Prudce rostou, kdy se ceny nemovitostí ochladí?

Podle zprávy o trhu s nemovitostmi za první čtvrtletí roku 2024 od PropertyGuru Vietnam ceny bytů v prvním čtvrtletí nadále rostly. Po 6 letech dosáhl průměrný nárůst cen bytů v Hanoji 70 %.

Na začátku roku 2018 činila prodejní cena bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě 27, respektive 31 milionů VND/m2. Po 6 letech dosáhl průměrný nárůst cen bytů v Hanoji 70 % a překonal tak Ho Či Minovo Město (nárůst cen o 55 %).

Podle zprávy společnosti PropertyGuru Vietnam se ceny bytů v Ho Či Minově Městě budou i nadále zvyšovat o 2–5 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023.

Zejména prodejní cena luxusních bytů v Ho Či Minově Městě (cena nad 55 milionů VND/m2) vzrostla o 5 %; byty střední třídy (cena 35–55 milionů VND/m2) vzrostly o 2 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023.

Ceny bytů v centrech velkých měst nadále rostou (Foto: Cong Hieu).

Podle odborníků nemohou ceny bydlení dále růst. Pokud se bude opakovat scénář z doby před více než 10 lety, kdy se zvyšuje počet projektů dostupného bydlení a rovnováha mezi nabídkou a poptávkou je vyrovnaná, ceny bydlení klesnou.

Pan Nguyen Anh Que, předseda skupiny G6, uznal, že důvodem nárůstu cen bytů je kromě nárůstu vstupních nákladů také skutečnost, že podniky jsou zapleteny do příliš mnoha právních postupů, což vede k prodlouženému časovému období a nenabídce, která by uspokojovala poptávku.

Podle pana Que však skutečnost, že ceny bytů rostou, neznamená, že nemohou klesat. Důkazem je, že v minulosti, v období 2008 - 2010, existovaly bytové projekty s cenou 50 - 70 milionů VND/m2. V letech 2011 - 2013, kdy se na trhu objevily levné komerční bytové projekty s průměrnou cenou 11 - 15 milionů VND/m2, se však ceny bytů na trhu okamžitě ochladily.

Například v roce 2010 měl bytový projekt Indochina Plaza na ulici Xuan Thuy (Cau Giay, Hanoj) průměrnou prodejní cenu 50–60 milionů VND/m2. Ale v roce 2013, kdy se nabídka zvýšila, cena mnoha bytů v této oblasti činila pouze 30–35 milionů VND/m2. Po více než 10 letech se cena bytů zde nyní pohybuje kolem 100 milionů VND/m2.

Zástupce skupiny G6 Group ohledně aktuálního vývoje poznamenal, že pokud se starý scénář bude opakovat, ceny bydlení by mohly od roku 2026 klesnout. Důvodem je, že bytové projekty obecně a zejména projekty sociálního bydlení začnou dokončovat procesy, což zhruba o rok později zvýší nabídku a pomůže snižovat ceny bydlení.

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) se po dlouhém období poklesu očekává opětovný nárůst nabídky bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě, a to díky oživení trhu a snahám státních správních orgánů o odstranění právních překážek pro projekty.

Zejména v blízké budoucnosti bude na trhu uvedena nabídka sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky. Nabídka těchto produktů však před uvedením na trh vyžaduje čas na dokončení právních postupů a pochází převážně z oblastí daleko od centra.

VARS proto předpovídá, že v krátkodobém horizontu budou ceny bytů v centrech velkých měst nadále růst, zejména v cenově dostupném a středním segmentu. Mezitím by mohly ceny nákupu a dalšího prodeje u luxusních a luxusních projektů mírně klesnout.

Nicméně do poloviny roku 2025, kdy vstoupí v platnost právní dokumenty týkající se realitního sektoru, které odstraní potíže pro investory a kupující sociálního bydlení a bydlení pro pracující, by se ceny bydlení mohly ochladit.

„ Nabídka sociálního bydlení se zvýší a ceny bytů klesnou na úroveň vhodnější pro lidi se skutečnými bytovými potřebami ,“ uvedl VARS.

Podle paní Duong Thuy Dung, vrchní ředitelky CBRE Vietnam, ceny bytů nemohou růst donekonečna, byty budou růst, dokud nedosáhnou „prahu únosnosti“ a cenové dostupnosti pro kupující bydlení.

Mnoho odborníků předpovídá, že ceny domů klesnou od poloviny roku 2025.

Podle paní Dungové je nejjasnějším důkazem této reality to, že po neustálém růstu v letech 2017–2019 a dosažení vrcholu se ceny bytů v Ho Či Minově Městě ustálily a do roku 2022 zůstaly stabilní.

„Byty v Ho Či Minově Městě dosáhly cenové hranice, kterou si lidé už nemohou dovolit,“ poznamenala paní Dungová.

Paní Dung se domnívá, že na trhu s byty v Hanoji budou ceny dále růst, dokud nedosáhnou průměrné ceny 100–200 milionů VND/m2, poté budou nuceny s růstem přestat.

„ Toto zvýšení ceny bude samozřejmě záviset na lokalitě a kvalitě každého projektu. Cena projektů, které jsou v současnosti na úrovni 70 milionů VND/m2, se bude i nadále zvyšovat, dokud nedosáhne 100–120 milionů VND/m2. Cena projektů, které jsou v současnosti na úrovni 30–40 milionů VND/m2, se může v závislosti na kvalitě bytu a reputaci investora zvýšit na 50–60 milionů VND/m2, “ uvedla paní Dung.

Kromě toho se podle odborníků po vstupu pozemkového zákona v platnost zvýší nabídka bydlení a následně se ceny bydlení ochladí.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), zdůraznil, že zákon o pozemkech z roku 2024, který byl zaveden o půl roku dříve, podpoří rozvoj nabídky na trhu, a tím sníží ceny bydlení.

V poslední době dlouhodobý nedostatek bytů zvýšil ceny bytů v Hanoji abnormálně vysoko, a to i v předměstských oblastech, kde se prodejní cena pohybuje kolem 60–70 milionů VND/m2, což se rovná ceně pozemku. V centru města se nacházejí projekty s cenami téměř 300 milionů VND/m2.

Podle výzkumu společnosti PropertyGuru Vietnam přispívají nedávné nové projekty pouze k výstavbě přibližně 20 000–30 000 bytů ročně, zatímco běžná poptávka je až 70 000–80 000 bytů ročně.

Stejný názor sdílí i Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), a dále analyzoval: Zákon o nemovitostech, který brzy vstoupí v platnost, pomůže mnoha projektům rychleji vyřešit je, aby mohly být realizovány a dokončeny. Díky tomu se zvýší nabídka na trhu, což přispěje ke snížení současného tlaku na nabídku a poptávku. Ceny nemovitostí se postupně sníží na rozumnou úroveň, vhodnější pro příjmy lidí.

Kromě toho, když mají investoři snadnější přístup k pozemkům, mají díky zkrácenému procesu právního dokončení také možnost snížit náklady na rozvoj projektu. Prodejní cena produktů má možnost být upravena.

Chau Anh

Zdroj