Důvod, proč jsou byty stále dražší; Investoři do sociálního bydlení zřídka dosahují zisku 10 %.

Do roku 2025 se ceny cenově dostupných bytů zvýší více než ceny luxusních bytů; Hanoj ​​se chystá otevřít do prodeje téměř 14 000 domů, z nichž většina je drahá; Hanoj ​​žádá policii, aby řešila situaci s „úplatky“ při nákupu sociálního bydlení.

Důvod, proč jsou byty stále dražší; Investoři do sociálního bydlení zřídka dosahují zisku 10 %.

Do roku 2025 se ceny cenově dostupných bytů zvýší více než ceny luxusních bytů; Hanoj ​​se chystá otevřít do prodeje téměř 14 000 domů, z nichž většina je drahá; Hanoj ​​žádá policii, aby řešila situaci s „úplatky“ při nákupu sociálního bydlení.

Zde jsou hlavní události týdne na trhu s nemovitostmi.

Každý metr čtvereční bytu nese desítky druhů nákladů.

Reportéři investičních elektronických novin Baodautu.vn provedli průzkum trhu a kontaktovali mnoho firem. Všechny uvedly, že zvýšení cen nebylo „vnuceno“ investorem, ale vychází z investičních nákladů. Konkrétně u bytových projektů bude pro dosažení ceny za metr čtvereční prodaný zákazníkům účtováno nejméně 10 druhů nákladů.

Rostoucí náklady na pozemky a výstavbu v kombinaci s dlouhým čekáním na povolení způsobily prudký nárůst cen bytů.

Prvním jsou peníze na nákup pozemku. Aby mohl investor zahájit realitní projekt, musí mít pozemkový fond a cena pozemků je v současné době poměrně vysoká. Například v Binh Duongu , oblasti hraničící s Ho Či Minovým Městem, bude pozemkový fond o rozloze více než 5 000 m2, který lze využít pro realitní projekt, stát 200 až 300 miliard VND. Na nákup tohoto pozemku podnik použije pouze 30 % vlastního kapitálu, zbytek si půjčí od banky, úroková sazba je obvykle 10 % ročně.

Za druhé, pokud existuje pozemkový fond, ale pozemek nebyl vyčištěn, bude nutné provést kompenzaci za vyčištění lokality, přičemž tyto náklady obvykle tvoří 30 % investičních nákladů.

Za třetí, po získání pozemkového fondu provede podnik právní úkony pro projekt, přičemž náklady na právní úkony pro projekt se pohybují od 10 % do 15 % celkového investičního kapitálu projektu.

Čtvrtou je daň z užívání pozemků. Tento poplatek se uplatňuje podle ceníku pozemků vydaného provincií nebo městem na základě aktuálního ceníku pozemků.

Za páté jsou náklady na výstavbu projektu. V současné době roste cena cementu, cihel, oceli, sanitárního vybavení a interiéru. U luxusních projektů se bude pohybovat mezi 20 a 30 miliony VND/m2, u středně velkých projektů mezi 15 a 20 miliony VND/m2. Investor si obvykle od banky půjčí náklady na výstavbu projektu, aby mohl provést počáteční investici. Pokud má projekt 20 pater, více než 700 produktů a 1 suterén, náklady na výstavbu budou činit přibližně 1 000 miliard VND, běžná úroková sazba úvěru je 10 % a doba výstavby bude 28 měsíců. Úroky z úvěru na výstavbu tedy budou činit téměř 300 miliard VND a tyto úroky budou zahrnuty v ceně domu při prodeji zákazníkům.

Za šesté jsou náklady na marketing a prodej. Tyto náklady tvoří přibližně 10 % investičního kapitálu projektu a jsou také připočítány k prodejní ceně pro zákazníky.

Za sedmé místo se jedná o provizi pro makléře. V současném segmentu bytů je provize pro makléře 6–7 % na prodaný produkt. Tyto náklady se také připočítávají k prodejní ceně domu.

Osmým nákladem jsou náklady na prodej, slevy, jako je darování zlata, aut atd. zákazníkům. Tyto náklady tvoří asi 1 % hodnoty produktu.

Devátou sazbou je daň z příjmů právnických osob, která činí 20 %.

Desátým jsou náklady na zisk podniku u každého projektu. Zisk bude podnikem vypočítán z nejnižší hodnoty okolo 20 %.

A konečně jsou tu náklady na řízení projektů a platy firemních zaměstnanců.

Nemluvě o tom, že pokud budou právní postupy projektu pomalé a budou trvat 4–5 let, bude roční bankovní úroková sazba, kterou musí podnik za úvěr platit, přímo uplatněna na cenu domu.

V roce 2025 se ceny cenově dostupných bytů zvýší více než cen luxusních bytů.

Akciová společnost Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) nedávno oznámila žebříček 10 prestižních realitních společností pro rok 2025. Zejména vynikají komentáře k cenám nemovitostí v nadcházejícím období. Průzkum ukázal, že většina firem se domnívá, že ceny v roce 2025 budou i nadále růst.

Výkyvy cen nemovitostí podle segmentů.

Konkrétně se ceny segmentů bydlení, luxusních bytů, kanceláří k pronájmu, průmyslových nemovitostí a pozemků mírně zvýší, a to o necelých 10 %.

Mezitím segment bydlení, tedy levné až středně drahé byty, zaznamená větší nárůst, a to o 20–30 %. Zejména v segmentu resortních nemovitostí se firmy domnívají, že ceny nebudou výrazně kolísat. Tento typ nemovitostí se po obtížném období také zotavuje nejpomaleji.

Zpráva Vietnam Report zhodnotila, že trh s nemovitostmi zažívá v důsledku informací o místních fúzích mnoho výkyvů. V současné době mnoho investorů hledá pozemkové fondy v oblastech, které se mají stát administrativními centry. To způsobilo prudký nárůst cen pozemků, na některých místech až o 20 %, a to i přesto, že k tomu nebylo zveřejněno žádné oficiální oznámení.

Hanoj ​​se chystá otevřít k prodeji téměř 14 000 domů, z nichž většina je drahá.

Hanojský úřad pro výstavbu právě aktualizoval seznam budoucích bytových projektů způsobilých k prodeji v dané oblasti. V souladu s tím bylo schváleno 11 nových bytových projektů, čímž se nabídka na trhu rozšířila o 13 995 jednotek.

V okrese Ha Dong byl otevřen nový bytový projekt k prodeji. Foto: Thanh Vu

Z nich nadále dominují byty s 8 798 jednotkami v 5 projektech. Segment nízkopodlažních domů má 6 projektů s 5 197 jednotkami.

Většina bytových projektů se nachází ve dvou městských oblastech Ocean Park a Smart City. Z nich má investor Masterise Homes největší počet bytů na prodej s 2 461 jednotkami. Jedná se o výškové projekty z budov Z34, U38 a U38A na pozemku B6-CT01 (Ocean Park 1).

Kromě toho další projekt v Ocean Parku v blízké budoucnosti otevře k prodeji více než 2 000 bytů. Jedná se o bytový komplex U26A, T26M, Z30 na pozemku B4-CT01, investovaný společností CapitaLand.

V segmentu nízkopodlažních bytových domů se dva největší projekty nacházejí v západní části Hanoje. V rámci projektu New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital bylo schváleno otevření přibližně 2 300 bytových jednotek. Tento projekt se rozkládá v oblastech obcí Tan Lap a Tan Hoi (okres Dan Phuong) a obcí Duc Thuong a Duc Giang (okres Hoai Duc).

Také v okrese Dan Phuong získala společnost Vingroup povolení k prodeji 2 279 jednotek v městské oblasti Green City. Projekt má rozlohu 133,4 hektarů a nachází se ve 4 obcích Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha a Lien Trung (okres Dan Phuong). Tento projekt byl spuštěn 10. března.

Do roku 2025 už nabídka bydlení v Hanoji nebude vzácná. Objevil se však další složitý problém. Tím je nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, kdy luxusní segment dominuje téměř celému trhu. Současně je segment cenově dostupného bydlení ve vážném nedostatku.

Zisky investorů do sociálního bydlení zřídka dosahují 10 %

V rozhovoru s reportéry investičních elektronických novin Baodautu.vn uvedl mediální zástupce společnosti BIC Vietnam, že zákon o bydlení z roku 2023 stanoví, že maximální zisk pro investory do sociálního bydlení je 10 %. U většiny projektů však mají firmy problém s dosažením výše uvedené míry.

V současné době mohou investoři při výstavbě sociálního bydlení dosáhnout maximálního zisku pouze 10 %. Foto: Thanh Vu

Ve skutečnosti je zisk, který tato jednotka generuje, pouze kolem 7 %. Tento zisk stačí pouze na provoz strojů. Společnost však i nadále pokračuje ve výstavbě levného bydlení, aby prokázala společenskou odpovědnost, budovala si reputaci a odtud prodávala další komerční produkty.

V dřívější odpovědi pro Investment Electronic Newspaper pan Tran Duc Vinh, předseda představenstva skupiny Tran Anh, uvedl, že v provincii Long An se byty sociálního bydlení o rozloze 40 m2 s mezipatrem prodávají za přibližně 15 milionů VND/m2. Náklady na výstavbu však dosáhly 10 milionů VND/m2, nemluvě o úvěrovém kapitálu, ceně pozemku...

„Z každého metru čtverečního získáme zisk pouze 1 milion VND, tedy asi 5 %,“ svěřil se pan Tran Duc Vinh.

V podobné situaci pan Le Huu Nghia, ředitel realitní společnosti Le Thanh, uvedl, že maximální zisk 10 % je příliš nízký. Celková doba realizace projektu, od získání licence až po investici a výstavbu, přitom trvá přibližně 7 let.

„Odhaduje se, že investoři mají každý rok zisk pouze kolem 1,3–1,5 %, což nestačí na reinvestice,“ poznamenal pan Le Huu Nghia.

Vzhledem k výše uvedené situaci Ministerstvo stavebnictví žádá vládu o stanoviska k návrhu usnesení o pilotním testování řady konkrétních mechanismů a politik pro rozvoj sociálního bydlení, který by měla projednat a předložit Národnímu shromáždění ke schválení. Návrh stanoví mnoho preferenčních a otevřenějších mechanismů pro investory do projektů sociálního bydlení.

Ministerstvo stavebnictví navrhlo zvýšit ziskovou marži pro investory do sociálního bydlení z 10 % na maximálně 13 % z celkových nákladů na výstavbu projektu. Investoři budou tuto ziskovou marži odvíjet od ceníku prodeje, pronájmu a nájmu sociálního bydlení.

Nová úroveň zisku se bude vztahovat na všechny projekty sociálního bydlení a bydlení pro ozbrojené síly, postavené na veřejných pozemcích a 20% pozemkovém fondu komerčních bytových projektů. Tato politika se navíc vztahuje i na dokončené projekty sociálního bydlení, ale státní úřad pro správu dosud neschválil prodejní, nájemní a splátkové ceny.

Hanoj ​​žádá policii, aby se zabývala situací s „úplatky“ za nákup sociálního bydlení

Hanojský stavební úřad nedávno požádal městskou policii, aby posílila kontrolu policie na úrovni obcí (tam, kde se nacházejí projekty sociálního bydlení), a aby kontrolovala a řešila případy makléřů, kteří zneužívají přijímání prohlášení a předkládání dokladů o koupi/pronájmu/koupi na splátky v rozporu se zákonem. Veškeré odhalené podvodné jednání při prohlašování a potvrzování dokladů o sociálním bydlení, a to i během procesu po kontrole, bude řešeno v souladu s platnými předpisy.

Ministerstvo výstavby rovněž požádalo Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby nařídilo Úřadu pro registraci nemovitostí usnadnit lidem prohlášení o dokumentech potvrzujících bytové podmínky. Zároveň musí Obecní výbor podporovat lidi při ověřování podmínek týkajících se bydlení, příjmu a zvýhodněných úvěrů.

Přímo před projektem sociálního bydlení N01 Ha Dinh (okres Thanh Tri) realitní kancelář bezostyšně otevřela službu pro zpracování dokumentů. Foto: Thanh Vu

Upozorňujeme, že žádosti mohou lidé podávat pouze přímo investorovi, nikoli prostřednictvím makléřů nebo zprostředkovatelských realitních kanceláří. Před prodejem/pronájmem/nájmem za účelem koupě sociálního bydlení je investor povinen nahlásit ministerstvu, aby na elektronické informační stránce této jednotky zveřejnil informace o době pro příjem žádostí a prodejní ceně.

Podle vyšetřování reportéra investičních elektronických novin Baodautu.vn některé obchodní plochy a makléři dříve průběžně inzerovali nové kvóty na nákup sociálního bydlení s rozdílem 200 milionů až 1 miliardy VND oproti původní ceně.

Na sociálních sítích mnoho samozvaných realitních expertů také prodává „jistě výherní“ sociální bydlení. Tito jedinci otevřeně tvrdí, že mají vztahy s firmami, a proto mají takové výhody.

Dokonce i poradenské služby pro tvorbu dokumentů, které investor obvykle poskytuje zdarma, zneužívají organizace a jednotlivci, kteří si účtují poplatky ve výši 5–10 milionů VND za sadu. Některé bytové jednotky dokonce otevřeně věší cedule s přijímáním dokumentů přímo před branou projektu sociálního bydlení.

Ministerstvo stavebnictví žádá o vysvětlení ohledně lidí stojících v dešti a požadujících předání sociálního bydlení

Náměstek ministra stavebnictví Nguyen Van Sinh právě zaslal Hanojskému lidovému výboru dokument, v němž žádá o prověření informací týkajících se lidí stojících v dešti a žádá investory o předání sociálního bydlení.

V době spuštění projektu měly sociální bydlení v městské oblasti Dai Mo ceny téměř stejné jako ceny komerčních bytů v dané oblasti. Foto: Dung Minh

Dříve, 25. února, se u budovy FLC Landmark Tower na ulici Le Duc Tho shromáždily desítky zákazníků, kteří si koupili byty v budově HH4 v projektu městské funkční oblasti Dai Mo (městská část Dai Mo, okres Nam Tu Liem, Hanoj). Mnoho lidí v dešti vyvěšovalo transparenty s žádostí o co nejrychlejší předání domů investorovi, společnosti Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, dceřiné společnosti skupiny FLC Group.

Zákazníci uvedli, že podepsali smlouvu na koupi bytu v roce 2020 s předpokládaným termínem předání ve druhém čtvrtletí roku 2022. Investor však svůj závazek nesplnil a termín předání třikrát odložil. Někteří zákazníci dokonce zaplatili plnou hodnotu bytu včetně předepsaného 2% poplatku za údržbu, ale dům stále neobdrželi.

V souladu s ustanovením 15 článku 75 vládního nařízení č. 100/2024, které podrobně upravuje řadu článků zákona o bydlení týkajících se rozvoje a správy sociálního bydlení, žádá Ministerstvo stavebnictví Hanojský lidový výbor, aby příslušným orgánům nařídil provést kontrolu a objasnění výše uvedeného zjištění a aby ministerstvu do 30. března 2025 podal zprávu o výsledcích.

V posledním oznámení zaslaném zákazníkům 25. února investor plánuje dokončit připojení k rozvodné síti do 15. března; od 15. března do 15. dubna provede technickou zkoušku systému a požární kontrolu; a do 25. dubna vyzve příslušné orgány k provedení kontroly. Mnoho obyvatel však vyjádřilo obavy ohledně oprávněnosti tohoto oznámení, jelikož podpis zástupce není doprovázen konkrétní funkcí.

Budova sociálního bydlení HH4 má 29 podlaží a zahrnuje 173 sociálních bytů na prodej, 57 bytů k pronájmu a 58 komerčních bytů. Plocha bytů se pohybuje od 48 do 70 m2.

Žádosti o koupi domu je možné přijímat od dubna 2021. Investor slíbil, že předání domu bude ve druhém čtvrtletí roku 2022. Prodejní cena schválená hanojským ministerstvem výstavby přesahuje 16,8 milionu VND (včetně 5% DPH, bez 2% poplatku za údržbu).

Quang Ngai rozebírá projekt sociálního bydlení za 450 miliard VND

HUD - Projekt sociálního bydlení Phu My je výškový rezidenční pozemek v rámci projektu městské oblasti Phu My ve městě Quang Ngai. Investorem projektu je společnost Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Projekt investuje do výstavby dvou nových 9patrových věží s přibližně 384 byty na celkové ploše 15 567 m2, celková podlahová plocha 36 700 m2, které uspokojí potřeby přibližně 1 000 lidí. Celkový investiční kapitál činí přibližně 450 miliard VND, doba realizace projektu je od roku 2025 do roku 2028.

Perspektivní snímek projektu HUD - Phu My Social Housing Project.

Podle zástupce investora zbývá doposud z celkové rozlohy téměř 16 000 m2 pozemků (na kterých se žádá o výstavbu projektu sociálního bydlení) přibližně 2 955 m2 nedokončených vykácených pozemků.

Pro zbývající oblast (bez problémů) investor realizuje nezbytnou technickou infrastrukturu, jejíž dokončení se očekává v roce 2025.

Pokud jde o postup implementace, společnost HUD Corporation si najala konzultační organizaci, která vypracuje zprávu o studii proveditelnosti, základní návrh a dokončenou dokumentaci, a organizuje technické posouzení.

Předpokládá se, že v roce 2025 bude dokončeno schválení investičního projektu a provedení stavebních prací; v letech 2026 - 2027 bude dokončena investiční realizace 1. fáze projektu s měřítkem 192 bytů v bloku B; do roku 2028 bude dokončena 2. fáze s měřítkem 192 bytů v bloku A.

V březnu dokončeny 4 plánovací projekty pro staré bytové domy v okrese Dong Da.

Dne 20. března vydala kancelář Hanojského lidového výboru oznámení č. 139/TB-VP o závěrech místopředsedy Hanojského lidového výboru Duong Duc Tuana na pracovním zasedání o 4 podrobných územních plánech pro renovaci a rekonstrukci starých bytových domů v Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, okres Dong Da v Hanoji.

Místopředseda Hanojského lidového výboru Duong Duc Tuan po vyslechnutí zprávy předsedy okresního lidového výboru Dong Da, jednotky plánovacích konzultantů a názorů delegátů přítomných na schůzi jednomyslně uzavřel a nařídil takto:

Pokud jde o pokrok, okresní lidový výbor Dong Da úzce koordinuje činnost s odbory a pobočkami města Hanoje s cílem současně zavést postupy pro shromažďování názorů od veřejnosti, podávání zpráv Radě pro urbanistické plánování a posuzování výstavby města Hanoje a příslušným agenturám, dokončení výše uvedených 4 podrobných plánovacích projektů v březnu 2025, jejich předložení odboru plánování a architektury k posouzení v dubnu 2025 a předložení lidovému výboru města Hanoje k posouzení a schválení v květnu 2025.

Pokud jde o metodu výpočtu potřebného fondu bytové výstavby pro úpravu plánovacích projektů: Plocha bytové výstavby v plánovacích projektech se určuje na základě zásady souladu s Programem rozvoje bydlení, rozhodnutí Hanojského lidového výboru č. 34/2024/QD-UBND ze dne 27. května 2024.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html