Daň z příjmu fyzických osob lze uplatnit na zisky z transakcí s nemovitostmi v souladu s četností transakcí, dobou nákupu a dalšího prodeje nemovitostí. Čím rychleji tento čas nastane, tím vyšší je sazba daně a naopak.
Ministerstvo financí navrhuje zdanit příjmy fyzických osob z převodu nemovitostí na základě doby vlastnictví - Foto: NGOC HIEN
To je jeden z celkem nových bodů v podání Ministerstva financí k návrhu na vypracování nového zákona o dani z příjmu fyzických osob.
Ministerstvo financí proto navrhlo prozkoumat uplatňování daně z příjmu fyzických osob na zisky z převodů nemovitostí na základě doby držení, a to na základě zkušeností některých zemí, aby se omezily spekulace a bubliny.
Daň pouze ze zisku
V rozhovoru s Tuoi Tre podpořil pan Nguyen Van Duoc, generální ředitel společnosti Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, názor, že by měla existovat řešení, která by omezila spekulace s nemovitostmi. V podmínkách Vietnamu je však nutné zvážit mnoho aspektů, aby bylo možné zvolit nejrozumnější řešení a vyhnout se tak mnoha důsledkům pro trh.
Podle pana Duoca daňový úřad uplatňuje oběžník 111, který stanoví, že pokud fyzická osoba vlastní jeden dům, ale nevlastní ho po dobu 183 dnů, nebude při jeho převodu osvobozena od daně. To je také jedno z řešení, jak zabránit spekulacím a daňovým únikům při převodu nemovitostí.
Nemovitosti jsou však specifickou komoditou. Proto lze k zamezení spekulacím použít mnoho řešení, ne nutně řešení zdanění transakcí s nemovitostmi na základě doby vlastnictví.
„Měli bychom se vrátit k povaze daně z převodu nemovitostí. Je to daň z příjmu, který převodce nemovitosti obdrží, což znamená, že k podléhání dani musí existovat příjem,“ řekl pan Duoc.
Podle pana Duoca daňový úřad dříve také stanovil, že převodce si může zvolit jednu ze dvou metod: 25 % z rozdílu mezi prodejní cenou a kupní cenou nebo 2 % z prodejní ceny. Daňový úřad však později vše změnil na 2% výpočet z prodejní ceny, což vedlo k mnoha případům ztrát, které byly rovněž zdaněny.
„Doposud měl daňový úřad lepší nástroje pro správu a ceny nemovitostí se také přiblížily tržním cenám. Proto by se měla zvážit politika návratu k výpočtu daně z převodu nemovitostí na základě skutečného příjmu. To je nejlepší způsob řízení, který zabrání vytváření nerovnosti, když ztráty také podléhají zdanění, jako tomu bylo v minulosti,“ navrhl pan Duoc.
Stejný názor sdílí i pan Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, a uvedl, že mít příjem znamená prodávat se ziskem a poté platit daně, aby byla zajištěna spravedlnost pro lidi. Daň se vypočítává z rozdílu mezi prodejní cenou a kupní cenou, neboli prodejní cenou mínus kupní cenu, a poté se odečítají vzniklé náklady, jako jsou úroky z bankovních úvěrů.
Aby se omezily spekulace s nemovitostmi, mnoho zemí zdaňuje pouze zisky z transakcí s nemovitostmi. „Je jasné, že zdaněny musí být pouze zisky. To je princip výpočtu daně. V takovém případě, pokud se nemovitost prodá během prvních několika měsíců po koupi, bude na zisk dosažený prodávajícím uplatněna vysoká sazba daně. Pokud se nemovitost prodá o 3, 5 až 7 let později, bude sazba daně nižší,“ uvedl pan Dinh.
Mějte nová data shromážděná správně a dostatečně
Expert Nguyen Thai Son také uvedl, že plán navržený ministerstvem financí je jedním z řešení, jak eliminovat spekulace, nákupy a prodeje, které zvyšují ceny nemovitostí a znemožňují těm, kteří to skutečně potřebují, koupit si dům. Existují však případy, kdy jsou lidé nuceni prodat své nemovitosti z naléhavých důvodů a utrpět ztráty, protože jsou „klasifikováni“ jako spekulanti a jsou nuceni platit vysoké daně.
„Podle mého názoru se musíme pečlivě poradit, prodiskutovat a zvážit mnoho aspektů. Pokud budeme používat daňové nástroje ke zvýšení nákladů na spekulativní chování, abychom toto chování omezili, musíme zvážit daňovou sazbu vhodnou pro podmínky ve Vietnamu a neaplikovat sazbu, která je příliš vysoká a nereálná,“ řekl pan Son.
Dr. Vu Dinh Anh, ekonomický expert, se domnívá, že uplatnění vyšší daňové sazby při kratší době držení může teoreticky pomoci omezit spekulace a „surfování“ nemovitostí. „Jak ale bude toto řešení implementováno? Bude mít správcovská agentura data a bude schopna přesně sledovat kupní a prodejní ceny?...“ – pan Anh nastolil otázku.
Podle pana Anha nelze trh s nemovitostmi považovat pouze za nákup nemovitostí pro bydlení, ale tento trh musí zahrnovat spekulace. Spekulace s nemovitostmi jsou ve skutečnosti krátkodobou investicí; stejně jako finanční investice, nákup a prodej nemovitostí není za účelem užívání, ale za účelem zisku. Spekulace s nemovitostmi jsou nevyhnutelným a důležitým faktorem trhu s nemovitostmi.
„Tento trh je dynamický díky spekulativním aktivitám. Proto se musíme s realitními spekulacemi vypořádat podle jejich povahy a role. Spekulace s nemovitostmi nejsou špatné, takže nemůžeme najít způsoby, jak je eliminovat,“ řekl pan Anh a dodal, že je třeba najít řešení, která pomohou tomuto trhu zdravě se rozvíjet, a ne se zaměřovat pouze na příjmy.
Politika musí být synchronizována s technologickou infrastrukturou
Odborníci navrhují, aby daň z příjmu fyzických osob byla vybírána v případech, kdy prodávající po odečtení oprávněných výdajů dosáhne zisku - Foto: NGOC HIEN
Podle ministerstva financí mnoho zemí zavádí daně ze zisků z realitních transakcí v souladu s četností transakcí a dobou nákupu a prodeje nemovitostí, aby omezily spekulace s nemovitostmi. Čím rychleji tato doba nastane, tím vyšší je daňová sazba. Například v Singapuru je pozemek koupený a prodaný v prvním roce zdaněn 100 % z rozdílu v kupní hodnotě; po 2 letech je daňová sazba 50 %; po 3 letech je to 25 %...
Pokud bude ve Vietnamu uplatňována, je třeba podle ministerstva financí prostudovat a vhodně stanovit konkrétní sazbu daně, která bude odrážet skutečný stav trhu s nemovitostmi. Zároveň je třeba synchronizovat uplatňování politiky daně z příjmu fyzických osob u převodů nemovitostí na základě doby držení s procesem zdokonalování politik týkajících se pozemků a bydlení, jakož i se synchronizací a připraveností infrastruktury informačních technologií pro registraci pozemků a nemovitostí.
* Profesor Dang Hung Vo (bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí ):
Omezí situaci opětovného nákupu a prodeje
Návrh ministerstva financí zdaňovat příjmy fyzických osob z převodu nemovitostí na základě doby vlastnictví byl v mnoha zemích úspěšný a aplikován. Kdo si nemovitost koupí, drží ji krátkou dobu a rychle ji převede, má vyšší komerční hodnotu a musí platit vyšší daň.
Na vietnamském trhu je však nutné překonat situaci, kdy se kupující a prodávající dohodnou na deklarování transakční ceny ve smlouvě nižší než skutečná cena nebo kdy je rozdíl mezi předchozím nákupem a dalším prodejem nevýznamný. Musí existovat silnější nástroje, které donutí kupující a prodávající deklarovat ve smlouvě správnou transakční hodnotu, pak bude výše uvedený daňový nástroj ve Vietnamu účinný a proveditelný.
Pokud bude tato politika uplatněna, sníží komerční likviditu u případů dalšího prodeje, zvýší likviditu u případů nákupu rezidenčních nemovitostí a pomůže stabilizovat trh s nemovitostmi.
* Pan Tran Manh Chi (zástupce generálního ředitele společnosti Dong Tay Property Company):
Je třeba vypočítat přiměřené a oprávněné náklady
Návrh ministerstva financí zavést daň z příjmu fyzických osob u převodů nemovitostí na základě doby vlastnictví namísto 2 % z ceny převodu bude mít velký dopad na trh s nemovitostmi. Spekulanti, kteří nakupují a prodávají nemovitosti v krátkém čase, budou uvažovat, že pokud bude sazba daně příliš vysoká, nebudou mít žádný zisk.
Pokud se však použije metoda výpočtu daně založená na době vlastnictví, daň z příjmu fyzických osob bude vybírána z převodu nemovitostí, když kupující dosáhne zisku.
Naším cílem je, aby transakce probíhaly prostřednictvím bank, daňový úřad také kontroluje deklarování transakcí podle správné tržní ceny. Kontrolu transakcí na kupní cenu a prodejní cenu proto určí příslušný orgán na základě transakce a faktur.
V případě, že kupující koupí dům nebo pozemek za účelem prodeje v krátkém časovém období, je nutné stanovit daň z příjmu fyzických osob splatnou v okamžiku dosažení zisku, tj. tržeb mínus skutečné, přiměřené a oprávněné výdaje.
V tomto případě by měly být jako základ pro stanovení zisku vypočítány náklady na úroky, náklady na zprostředkování a další oprávněné náklady. Pokud se transakce uskuteční v krátkém časovém období a prodávající dosáhne zisku, bude vhodné vypočítat daň vyšší sazbou.
Ve skutečnosti existuje mnoho případů, kdy si lidé koupí dům k bydlení nebo jako majetek pro své děti, ale z nevyhnutelných důvodů, jako je nemoc, dluhy, stěhování..., jsou nuceni dům prodat, i když se ztrátou, ale stále musí platit daň z příjmu fyzických osob, což je nepřiměřené.
Zdroj: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
Komentář (0)