„Zahřívá se“ trh s nemovitostmi, nebo je ovlivněn spekulativními skupinami?

Objevují se spekulativní skupiny.

Podle informací nedávno zveřejněných Vietnamskou asociací realitních kanceláří (VARS) vykázal vietnamský trh s nemovitostmi zejména ve třetím čtvrtletí a prvních 9 měsících roku 2024 po obtížném období pozitivní oživení, a to díky stabilitě ekonomiky a podpůrné politice vlády.

Zejména zákon o bydlení z roku 2023, zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 a zákon o pozemkech z roku 2024, které oficiálně nabyly účinnosti 1. srpna 2024, tedy o 5 měsíců dříve než předchozí předpisy, přispěly k zdokonalení právního koridoru a otevření nového cyklu pro trh bezpečnějším, zdravějším a udržitelnějším směrem.

Data rovněž ukazují, že segmenty nemovitostí, od bydlení, komerčních až po průmyslové nemovitosti, vykazují známky pozitivního růstu s mnoha novými realizovanými projekty. Paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele VARs IRE, dále uvedla, že trh s rezidenčními nemovitostmi začal zaznamenávat známky „oteplování“. Počínaje příběhem pozemkových aukcí, které byly „žhavější“ než kdy dříve, s aukcemi konanými „přes noc“, které zaznamenaly stovky, ba i tisíce lidí, kteří souhlasili s „jídlem a ležením“, aby soutěžili o místo. Vítězná cena je také rekordně vysoká, rovnající se pozemkům s dobře investovanou infrastrukturou.

Rušné aukce pozemků jsou považovány za známku oteplování trhu.

Trh dále ovládá segment bytů, kde ceny neustále dosahují nových maxim, a to jak na primárním, tak i na sekundárním trhu. Vysoká poptávka vede tisíce majitelů bytů k pravidelným telefonátům s žádostí o prodej jejich domů. Navzdory vysokým prodejním cenám zaznamenaly nově zahájené bytové projekty velmi dobrou míru absorpce.

Spolu s typem bytu zaznamenaly „rekordní“ počet rezervací i některé nově spuštěné nízkopodlažní projekty významných investorů, a to i přes stále rostoucí ceny. Mnoho bytů má dobrou polohu, nejen vysoké ceny, ale aby si je mohli koupit, musí zákazníci/investoři také zaplatit rozdíl.

Kromě výsledků skutečné nabídky a poptávky však trh vykazuje také známky „oteplování“. Tato situace se odráží ve spekulacích s pozemky, zvyšování cen bydlení a vzniku netransparentních transakcí s nemovitostmi. Mnoho drobných investorů se účastní trhu za účelem surfování, což způsobuje nepřiměřený růst cen nemovitostí. Známky „oteplování“ se projevují i ​​v segmentu bytů se stále vyšší požadovanou cenou převáděných bytů, a to díky „pomoci“ některých spekulativních skupin.

Podle VARS všechny tyto signály pramení z nedostatku nabídky. Konkrétně ve třetím čtvrtletí roku 2024 trh s rezidenčními nemovitostmi nadále zaznamenával nabídku 22 412 produktů, přičemž bylo uvedeno na trh přibližně 14 750 nových produktů, což představuje mezičtvrtletní pokles o 25 %, ale meziroční nárůst o 60 %.

Trh je na vzestupu

Navzdory statistickému poklesu množství nabídka ve třetím čtvrtletí roku 2024 stále vykazovala růst, když se objevila řada nových projektů, zejména s ohledem na přítomnost velkých projektů, které se začaly nasazovat a o kterých se na trhu šířily zvěsti, což pomohlo trhu oživit se. Za prvních 9 měsíců roku 2024 trh zaznamenal 38 797 nových produktů k prodeji.

Nabídka však stále vykazovala silnou diferenciaci, když 70 % nové nabídky pocházelo ze segmentu bytů. Drtivou většinu z nich tvořily produkty s prodejní cenou přes 50 milionů VND/m2. Trh byl téměř zcela bez dostupných komerčních bytů. Co se týče regionů, vedl v nové nabídce sever s 46 %, následoval centrální region s 29 % a jih s 25 %.

Data z výzkumu VARS rovněž ukazují, že ačkoliv se nabídka nachází převážně v segmentu high-end a luxusu, celý trh zaznamenal ve třetím čtvrtletí roku 2024 přibližně 10 400 úspěšných transakcí, což odpovídá míře absorpce 51 %. To odráží zájem trhu o nové realitní produkty, ačkoli většina nové nabídky je realizována na vysoké úrovni a investiční náklady, zejména náklady spojené s pozemky, rostou.

Za prvních 9 měsíců roku 2024 trh zaznamenal 30 589 úspěšných transakcí, což je 2,5krát více než ve stejném období roku 2023. Mnoho nových projektů spuštěných na konci září, které začaly přijímat rezervace, zaznamenalo také vysoký objem úroků a vkladů.

Byty vedou v nabídce na realitním trhu.

Pokud jde o prodejní ceny nemovitostí, ceny nemovitostí jsou i nadále „ukotveny“ na vysoké úrovni, a to jak na primárním, tak na sekundárním trhu, zejména v segmentu bytů. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou je totiž stále závažnější, jelikož nabídka, ačkoli se zlepšuje, stále jen velmi obtížně uspokojuje poptávku. Většina nové nabídky je navíc i nadále realizována na vysoké úrovni s rostoucími investičními náklady, zejména náklady na pozemky.

Jen na trhu v Ho Či Minově Městě (HCMC) zůstala primární cenová hladina stabilně na vysoké úrovni, a to díky nabídce pocházející převážně z probíhajících projektů. Mezitím se primární cenová hladina v provinciích a městech v okolí HCMC mírně zvýšila a pohybovala se v rozmezí 3–5 %, přičemž nová nabídka měla vyšší prodejní ceny.

Výzkum indexu cen bytů, který odráží průměrné výkyvy prodejních cen projektů ve vzorku 150 projektů vybraných a sledovaných agenturou VARS, rovněž ukazuje, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 se průměrná prodejní cena projektového klastru v Hanoji blíží 60 milionům VND/m2, což představuje nárůst o 64 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019. Průměrná prodejní cena projektového klastru v Ho Či Minově Městě se zvýšila ze 49,2 milionů VND/m2 na 64,2 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 30,6 %.

Poptávka po nemovitostech, včetně bydlení a investičních potřeb, se nadále přesouvá do příměstských oblastí, provincií/měst obklopujících dvě zvláštní městské oblasti a na sekundární trh s mnoha možnostmi za rozumnější ceny. Byty a domy do 3 miliard VND jsou v Hanoji a Ho Či Minově Městě silně „loví“.

Zdroj: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html