více než 8,6krát více než vyvolávací cena.

Částka peněz, kterou okres Quoc Oai v této aukci vybral, činila téměř 133 miliard VND, což je o více než 121 miliard VND rozdíl oproti vyvolávací ceně.

V listopadu okres Quoc Oai úspěšně vydražil desítky pozemků ve vesnici Yen Quan v obci Tan Phu. Pozemek s nejvyšší vítěznou cenou byl 94,7 milionu VND/m2 a nejnižší 70,7 milionu VND/m2.

Podle Lidového výboru okresu Quoc Oai okres v roce 2024 úspěšně uspořádal 7 aukcí na 6 projektech se 161 pozemky o rozloze přes 14 920 m2. Vítězná částka aukce činila přes 825,3 miliardy VND.

V lednu bude Národní akciová aukční společnost č. 5 ve spolupráci s Centrem pro rozvoj pozemkového fondu okresu Quoc Oai pokračovat v organizaci aukce práva k užívání 26 pozemků (oblasti LK1, LK2), které jsou majetkem Lidového výboru okresu Quoc Oai.

26 dražených pozemkových parcel patří do projektu výstavby technické infrastruktury pro pozemkovou aukční plochu pro užívání pozemků v DG 31, obec Yen Quan, obec Tan Phu, okres Quoc Oai.

Velikost pozemků se pohybuje od 85 do 122 m². Vyvolávací cena je 4,7 milionu VND/m², což odpovídá 399,5 milionu až více než 573 milionům VND/parcela.

Prodej a příjem aukčních dokumentů je možný do 17:00 hodin dne 15. ledna.

Dražba proběhne přímým hlasováním v několika kolech na aukci a nejméně v 6 povinných kolech. Přímé hlasování v několika kolech na aukci skončí, jakmile nikdo další nepřihází. Způsob dražby je vzestupný. Dražba se uskuteční ráno 18. ledna.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html