Daň z převodu nemovitostí: Odborníci doporučují „zdanit“ 20% rozdíl mezi koupí a prodejem

ANTD.VN - Odborníci doporučují uplatnit 20% daň z rozdílu mezi koupí a prodejem nemovitosti, namísto současných 2 % z převodní hodnoty.

Měla by se daň vybírat z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou?

Podle mnoha odborníků jsou příjmy z převodu nemovitostí v současnosti jedním z důležitých zdrojů příjmů v systému daně z příjmů fyzických osob, zdanění však stále má mnoho omezení a nedostatků.

Docent Dr. Phan Huu Nghi, zástupce ředitele Ústavu bankovnictví a financí Národní ekonomické univerzity, uvedl, že v současné době se daň z příjmu fyzických osob z převodu nemovitostí uplatňuje dvěma způsoby.

První je 2% daň z hodnoty transakce, bez ohledu na to, zda se jedná o zisk nebo ztrátu. A druhá je 20% daň z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou.

Podle experta je sice 2% daň z transakční hodnoty jednoduchá a snadno se vybírá, ale vytváří velkou mezeru v deklaraci prodejních cen. Prodávající často deklarují nižší převodní cenu, než je skutečná cena, aby snížili výši splatné daně. To nejen způsobuje ztrátu příjmů státního rozpočtu, ale také snižuje transparentnost trhu s nemovitostmi.

Naopak 20% daň z rozdílu mezi kupní cenou a prodejní cenou má výhodu, protože přesně odráží skutečný příjem. Tato metoda má však potíže s určením správné kupní ceny, zejména u transakcí s nemovitostmi, které proběhly před mnoha lety, kdy neexistoval transparentní mechanismus pro správu kupních a prodejních cen tak, jak je tomu dnes.

Odborníci tvrdí, že současná daň z převodu nemovitostí je stále nedostatečná.

Docent Dr. Phan Huu Nghi uvedl, že pro zajištění spravedlnosti a omezení daňových úniků by měla být z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou uplatněna 20% daň, podobně jako daň z příjmu právnických osob.

„V současné době mají daňové úřady a ministerstvo zemědělství a životního prostředí k dispozici úplné informace o nákupních a prodejních cenách pro výpočet daní. Kontrola převodních cen je proto zcela možná porovnáním se skutečnými údaji.“

„Když kupující souhlasí s deklarováním nízké ceny, aby se vyhnuli dani, budou mít při dalším prodeji potíže s vykázáním kupní ceny nižší než tržní cena, což může vést k vyšší dani splatné v rámci dalšího prodeje později, pokud kupující nesouhlasí s koupí za dvě ceny (tj. deklarováním nízké ceny),“ analyzoval.

Podle experta by 20% daň z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou měla být doprovázena i přísnými sankcemi za nepravdivé deklarování cen. Transakce s nemovitostmi se tak stanou transparentnějšími, omezí se situace „dvou cen“ (skutečné ceny a deklarované ceny) a zároveň se pomůže státu spravedlivějšímu výběru daní. Trh, na kterém makléři a oklikou tlačí ceny nahoru, bude maximálně omezen.

„Jedním z důležitých dopadů uplatnění 20% daně ze skutečných zisků je pomoc při omezení situace, která by mohla tlačit ceny nemovitostí nahoru. Pokud bude striktně uplatňována politika zdanění přidané hodnoty, budou muset realitní společnosti také pečlivěji kalkulovat při rozhodování o prodejních cenách, a tím pomoci trhu fungovat transparentněji a podstatněji,“ vyjádřil svůj názor docent Dr. Phan Huu Nghi.

Podobně Dr. Nguyen Ngoc Tu, přednášející na Hanojské obchodní a technologické univerzitě, uvedl, že výpočet 2% daně z prodejní ceny může snadno vést k nadměrnému naúčtování a je v rozporu s povahou daně z příjmu fyzických osob, která se vybírá pouze z příjmu, tj. z výnosů mínus výdaje daňového poplatníka.

Návrh na zavedení roční daně z nemovitosti z hodnoty nemovitosti

Odborník Nguyen Tri Hieu, ředitel Institutu pro výzkum a vývoj globálních finančních a realitních trhů, uvedl, že ve Vietnamu se v současnosti daň z nemovitostí zastavuje pouze u příjmů, jako je daň z nezemědělského využívání půdy, daň z příjmu fyzických osob z převodu nemovitostí a registrační poplatky.

Mezitím rozvinuté země, jako jsou USA, Kanada, Japonsko a Jižní Korea, uplatňují roční daň z nemovitostí, aby zajistily spravedlivé rozdělení aktiv a vytvořily udržitelné příjmy do státního rozpočtu.

Podle experta vedlo neefektivní uplatňování daně z nemovitostí ve Vietnamu k řadě pozoruhodných důsledků.

Zaprvé, narůstá spekulace s nemovitostmi a jejich hromadění. Pokud nejsou vystaveni daňovému tlaku, mnoho jednotlivců a organizací má tendenci investovat do nemovitostí za účelem dlouhodobého držení, místo aby je využívali nebo obchodovali. To přispívá k poklesu reálné nabídky bydlení, která by uspokojovala skutečné bytové potřeby, a způsobuje růst cen nemovitostí.

Za druhé, státní rozpočet přichází o důležitý zdroj příjmů. Pokud nemovitosti nepodléhají běžné dani z nemovitostí, stát ztrácí stabilní a dlouhodobý zdroj příjmů a zároveň se musí do značné míry spoléhat na daň z příjmu právnických osob a daň z přidané hodnoty (DPH). To činí daňový systém neefektivním při regulaci ekonomiky.

Dr. Nguyen Tri Hieu uvedl, že daň z nemovitostí je považována za účinný nástroj pro kontrolu spekulací, vytvoření stabilního zdroje příjmů do rozpočtu a směrování kapitálových toků do ekonomických aktivit namísto hromadění aktiv. Je však třeba pečlivě zvážit její zavedení, aby se zajistilo, že bude v každém okamžiku v souladu s tržní realitou a socioekonomickými podmínkami.

Zdanění aktiv vyžaduje nejen spravedlnost v daňovém systému, ale také rozumný plán, aby se zabránilo nežádoucím dopadům, zejména v kontextu potřeby stability trhu.

Zdroj: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd