Jak zákon o bydlení z roku 2023 mění správu a provoz bytových domů?

Při aplikaci nového zákona bylo zaznamenáno mnoho pozitivních aspektů.

Zákon o bydlení z roku 2023 proto stanovil mnoho nových bodů týkajících se bytové výstavby, rekonstrukcí, výstavby starých bytů, sociálního bydlení a správy a užívání bytových domů. Pan Tran Ngoc Duy, zástupce ředitele oddělení správy nemovitostí společnosti Savills Hanoi , při hodnocení dopadu na trh a řízení a provoz projektů uvedl, že zákon o bydlení z roku 2023 pomůže všemu stát se systematičtějším a pozitivně přispěje k procesu oživení trhu.

Zákon o bydlení z roku 2023 navíc pomáhá překonat omezení starého zákona, objasňuje předměty a dobu trvání projektů, kvalitu výstavby, vlastnická práva k bytům atd. Zejména v oblasti správy a provozu bytových projektů pomáhá řešit běžné spory mezi zákazníky a správními jednotkami a jasněji stanoví práva a povinnosti souvisejících stran.

Dopady tohoto zákona však budou dlouhodobé. Ve skutečnosti, když byl použit o 5 měsíců dříve než původní plán, stále neexistovalo mnoho konkrétních předpisů a pokynů k jeho provedení. Například pouze vyhláška 95/2024/ND-CP, která upravovala nový zákon o bydlení, byla oznámena 24. července 2024 a oběžník 05/2024/TT-BXD byl vydán 31. července 2024.

Pan Tran Ngoc Duy - zástupce ředitele oddělení správy nemovitostí společnosti Savills Hanoi

Pokud jde o změny mezi zákonem o bydlení z roku 2023 a zákonem o bydlení z roku 2014, experti společnosti Savills uvedli, že nový zákon se zaměřuje na kvalitu výstavby a služeb během provozu. Pokud jde o kvalitu výstavby, namísto zachování doby užívání na 50 letech jako dříve nový zákon stanoví, že doba užívání projektu bude upravena na základě skutečné kvality výstavby, aby bylo možné včas udržovat a opravovat degradované projekty.

Pokud jde o kvalitu služeb, nový zákon zavádí změny v provozním řízení, jako je podrobné vymezení příjmů/výdajů a specifické požadavky na kapacitu řídící jednotky. Kromě toho budou fond požárního pojištění a odměna představenstva odděleny od servisního poplatku a stanou se samostatným výdajem. Provozní řídící jednotka musí spolupracovat s představenstvem/investory na rychlém vydání nových tabulek pro výpočet nákladů na služby v souladu s ustanoveními zákona.

Zákon o bydlení z roku 2023 rovněž stanoví, že veškeré příjmy z využívání společných prostor, jako jsou zisky z reklamy ve vstupních halách, výtazích nebo na parkovištích pro motorky, společných zařízeních..., musí být převedeny do fondu údržby.

„Dříve byly tyto příjmy přidávány do fondu správy, aby se vyrovnaly provozní náklady. Tato změna ovlivní příjmy fondu správy a bude vyžadovat, aby provozní jednotky znovu vyvážily své rozpočty a provozní plány, aby se přizpůsobily novým předpisům, a zajistily tak stabilní provoz bez dopadu na obyvatele,“ uvedl pan Tran Ngoc Duy.

Kromě toho je doba trvání smlouvy o poskytování služeb stanovena na maximálně 3 roky v souladu s funkčním obdobím představenstva. Provozní řídicí jednotky musí zajistit a udržovat kvalitu a kapacitu po celou dobu provozu. To je povzbuzuje k většímu zaměření na efektivitu práce, a to nejen pro splnění okamžitých požadavků, ale také pro zajištění konkurenceschopnosti při obnově smlouvy po jejím uplynutí.

Zajištění transparentnosti v provozním řízení

Zástupce ředitele oddělení správy nemovitostí společnosti Savills Hanoi hovořil o dopadech na obyvatele a uvedl, že zákon o bydlení z roku 2023 provedl ve srovnání s předpisy z roku 2014 důležité úpravy, posílil právní rámec, zajistil transparentnost ve správě a provozu a chránil práva obyvatel.

Nový zákon zejména doplnil pravidla pro určení společného a odděleného vlastnictví v případech, kdy smlouva nespecifikuje toto, což pomáhá chránit práva kupujících nemovitostí. Zákon doplňuje způsoby, jak určit společné vlastnictví zařízení a součástí připojených k balkonům a lodžiím.

Jasné oddělení pojištění proti požáru od odměny představenstva s jednotkovou cenou poplatku za služby pomáhá obyvatelům lépe pochopit účel použití poplatků. Nový zákon navíc stanoví, že příjmy z využívání služeb pro společný majetek musí být převedeny do fondu údržby, a nikoli doplňovány do fondu správy provozu, což přispívá k vytvoření příznivého mechanismu pro údržbu společných objektů a ke zlepšení kvality infrastruktury.

Zákon o bydlení z roku 2023 transparentně spravuje bytové domy a zajišťuje práva obyvatel.

Nové nařízení o oznámení Plánu školení v oblasti odborných znalostí a dovedností v oblasti správy a provozu bytových domů pro představenstvo na konferenci bytových domů navíc vyžaduje, aby členové představenstva byli proškoleni a certifikováni (ne déle než 3 měsíce od data rozhodnutí o uznání), čímž se zajistí, že členové představenstva mají pevnou představu o odborných znalostech a dovednostech týkajících se správy a provozu bytových domů.

Zákon o bydlení, řízený vyhláškou 95/2024/ND-CP, rovněž vyžaduje, aby investoři veřejně zveřejnili právní dokumenty projektu kupujícím a nájemcům, včetně zápisů o převzetí dokončených prací, dokumentů schvalujících výsledky převzetí požární ochrany a hašení, oznámení o schválení od specializovaných stavebních agentur, výkresů parkovacích ploch atd. Toto nařízení může ovlivnit postup investorů v provozu projektu a nabídku bytů na trhu, ale zajistí transparentnost, bezpečnost provozu a minimalizuje rizika pro kupující nemovitostí.

Klasifikace bytových domů je navíc přísně regulována a má specifičtější kritéria, což pomáhá kupujícím správně posoudit kvalitu projektu a zabraňuje situaci, kdy by samoklasifikace vedla k nepřiměřenému zvyšování cen bytů.

„Namísto regulace třídy A, B, C budou projekty klasifikovány jako 1, 2, 3. Klasifikace bude založena na 8 povinných kritériích, mezi které patří: umístění, umístění bytového domu; vybavení bytového domu; parkovací místo; chodba, vstupní hala; výtah; napájení; byt; minimálním kritériem je dodržování stavebních norem. Spolu s tím je dalších 5 kritérií, mezi které patří: služby správy provozu; životní prostředí; bezpečnost, ochrana, požární ochrana; zelené budovy, efektivní využívání energie; digitalizace a chytré domy,“ analyzovali experti společnosti Savills.

Zdroj: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html