Sociální bydlení čelí paradoxní situaci, kdy je zároveň nedostatek i „dostupnost“.

Obtíž za obtíží

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že od roku 2018 nabídka bydlení výrazně klesá. Počet nově schválených bytových projektů je stále omezenější. Odhaduje se, že 1 200 projektů v hodnotě přibližně 30 miliard USD čelí potížím s realizací. Od konce roku 2022 bylo vyřešeno pouze asi 500 projektů.

Od roku 2018 má nabídka bydlení tendenci výrazně klesat. (Foto: baochinhphu)

Omezená nabídka bydlení, vážný nedostatek dostupného bydlení, vysoké náklady ve všech fázích realizace projektů... způsobují, že ceny nemovitostí, zejména bytů ve velkých městech, neustále rostou a nevykazují žádné známky zastavení. Sociální bydlení je pro většinu lidí téměř jedinou příležitostí k uskutečnění snu o usazení se.

V poslední době stát vynakládá značné úsilí na vydávání politik, které by přilákaly podniky k účasti na rozvoji sociálního bydlení a zlepšily tak nabídku sociálního bydlení. Tyto politiky však stále mají mnoho nedostatků, nejsou synchronizované a vytvářejí mnoho překážek, které investorům ztěžují přístup k sociálnímu bydlení.

Na akci, která oznamovala zprávu VARS za 3. čtvrtletí 2023, pan Nguyen Hoang Nam, člen pracovní skupiny VARS pro průzkum trhu a generální ředitel společnosti G-Home, uvedl, že právní mechanismus týkající se sociálního bydlení je velmi složitý. Žádost o stavební povolení je také zdlouhavá, dokonce časově náročnější než u komerčního bytového projektu. Aby developeři sociálního bydlení mohli stavební povolení „vydat“, musí strávit alespoň 2 roky dokončením postupů.

Ačkoli stávající předpisy poskytují pobídky k osvobození projektů sociálního bydlení od poplatků za užívání pozemků, předtím musí projekty sociálního bydlení stále „projít“ oceněním pozemků – které stále čelí mnoha problémům a kontroverzím souvisejícím s metodami oceňování. Zároveň investoři nemohou odečíst, ale stále musí zaplatit M3 (hodnotu platby do státního rozpočtu v hotovosti, kterou investor navrhl v zadávací dokumentaci, a to navíc k povinnostem investora vůči státnímu rozpočtu podle platných právních předpisů). Investoři navíc stále musí zaplatit předem za vyklizení pozemku. Tato částka bude poté odečtena od jiných projektů nebo započítána do ceny pozemku.

Nemluvě o tom, že po dvou letech investičních procesů trvá výstavba a předání domů zákazníkům ještě další dva roky. Poté si investor musí v rámci projektu sociálního bydlení rezervovat minimálně 20 % plochy k pronájmu a prodat může až po 5 letech užívání.

Tento proces trvá až 9 let, po kterých je projekt auditován. A teprve po dokončení auditu obdrží podnik fixní zisk ve výši 10 %. Během celého procesu realizace projektu si samotný podnik není jistý, které výdaje budou zaznamenány jako přiměřené a platné, které poplatky nebudou uhrazeny nebo zamítnuty. Proto se podniky sociálního bydlení neustále nacházejí ve stavu „štěstí, smůla“, jako v „hazardu“.

Problémy tím ale nekončí, přístup ke kapitálu je pro investory také velkou překážkou. Podle výzkumu tvoří kapitál vlastníka u většiny realitních projektů investovaných a postavených ve Vietnamu přibližně 20 %, 30 % je mobilizováno od zákazníků a až 50 % se musí spoléhat na úvěrové instituce. Vyskytly se však případy, kdy investoři měli potíže s přístupem k úvěrům kvůli nedostatku zástavy, jednoduše proto, že „pozemek pro výstavbu projektů sociálního bydlení je oceněn na 0 VND“ kvůli pobídce v podobě osvobození od poplatků za užívání pozemků. V současné době nejsou pobídky nikde vidět, pouze neviditelné potíže pro podniky.

Existuje příliš mnoho obtíží, překážek a nedostatků, takže se zdá, že je pro projekt velmi obtížné postavit 1 milion jednotek sociálního bydlení, aby bylo dosaženo stanoveného cíle.

Lidé, kteří chtějí koupit, si koupit nemohou.

Problémy v procesu implementace vedly k tomu, že nabídka na trhu je stále vzácnější, ale na trhu stále přetrvává jak nedostatek, tak i neprodané sociální bydlení. Poptávka po sociálním bydlení je sice velmi velká a roste spolu s rychlostí urbanizace a prohlubující se propastí mezi tempem růstu cen nemovitostí a příjmů.

Sociální bydlení je pro většinu lidí příležitostí k bydlení, ale v současné době čelí mnoha obtížím. (Foto: baochinhphu)

Vzhledem k tomu, že míra urbanizace dosáhla v roce 2022 41,5 % a v roce 2030 se zvýší na přibližně 50 %, musí Vietnam každý rok přidat přibližně 70 milionů metrů čtverečních městských bytů. Podle ministerstva výstavby bude poptávka po sociálním bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v lokalitách v období 2021–2030 činit přibližně 2 400 000 jednotek.

I kdyby tedy byl projekt výstavby 1 milionu jednotek sociálního bydlení plně realizován, nabídka nebude stačit k uspokojení poptávky. Současná čísla zároveň ukazují, že je projekt stále daleko od cíle projektu, ačkoli všechny úrovně od ústřední až po místní vynakládají velké úsilí na jeho realizaci.

Podle výzkumných informací VARS v oblastech, kde jsou projekty sociálního bydlení otevřeny k prodeji, mnoho projektů zaznamenalo velký zájem a množství žádostí, přičemž téměř všechny své zásoby byly vyprodány ihned po uvedení na trh, zatímco některé lokality s exportními zpracovatelskými zónami a průmyslovými parky se stovkami tisíc imigrantských pracovníků zaznamenaly „stagnující“ situaci, přestože byly mnohokrát nabízeny k prodeji.

V srpnu loňského roku ve zprávě zaslané ministerstvu stavebnictví uvedl Lidový výbor provincie Bac Ninh , že ačkoli provincie Bac Ninh investovala do výstavby desítek tisíc dělnických domů, zdá se, že dělníci pracující v provincii nemají o koupi dělnických domů zájem.

V souladu s tím je mezi 7 dokončenými a částečně dokončenými projekty bydlení pro pracovníky v Bac Ninh, které na trhu poskytují přibližně 4 000 dokončených bytů, počet pracovníků pracujících v průmyslových parcích, kteří se registrují ke koupi domů, velmi malý.

Zpráva uvádí, že majitelé projektů v poslední době inzerovali k prodeji 1 681 bytových jednotek pro pracovníky, ale prodáno jich bylo jen velmi málo. V současné době zbývá v 7 projektech stále 1 324 jednotek.

Podle pana Nguyen Hoang Nama je hlavním důvodem to, že ti, kteří potřebují nakupovat, si nemohou, zatímco politika je zaměřena na ty, kteří nakupovat nepotřebují.

„Zákon o sociálním bydlení je pro kupující velmi přísný. Mnoho provincií prodává pouze pracovníkům. Mnoho provincií prodává pouze pracovníkům v průmyslovém parku. Některé provincie prodávají pouze pracovníkům v průmyslovém parku, ale pouze v jednom okrese. Propojení mezi pracovníky a lokalitou přitom nemusí být nutně vysoké,“ sdělil pan Nam.

Aby bylo zajištěno sociální zabezpečení a aby se předešlo jevu nedostatku a neprodaného sociálního bydlení, je proto nutné pokračovat ve výzkumu a zavádění mechanismů a politik, které by povzbudily soukromé podniky k účasti na investicích do rozvoje sociálního bydlení. Zároveň je třeba rozšířit okruh příjemců bytové politiky, zejména sociálního bydlení. Příjemci politik podpory sociálního bydlení (nájem, splátkový koupě, koupě) musí být upraveni pomocí jednoduchých a snadno rozpoznatelných kritérií a minimalizovat požadavky na dokumenty a administrativní postupy, jako je bytový status, výše příjmu atd.

Kromě toho je nutné změnit myšlení o rozvoji sociálního bydlení. Projekty sociálního bydlení musí zlepšit kvalitu a zajistit odpovídající podmínky pro dlouhodobé bydlení. Aby se zlepšila kvalita, ale zároveň se zajistily rozumné ceny, investoři by měli dosahovat zisku a projekty sociálního bydlení by měly být rozvíjeny v odpovídajícím rozsahu.

Předpisy týkající se příjemců sociálního bydlení je také třeba změnit, aby byly vhodnější. Sociální bydlení není na prodej bohatým, ale mělo by se zaměřit i na ty, jejichž příjmy podléhají dani, mají úspory, ale nemají přístup ke komerčnímu bydlení s vysokými cenami. Protože pokud mají lidé velmi nízké příjmy, chudé domácnosti, téměř chudé domácnosti, pod hranicí povinnosti platit daň z příjmu fyzických osob, znamená to, že tito lidé nemají dostatek peněz na pokrytí svých životních nákladů, nemají úspory. Proto si nemohou sociální bydlení koupit.

N.Giang

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html