Ceny bytů daleko převyšují jejich skutečnou hodnotu, transakce převyšují transakce s řadovými domy a pozemky a byty v centru Hanoje slibují nejlepší výnosy v roce 2025… to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.
 |
| Ceny bytů na primárním trhu neustále rostou a nevykazují žádné známky zastavení, zvyšování a udržování vysokých cen bytů na sekundárním trhu, které daleko převyšují jejich skutečnou hodnotu. (Foto: Linh An) |
3 města s nejvyšším růstem v roce 2024
Podle zprávy Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) má realitní trh v roce 2024 za sebou svou nejobtížnější fázi.
Celkově bylo v roce 2024 na trhu zaznamenáno přibližně 81 000 produktů nabízených k prodeji, což představuje nárůst o více než 40 % ve srovnání s rokem 2023. Z nich bylo 65 376 nových produktů, což je zhruba třikrát více než v roce 2023, ale pouze asi 7 % oproti počtu v roce 2018. Jen ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 bylo na trhu zaznamenáno 28 000 nových produktů nabízených k prodeji, což je dvojnásobek oproti předchozímu čtvrtletí a čtyřnásobek oproti stejnému období roku 2023.
Objemy transakcí v roce 2024 nadále stabilně rostly s tím, jak se zlepšovala nabídka. Celkově v roce 2024 zaznamenal celý trh přes 47 000 úspěšných transakcí, což odpovídá míře absorpce 72 %.
Je pozoruhodné, že segment bytů zaznamenal prudký nárůst cen na mnoha trzích. Podle studie VARS zahrnující 150 vybraných projektů se průměrná prodejní cena v Hanoji do konce roku 2024 zvýšila o 72,4 % ve srovnání s 2. čtvrtletím roku 2019. Následoval Danang s nárůstem o 49,9 %, zatímco Ho Či Minovo Město zaznamenalo pomalejší nárůst, přibližně o 34,3 %.
Ceny bytů na primárním trhu neustále rostou a nevykazují žádné známky zastavení, hnací síly a udržení vysokých cen bytů na sekundárním trhu, které daleko převyšují jejich skutečnou hodnotu.
Spolu s tím se zotavila a silně vzrostla i cena rozdělených pozemků s kompletní právní dokumentací uprostřed poklesu nabídky pozemků v důsledku přísnějších předpisů pro rozdělení a prodej pozemků. Zejména pozemky s nízkou hodnotou, jejichž cena se ve městech s rozvinutou infrastrukturou nebo plánovanou výstavbou pohybuje kolem 30 milionů VND/m2, jsou velmi žádané a jejich ceny vzrostly o 15 % ve srovnání s koncem předchozího roku.
Zpráva VARS rovněž uvádí, že investoři mají tendenci vyhledávat rezidenční pozemky v příměstských provinciích a městech s rozumnými cenami a významným růstovým potenciálem díky výhodám plynoucím z infrastruktury a urbanistického plánování, zatímco ceny rezidenčních pozemků ve dvou hlavních městech Hanoji a Ho Či Minově Městě neustále rostou a dosahují nových maxim, čímž překračují dostupnost většiny zákazníků.
Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, poznamenal, že trh s nemovitostmi se stále vyvíjí pozitivně. Likvidita na trhu má tendenci mírně klesat v segmentu luxusních nemovitostí, ale zůstává stabilní s bytovými produkty, které splňují skutečné potřeby v oblasti bydlení a mají rozumné ceny.
VARS se domnívá, že aby se trh zotavil a rozvíjel bezpečným, zdravým a udržitelným směrem, investoři musí zajistit, aby ceny odpovídaly kupní síle trhu, a ne aby se zaměřovali na krátkodobé zisky.
Zájem investorů přitáhnou dva segmenty.
Podle pana Tran Quang Trunga, ředitele pro rozvoj obchodu společnosti OneHousing, bude mít trh s nemovitostmi v roce 2025 v důsledku změn v makroekonomické politice, plánech rozvoje projektů a uvádění produktů na trh investory dva segmenty, které přitahují pozornost investorů.
Zaprvé, existují byty, které uspokojí potřeby jak investorů zaměřených na cash flow, tak investorů hledajících zhodnocení ceny. Byty představují segment s mírnou celkovou cenou, díky čemuž jsou dostupné mnoha investorům, a poptávka po bytech v budoucnu zůstává velmi vysoká. Při stejné úrovni investic vykazují byty v porovnání s řadovými domy a pozemky vyšší hodnotu, pokud jde o výnos z pronájmu a zhodnocení ceny.
Podle Centra pro průzkum trhu a zákaznické poznatky společnosti OneHousing byl před prvním čtvrtletím roku 2024 poměr transakcí mezi byty a pozemky v Hanoji přibližně 40–60 %. Od druhého čtvrtletí roku 2024 se však s rychlým nárůstem poptávky po bytových produktech tato rovnováha obrátila – transakce s byty převýšily transakce s pozemky.
Druhým segmentem, na který se mnoho investorů zaměřuje, jsou nízkopodlažní nemovitosti v rámci velkých projektů nebo pozemky s dobře rozvinutou infrastrukturou, které lze přeměnit na rezidenční jednotky. Trh v roce 2025 bude také zaznamenávat větší podíl alokovaný tomuto segmentu.
Odborník investorům doporučuje, aby v této době při vstupu na trh pečlivě zvážili svůj kapitál a stanovili si dlouhodobou investici v délce 2 až 3 let od okamžiku koupě do převzetí nemovitosti. Případně by měli nakupovat s cílem držet aktiva nebo generovat příjem z pronájmu, spíše než se pouštět do krátkodobých spekulativních investic, protože se jedná o extrémně rizikovou a neudržitelnou formu investice.
Který segment přinese v roce 2025 nejlepší zisky?
Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, se domnívá, že byty v centru Hanoje jsou možností, kterou mohou investoři zvážit. Tato produktová řada má mnoho charakteristik, které do značné míry určují ziskovost investice.
Podle předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů zůstávala v období od roku 2018 do roku 2023 nabídka bytů v centru Hanoje trvale nízká, spolu s celkovým poklesem nabídky v celém Hanoji. Do roku 2024 začala nabídka bytů v Hanoji opět růst, ale soustředila se především v předměstských oblastech, daleko od centra města, a tvořila více než 90 %.
Nabídka bytů v centrální oblasti, včetně čtvrtí Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da a Hai Ba Trung, je i nadále velmi omezená. Předběžné údaje za rok 2024 naznačují, že v centrální oblasti bude zahájeno pouze přibližně 400 nových bytových jednotek, přičemž budou zahájeny pouze 3 nové projekty, což představuje pouze asi 30 % počtu z roku 2023.
Nabídka bytů v centrálních čtvrtích Hanoje zůstává nízká a stává se stále vzácnější kvůli ubývajícímu pozemku dostupnému pro výstavbu a přísným předpisům týkajícím se výšky a hustoty zástavby, což má za následek omezenou nabídku vstupující na trh. Zejména ceny nemovitostí v centrální oblasti vykazují vzestupný trend, a to v důsledku silné poptávky ze strany ekonomického a městského rozvoje. Průměrná cena bytů ve čtyřech centrálních čtvrtích Hanoje se od začátku roku 2019 zdvojnásobila a překročila tak průměrný nárůst za celé město o 30 %. Z nich čtvrti Hai Ba Trung a Dong Da zaznamenaly nejlepší nárůst cen za posledních pět let.
Nové projekty spuštěné v posledních třech letech také zaznamenaly neustálý nárůst cen, a to přibližně o 10 % po každé fázi prodeje. Konkrétně v roce 2024 měly nově spuštěné projekty luxusních bytů v centrální oblasti běžné ceny začínající na 125 milionech VND/m2.
Cena servisovaných apartmánů se pohybuje kolem 88 milionů VND/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu). Ceny nájmů rychle rostou a překračují celkový nárůst trhu, a to jak v důsledku obecných trendů, tak i nedostatku, přičemž se odhaduje, že jsou přibližně o 15 % vyšší než ve stejném období loňského roku.
Podle pana Dinha zůstává poptávka po bytech v centrální oblasti, a to jak investičních, tak rezidenčních, trvale vysoká, zejména po luxusních nemovitostech. Primární nabídka je omezená a je poměrně dobře absorbována uvolňováním nových jednotek v malých dávkách.
Předběžná míra absorpce nové nabídky v roce 2024 se odhaduje na 50 %. Míra obsazenosti nájemních bytů se trvale drží nad 80 % a vykazuje stabilní rostoucí trend. Transakce v oblasti probíhají převážně na sekundárním trhu kvůli omezené primární nabídce.
Pan Dinh zdůraznil, že čtyři centrální čtvrti Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da a Hai Ba Trung jsou vždy vyhledávané investory díky své výhodné poloze a špičkové moderní sociální infrastruktuře. V těchto čtvrtích se také nacházejí sídla významných firem, korporací a ambasád.
Díky tomu mají nemovitosti v těchto oblastech snadný přístup k restauracím, kavárnám, nákupním centrům, mezinárodním nemocnicím a zábavním podnikům, což uspokojuje potřeby nájemníků vyšší třídy. Zejména plánování čtyř centrálních čtvrtí do roku 2030 s vizí do roku 2050 si klade za cíl vytvořit oblast, která spojuje mnoho vysoce kvalitních obytných prostor, a tím vytváří ideální životní prostředí pro obyvatele.
Pozemky dražené v okresech hraničících s Hanojem dosáhly nejvyšší ceny, přesahující 76 milionů VND/m².
Centrum pro rozvoj pozemků v okrese Quoc Oai ve spolupráci s akciovou aukční společností č. 5 – National nedávno úspěšně vydražilo 26 pozemkových parcel (LK2, LK6) v aukční oblasti DG31/2019 pro práva k užívání pozemků ve vesnici Yen Quan, obec Tan Phu, okres Quoc Oai (Hanoj).
Dražené pozemky mají velikost od 73,2 do 101,5 m² s vyvolávací cenou 4,7 milionu VND/m².
Po téměř 14 hodinách byla úspěšně dokončena dražba 26 pozemků. Nejvyšší vítězná nabídka byla 76,7 milionu VND/m2, což je přibližně 16násobek vyvolávací ceny, zatímco nejnižší nabídka byla 40,7 milionu VND/m2, což je více než 8,6násobek vyvolávací ceny.
Okres Quoc Oai v této aukci vybral téměř 133 miliard VND, což je rozdíl o více než 121 miliard VND oproti vyvolávací ceně.
Začátkem listopadu okres Quoc Oai úspěšně vydražil desítky pozemků ve vesnici Yen Quan v obci Tan Phu. Nejvyšší vítězná nabídka byla 94,7 milionu VND/m2 a nejnižší 70,7 milionu VND/m2.
Podle Lidového výboru okresu Quoc Oai okres v roce 2024 úspěšně zorganizoval 7 aukcí v rámci 6 projektů, které zahrnovaly 161 pozemků o rozloze přes 14 920 m². Celková vítězná nabídka dosáhla více než 825,3 miliardy VND.
V lednu bude Národní společná aukční společnost č. 5 ve spolupráci s Centrem pro rozvoj pozemkového fondu okresu Quoc Oai pokračovat v dražbě práva k užívání 26 pozemků (oblasti LK1, LK2), které jsou majetkem Lidového výboru okresu Quoc Oai.
V rámci projektu výstavby infrastruktury pro oblast aukcí práv k užívání pozemků DG 31 v obci Yen Quan, obec Tan Phu, okres Quoc Oai, je draženo 26 pozemků.
Velikost pozemků se pohybuje od 85 do 122 m². Vyvolávací cena je 4,7 milionu VND/m², což odpovídá 399,5 milionu až více než 573 milionům VND za pozemek.
Lhůta pro prodej a přijetí aukčních dokumentů je 15. ledna v 17:00.
Dražba proběhne formou několika kol přímého hlasování, přičemž minimálně šest povinných kol bude mít hlasování. Hlasování končí, jakmile nikdo nepřihodí. Dražba bude vzestupná. Dražba se uskuteční ráno 18. ledna.
Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
Komentář (0)