Důvody, proč jsou byty stále dražší; Developeři projektů sociálního bydlení zřídka dosahují zisku 10 %.

V roce 2025 ceny cenově dostupných bytů prudce vzrostou než ceny luxusních bytů; Hanoj ​​se chystá uvést do prodeje téměř 14 000 domů, z nichž většina je drahá; Hanoj ​​žádá policii, aby zakročila proti úplatkářství při nákupu sociálního bydlení.

Důvody, proč jsou byty stále dražší; Developeři projektů sociálního bydlení zřídka dosahují zisku 10 %.

V roce 2025 ceny cenově dostupných bytů prudce vzrostou než ceny luxusních bytů; Hanoj ​​se chystá uvést do prodeje téměř 14 000 domů, z nichž většina je drahá; Hanoj ​​žádá policii, aby zakročila proti úplatkářství při nákupu sociálního bydlení.

Zde jsou hlavní události realitního trhu tento týden.

Každý metr čtvereční bytu nese břemeno desítek různých nákladů.

Reportéři z Baodautu.vn (investičních online novin) provedli průzkum trhu a oslovili mnoho firem, z nichž všechny uvedly, že zvýšení cen nebylo vnuceno developerem, ale bylo založeno na investičních nákladech. Konkrétně u bytových projektů zahrnuje cena za metr čtvereční prodaný zákazníkům nejméně 10 druhů nákladů.

Rostoucí náklady na pozemky a výstavbu spolu se zdlouhavými procesy žádostí o povolení vedly k prudkému nárůstu cen bytů.

Zaprvé, je tu cena pozemku. Pro rozvoj realitního projektu investoři potřebují pozemek a ceny pozemků jsou v současné době poměrně vysoké. Například v Binh Duongu , oblasti hraničící s Ho Či Minovým Městem, by pozemek o rozloze přesahující 5 000 m2 vhodný pro realitní projekt stál 200 až 300 miliard VND. Podniky obvykle použijí na nákup tohoto pozemku pouze 30 % vlastního kapitálu a zbytek si půjčí od bank s úrokovými sazbami obvykle kolem 10 % ročně.

Za druhé, i když je pozemek k dispozici, pokud ještě nebyl vyklizen, bude nutné provést kompenzaci za vyklizení pozemku a tyto náklady obvykle tvoří 30 % investičních nákladů.

Za třetí, po získání pozemku podnik přistoupí k právním postupům pro projekt, přičemž náklady na získání právních povolení se pohybují od 10 % do 15 % celkového investičního kapitálu projektu.

Za čtvrté, je tu daň z užívání pozemků. Tato daň se uplatňuje podle ceníku pozemků vydaného provincií nebo městem na základě aktuálního ceníku pozemků.

Za páté, náklady na výstavbu projektu. V současné době rostou ceny cementu, cihel, oceli, sanitárního vybavení a interiérového vybavení. U luxusních projektů se bude jednat o 20–30 milionů VND/m2, zatímco u projektů střední třídy o 15–20 milionů VND/m2. Počáteční investiční náklady jsou obvykle financovány bankovními úvěry. U dvacetipatrového projektu s více než 700 jednotkami a jedním suterénem by stavební náklady činily přibližně 1 000 miliard VND s běžnou úrokovou sazbou 10 % a dobou výstavby 28 měsíců. Úroky za výstavbu tedy budou činit téměř 300 miliard VND, což bude započítáno do prodejní ceny domů.

Za šesté jsou náklady na marketing a prodej. Tyto náklady tvoří přibližně 10 % investičního kapitálu projektu a jsou také připočítány k prodejní ceně pro zákazníky.

Za sedmé je to provize pro makléře. Na současném trhu s byty činí provize pro makléře 6–7 % z ceny každé prodané jednotky. Tyto náklady se také připočítávají k prodejní ceně domu.

Za osmé, existují prodejní náklady, jako jsou slevy, jako je rozdávání zlata nebo aut zákazníkům. Tyto náklady představují přibližně 1 % hodnoty produktu.

Devátý je náklad na daň z příjmů právnických osob, který činí 20 %.

Desáté je analýza nákladů a přínosů pro každý projekt. Zisková marže bude společností vypočítána tak, aby činila alespoň 20 %.

A konečně jsou tu náklady na řízení projektů a platy zaměstnanců společnosti.

Nemluvě o tom, že pokud se právní postupy projektu zpozdí a potrvají 4–5 let, roční bankovní úrok, který podnik z úvěru platí, se přímo promítne do ceny domu.

V roce 2025 zaznamená cenově dostupné byty prudší nárůst cen než luxusní byty.

Společnost Vietnam Report Joint Stock Company nedávno zveřejnila žebříček 10 nejuznávanějších realitních společností v roce 2025. Je pozoruhodné, že žebříček zahrnoval i předpovědi budoucích cen nemovitostí. Průzkum ukázal, že většina firem se domnívá, že ceny v roce 2025 budou i nadále růst.

Výkyvy cen nemovitostí podle segmentů.

Konkrétně se jedná o segmenty bydlení, luxusních bytů, pronájmu kanceláří, průmyslových nemovitostí a pozemků, které zaznamenají mírný nárůst cen o méně než 10 %.

Mezitím se očekává, že segment cenově dostupného až středního cenového bydlení a bytů zaznamená větší růst, a to v rozmezí 20 % až 30 %. Pokud jde o segment resortních nemovitostí, firmy se domnívají, že ceny zůstanou relativně stabilní. Jedná se také o segment s nejpomalejším tempem oživení po obtížném období.

Vietnam Report zejména uvádí, že trh s nemovitostmi zažívá značné výkyvy po informacích o místních fúzích. V současné době mnoho investorů aktivně hledá pozemky v oblastech, které se mají stát administrativními centry. To vedlo k prudkému nárůstu cen pozemků, přičemž v některých oblastech došlo k nárůstu až o 20 % ještě před oficiálním oznámením.

Hanoj ​​se chystá dát do prodeje téměř 14 000 domů, většina z nich je drahá.

Hanojský stavební úřad právě aktualizoval seznam budoucích bytových projektů způsobilých k prodeji ve městě. V souladu s tím bylo schváleno 11 nových bytových projektů, čímž se nabídka na trhu rozšířila o 13 995 jednotek.

V okrese Ha Dong je nyní otevřen nový bytový projekt. Foto: Thanh Vu

Z nich nadále dominují byty s 8 798 jednotkami v 5 projektech. Segment nízkopodlažních domů má 6 projektů s 5 197 jednotkami.

Většina bytových projektů se nachází ve dvou velkých městských oblastech Ocean Park a Smart City. Mezi nimi má Masterise Homes největší počet bytů na prodej s 2 461 jednotkami. Jedná se o výškové projekty z budov Z34, U38 a U38A na parcele B6-CT01 (Ocean Park 1).

V blízké budoucnosti bude v Ocean Parku uvedeno do provozu i dalším projektem s více než 2 000 byty. Jedná se o bytový komplex U26A, T26M, Z30, který se nachází na parcele B4-CT01 a jehož developerem je společnost CapitaLand.

V segmentu nízkopodlažních bytových domů se dva největší projekty nacházejí v západní části Hanoje. Městská oblast Sunshine Grand Capital s přibližně 2 300 jednotkami byla schválena k prodeji. Tento projekt se rozkládá v obcích Tan Lap a Tan Hoi (okres Dan Phuong) a Duc Thuong a Duc Giang (okres Hoai Duc).

Také v okrese Dan Phuong získala společnost Vingroup povolení k prodeji 2 279 jednotek v rámci městské oblasti Green City. Projekt se rozkládá na ploše 133,4 hektarů a nachází se ve čtyřech obcích: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha a Lien Trung (okres Dan Phuong). Tento projekt byl spuštěn teprve 10. března.

V roce 2025 již nabídka bydlení v Hanoji nebude nedostatková. Objevil se však další náročný problém: nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, kdy trhu téměř zcela dominuje segment luxusního bydlení, zatímco segment dostupného bydlení je velmi nedostačující.

Ziskové marže developerů sociálního bydlení zřídka dosahují 10 %.

V rozhovoru s reportérem serveru Baodautu.vn uvedl zástupce BIC Vietnam pro média, že zákon o bydlení z roku 2023 stanoví pro developery sociálního bydlení maximální ziskovou marži ve výši 10 %. U většiny projektů však mají firmy problém této míry dosáhnout.

V současné době mají developeři při výstavbě sociálního bydlení povolen maximální zisk pouze 10 %. Foto: Thanh Vu

Ve skutečnosti je zisková marže této společnosti pouze kolem 7 %. Tento zisk sotva stačí na udržení chodu podniku. Společnost nicméně vytrvale rozvíjí dostupné bydlení, aby prokázala společenskou odpovědnost, vybudovala si reputaci a v konečném důsledku prodávala další komerční produkty.

V rozhovoru pro online noviny Dau Tu dříve uvedl pan Tran Duc Vinh, předseda představenstva skupiny Tran Anh, že v provincii Long An se byty sociálního bydlení o rozloze 40 m² s mezipatrem prodávají za cenu přibližně 15 milionů VND/m². Náklady na výstavbu však již dosáhly 10 milionů VND/m², a to bez započítání úvěrového kapitálu, nákladů na pozemky atd.

„Z každého metru čtverečního dosahujeme zisku pouze 1 milionu VND, tedy asi 5 %,“ prozradil pan Tran Duc Vinh.

V podobné situaci pan Le Huu Nghia, ředitel realitní společnosti Le Thanh, uvedl, že maximální zisková marže 10 % je příliš nízká. Celková doba potřebná k dokončení projektu, od licence až po investici a výstavbu, přitom trvá přibližně 7 let.

„Odhaduje se, že investor ročně vydělá jen asi 1,3–1,5 % zisku, což na reinvestici nestačí,“ poznamenal pan Le Huu Nghia.

Vzhledem k výše uvedené situaci Ministerstvo stavebnictví žádá o zpětnou vazbu k návrhu usnesení, kterým se pilotně provádějí konkrétní mechanismy a politiky pro rozvoj sociálního bydlení, a který bude předložen vládě k projednání a schválení Národním shromážděním. Návrh stanoví řadu preferenčních a flexibilnějších mechanismů pro investory do projektů sociálního bydlení.

Ministerstvo stavebnictví navrhlo zvýšit ziskovou marži pro developery projektů sociálního bydlení z 10 % na maximálně 13 % z celkových nákladů na výstavbu projektu. Developeři použijí tuto ziskovou marži jako základ pro stanovení prodejní ceny, ceny leasingu s následnou koupí a ceny pronájmu sociálního bydlení.

Nová zisková marže se bude vztahovat na všechny projekty sociálního bydlení a bydlení pro ozbrojené síly, postavené na veřejných pozemcích, a na 20% pozemkový podíl určený pro komerční bytové projekty. Tato politika se navíc vztahuje i na dokončené projekty sociálního bydlení, které dosud neobdržely schválení od státního úřadu pro správu nemovitostí pro prodejní, nájemní a leasingové ceny.

Hanoj ​​žádá policii, aby zasáhla proti úplatkářství při nákupu sociálního bydlení.

Hanojský stavební úřad nedávno požádal městskou policii, aby posílila své pokyny pro policii na úrovni obcí (kde se nacházejí projekty sociálního bydlení) ohledně kontroly a řešení případů makléřů, kteří zneužívají mezery v legislativě k přijímání a podávání žádostí o koupi/pronájem/leasing s následnou koupí v rozporu se zákonem. Veškeré podvodné jednání při nahlašování a ověřování žádostí o sociální bydlení, pokud bude odhaleno, a to i během procesů po auditu, bude řešeno v souladu s platnými předpisy.

Ministerstvo výstavby rovněž požádalo Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby nařídilo Úřadu pro registraci nemovitostí usnadnit proces prohlášení o způsobilosti k bydlení. Zároveň by měly lidové výbory na úrovni obcí také podporovat lidi při ověřování jejich způsobilosti k bydlení, příjmu a nároku na preferenční úvěry.

Přímo před projektem sociálního bydlení N01 Ha Dinh (okres Thanh Tri) realitní kancelář bezostyšně nabízí služby v oblasti zpracování žádostí. Foto: Thanh Vu

Upozorňujeme, že žadatelé mohou žádosti podávat pouze přímo developerovi, nikoli prostřednictvím zprostředkovatelů nebo realitních kanceláří. Před prodejem/pronájmem/pronájmem s následnou koupí sociálního bydlení je developer povinen podat zprávu ministerstvu, aby informace týkající se doby podávání žádostí a prodejní ceny mohly být veřejně zveřejněny na webových stránkách ministerstva.

Podle vyšetřování reportérů z Baodautu.vn některé realitní kanceláře a makléři dříve průběžně inzerovali prodej nově přidělených jednotek sociálního bydlení s přirážkou od 200 milionů do 1 miliardy VND oproti původní ceně.

Na sociálních sítích mnoho samozvaných realitních expertů také prodává „zaručené“ příležitosti k nákupu sociálního bydlení. Tito jedinci bezostyšně tvrdí, že mají kontakty na firmy, což jim dává takové výhody.

Dokonce i konzultace týkající se zpracování žádostí, které developer obvykle poskytuje zdarma, je zneužívána organizacemi a jednotlivci, kteří si účtují poplatky ve výši 5–10 milionů VND za žádost. Některé bytové jednotky dokonce přímo před projekty sociálního bydlení otevřeně vyvěšují cedule nabízející služby zpracování žádostí.

Ministerstvo stavebnictví požaduje objasnění ohledně incidentu, kdy obyvatelé čelili dešti a požadovali předání sociálních bytů.

Náměstek ministra stavebnictví Nguyen Van Sinh zaslal Hanojskému lidovému výboru dokument, v němž požaduje prošetření informací o obyvatelích, kteří se postavili dešti a požadují, aby developer předal jednotky sociálního bydlení.

Když bylo sociální bydlení v městské oblasti Dai Mo poprvé spuštěno, jeho ceny byly téměř srovnatelné s cenami komerčních bytů v oblasti. Foto: Dung Minh

Dříve, 25. února, se u mrakodrapu FLC Landmark Tower na ulici Le Duc Tho shromáždily desítky zákazníků, kteří si zakoupili byty v budově HH4 projektu městské funkční oblasti Dai Mo (městská část Dai Mo, okres Nam Tu Liem, Hanoj). Mnozí z nich drželi v dešti transparenty a požadovali, aby investor, společnost Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, dceřiná společnost skupiny FLC, byty předal, jak slíbil.

Zákazníci uvedli, že smlouvy na koupi bytů podepsali v roce 2020 s předpokládaným datem předání ve druhém čtvrtletí roku 2022. Developer však své závazky nesplnil a předání třikrát odložil. Někteří zákazníci navíc zaplatili plnou hodnotu bytu, včetně smluveného 2% poplatku za údržbu, ale své bydlení stále neobdrželi.

Na základě článku 75, článku 15, vládního nařízení č. 100/2024, kterým se podrobně stanoví některá ustanovení zákona o bydlení týkající se rozvoje a správy sociálního bydlení, Ministerstvo stavebnictví žádá Hanojský lidový výbor, aby příslušným orgánům nařídil prošetřit a objasnit výše uvedené otázky a aby výsledky ministerstvu oznámil do 30. března 2025.

V posledním oznámení zaslaném zákazníkům 25. února developer předpokládal, že připojení k elektrické síti bude dokončeno do 15. března; kontroly technických systémů a požární bezpečnosti budou provedeny mezi 15. březnem a 15. dubnem; a příslušné orgány budou vyzvány k provedení závěrečné kontroly do 25. dubna. Mnoho obyvatel však vyjádřilo obavy ohledně oprávněnosti tohoto oznámení, jelikož podpisu zástupce chybí konkrétní titul.

Budova sociálního bydlení HH4 má 29 podlaží a zahrnuje 173 bytových jednotek sociálního bydlení na prodej, 57 bytových jednotek k pronájmu a 58 komerčních jednotek. Velikost bytů se pohybuje od 48 do 70 metrů čtverečních.

Žádosti o koupi bytů byly zahájeny v dubnu 2021. Developer se zavázal k předání bytů ve druhém čtvrtletí roku 2022. Prodejní cena schválená hanojským ministerstvem výstavby přesahuje 16,8 milionu VND (včetně 5% DPH, bez 2% poplatku za údržbu).

Quang Ngai odstraňuje překážky projektu sociálního bydlení v hodnotě 450 miliard dongů.

Projekt sociálního bydlení HUD - Phu My se nachází na výškovém rezidenčním pozemku v rámci projektu městské oblasti Phu My ve městě Quang Ngai. Do projektu investuje Společnost pro bydlení a rozvoj měst (HUD).

Projekt zahrne výstavbu dvou nových devítipatrových bytových věží s přibližně 384 byty na celkové ploše 15 567 m2 a celkovou podlahovou plochou 36 700 m2, které pojmou přibližně 1 000 lidí. Celková investice činí přibližně 450 miliard VND a dokončení projektu je naplánováno na roky 2025 až 2028.

Vykreslení HUD - projekt sociálního bydlení Phu My.

Podle zástupce investora k současné době z téměř 16 000 m2 pozemků (pro které je požadován projekt sociálního bydlení) není plně kompenzováno a vyklizeno přibližně 2 955 m2.

Pro zbývající oblast (bez jakýchkoli překážek) investor v současné době buduje nezbytnou technickou infrastrukturu, jejíž dokončení se očekává v roce 2025.

Pokud jde o postup implementace, společnost HUD Corporation najala konzultační firmu, aby připravila zprávu o studii proveditelnosti, základní návrh a dokumentaci. Tyto projekty byly dokončeny a v současné době procházejí technickým posouzením.

Schválení investičního projektu a stavebních výkresů se očekává v roce 2025; v letech 2026–2027 bude dokončena 1. fáze projektu zahrnující 192 bytů v bloku B; a 2. fáze se 192 byty v bloku A bude dokončena do roku 2028.

V březnu byly dokončeny čtyři urbanistické projekty pro staré bytové komplexy v okrese Dong Da.

Dne 20. března vydala kancelář Lidového výboru města Hanoje oznámení č. 139/TB-VP týkající se závěrů místopředsedy Lidového výboru města Hanoje, Duong Duc Tuana, na pracovním zasedání o čtyřech podrobných územních plánech pro renovaci a rekonstrukci starých bytových komplexů v Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong a Hao Nam v okrese Dong Da v městě Hanoj.

Místopředseda Hanojského lidového výboru Duong Duc Tuan po vyslechnutí zprávy vedoucích představitelů okresního lidového výboru Dong Da, plánovací poradenské jednotky a názorů delegátů přítomných na schůzi jednomyslně uzavřel a nařídil takto:

Pokud jde o pokrok, bude Lidový výbor okresu Dong Da úzce koordinovat svou činnost s odbory a agenturami města Hanoje a současně zavádět postupy pro shromažďování názorů od veřejnosti, podávat zprávy Radě pro plánování a posuzování urbanistického plánování města Hanoje a příslušným agenturám, dokončit čtyři výše uvedené projekty podrobného plánování v březnu 2025, předložit je odboru plánování a architektury k posouzení v dubnu 2025 a v květnu 2025 je předložit Lidovému výboru města Hanoje k posouzení a schválení.

Pokud jde o metodu výpočtu potřebné podlahové plochy pro bydlení, která má být přidělena v územních plánovacích projektech: Podlahová plocha bytů v územních plánovacích projektech se určuje na základě zásady souladu s Programem rozvoje bydlení, rozhodnutí Hanojského lidového výboru č. 34/2024/QD-UBND ze dne 27. května 2024.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html