„Náhlé zabrzdění“ hypotečních úvěrů nemůže snížit ceny bydlení

Ministerstvo stavebnictví žádá o připomínky k návrhu vládního usnesení o mechanismu kontroly a snižování cen nemovitostí. Návrh navrhuje uplatnění limitu pro úvěry na koupi druhého nebo více domů (maximální výše úvěru 50 % kupní ceny druhého domu a úvěr maximálně 30 % pro třetí dům).

V rozhovoru pro investiční elektronické noviny Baodautu.vn ekonomický expert uvedl, že zpřísnění hypotečních úvěrů podruhé a potřetí bude náhlým brzděním hypotečních úvěrů, což může vést k náhlému poklesu likvidity a zamrznutí trhu. V minulosti zpřísnění úvěrů také vedlo ke krizi na trhu s nemovitostmi.

„Před více než deseti lety, v letech 2011–2013, se trh s nemovitostmi také dostal do krize, částečně kvůli tomu, že banky zpřísnily úvěry na nemovitosti, zatímco v letech 2009–2010 praskla realitní bublina. Během tohoto období bylo úvěrování nemovitostí Státní bankou klasifikováno jako „nevýrobní sektor“ a bylo nutné omezit úvěrování. V důsledku toho klesly ceny nemovitostí, ale likvidita byla také velmi klidná, trh téměř zamrzl. Druhé a třetí zpřísnění úvěrů na nemovitosti, pokud by byly zavedeny v současném období, by nutně nesnížily ceny bydlení kvůli omezené nabídce, ale způsobily by, že by trh upadl do krize likvidity dříve, než by se plně zotavil,“ uvedl tento expert.

Dr. Le Xuan Nghia, ekonomický expert.

Dr. Le Xuan Nghia, člen politické poradní rady premiéra , rovněž uvedl, že toto opatření by nemělo být uplatňováno. Od začátku roku strana a vláda vydaly řadu usnesení, která posouvají myšlení od administrativního řízení k proaktivní tvorbě ve službě lidem a podnikům. Pokud jde o úvěry, premiér rovněž požádal Státní banku , aby v roce 2026 pilotně zrušila úvěrový prostor. V této souvislosti je uplatňování úvěrového limitu na druhou nebo více nemovitostí netržní.

Dále podle tohoto experta mají komerční banky podle současných právních předpisů právo rozhodovat o vlastních úvěrových limitech pro zákazníky, Státní banka ani žádný řídící orgán nemůže zasahovat do svobody podnikání podniků. Státní banka může pouze poskytovat technické nástroje k zajištění bezpečného a zdravého fungování bank (například předpisy týkající se ukazatelů kapitálové bezpečnosti, úvěrových limitů, klasifikace dluhu atd.).

Během posledních několika desetiletí měla Státní banka mnoho řešení pro kontrolu rizik v oblasti úvěrů na nemovitosti, například zvýšení/snížení koeficientu rizika nemovitostí (někdy až o 250 %), snížení podílu krátkodobého kapitálu použitého na střednědobé a dlouhodobé úvěry z 60 % na 30 %... Ve skutečnosti je mnoho nástrojů pro kontrolu úvěrů na nemovitosti neúčinných a bankovní kapitál do této oblasti stále silně proudí.

Podle Dr. Le Xuan Nghia však téměř žádná země nebrání spekulacím s nemovitostmi zpřísněním úvěrové politiky, ale především politikou daňovou. Zdanění druhých nemovitostí lze uplatnit pouze tehdy, pokud existuje kompletní databáze nemovitostí. Za současné situace ve Vietnamu je to nemožné.

„Banky nejsou úřady, takže nemohou vědět, kolik nemovitostí dlužníci vlastní. Ani zdanění druhých nemovitostí není snadné. Čína kdysi uplatnila daň z druhých domů, ale selhala, protože nemohla kontrolovat informace a nemohla snížit ceny bydlení,“ řekl Dr. Le Xuan Nghia.

Podle tohoto experta proces shromažďování dat o nemovitostech a klasifikace nemovitostí první, druhé nebo třetí třídy vyžaduje obrovské množství lidských zdrojů, technologií a času a nelze jej provést okamžitě.

Navíc rozsah úvěrů na nemovitosti v naší zemi (přibližně 4 miliony miliard VND, což představuje 24 % celkového nesplaceného dluhu celého systému) není příliš velký. V mnoha rozvinutých zemích může tento poměr dosahovat až 40 %. V jiných zemích jsou samozřejmě úvěry na nemovitosti určeny především pro jednotlivce, kteří si půjčují peníze na nákup domů, investoři často nacházejí kapitál na dluhopisových a akciových trzích.

Nejdůležitější je podle tohoto experta, že i kdyby se zpřísnily hypoteční sazby na nemovitosti nebo zdanily druhé domy, ceny nemovitostí nemohou klesnout, pokud bude nabídka i nadále omezená, jako je nyní.

Odborníci proto doporučují, abychom se místo zpřísňování úvěrů na druhé a třetí bydlení zaměřili na nejschůdnější a nejzásadnější řešení problému, kterým je zvýšení nabídky nemovitostí, zejména sociálního bydlení a dostupného bydlení pro osoby s nízkými příjmy.

Pro zvýšení nabídky sociálního a levného bydlení je nejdůležitější odstranit právní překážky a zavést politiky na podporu kupujících bydlení. Státní banka má v současné době balíček úvěrů na sociální bydlení ve výši 145 000 miliard dongů, ale jejich vyplácení je stále velmi malé. Kromě přísných podmínek a předmětů úvěru patří mezi důvody vedoucí k této situaci malý počet projektů a vysoké úrokové sazby (kvůli nedostatečné rozpočtové podpoře).

Zdroj: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html