Ceny bytů prudce rostou, což ztěžuje nalezení bydlení; nové ceníky pozemků v Hanoji a Ho Či Minově Městě vytvářejí rovnocennou konkurenci a zpomalují spekulativní vlnu.

Nedostatek cenově dostupných bytů, lidé zoufale hledají bydlení; doufejme, že s novým ceníkem pozemků v Hanoji a Ho Či Minově Městě se sníží rychlost spekulací... to jsou nejnovější zprávy z realitního trhu.

Segment cenově dostupných bytů na trhu zcela chybí, zatímco byty střední cenové kategorie jsou stále vzácnější. (Foto: Linh An)

Ceny bytů nadále rostou

Vietnamský trh s nemovitostmi, zejména segment bytů, v poslední době zaznamenal prudký nárůst cen. To mnoha lidem ztěžuje nalezení vhodného bydlení i s 3–4 miliardami VND v ruce.

Podle Lao Donga segment cenově dostupných bytů na trhu zcela chybí a byty střední cenové kategorie jsou také stále vzácnější. Začátkem roku 2024 trh začne s průměrnou cenou okolo 65 milionů VND/m2.

Nicméně po pouhých dvou čtvrtletích cena překročila 68 milionů VND/m2 a v posledních měsících roku dále rostla. Nové projekty zahájené v tomto roce se zaměřují na luxusní segment v oblastech, jako jsou Nam Tu Liem, Cau Giay a Gia Lam, Dong Anh, s cenami pravidelně přesahujícími 70 milionů VND/m2.

Pan Vo Huynh Tuan Kiet, ředitel oddělení marketingu bydlení společnosti CBRE Vietnam, se k segmentu bytů vyjádřil, že ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 dosáhla primární prodejní cena bytů v Hanoji průměrně 72 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 36 % oproti stejnému období loňského roku a o 12 % oproti třetímu čtvrtletí roku 2024.

Tento nárůst ztěžuje mnoha kupujícím, kteří si kupují poprvé bydlení, zejména mladým rodinám, přístup na trh. To znamená, že s cenou 3–4 miliard VND nemají kupující mnoho možností, mohou vlastnit pouze skromně velký byt používaný po mnoho let, nebo se musí smířit s lokalitou daleko od centra. Mnoho kupujících, kteří si kupují poprvé bydlení, proto po dlouhé době hledání muselo své plány pozastavit, protože cena je nad jejich finanční možnosti.

Paní Ngoc Van (33 let, Nam Tu Liem, Hanoj) se podělila o to, že po mnoha letech spoření plánovali s manželem koupit byt s rozpočtem 3 miliardy VND. Při průzkumu trhu si však uvědomila, že ceny bytů prudce vzrostly, daleko za finanční možnosti její rodiny, a proto musela svůj plán na koupi domu kvůli rostoucím cenám odložit.

V kontextu rostoucích cen bytů se vlastnictví domu s rozpočtem 3–4 miliardy VND stává obtížným, protože ceny bytů neustále rostou. To nejen ztěžuje vlastnictví domu lidem se středními a nízkými příjmy, ale také snižuje udržitelnost trhu. Snížení cen bydlení se stalo naléhavým požadavkem pro zajištění přístupu lidí k bydlení a stabilizaci ekonomiky .

Jedním z řešení, jak snížit ceny nemovitostí v Hanoji, je podpora rozvoje sociálního bydlení.

Dr. Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů - uvedl, že sociální bydlení je důležitým směrem ke snížení tlaku na ceny bydlení na trhu. Kromě toho je nutné urychlit odstraňování právních překážek v projektech s cílem uvolnit nabídku na trhu.

Ceny pozemků v Hanoji prudce rostou, někteří majitelé domů se obávají utrácení desítek miliard za přestavbu

Upravený ceník pozemků, který vyhlásil Hanojský lidový výbor a který byl platný od 20. prosince 2024 do 31. prosince 2025, zaznamenal ve srovnání se starým ceníkem pozemků prudký nárůst. To také způsobilo prudký nárůst nákladů lidí na využívání půdy.

Pan Pham B. (okres My Duc, Hanoj) uvedl, že na konci roku 2024 právě dokončil úhradu poplatků za užívání pozemků za přeměnu části svého obytného pozemku na zahradní pozemek. Vzhledem k tomu, že rozhodnutí o dokončení dokumentace bylo doručeno až po 20. prosinci 2024, poplatek za užívání pozemků uplatněný podle nového ceníku činil více než 800 milionů VND. Pokud by se poplatek uplatnil podle starého ceníku, jeho rodina by musela zaplatit přibližně 350 milionů VND.

Paní Nguyen T. (Long Bien, Hanoj) uvedla, že její rodina má více než 1 000 metrů čtverečních zahradní půdy. Pokud ji nyní chtějí přeměnit na pozemek k bydlení a rozdělit mezi své děti, musí zaplatit přibližně 15 milionů VND za metr čtvereční. Odhadovaná částka na přeměnu celé plochy je tedy přibližně 15 miliard VND. Tato částka přesahuje jejich finanční možnosti, takže rodina zvažuje její odpovídající vyvážení.

Růst cen pozemků a s ním spojené zvýšení poplatků za užívání pozemků donutil také mnoho investorů, kteří vlastní zemědělskou půdu na předměstích, upravit své investiční plány.

Na nedávném workshopu o uplatňování ceníku pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024 profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí (TN-MT), zhodnotil, že ve skutečnosti existují „stížnosti“, ať už je ceník pozemků nízký nebo vysoký.

Pan Vo zdůraznil, že ceník pozemků musí být ekvivalentní trhu a vhodný pro trh. Problém je, jak ho zavést? To je otázka státní politiky. V jakých případech se bude uplatňovat 80 % trhu, v jakých případech 20 % trhu, konkrétní případy budou mít různé míry uplatnění. Jak ho uplatnit pro přilákání investic, rozvoj ekonomiky a zajištění sociálního zabezpečení, závisí na regulační politice státu.

Pan Le Van Binh, zástupce ředitele odboru pozemků (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí), uvedl, že u realitních projektů (bydlení, rekreační nemovitosti) se nepoužívají ceníky pozemků, ale specifické metody výpočtu. Ceník pozemků slouží především k vyúčtování finančních závazků jednotlivých domácností a v případech ročních pronájmů pozemků; dalšími případy jsou dražby a nabídky.

Pokud jde o náklady na přeměnu pozemků na obytné pozemky, pan Binh zhodnotil, že v Hanoji je nyní přeměna zemědělské půdy v obytných oblastech nebo zemědělské půdy připojené k obytným pozemkům na obytné pozemky velmi vyrovnaná. Dříve byla přeměna velmi obtížná, protože cena pro lidi za přeměnu byla pouze poloviční oproti ceně obytných pozemků.

Podle zástupce ředitele pozemkového odboru představuje ceník pozemků blížící se tržní ceně rovné podmínky, mezi těmito dvěma cenami již není žádný rozdíl. Účastníci trhu akceptují rovné podmínky, cena pozemků se již neliší, takže lidé vidí, že pozemek rodiny přeměněný na rezidenční pozemek nemá velkou hodnotu, i když se prodá zpět na veřejný trh, takže se postupně přesytí.

Podle expertů ze Savills Vietnam, kteří hodnotí nový ceník pozemků v Hanoji, je dopad na ceny nemovitostí nevýznamný, ale zároveň pomáhá snižovat rychlost spekulativních vln a lidé dostávají kompenzace blízké skutečné hodnotě...

Paní Nguyen Thi Hong Van, zástupkyně ředitele oddělení oceňování a finančního poradenství společnosti Savills Hanoi, doporučuje investorům, kteří v současné době spekulují s nákupem a prodejem, aby pečlivěji zvážili, protože nárůst cen nemovitostí musí být vyšší než náklady na kapitál, náklady na využití finanční páky a také náklady na daň z příjmu z převodů nemovitostí vypočítané na základě nového ceníku pozemků, který je bližší trhu.

Nový ceník pozemků v Ho Či Minově Městě: Zlepšení transparentnosti a podpora rozvoje infrastruktury

Ho Či Minovo Město (HCMC) nedávno oznámilo nový ceník pozemků podle rozhodnutí č. 79/2024/QD-UBN s účinností od 31. října 2024 do 31. prosince 2025. Jedná se o první úpravu od roku 2020, kdy ceny pozemků prudce vzrostly, a to 4 až 38krát v závislosti na oblasti. Nejnižší cena v Thieng Lieng (okres Can Gio) je 2,3 milionu VND/m2, zatímco nejvyšší cena na centrálních ulicích 1. okresu, jako jsou Dong Khoi, Le Loi a Nguyen Hue, je 687,2 milionu VND/m2.

Úprava cen pozemků má pravděpodobně nejen zajistit spravedlnost, ale také urychlit důležité projekty rozvoje infrastruktury města. Ocenění pozemků blízké tržní hodnotě pomáhá minimalizovat spory při vyklízení stavenišť – což je jeden z hlavních důvodů, proč se velké projekty, jako je okruh č. 3 a linka metra č. 2, odkládají po mnoho let.

Nový ceník pozemků má mnoho dopadů na různé skupiny lidí na trhu, od lidí, firem až po zahraniční investory. Dá se říci, že lidé, jejichž pozemky byly navráceny, mají svá práva zaručena mnohem lépe než dříve a právě tato skupina je postižena především.

S cenami blížícími se tržní hodnotě se kompenzace stává transparentnější a rozumnější, což pomáhá minimalizovat pozemkové spory. To je obzvláště důležité u velkých infrastrukturních projektů, jako je okruh č. 3 nebo linka metra č. 2. Podle paní Giang Do, ředitelky konzultačního oddělení společnosti Savills Vietnam, nový ceník pozemků nejen pomáhá zvýšit veřejný konsenzus, ale také urychluje vyklízení staveniště, což je klíčový faktor pro velké projekty.

Výhodou je také transparentnější investiční prostředí díky novému ceníku pozemků. Zahraniční investoři si mohou snadno stanovit náklady a vypočítat zisky, zejména v kontextu toho, že se Ho Či Minovo Město stává předním ekonomickým centrem regionu. „Transparentnější úprava ceníku pozemků na základě skutečné hodnoty vytvoří větší důvěru zahraničních investorů. To je nezbytný krok k zajištění udržitelného rozvoje trhu,“ uvedl zástupce vietnamského poradenského oddělení Savills.

Na druhou stranu nový ceník pozemků vytváří finanční tlak na investory. Vysoké náklady na využívání pozemků způsobují růst cen nemovitostí, což přímo ovlivňuje schopnost lidí získat bydlení.

„Obáváme se, že rostoucí náklady na využívání půdy vyvinou tlak na ceny produktů, zejména v segmentu bydlení pro osoby se středními a nízkými příjmy. Toto je výzva, kterou je třeba pečlivě zvážit,“ uvedla paní Giang Do. Zejména v příměstských oblastech nové ceny pozemků ztěžují přeměnu zemědělské půdy na obytnou půdu, což snižuje příležitosti k rozvoji cenově dostupných bytových projektů.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html