Návrh na regulaci trhu prostřednictvím politik úvěrového práva

Opatření uplatňovaná ve světě

Podle VARS je regulace trhu s nemovitostmi prostřednictvím úvěrových politik a zákonů jedním z účinných způsobů, jak zajistit udržitelný a stabilní rozvoj trhu a zabránit destabilizujícím dopadům na ekonomiku . Nebo negativněji řečeno, boom či recese trhu s nemovitostmi může vést k velkým finančním krizím.

Historicky byly nemovitosti často uváděny jako jeden z hlavních důvodů vietnamských ekonomických problémů, a to kvůli přímým dopadům tohoto odvětví a nepřímo kvůli dopadu podpory ekonomických odvětví ovlivněných tímto důležitým sektorem, jako je stavebnictví, cestovní ruch , finance a bankovnictví. Mezi faktory, které lze zmínit, patří nedobytné dluhy, vysoké zásoby nemovitostí, potíže s mobilizací kapitálu a ztráta důvěry investorů.

Výše uvedené obtíže nejen přímo ovlivňují vývoj trhu, ale mají také rozsáhlé důsledky pro celou ekonomiku. Proto je na základě maximálního respektování přirozených zákonů nabídky a poptávky nesmírně nutné, aby stát proaktivně posílil regulaci trhu s nemovitostmi, když trh vykazuje „známky nestability“. Toto je také opatření uplatňované vládou a finančními agenturami mnoha zemí světa.

Regulace trhu s nemovitostmi je důležitým opatřením, jak se vyhnout negativním dopadům na ekonomiku.

Konkrétně, aby zajistila udržitelný a stabilní rozvoj trhu s nemovitostmi a zabránila destabilizujícím dopadům na ekonomiku, vlády mnoha zemí využívají úvěrovou politiku jako nástroj k regulaci trhu s nemovitostmi. Prostřednictvím zpřísnění nebo uvolnění úvěrové politiky může vláda kontrolovat ceny nemovitostí, předcházet bublinám a zajistit stabilitu trhu. Flexibilita této politiky však závisí na každém trhu a specifické ekonomické situaci každé země. Zkušenosti některých zemí v této otázce jsou následující:

Například v Číně zavedla čínská vláda mnoho omezení na nákup nemovitostí s využitím úvěrů, zejména půjček na spekulace. Regulovala také tok kapitálu do zahraničí, aby zabránila proudění spekulativních peněz na zahraniční realitní trhy.

Konkrétně v roce 2010 se trh s nemovitostmi v Číně rychle rozvíjel a ceny bydlení prudce rostly. V té době byly v Číně již dlouho postaveny desítky milionů bytů, v nichž nikdo nebydlel. Tato situace trvala tak dlouho a byla tak vážná, že čínská vláda musela na konci roku 2017 vydat politiku „domy jsou k bydlení, ne ke spekulacím“ a zároveň nařídila zavedení systému politik pro kontrolu a regulaci trhu, aby se odlišili spekulanti od kupujících domů se skutečnými bytovými potřebami.

Kromě velmi přísných předpisů týkajících se vlastnictví druhého nebo více domů, jako je požadavek na kupující druhého domu složit zálohu ve výši 60–85 % a třetího domu až do výše 100 %, požadavek, aby si každý, kdo si kupuje dům, nemovitost nechal po dobu nejméně tří a půl roku, propouštění vysoce postavených úředníků v lokalitách, které umožnily prudký nárůst cen domů, a dokonce i uplatňování referenčních cenových opatření, rozdělování nákupních kvót... Kromě toho mnoho čínských měst zavedlo řadu opatření, jako je omezení úvěrů na bydlení, zvýšení úrokových sazeb u hypoték a zpřísnění hypotečních předpisů. Tyto úpravy byly do jisté míry účinné a výrazně omezily spekulace.

Mnoho předpisů „zasáhne kapsy“ kupujících domů se uplatňuje proto, aby se zabránilo spekulacím.

V Singapuru zvýšila singapurská vláda minimální úrokovou sazbu při půjčování na nákup nemovitostí, zejména pro kupující druhého nebo třetího bydlení, aby omezila výši úvěru a kontrolovala ceny nemovitostí. Zároveň vláda omezila dobu splatnosti úvěru v kombinaci s přísnou úvěrovou politikou, aby snížila výši úvěru a udržela pod kontrolou jeho ceny.

V Kanadě vláda zpřísnila předpisy týkající se poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, aby omezila vysoce rizikové úvěry. Kupující nemovitostí ve velkých městech, jako je Toronto a Vancouver, musí často skládat vyšší zálohy, když si půjčují nemovitosti. Mnoho zemí také uplatňuje opatření na kontrolu úvěrů vůči zahraničním kupujícím nemovitostí, aby omezily spekulace, zkrotily rostoucí ceny domů a chránily lidi se středními příjmy ve velkých městech, jako je Austrálie, Kanada atd.

Zkušenosti z jiných zemí ukazují, že úvěrová politika je jedním z důležitých nástrojů vlád k regulaci trhu s nemovitostmi. Mnoho politik, které byly úspěšně aplikovány v jiných zemích, lze plně zopakovat, naučit se je a aplikovat ve Vietnamu.

Je třeba požádat Vietnam o regulaci trhu

Vzhledem k efektivitě dosažené v mnoha zemích světa navrhuje VARS řadu řešení v oblasti úvěrové politiky pro regulaci trhu v případech, kdy trh kolísá nahoru nebo dolů o více než 20 % za 3 měsíce, nebo když trh s nemovitostmi vykazuje jiné výkyvy, které ovlivňují socioekonomickou stabilitu, aniž by ovlivnily poptávku lidí po bydlení, a to následovně:

Zaprvé, zpřísněte úvěrovou politiku pro spekulanty. Aby se snížil počet lidí, kteří si půjčují peníze pro spekulativní účely nebo využívají příliš vysokou páku, mohou úvěrové instituce upravit úvěrové limity úpravou poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, požadováním vyšších splátek vlastního kapitálu nebo uplatňováním vyšších úrokových sazeb pro kupující druhých domů a další.

Druhým krokem je posílení monitorování a řízení úvěrů. Vláda může zavést předpisy týkající se kontroly kvality úvěrů a vyžadovat od bank, aby vykazovaly více podrobností o úvěrech souvisejících s nemovitostmi, a tím posílit monitorování rizik. Zavést úvěrový mechanismus pro projekty sociálního bydlení s prioritou financování projektů rozvoje sociálního bydlení a dostupného bydlení s cílem řešit bytové potřeby lidí s nízkými příjmy.

VARS navrhuje mnoho opatření k regulaci trhu co nejrozumnějším způsobem.

Kromě toho musí stát zavést politiku uvolňování úvěrů, včetně snižování úrokových sazeb a podpory dlouhodobých úvěrů s preferenčními úrokovými sazbami pro kupující, kteří si poprvé kupují bydlení, nebo pro některé další prioritní skupiny za účelem sociální stability, jako jsou novomanželé, mladé páry...

Podle VARS však stát potřebuje, aby mohl politiku „správně a přesně uplatňovat“, vybudovat dostatečně rozsáhlý, přesný a aktualizovaný databázový systém, aby bylo možné jasně rozlišovat mezi skutečnými kupci domů, kteří je používají pro skutečné výrobní a obchodní účely, a spekulanty a spekulanty. Je nesmírně nutné urychlit zveřejňování indexu cen transakcí s nemovitostmi a některých ovlivňujících ukazatelů, aby bylo možné určit, kdy je třeba, aby stát zasáhl.

Zejména v kontextu současných znepokojivých cen nemovitostí by pro komplexnější regulaci trhu s nemovitostmi měla být úvěrová politika kombinována s uplatňováním daně z převodu nemovitostí nebo daně z nemovitostí. Zároveň musí být uplatňování regulačních politik flexibilní, aby byla zajištěna stabilita trhu s nemovitostmi a minimalizována rizika.

Zdroj: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html