Opatření, která byla zavedena po celém světě.
Podle VARS je regulace trhu s nemovitostmi prostřednictvím právních politik týkajících se úvěrů jedním z účinných způsobů, jak zajistit udržitelný a stabilní rozvoj trhu a zabránit nestabilním dopadům na ekonomiku . Negativnější je, že boom nebo propad na trhu s nemovitostmi by mohl vést k velkým finančním krizím.
Historicky byly nemovitosti často uváděny jako jedna z hlavních příčin vietnamských ekonomických potíží, a to kvůli přímým dopadům tohoto sektoru a nepřímým dopadům na podpůrná hospodářská odvětví, jako je stavebnictví, cestovní ruch a finance a bankovnictví. Mezi faktory, které k tomu přispívají, patří nedobytné úvěry, vysoký objem nemovitostí, potíže se získáváním kapitálu a klesající důvěra investorů.
Tyto obtíže nejen přímo ovlivňují vývoj trhu, ale také způsobují dominový efekt v celé ekonomice. Proto je při plném respektování přirozených zákonů nabídky a poptávky naprosto nezbytné, aby stát proaktivně posílil regulaci trhu s nemovitostmi, když trh vykazuje „známky nestability“. Toto je také opatření, které přijímají vlády a finanční instituce v mnoha zemích světa.
Regulace trhu s nemovitostmi je klíčovým opatřením k zamezení negativních dopadů na ekonomiku.
Konkrétně, aby zajistily udržitelný a stabilní rozvoj trhu s nemovitostmi a zabránily destabilizujícím dopadům na ekonomiku, mnoho vlád používá úvěrovou politiku jako nástroj k regulaci trhu s nemovitostmi. Prostřednictvím zpřísnění nebo uvolnění úvěrové politiky mohou vlády kontrolovat ceny nemovitostí, předcházet bublinám a zajistit stabilitu trhu. Flexibilita této politiky však závisí na každém trhu a specifické ekonomické situaci každé země. Zkušenosti některých zemí v této otázce jsou následující:
Například v Číně zavádí čínská vláda mnoho omezení na nákup nemovitostí s využitím úvěrů, zejména půjček na spekulativní účely. Kontroluje také odliv kapitálu, aby zabránila toku spekulativních peněz na zahraniční realitní trhy.
Konkrétně v roce 2010 zaznamenal trh s nemovitostmi v Číně rychlý růst, kdy ceny domů prudce vzrostly. V té době byly v Číně již dávno dokončeny desítky milionů bytů, které však zůstaly neobydlené. Tato situace přetrvávala a zhoršovala se do té míry, že na konci roku 2017 musela vláda zavést politiku „domy jsou k bydlení, nikoli ke spekulacím“ a současně nařídila zavedení systému politik pro kontrolu a regulaci trhu s cílem rozlišovat mezi spekulanty a kupujícími domů se skutečnými bytovými potřebami.
Kromě velmi přísných předpisů týkajících se vlastnictví druhého nebo více domů, jako je požadavek na kupující druhého domu složit zálohu ve výši 60–85 % a třetího domu až 100 %; požadavek, aby si každý, kdo si koupí dům, nemovitost nechal po dobu nejméně tří a půl roku; odvolání vysoce postavených úředníků v lokalitách, kde ceny bydlení prudce vzrostly; a dokonce i zavedení referenčních cen a přidělování nákupních kvót... Mnoho čínských měst navíc využilo řadu opatření, jako je omezení hypotečních úvěrů, zvýšení úrokových sazeb u hypoték a zpřísnění hypotečních předpisů. Tyto úpravy byly do jisté míry účinné při výrazném omezení spekulací.
Aby se zabránilo spekulacím, zavádí se mnoho předpisů, které „zasáhnou peněženky kupujících domů“.
V Singapuru vláda zvýšila minimální zálohu u hypoték, zejména pro kupující druhého nebo třetího bydlení, aby omezila spekulace a zabránila vzniku realitní bubliny. Zároveň vláda omezila dobu splatnosti úvěrů ve spojení s přísnější úvěrovou politikou, aby snížila jejich výše a omezila ceny nemovitostí.
V Kanadě vláda zpřísnila regulaci poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, aby omezila vysoce rizikové úvěry. Kupující domů ve velkých městech, jako je Toronto a Vancouver, musí při půjčování na koupi nemovitosti často skládat vyšší zálohy. Mnoho zemí také zavádí úvěrové kontroly pro zahraniční kupující domů, aby omezily spekulace, kontrolovaly rostoucí ceny domů a chránily obyvatele se středními příjmy ve velkých městech, jako je Austrálie a Kanada.
Zkušenosti z jiných zemí ukazují, že úvěrová politika je jedním z důležitých nástrojů vlád k regulaci trhu s nemovitostmi. Mnoho politik, které byly úspěšně zavedeny v jiných zemích, lze na Vietnam odkazovat, poučit se z nich a aplikovat je.
Toto je třeba aplikovat na Vietnam, aby se reguloval trh.
Na základě efektivity dosažené v mnoha zemích světa navrhuje VARS několik řešení úvěrové politiky pro regulaci trhu v případech, kdy trh zaznamenává výkyvy o více než 20 % za 3 měsíce nebo kdy trh s nemovitostmi zažívá jiné výkyvy ovlivňující socioekonomickou stabilitu, aniž by to ovlivnilo poptávku lidí po bydlení, a to následovně:
Zaprvé, zpřísnit úvěrovou politiku pro spekulanty. Aby se snížil počet dlužníků pro spekulativní účely nebo těch, kteří využívají nadměrnou zadlužení, mohou úvěrové instituce upravit úvěrové limity úpravou poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, požadavkem vyššího poměru splácení vlastního kapitálu nebo uplatněním vyšších úrokových sazeb pro ty, kteří si kupují druhý nebo více domů.
Za druhé je nutné posílit dohled nad úvěry a jejich řízení. Vláda může zavést předpisy týkající se kontroly kvality úvěrů a vyžadovat od bank podrobnější informace o úvěrech souvisejících s nemovitostmi, čímž se zlepší sledování rizik. Zavedení úvěrového mechanismu pro projekty sociálního bydlení, s prioritou financování sociálního bydlení a projektů dostupného bydlení, má za cíl řešit bytové potřeby osob s nízkými příjmy.
VARS navrhuje několik opatření k co nejrozumnější regulaci trhu.
Kromě toho musí vláda zavést politiky ke zmírnění úvěrových omezení, včetně snížení úrokových sazeb a podpory dlouhodobých úvěrů s preferenčními úrokovými sazbami pro kupující, kteří si poprvé kupují bydlení, nebo pro jiné prioritní skupiny zaměřené na sociální stabilitu, jako jsou novomanželé a mladé páry atd.
Podle VARS však musí stát, aby byly politiky uplatňovány správně a efektivně, vybudovat dostatečně rozsáhlou, přesnou a aktuální databázi, která zajistí jasné rozlišení mezi skutečnými kupci domů, kteří nemovitosti využívají k výrobním a obchodním účelům, a těmi, kteří se zabývají spekulacemi a ziskuchtivým obchodováním. Urychlené zveřejňování indexů cen transakcí s nemovitostmi a dalších ovlivňujících ukazatelů je klíčové pro určení, kdy je třeba zasáhnout.
Zejména vzhledem k současným obavám ohledně cen nemovitostí by pro komplexnější regulaci trhu s nemovitostmi měla být úvěrová politika kombinována s uplatňováním daně z převodu nemovitostí nebo daně z nemovitostí. Zároveň musí být uplatňování regulačních politik flexibilní, zajišťovat stabilitu a řád na trhu s nemovitostmi a zároveň minimalizovat rizika.
Zdroj: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
Komentář (0)