Je nevlastnění stavebního povolení „výhodou“ Gamuda Land při soudním řízení?

Podepište kupní smlouvu na 3 roky, zákazníci obdrží pouze jistinu

Podle rozsudku soudu prvního stupně č. 309/2022/DS-ST ze dne 14. listopadu 2022 ve věci „Spor o kupní smlouvu na byt“ okresního lidového soudu Tan Phu žaloval pan NLV, zákazník, který si koupil dům v projektu A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (patřící do projektu Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Tan Phu District, Ho Či Minovo Město), investora, akciovou společnost Gamuda Land (Gamuda Land), za porušení podmínek smlouvy.

Konkrétně po podpisu kupní smlouvy v červnu 2019 pan V. zaplatil společnosti Gamuda Land 3 splátky v celkové výši více než 1,7 miliardy VND, přičemž termín předání bytu byl stanoven na 7. srpna 2021. Do čtvrté splátky pan V. plně připravil finance, ale od investora neobdržel platební oznámení. Tento zákazník proaktivně zaslal dokument, v němž požádal společnost Gamuda Land o vydání platebního oznámení na další splátku dle dohody.

Dne 16. září 2020 společnost Gamuda Land písemně odpověděla s odvoláním na finanční potíže, nevydáváním dalších platebních výzev a žádostí o pozastavení plateb do dokončení výstavby 6. patra. Tento investor rovněž navrhl vyjednání úpravy doby předání domu a získání slevy, ale dobu úpravy neupřesnil.

Domy, které nemají stavební povolení, se mohou stát výhodou pro Gamuda Land při stavbě 1 — Projekt Celadon City se v současné době potýká s mnoha právními problémy a spory se zákazníky.

Vzhledem k nesouhlasu s výše uvedenou žádostí zaslal pan V. písemnou odpověď společnosti Gamuda Land, v níž uvedl, že finanční potíže nejsou událostí vyšší moci. Zpoždění předání domu by navíc ovlivnilo bydlení a podnikání rodiny pana V.

Pan V. dále uvedl, že v době předání domu, jak je uvedeno ve smlouvě, neměla společnost Gamuda Land žádnou reakci na zpoždění předání domu zákazníkovi. Dne 10. srpna 2021 pan V. na základě podmínek kupní smlouvy zaslal oznámení o jednostranném ukončení smlouvy a požadoval kompenzaci dle dohodnutých podmínek z důvodu zpoždění společnosti Gamuda Land s předáním bytu. Do 9. listopadu 2021 však společnost Gamuda Land vrátila pouze přijatou jistinu bez jakékoli sankce za porušení smlouvy. Přestože zákazník zaslal dopis s dotazem, společnost Gamuda Land nereagovala.

V prvním stupni soudního řízení, na základě soudního řízení a prostudování spisových dokumentů, soudní senát (TPC) okresního lidového soudu Tan Phu rozhodl, že společnost Gamuda Land zpozdila předání bytu panu V. Zástupce společnosti uvedl, že pandemie COVID-19 ovlivnila postup výstavby. Doba k omezení cestování a veřejných aktivit však byla v roce 2021 omezena pouze na krátkou dobu.

Již dříve, v květnu 2020, vydala společnost Gamuda Land dokument, v němž požadovala prodloužení lhůty pro předání domu do února 2022, což dokazuje, že stavební práce společnosti Gamuda Company se zpozdily oproti závazku uvedenému ve smlouvě, nikoli až do vypuknutí epidemie.

Dle dohody v kupní smlouvě bytu je termín pro předání bytu srpen 2021, do této doby musí být stavba dokončena v hrubých řezech. Proto v době vypuknutí epidemie období sociálního distancování (od 31. května 2021 do 30. září 2021) ovlivnilo pouze úroveň dokončení projektu.

Domy, které nemají stavební povolení, se mohou stát výhodou Gamuda Land při stavbě 2 — Mnoho obyvatel, kteří podepsali smlouvy na koupi bytů v rezidenční čtvrti Diamond Alnata, podalo žaloby na investora, aby se domáhali svých práv.

Při vynesení rozsudku okresní lidový soud Tan Phu částečně vyhověl žalobě pana NLV a požadoval, aby společnost Gamuda Land zaplatila panu V. pokuty za porušení smlouvy ve výši více než 500 milionů VND (30 % z celkové částky zaplacené dle smluvních podmínek) a úrok z prodlení s platbou jistiny.

Spor mezi panem V. a společností Gamuda Land však tím neskončil. Začátkem ledna 2023 zahájil Lidový soud v Ho Či Minově Městě plné odvolací slyšení po odvolání společnosti Gamuda Land. Na tomto slyšení zástupce Lidové prokuratury Ho Či Minova Města uvedl, že zpoždění společnosti Gamuda Land s předáním bytu souviselo s událostí vyšší moci, pandemií COVID-19.

Lidový soud v Ho Či Minově Městě částečně vyhověl odvolání pana V. a uložil společnosti Gamuda Land povinnost zaplatit úrok z prodlení z jistiny ve výši více než 10 milionů VND, přičemž neuznal 30% pokutu za porušení smlouvy, jak stanovil soud prvního stupně.

Žádost o neplatnost kupní smlouvy z důvodu prodeje domu bez povolení?

Prostřednictvím obsahu výše uvedených soudních jednání někteří zákazníci, kteří si koupili domy v projektu Celadon City, žalují investora s tvrzením, že zástupci společnosti Gamuda Land uvedli podivné argumenty, aby se vyhnuli vyplácení dávek zákazníkům. To znamená, že na základě skutečnosti, že tento projekt byl postaven bez stavebního povolení, požádali soud, aby prohlásil kupní smlouvu za neplatnou, a od té chvíle jim zbývá pouze vrátit jistinu, kterou zákazníci zaplatili.

Konkrétně v prvním stupni zástupce společnosti Gamuda Land požádal senát o prohlášení kupní smlouvy o bytu za neplatnou. Důvodem bylo, že v době podpisu smlouvy společnost Gamuda ještě neměla od příslušného orgánu vydáno stavební povolení. Kupní smlouva o bytu mezi oběma stranami byla proto od okamžiku podpisu neplatná. Důsledky neplatné smlouvy se řeší tak, že si strany vzájemně vrátí to, co obdržely.

Společnost Gamuda Land vrátila panu V. částku více než 1,7 miliardy VND. Pokud pan V. s mediací souhlasí, Gamuda Land podpoří strany částkou 400 milionů VND k ukončení sporu. Pokud pan V. s mediací nesouhlasí, společnost Gamuda Company požádá Lidový soud o vyřešení sporu v souladu se zákonem.

Dům, který nemá stavební povolení, se může stát výhodou Gamuda Land, když je stavba ve třetí fázi. — Zástupce společnosti Gamuda Land požádal soud prvního stupně o prohlášení kupní smlouvy za neplatnou, protože v době podpisu smlouvy neexistovalo stavební povolení.

K tomuto názoru investora pan V. uvedl, že byt v Gamuda Land koupil prostřednictvím makléře společnosti a měl důvěru v pověst společnosti, takže si pečlivě nestudoval právní aspekty. Když společnost nabídla byt k prodeji, zavázala se zákazníkům, že zajistí právní aspekty. Důvod, který společnost Gamuda uvedla při podpisu smlouvy s panem Vanem a paní Vyovou, že neměli stavební povolení k jejímu prohlášení za neplatnou, je neopodstatněný.

V době smírčího řízení společnost Gamuda Land soudu předložila stavební povolení vydané v květnu 2021. Z toho vyplývá, že pan V., kupující bytu, nemohl vědět, že společnost Gamuda Land podepsala smlouvu se zákazníkem bez stavebního povolení. To tedy není důvod k neplatnosti smlouvy v době jejího podpisu. Pan V. proto smírčí řízení nepřijal.

Podle pana P.D.T., zákazníka, který si koupil byt v bytovém komplexu A5 a v současné době se chystá zažalovat společnost Gamuda Land u soudu, uvedl: „Poté, co jsem se dozvěděl o obsahu soudního řízení pana V., nás žádost investora o zrušení smlouvy z důvodu jejího podpisu bez stavebního povolení ztratila důvěru a jednání jistě nikam nepovedou. Proto v blízké budoucnosti počkám na rozhodnutí soudu. Vzhledem k tomu, že úřady řešily porušení předpisů společnosti Gamuda Land, bylo jasně stanoveno i zpoždění předání. Nárok na má práva a práva některých dalších zákazníků v nadcházejících soudních řízeních bude mít jistě velmi odlišný výsledek. Nemůžeme dovolit, aby si po mnoho let ponechávali velkou částku našich peněz, jen aby kvůli porušením ze strany investora dostali zpět přesnou částku.“

Dne 13. dubna vydal Lidový výbor Ho Či Minova Města rozhodnutí uložit společnosti Gamuda Land pokutu za porušení předpisů, k nimž došlo v rámci projektu městské oblasti Celadon City. Tento investor porušil zákon, když podepsal smlouvu o koupi a prodeji bytů v bytovém komplexu A5 v rámci tohoto projektu bez dokumentu od Ministerstva výstavby, který by oznamoval, že je v souladu se zákonem způsobilý k prodeji a pronájmu budoucích bytů.
V souladu s ustanovením 4 článku 58 vládního nařízení č. 16/2022 se Lidový výbor Ho Či Minova města rozhodl uložit pokutu Gamuda Land ve výši 900 milionů VND za nezákonnou mobilizaci kapitálu.
Tato společnost musí dále přijmout nápravná opatření k vrácení kapitálu, který byl mobilizován v rozporu s předpisy. Lhůta pro provedení nápravných opatření je 10 dnů ode dne doručení rozhodnutí. Veškeré náklady na organizaci provedení nápravných opatření hradí tato společnost.

Zdroj