Dluh realitního magnáta roste, schopnost splácet dluhy se mírně zotavuje

Realitní firmy se stále silně spoléhají na krátkodobé úvěry, zatímco realizace projektů je dlouhodobá – Foto: QUANG DINH

Které realitní kanceláře zvýšily dluh?

V nedávno zveřejněné zprávě o odvětví rezidenčních nemovitostí uvedla ratingová agentura Visrating s kapitálem Moody's, že v první polovině letošního roku se celkový dluh kótovaných investorů zvýšil o 19 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Nesplacené dluhy pocházejí především z rozvoje nových projektů některých velkých realitních společností, jako jsou Vinhomes (celkový dluh se za stejné období zvýšil o 63 %), Van Phu Invest (54 %), DIG (59 %), Nha Khang Dien (33 %)...

Odborníci společnosti Visrating předpovídají, že zadlužení se bude i nadále zvyšovat, jelikož developeři si budou najímat další úvěry na financování rozvoje nových projektů.

	Prvních 6 měsíců roku 2023	Prvních 6 měsíců roku 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
KOPAT	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Data: Finanční výkazy, TTO

Pozitivní je však to, že se v první polovině roku 2024 očekává mírné oživení kapacity splácení dluhů díky zlepšení provozního cash flow a hotovostních zdrojů.

Podle společnosti Visrating se poměr dluhu k EBITDA v tomto odvětví (finanční ukazatel, který odráží zisk společnosti před odečtením úrokových nákladů, odpisů a daně z příjmu právnických osob) za prvních 6 měsíců roku 2024 zvýšil na 3,7násobek z 2,7násobku v loňském roce.

Kromě toho se peněžní zdroje zvýšily o 5 %; provozní peněžní tok se mírně zotavil, ale v první polovině roku 2024 zůstal negativní.

	V dluzích
4. čtvrtletí 2020	161892
4. čtvrtletí 2021	179697
4. čtvrtletí 2022	207161
4. čtvrtletí 2023	222483
2. čtvrtletí 2024	245640

Data: Krátkodobý a dlouhodobý dluh na základě finančních zpráv téměř 80 kótovaných podniků v oblasti správy a rozvoje nemovitostí (zejména bankovní úvěry, dluhopisy, finanční leasing atd.)

Mnoho investorů má extrémně slabý cash flow ze splácení dluhů.

Také podle zprávy společnosti Visrating mají více než dvě třetiny kótovaných investorů cash flow na splacení dluhu od slabé až po extrémně slabou úroveň, konkrétně provozní cash flow pod 5 % celkového dluhu, zejména investoři postižení právními problémy s projekty, jako jsou LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) a Novaland (NVL).

Odborníci ratingových agentur rovněž poukázali na to, že vysoká závislost na krátkodobých úvěrech představuje značná rizika refinancování.

Nemluvě o tom, že podle Viratengu zůstává poměr krátkodobého dluhu k celkovému dluhu kótovaných investorů ve druhém čtvrtletí roku 2024 vysoký, a to 44 %, přičemž nejvyšší potřeby rekapitalizace mají společnosti s omezenými hotovými prostředky, například: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS).

	Hotovost
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Data: BTC, TTO

Data dále ukazují, že v roce 2025 dospějí realitní dluhopisy v hodnotě přibližně 105 000 miliard VND. Společnost Visrating odhaduje, že přibližně 50 % dluhopisů investorů, které dospějí v příštích 12 měsících, je ohroženo opožděnými platbami jistiny/úroků.

„Většina z nich se týká investorů, kteří nedávno odložili platby jistiny/úroků, jako například NVL, Sunshine, Van Thinh Phat a Hung Thinh,“ uvádí se ve zprávě.

V současné době realitní kanceláře zvyšují dluh především emisí dluhopisů, úvěrů a akcií.

Z toho emise nových realitních dluhopisů v prvních osmi měsících roku 2024 meziročně klesla o 5 % a pravděpodobně zůstane nízká kvůli přísnějším požadavkům na emisi a nadcházejícím změnám v novelizovaném zákoně o cenných papírech.

Podle současného návrhu zákona navrhované změny zahrnují povinné požadavky na zajištění veřejně vydaných dluhopisů a dluhopisů určených pro soukromé umisťování, které jsou omezeny na institucionální investory.

Na oplátku se v roce 2024 zlepšil přístup investorů k novým zdrojům kapitálu díky růstu bankovních úvěrů pro realitní podnikání a zdvojnásobení emise akcií ve srovnání s předchozím rokem, uvádí Visrating.

Dříve někteří experti také uznávali, že pro podporu růstu úvěrů v roce 2024 na 14–15 % bude důležitá část kapitálu absorbována do trhu s nemovitostmi – oblasti, která vyžaduje velký kapitál a je hlavním zákazníkem mnoha bank.

Zdroj: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm