Investoři mohou uvíznout s byty po cenové horečce, důvod, proč Bac Giang zrušil 102 projektů, a podmínky pro převod práv k užívání pozemků

Hanojský trh už není pro malé investory snadný, Bac Giang se rozhodl zrušit více než 100 projektů, Da Nang upravil plánování projektu super resortní městské oblasti v hodnotě téměř 44 000 miliard VND... to jsou nejnovější zprávy z realitního světa.

Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 se na trhu s nemovitostmi nenacházejí téměř žádné nové projekty s cenami pod 60 milionů VND/m2, mnoho projektů na prodej má dokonce ceny nad 100 milionů VND/m2 a nachází se v předměstích, jako je Dong Anh. (Foto: Hai An)

Budou po cenové horečce hanojské nemovitosti „úzkými dveřmi“ pro malé investory?

Ve zprávě o výkonnosti trhu s nemovitostmi za rok 2024 ministerstvo stavebnictví uvedlo, že segment bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě se ve srovnání s rokem 2023 zvýšil. Hanoj ​​zejména vede v tempu růstu cen.

Zvýšení cen způsobilo, že cena v segmentu nižší třídy, který dříve dosahoval ceny pod 30 milionů VND/m2, nyní vzrostla na méně než 45 milionů VND/m2. Segment střední třídy, jehož ceny se dříve pohybovaly v rozmezí 30–45 milionů VND/m2, nyní vzrostl na přibližně 45–70 milionů VND/m2.

Segment luxusního bydlení se dříve pohyboval v rozmezí 50–70 milionů VND/m2, nyní se zvýšil na 70–100 milionů VND/m2. Kritéria pro každý segment se ve skutečnosti zvýšila o 28–44 %.

Data CBRE zaznamenala, že ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 dosáhla prodejní cena primárních bytů v Hanoji 72 milionů VND/m2, což je nejvyšší úroveň v historii realitního trhu v hlavním městě za mnoho let.

Je třeba poznamenat, že na trhu téměř nejsou žádné nové projekty s cenami pod 60 milionů VND/m2, mnoho projektů na prodej má dokonce ceny přes 100 milionů VND/m2 a nachází se v předměstích, jako je Dong Anh.

Ceny bytů vzrostly jak na primárním, tak na sekundárním trhu a staré projekty nejsou výjimkou. Podle CBRE se loni ceny sekundárních bytů v Hanoji zvýšily o více než 26 %. Jedná se o nejvyšší zaznamenanou úroveň, která kdy byla zaznamenána, a dosáhla průměru 48 milionů VND/m2.

Nejen byty, ale i pozemkové dražby na předměstí Hanoje byly v roce 2024 „horkým místem“ na trhu s nemovitostmi, kdy dražby v okresech Thanh Oai a Hoai Duc... přilákaly velké množství žádostí o registraci, dražby trvaly celou noc a ceny vítězných aukcí prudce stoupaly, desítkykrát převyšovaly vyvolávací cenu.

V návaznosti na prudký nárůst bytů a dražených pozemků se v Hanoji prudce zvyšuje počet inzerátů na prodej nemovitostí, od předměstských oblastí až po malé uličky v centru města, což lidem ještě více ztěžuje sen o usazení.

Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka oddělení poradenství a výzkumu společnosti Savills Hanoi, uvedla, že se očekává, že hanojský trh s nemovitostmi i celostátní trh v roce 2025 vstoupí do nového vývojového cyklu.

Podle paní Hang se tento cyklus posune směrem k udržitelnému rozvoji díky silné podpoře plynoucí z dokončení právního rámce a silných makroekonomických faktorů růstu. Zejména spolu se zákony: o obchodu s nemovitostmi, o pozemkech, o bydlení, o kapitálovém plánování Hanoje na období 2021–2030 a o Vizi 2050 vytvořily podmínky pro to, aby lidé a investoři jasněji viděli orientaci a podobu rozvoje městského prostoru Hanoje.

„V tomto novém tržním cyklu vytvoří dokončení právního rámce silnější konkurenci, což povede k novému odlivu produktů a investorů. Pokud v minulosti investoři potřebovali k účasti na trhu pouze kapitál a projekty, nyní si musí investoři vybudovat reputaci, zkušenosti a finanční potenciál, aby mohli projekty rozvíjet,“ zhodnotil expert.

Odborníci zejména poukázali na to, že rozdílem na tomto trhu je přímá účast zahraničních investorů.

„Zahraniční investoři se budou hlouběji a široceji podílet na trhu a diverzifikují své investiční segmenty. Hlouběji se zapojují prostřednictvím aktivit investiční spolupráce a spojují se s velkými domácími investory na rozvoji projektů. Finanční potenciál plynoucí z těchto dohod o spolupráci navíc zmodernizuje stávající trh a zúží dveře k účasti na trhu pro malé investory,“ poznamenala paní Hang.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh při hodnocení letošních bytů v Hanoji uvedl, že růst cen se zpomalí, trh má tendenci být stabilnější a již nebude „horký“ jako v minulosti. V souladu s tím se peněžní tok kupujících bude přesouvat z oblastí s vysokými cenami do oblastí s konkurenceschopnějšími cenami a větším prostorem pro růst.

Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, se domnívá, že ceny bytů v Hanoji se nezlevní, nebo se sníží jen velmi těžko. Podle něj jsou však byty vhodné pouze pro ty, kteří potřebují bydlet, a investice nebudou efektivní a investoři se dokonce ocitnou v pasti.

Odborníci upozorňují, že investoři by měli pečlivě zvážit a vyhodnotit oblasti s vysokou cenovou hladinou, které se mohou rozšiřovat do oblastí s dobrým potenciálem hospodářského růstu a silným průmyslovým rozvojem, protože se jedná o místa, kde lze dosáhnout velkých ziskových marží.

Bac Giang zrušil více než 100 projektů v městských a rezidenčních oblastech.

Bac Giang se rozhodl zrušit 102 projektů v městských a rezidenčních oblastech, které potřebují přilákat investice a byly schváleny, ale dosud nebyly rozhodnuty o jejich investičních zásadách.

Rozhodnutí právě podepsal a vydal místopředseda provinčního lidového výboru Bac Giang, pan Phan The Tuan.

U těchto 102 projektů byla vydána rozhodnutí o schválení seznamu projektů v městských a rezidenčních oblastech, které vyžadují přilákání investic, a to ve 3 rozhodnutích Provinčního lidového výboru a 24 rozhodnutích předsedy Provinčního lidového výboru, ale dosud nebyla rozhodnuta o jejich investiční politice.

Koncem prosince 2024 podepsal zástupce ředitele odboru výstavby provincie Bac Giang Nguyen Ngoc Son dokument, v němž předkládá provinčnímu lidovému výboru a předsedovi provinčního lidového výboru žádost o zrušení seznamu 102 projektů v městských a obytných oblastech, které musí přilákat investice do oblasti, aby mohla být realizace projektů v městských a obytných oblastech v provincii prováděna v souladu s předpisy.

Důvodem, proč stavební úřad Bac Giang navrhl zrušení 102 projektů v městských a obytných oblastech, je to, že podle současných předpisů se změnily investiční postupy pro výstavbu v městských a obytných oblastech. Proto je nutné zrušit seznam schválených projektů, ale investiční politika nebyla schválena.

Kromě toho stavební úřad provincie Bac Giang požádal provinční lidový výbor, aby pověřil lidové výbory okresů, měst a obcí každoročním přezkoumáváním a sestavováním seznamu projektů vyžadujících rekultivaci půdy, projektů přeměny půdy pro pěstování rýže na jiné účely, podáváním zpráv provinčnímu lidovému výboru k posouzení a předkládáním provinční lidové radě ke schválení v souladu s ustanoveními zákona.

V seznamu 102 zrušených projektů je mnoho projektů nacházejících se v okresech, městech a obcích: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... s rozhodnutími o schválení seznamu z let 2020–2024.

Za zmínku stojí ekologická městská oblast Nham Bien, město Nham Bien, okres Yen Dung, pro kterou bylo v roce 2020 vydáno rozhodnutí o schválení seznamu s rozsahem 45,3 hektaru. V roce 2020 bylo také vydáno rozhodnutí, že na seznamu zrušených projektů je nová městská oblast Quang Chau, okres Viet Yen (30 hektarů), nová rezidenční oblast Quyet Tien - Thanh Cong, obec Tien Phong, okres Yen Dung (19,6 hektaru)...

Nebo některé rozsáhlé projekty, jako je luxusní, inteligentní ekologická a servisní městská oblast na jihu města Bac Giang (280,2 hektarů), městská oblast Ninh Son, komuny Ninh Son a Quang Minh, okres Viet Yen (téměř 144 hektarů), víceúčelová městská oblast Bac Giang a mezinárodní trh (296 hektarů)...

Da Nang upravuje plánování superprojektu v hodnotě téměř 44 000 miliard VND

Dne 6. února oznámil Lidový výbor okresu Lien Chieu (město Da Nang) rozhodnutí schválit úpravu podrobného plánu 1/500 projektu turistického komplexu a rekreační městské oblasti Lang Van.

Podle schválených informací patří pozemek pro plánovací výzkum do městské části Hoa Hiep Bac, okres Lien Chieu. Plocha před plánovacími úpravami činí více než 1 067 hektarů, po úpravách činí více než 512 hektarů.

Upravená plocha se ve srovnání s původním plánem zmenšila o přibližně 555,7 hektaru. Z toho je z projektu vyňato 63,3 hektaru přirozené lesní půdy. Kromě toho je z projektu vyňato také 6,4 hektaru přirozené písečné mělčiny, 6,6 hektaru půdy překrývající se s přístavem Lien Chieu, 2,7 hektaru půdy pro archeologický průzkum a vykopávky a 476,7 hektaru mořské hladiny.

Počet obyvatel projektu je přibližně 19 000 (z toho oficiální populace je téměř 18 000 lidí a přechodná populace je asi 1 000 lidí).

Projekt je koncipován jako ekoturistický a rekreační komplex mezinárodní třídy; chytrá městská oblast, bytové a komerční služby s kompletní škálou systémů sociální a technické infrastruktury v souladu s terénem a přírodní krajinou.

Dříve, v listopadu 2024, vydal premiér rozhodnutí schválilo úpravu investiční politiky pro projekt resortu a zábavního komplexu Lang Van.

Cílem projektu je vytvořit komplex zahrnující komerční servisní zařízení, rozvoj ekoturistiky v kombinaci s nízkohustotní bydlením, spojený s ochranou přírody.

Celkový investiční kapitál projektu činí téměř 44 000 miliard VND. Projekt bude trvat 5 let od data schválení úpravy investiční politiky. Fáze 1 zahrnuje dokončení postupů přípravy investic od 1. do 2. roku; fáze 2 zahrnuje realizaci investice, schválení a uvedení do užívání od 2. do 5. roku (2027–2029).

Co je třeba vědět o převodu červené knihy, pokud neplatíte poplatek za užívání pozemku

Podle pozemkového zákona z roku 2024 musí uživatel pozemku splnit finanční závazky, aby mohl převést osvědčení o právech k užívání pozemků, vlastnická práva k domu a další majetek připojený k pozemku (známý také jako červená kniha) nebo provést jiné transakce související s právy k užívání pozemků.

Mohu převést červenou knihu, pokud dlužím poplatky za užívání pozemků?

Článek 45, odstavec 5, zákona o pozemkech z roku 2024 stanoví podmínky pro výkon práv k užívání pozemků v případech, kdy uživatelé pozemků dluží poplatky za užívání pozemků, a to takto:

V případě, že je uživateli pozemku povoleno odložit plnění finančních závazků nebo je mu povoleno dlužit finanční závazky, musí tyto finanční závazky splnit před uplatněním práva na převod, pronájem, podnájem, darování práv k užívání pozemků, hypotéku nebo kapitálový vklad s využitím práv k užívání pozemků.

V případě dluhu z poplatku za užívání pozemku lze tedy pozemek převést, darovat… až po uhrazení celé dluhu. Chcete-li rychle změnit jméno, přečtěte si prosím a řiďte se pokyny v dokumentech a postupy pro změnu jména v osvědčení.

Podmínky pro převod práv k užívání pozemků

Zákon o pozemkech z roku 2024 jasně stanoví podmínky pro výkon práv uživatelů pozemků, jako jsou práva na převod, konkrétně:

Podmínky převodce (prodávajícího)

Podle článku 45 odstavce 1 zákona o půdě z roku 2024 mohou uživatelé půdy převést nebo darovat svá práva k užívání půdy jiným osobám, pokud splňují následující podmínky:

Uživatelé pozemků jsou oprávněni vykonávat práva na převod, pronájem, podnájem, dědění, darování práv k užívání pozemků, hypotéku a kapitálový vklad s využitím práv k užívání pozemků, pokud splňují následující podmínky:

a) Mít osvědčení o právu k užívání pozemku nebo osvědčení o vlastnictví domu a právu k užívání pozemku nebo osvědčení o právu k užívání pozemku, vlastnictví domu a jiného majetku připojeného k pozemku nebo osvědčení o právu k užívání pozemku, vlastnictví majetku připojeného k pozemku, s výjimkou případů dědictví práv k užívání pozemku, přeměny zemědělské půdy při scelování pozemků, směny parcel, darování práv k užívání pozemku státu, bytových komunit a případů uvedených v článku 124 odst. 7 a článku 127 bodě a odst. 4 tohoto zákona;

b) Pozemek není předmětem sporu nebo spor byl vyřešen příslušným státním orgánem, soudním rozsudkem nebo rozhodnutím, nebo rozhodčím rozhodnutím či nálezem, které nabylo právní moci;

c) Práva k užívání pozemků nepodléhají zabavení ani jiným opatřením k zajištění výkonu rozhodnutí podle ustanovení zákona o výkonu rozhodnutí v občanskoprávním řízení;

d) Během období využívání půdy;

d) Práva k užívání pozemků nepodléhají dočasným nouzovým opatřením stanoveným zákonem.

Podmínky pro nabyvatele (kupujícího)

Podle článku 45 článku 8 zákona o pozemkech z roku 2024 není v následujících případech povoleno převod nebo darování práv k užívání pozemků:

Případy, kdy nelze práva k užívání pozemků převést ani darovat, jsou stanoveny takto:

a) Hospodářské organizace nesmí od fyzických osob přijímat převody práv k užívání pozemků v ochranných lesích a lesích se zvláštním využitím, s výjimkou případů, kdy se účel využití pozemků mění v souladu s územním plánem a plánem schváleným příslušnými orgány;

b) Osoby, které nežijí v ochranných lesích nebo lesích se zvláštním využitím, nesmí přijímat převody ani dary v podobě práv k užívání pozemků určených k bydlení a jiných pozemků v ochranných lesích, v přísně chráněných zónách nebo v zónách ekologické obnovy těchto lesů se zvláštním využitím;

c) Organizace, jednotlivci, obytné komunity, náboženské organizace, přidružené náboženské organizace, osoby vietnamského původu žijící v zahraničí a hospodářské organizace se zahraničním investičním kapitálem, kterým zákon neumožňuje přijímat převody nebo dary práv k užívání pozemků.

Proto, i když převodce splňuje podmínky, převod nebo dar nebude legální, pokud nabyvatel tyto podmínky nesplňuje. Jinými slovy, pokud nabyvatel spadá do jednoho z případů, kdy je přijímání převodů nebo darů zakázáno, převodce nemůže změnit jméno.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html